Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Фининком» о признании ничтожным договора аренды, признании общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с вышеназванным иском.

В обоснование заявленных требований указал, что на ранее принадлежащем гр. ФИО5, ФИО7 и ФИО8 на праве общей долевой собственности земельном участке с КН № ****** в 2005 году был построен и введен в эксплуатацию торговый центр «Восточный», расположенный по адресу: <адрес>А. Между ФИО5, ФИО7, ФИО8 и ОАО «Торговый центр «Лесостроительные материалы» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. В дальнейшем, ФИО5, ставший единоличным собственником земельного участка с КН № ******, на основании протокола общего собрания участников ООО «Фининком» по акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ передал право собственности на данный земельный участок ответчику. В настоящее время ООО «Фининком» является единоличным собственном земельного участка с КН № ****** общей площадью 5600 кв. м., в связи с чем, ответчик считает себя арендодателем по заключенному его правопредшественниками договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а новых собственников помещений в ТЦ «Восточный» - соарендаторами. Истец с 2017 года является собственником 16 нежилых помещений, расположенных в указанном торговом центре, общей площадью 1 159,3 кв.м. С момента приобретения прав собственности ответчик требует от истца оплаты арендных платежей. ФИО2 же считает первоначальный договор аренды между собственниками земельного участка и собственником помещений в здании от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, считает незаконным требования ООО «Фининком» об уплате арендной платы на земельный участок, полагая, что имеет долю в праве собственности на данный земельный участок в связи с приобретением части нежилых помещений в торговом центре.

В связи с чем, истец просит признать ничтожным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО7, ФИО8 и ОАО «Торговой центр «Лесостроительные материалы», а также признать право общей долевой собственности на земельный участок с КН № ******.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО4, которая поддержала требования по доводам и основаниям иска, просила их удовлетворить, полагая, что при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны действовали недобросовестно.

Представитель ответчика ООО «Фининком» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам отзыва. Указала, что вывод истца о ничтожности договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендатора основан на ошибочном толковании норм права, поскольку к данным правоотношениям разъяснения пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, а также положения Жилищного кодекса РФ не применяются. При этом, полагает, что ФИО2 является ненадлежащим истцом, поскольку требование о признании права общей долевой собственности на земельный участок с КН 66:41:0603001:0002 заявлено не всеми собственниками помещений торгового центра, расположенного на спорном участке, кроме того, размер доли, на которую просит признать право собственности истец, последним не определен.

Третьи лица ФИО7, ФИО5, ФИО8, а также представитель ОАО «Торговый центр «Лесотехнические материалы» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были надлежащим образом извещены.

Суд, заслушав стороны и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО5, ФИО7, ФИО8, и ОАО «ТЦ «Лесостроительные материалы» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу <адрес>.

Как следует из п. 1.4 и 1.5. названного договора он заключается с условием безотзывного согласия долевых арендаторов на вступление в этот договор и на замену лиц на стороне долевых арендаторов иных правообладателей помещений, находящихся в здании, на основании дополнительных соглашений о присоединении к настоящему договору.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В настоящее время единоличным собственником земельного участка с кадастровым номером № ****** с ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Фининком», что сторонами не оспаривается и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с учетом положений п. 1 ст. 617 ГК РФ с 2006 года ООО «Фининком», является арендодателем по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендатора, действие которого не прекращено до настоящего времени.

Между ООО «Фининком» и ООО «Восточный» заключен агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, в том числе заключать и проводить сделки в интересах принципала.

В дальнейшем ООО «Восточный» в качестве агента заключал дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка с новыми собственниками помещений в ТЦ «Восточный». При этом, дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ о вступлении в качестве арендатора с ФИО2 до настоящего времени не оформлено, арендные платежи истом ответчику не оплачивались, что послужило основанием для обращения ООО «Фининком» с иском в суд к ФИО2

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного без изменения Апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фининком» были взысканы, в том числе, арендные платежи за пользование земельным участком за период с мая 2017 по ноябрь 2017 года в размере 481 734, 96 руб.Заявляя исковые требования о признании ничтожным договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ и признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок, истец полагает необходимым в данном случае применять по аналогии положений ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка

Поскольку ни закон, ни спорный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, с момента приобретения истцом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0603001:0002, ответчик считается вступившим в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на правах соарендатора. А доводы стороны истца о необходимости применения к данным правоотношениям положений Жилищного кодекса РФ основаны на ошибочном толковании норм права. Помимо этого, спорный договор аренды был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть еще до вступления в действие Жилищного кодекса РФ.

Стороной истца также не представлено доказательств недобросовестности действий сторон при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В связи с чем, сам факт заключения договора не может свидетельствовать о злоупотреблении правом, поскольку собственники земельного участка при совершении сделки реализуют предоставленные им титульные права на принадлежащий им земельный участок.

С учетом изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении его требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ООО «Фининком» отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья В.Ю. Темников