Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, мотивируя тем, что истец является собственником недвижимого имущества, расположенного в Железнодорожном районе города Ростова-на-Дону по адресу: <адрес>, а именно: жилого дома, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный №, кадастровый № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов -индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м., с кадастровым номером №, что подтверждается двумя свидетельствами о государственной регистрации права № и №, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ.

Осенью 2013 года истец решил продать принадлежащий ему дом и земельный участок, для чего обратился в агентство недвижимости «Донской центр недвижимости», а также разместил информацию о продаже в социальных сетях.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что незнакомый ему мужчина, представляющийся его именем и, соответственно, собственником имущества, показывает объект потенциальным покупателям, предлагая его продать за сумму в разы меньше реальной стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за получением сведений из ЕГРП на принадлежащие ему объекты.

Из полученных выписок истец узнал, что с ДД.ММ.ГГГГ не является собственником ни жилого дома, ни земельного участка, расположенных по <адрес>

Собственником имущества является гражданин ФИО1, житель города Волгодонска Ростовской области.

Запросив ДД.ММ.ГГГГ из регистрационного дела № копию договора купли-продажи, послужившего основанием для перерегистрации права собственности на незнакомого ему гражданина ФИО1, истцу также стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ он якобы лично и добровольно в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области подписал договор купли-продажи принадлежащего ему имущества, продав его ФИО1 за 7 000 000 рублей.

В связи с тем, что истец свое имущество никому не продавал, гражданина ФИО1 не знал, договор от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный в УФРС, истец не подписывал, денежные средства в размере 7 000 000 рублей ни от кого не получал, ДД.ММ.ГГГГ сразу же обратился с заявлением о возбуждении уголовного дела (в порядке статьи 141 УПК РФ) в отношении неустановленного лица по факту хищения принадлежащего ему имущества в прокуратуру города Ростова-на-Дону и ОП №4 Управления МВД России по городу ФИО3-на-Дону.

Кем от имени истца в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, послужившем основанием для перерегистрации права собственности, в графах «подпись» и «продавец» были учинены рукописный текст, обозначающий стоимость проданного имущества, а также краткая подпись и фамилия, имя, отчество, истцу не известно.

Истец считает, что принадлежащее ему имущество (жилой дом и земельный участок, расположенные на <адрес>) выбыло из его собственности в результате преступных действий неустановленных лиц, в связи с чем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, якобы подписанный им, не соответствует требованиям закона, соответственно, является ничтожным.

ФИО2, с учетом уточненных исковых требований просил :

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный номер: №, кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м., с кадастровым номером № расположенных в городе Ростове-Дону, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

Истребовать от ФИО1 имущество: жилой дом, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный номер: № кадастровый номер №, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные в городе Ростове-на-Дону, <адрес>, приобретенное им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

Признать запись о государственной регистрации права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на спорные объекты недвижимости недействительной;

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный №, кадастровый №, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные в городе Ростове-Дону, <адрес>;

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. ( л.д. 109-110)

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в отношении истца дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца – ФИО5, действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал и просил удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в отношении ответчика дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика – ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменные возражения и просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что ответчик является добросовестным приобретателем имущества, получившим его на возмездной основе, при заключении сделки у него не было оснований сомневаться в заключении сделки уполномоченным лицом, истцом не представлены доказательства того, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, требования необоснованно заявлены только к одной стороне сделки, чем нарушаются права и законные интересы ответчика. ( л.д. 122-125)

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, просил дело рассматривать в его отсутствие. В отношении него дело рассмотрено в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 являлся собственником жилого дома площадь. 32.6 кв.м. и земельного участка, площадью 741 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 ( покупатель) в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом площадь. 32.6 кв.м., и земельный участок площадью 741 кв.м., расположенные по адресу ФИО3 нД <адрес>.

В соответствии с п. 2 договора указанная недвижимость принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем выданы повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельство о государственной регистрации права на землю от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 договора имущество продавец продал покупателю за 7000000 руб., расчет произведен полностью.

В соответствии с п. 5 договора передача имущества и принятие его покупателем осуществлена до подписания договора. Стороны согласны признать договор имеющим силу передаточного акта. ( л.д. 81-82).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по РО были поданы заявления от продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности по договору. ( л.д. 81, 82)

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок и жилой дом по <адрес> в Ростове нД. ( л.д. 30033)

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 обратился в Управление Росреестра по РО с заявлением о наличии возражений в отношении зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ права собственности на объекты недвижимости. ( л.д. 53)

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 обратился с заявлением о мошенническом завладении недвижимым имуществом. ( л.д. 38, 39)

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с настоящим иском.

ДД.ММ.ГГГГ ОП № 4 СУ УМВД РФ по г. ФИО3-на- Дону было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч.4 УК РФ ( л.д. 63). Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо, имея умысел на завладение правом распоряжаться чужим имуществом, путем обмана в целях дальнейшей беспрепятственной передачи права на него другим лицам используя поддельный паспорт гражданина РФ на имя ФИО2, путем обращения ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ получило дубликаты свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по <адрес>, стоимость которых составляет 12500000 руб, после чего ДД.ММ.ГГГГ это же лицо реализуя свой преступный умысел, введя в заблуждение должностное лицо Управление Росреестра по РО, подписало лично и передало для регистрации договор купли-продажи и заявление о государственной регистрации перехода права, причинив ФИО2 ущерб в крупной размере. ( л.д. 63)

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Отдела РП на ТО ОП № 4 СУ УМВАД России по ФИО3 нД истец ФИО2 признан потерпевшим. ( л.д. 64-65)

ФИО1 с заявлением о признании его потерпевшим не обращался.

В рамках данного уголовного дела следователем отдела по РП на ТО ОП № 4 СУ УМВД России по г.ФИО3-на-Дону назначена почерковедческая экспертиза, для определения подлинности подписи в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в заявлении о государственной регистрации перехода права собственности.

Заключением эксперта ЭКО № 4 Ростовского отдела ЭКЦ ГУ МВД Росси по Ростовской области № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что подписи, выполненные от имени ФИО2 O.Ю. в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в Заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом государственной регистрации законного владельца закладной выполнены не ФИО2, а иным лицом. Рукописные записи, выполненные от имени ФИО7 в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в Заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом государственной регистрации законного владельца выполнены не ФИО2, а иным лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с п. 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Судом установлено, что истец договор купли-продажи земельного участка с ответчиком не заключал.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не соответствует требованиям закона.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав:

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.( п.35)

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.(п.38 Постановления Пленума).

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.(п.39 Постановления Пленума).

Судом установлено, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо ее воли:

Истец, будучи собственником жилого дома и земельного участка, разместил объявления о продаже объекта недвижимости, однако конкретных действий, направленных на отчуждение принадлежащим ему объектов недвижимости не совершал: не вступал в переговоры с покупателем, не выдавал кому-либо доверенность на отчуждение имущества, не передавал никому свой паспорт, правовые документы на жилой дом и земельный участок и ключи, не передавал право пользования домом и земельным участком и не совершал действий, свидетельствующих о наличии воли на отчуждение имущества.

Правовые документы и ключи от объекта недвижимости находятся у истца. Сделка была заключена на основании полученных по поддельному паспорту выданных повторно свидетельств о государственной регистрации права собственности истца.

Предвидеть, что неустановленное лицо, имея поддельный паспорт и имея умысел на завладение чужим имуществом, совершит помимо его воли отчуждение недвижимого имущества, истец не мог и не должен был. После размещения объявления о продаже своего имущества, достаточными мерами предосторожности являлось нахождение всех правовых документов на объекты у истца и отсутствие выданных кому-либо полномочий на совершение сделки. Сразу же после того, как истцу стало известно о сделке, он обратился в правоохранительные органы, учреждение юстиции и суд.

Ответчик, при наличии должной осмотрительности и внимательности имел реальную возможность детально ознакомиться с документами, удостоверяющим личность продавца и документами, подтверждающими право собственности продавца на продаваемые объекты, в том числе первоначальный договор, по которому сам истец стал собственником, потребовать и получить от него технический паспорт на строение, кадастровый паспорт на земельный участок, договоры на подключение к сетям коммуникаций и др. документы на домовладение. Наличие у продавца подлинников таких документов является свидетельством права собственности лица, с которым заключается сделка на недвижимое имущество. Отсутствие таких документов у продавца и предъявление для заключения сделки лишь повторных свидетельств о государственной регистрации сделки при обычных обстоятельствах должно вызывать сомнения при заключении сделки на значительную денежную сумму.

Кроме того, поскольку судом установлено, что недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли, возражения ответчика относительно заявленных требований не могут быть приняты судом.

Доводы представителя ответчика о том, что личность лица, представившегося продавцом по сделке не установлена, что лишает возможности возврата всего полученного по сделке, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных в настоящем деле исковых требований, поскольку установлено, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, в результате чего он незаконно лишен своей собственности, заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку сделка не соответствует требованиям закона, исковые требования о признании сделки недействительной подлежат удовлетворению. Последствием признания сделки недействительной является возврат сторон в первоначальное положение путем исключения ответчика из числа собственников и признания права собственности на объекты недвижимости за истцом. Поскольку истец денежные средства в счет исполнения сделки не получал, отсутствуют основания для возврата ответчику полученного по сделке.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ основаниями компенсации морального вреда являются посягательства на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага ( жизнь, здоровье, деловую репутацию и др.) или нарушающими его личные неимущественные права ( права на имя, на авторство и др).

Действиями ответчика по заключению сделки личные неимущественные права истицы не нарушены, компенсация морального вреда в случае причинения имущественного ущерба не предусмотрена законом, доказательств причинения морального вреда не представлено в связи с чем отсутствуют основания для компенсации морального вреда.

Поскольку спор сторон рассмотрен, исковые требования истца удовлетворены, суд считает отменить меры по обеспечению исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный №, кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Привести стороны в первоначальное положение, исключив ФИО1 из числа собственников жилого дома, общей площадью 32.6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный №, кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Истребовать от ФИО1 жилой дом, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный №, кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов -индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, приобретенные им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО2 прав собственности на жилой дом, общей площадью 326 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный № кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

В удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда отказать.

Снять запрет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрационные действия по распоряжению и отчуждению жилого, общей площадью 32,6 кв.м., литер «А», этажность 1, инвентарный №, кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 741 кв.м. с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, наложенный определением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: