Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Динского района в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Динской район к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Коробка В. Г. о признании недействительным договора аренды земельного участка и по иску прокурора Динского района в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Динской район к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Боцулко Л. К. о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Динского района в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Динской район обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Коробка В.Г. о признании недействительным (ничтожным) заключенного 20.06.2019 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Коробка В. Г. договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 061 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды Коробка В.Г. на указанный земельный участок.

Иск мотивирован тем, что прокуратурой района выявлены нарушения законодательства при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Установлено, 20.06.2019 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – Управление) и Коробка В. Г. без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы, площадью 10 061 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее – Договор). Согласно п. 8.2 Договора его срок составляет 49 лет.

Данный договор заключен органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как Коробка В.Г. является собственником объектов недвижимости: туалет (кадастровый №) площадью 6,5 кв.м, пост охраны (кадастровый №) площадью 6,2 кв.м, пункт проката (кадастровый №) площадью 14.7 кв.м, расположенных на спорном земельном участке.

Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нём объекта недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в орган местного самоуправлении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для его эксплуатации.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

К заявлению о предоставлении земельного участка Коробка В.Г. приложен документ именуемый «Проект обоснования площади земельного участка с кадастровым номером №, под размещение объектов зоны рекреационного назначения» (далее – Проект), выполненный в 2017 году на основании договора от 16.05.2017.

В разделе 1 данного Проекта (общая часть) указано, что он обосновывает площадь земельного участка под размещение спортивной площадки.

Также, в Проекте указано, что на спорном участке расположены объекты недвижимости: пункт охраны площадью 12 кв.м, пункт проката площадью 72 кв.м, туалет площадью 6 кв.м, площадь застройки составляет 90 кв.м.

При этом, согласно выпискам из ЕГРН, приложенных к заявлению о предоставлении земельного участка, на нем расположены следующие объекты недвижимости: туалет площадью 6,5 кв.м, пост охраны площадью 6,2 кв.м, пункт проката площадью 14.7 кв.м. Данные объекты поставлены на кадастровый учет только в марте 2018 года, то есть после составления, указанного выше Проекта.

Таким образом, площадь застройки участка составляет 27,4 кв.м, что составляет 0,27% от его площади и является явно не соразмерной.

В разделе 4 Проекта (расчет-обоснование нормативной площади земельного участка) указан вывод о том, что площадь земельного участка не превышает нормативов площади земельного участка, требуемых для эксплуатации спортивной площадки.

Какого-либо обоснования площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, вышеуказанный Проект не содержит. Следовательно, заявитель не обосновал площадь испрашиваемого земельного участка.

Из информации ООО «Капитель», являющимся проектной организацией (член СРО: Ассоциация «Объединение профессиональных проектировщиков «РСП», регистрационный номер в реестре 281, дата регистрации в реестре 22.01.2020), от 24.05.2022 следует, что учитывая минимальную площадь размещаемых на рассматриваемом земельном участке объектов капитального строительства, отсутствие проектной документации, а также отсутствие на участке основных объектов, соответствующих основному виду разрешенного использования, площадь участка с кадастровым номером № для использования указанных объектов не обоснована.

Таким образом, орган местного самоуправления неправомерно предоставил в аренду Коробка В.Г. земельный участок с кадастровым номером № площадью 10 061 кв.м. без проведения торгов.

Основанием для предоставления в аренду спорного земельного участка послужило то обстоятельство, что заинтересованное лицо является собственником объектов недвижимости: туалета, поста охраны и пункта проката. Однако вид разрешенного использования спорного земельного участка органом местного самоуправления установлен- спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы. Этот вид разрешенного использования не соответствует назначению расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования Динской район, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом.

Также прокурор Динского района в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Динской район обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Боцулко Л.К. о признании недействительным (ничтожным) заключенного 20.06.2019 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Боцулко Л. К. договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 560 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, <адрес>; применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды Боцулко Л.К. на указанный земельный участок.

Установлено, 20.06.2019 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – Управление) и Боцулко Л. К. без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы, площадью 9 560 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее – Договор). Согласно п. 8.2 Договора его срок составляет 49 лет.

Данный договор заключен органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как Боцулко Л.К. является собственником объектов недвижимости: туалет (кадастровый №) площадью 6,5 кв.м, пунк охраны (кадастровый №) площадью 7,4 кв.м, пункт проката (кадастровый №) площадью 14.9 кв.м, расположенных на спорном земельном участке.

Данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям.

К заявлению о предоставлении земельного участка Боцулко Л.К. приложен документ именуемый «Проект обоснования площади земельного участка с кадастровым номером 23:07:00000000:2664, под размещение объектов зоны рекреационного назначения» (далее – Проект), выполненный в 2017 году на основании договора от 16.05.2017

В разделе 1 данного Проекта (общая часть) указано, что он обосновывает площадь земельного участка под размещение роллердрома.

Также, в Проекте указано, что на спорном участке расположены объекты недвижимости: контрольно-пропускной пункт площадью 6 кв.м, пункт проката площадью 12 кв.м, туалет площадью 6 кв.м, площадь застройки составляет 24 кв.м.

При этом, согласно выпискам из ЕГРН, приложенных к заявлению о предоставлении земельного участка, на нем расположены следующие объекты недвижимости: туалет площадью 6,5 кв.м, пунк охраны площадью 7,4 кв.м, пункт проката площадью 14.9 кв.м. Данные объекты поставлены на кадастровый учет только в марте 2018 года, то есть после составления, указанного выше Проекта.

Таким образом, площадь застройки участка составляет 28,8 кв.м, что составляет 0,3% от его площади и является явно не соразмерной.

Из информации ООО «Капитель» от 24.05.2022 следует, что учитывая минимальную площадь размещаемых на рассматриваемом земельном участке объектов капитального строительства, отсутствие проектной документации, а также отсутствие на участке основных объектов, соответствующих основному виду разрешенного использования, площадь участка с кадастровым номером № для использования указанных объектов не обоснована.

Таким образом, орган местного самоуправления неправомерно предоставил в аренду Боцулко Л.К. спорный земельный участок.

В судебном заседании старший помощник прокурора Динского района – Кириченко Ю.А. поддержал заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в исках.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район – Лямкина А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Коробка В.Г. – Калюжный Е.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях.

Представитель ответчика Боцулко Л.К. – Богданова И.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях.

Изучив исковые заявления, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иски не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что Коробка В.Г. на основании договора №ДА-90 от 11.12.2015 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, до 20.06.2019 являлся арендатором земельного участка из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 10061 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для - спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы.

Данный договор заключён сроком на 10 лет, досрочно расторгнут 20.06.2019 на основании соглашения №57, в связи с заключением договора аренды земельного участка (оспариваемого договора) на новый срок. /т. 1 л.д. 11-20/

Согласно единой системе электронного документооборота администрации МО Динской район, Коробка В.Г. интересы которого представлял ФИО8, действующий по доверенности от 23.03.2017, обратился в Управление с заявлением (вх. от 21.05.2019 №10.01-07/1167) о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10061 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы.

К своему заявлению представитель Коробка В.Г. - ФИО8 приложил и предоставил в Управление следующие документы: копию паспорта Коробка В.Г., копию договора аренды земельного участка от 11.12.2015 №ДА-90, копию кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, копию выписки из ЕГРН о праве собственности на пункт проката (кадастровый №), копию выписки из ЕГРН о праве собственности на пост охраны (кадастровый №), копию выписки из ЕГРН о праве собственности на туалет (кадастровый №), проект обоснования площади земельного участка, выполненный в 2017 году ИП ФИО9

В вышеуказанном проекте обоснования площади земельного участка, выполненного в 2017 году ИП ФИО9, по "объекту спортивной площадки" указано: общая площадь сформированного земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений спортивной площадки составляет 10061 кв.м.; проектное предложение - 10061 кв.м; указаны будущие объекты недвижимого и движимого имущества, сделан вывод: "Площадь участка 10061 кв.м не превышает нормативы площади земельного участка, требуемые для эксплуатации спортивной площадки и согласно расчетам коэффициент застройки составляет 0,89%", что не превышает максимальный коэффициент застройки земельного участка для зоны Р (20%). /т. 1 л.д. 25-88/

При этом, площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предельные размеры земельных участков, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности и (или) в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Показатели минимальной плотности застройки объектов спортивного и игрового назначения нормативными документами не устанавливаются. Минимальная плотность застройки может определяться проектной документацией, а также заданием на проектирование.

При таких обстоятельствах, Коробка В.Г. к заявлению о предоставлении в аренду земельного участка предоставил надлежащие доказательства и обоснования площади участка, занятую существующими зданиями и планируемыми к строительству (размещению) объектами, необходимую для эксплуатации испрашиваемого земельного участка.

Также, в данном проекте обоснования, помимо содержания, пояснительной записки, ситуационной схемы территории, экспликации, имеются схемы границ участка, на котором вся его территория по границам застройки, занята объектами, имеющими нумерацию: 1 - пункт охраны, 2- пункт проката теннисных ракеток и мячей, 3 - туалет, 4 - парковка для автомобилей, 5 - (4 объекта) теннисные корты, 6 - контейнер для ТБО, а также зеленые насаждения зоны отдыха и тротуары.

Согласно имеющегося в материалах дела разрешению на строительство от 20.11.2017 №Ru №2017, Управление архитектуры и градостроительства администрации МО Динской район Коробка В.Г. разрешено строительство объекта капитального строительства - спортивной площадки на земельном участке с кадастровым номером №, в составе: пункта охраны, площадью 6,22 кв.м; пункта проката, площадью 14,66 кв.м; туалета, площадью 6,53 кв.м; 4 теннисных кортов, площадью застройки 2676,0 кв.м.; автомобильной парковки на 28 машиномест. Проектная документация подготовлена в 2017 году ООО "Архикуб" /т. 2 л.д. 28-95/.

В соответствии с указанным разрешением на строительство, Коробка В.Г. на земельном участке с кадастровым номером № построены объекты капитального строительства: пункта охраны, площадью 6,2 кв.м; пункта проката, площадью 14,7 кв.м; туалета, площадью 6,5 кв.м, право собственности на которые зарегистрировано в 2018 году в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии.

В Управление 03.06.2019 поступило письмо начальника управления архитектуры и градостроительства администрации МО Динской район Чупахина П.И., согласно которого земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Р-ТОС - зона туризма, отдыха и спорта, в водоохранной зоне, зоне 1% затопления, в 3-м поясе санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения.

Для основного вида разрешенного использования "Спорт" в данной зоне пунктом (2.2) регламента Правил землепользования и застройки установлены следующие параметры земельных участков - минимальная/максимальная площадь земельных участков составляет 100-10000 кв.м или определяется по заданию на проектирование.

Согласно расчета - обоснования нормативной площади, подготовленного ИП ФИО9 (проект обоснования, договор №1707 от 16.05.2017), площадь земельного участка необходимая для эксплуатации спортивной площадки, согласно расчетов составляет 10061 кв.м.

Учитывая вышеизложенного, площадь земельного участка 10061 кв.м. соответствует предельной площади части земельного участка, и нормативам предусмотренным правилами землепользования и застройки Динского сельского поселения.

Также, в материалы дела представителем ответчика Коробка В.Г. представлены надлежащим образом заверенные копии: книга №1"Пояснительная записка. Схема планировочной организации земельного участка" №, книга № "Архитектурные решения" №, книга № "Проект организации строительства" №, выполненных ООО «АрхиКуб» по объекту - спортивной площадке, по адресу: <адрес>, которые явились основанием для выдачи разрешения на строительство от 20.11.2017 №Ru №2017.

На основании указанных предоставленных Коробка В.Г. в Управление документов, распоряжения администрации МО Динской район от 20.06.2019 №175-ро, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ (без проведения торгов), 20.06.2019 заключен Договор № аренды земельного участка, сторонами которого являются: Арендодатель - Управление, арендатор - Коробка В.Г., предмет договора - аренда (во временное владение и пользование за плату) на 49 лет, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10061 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы, с размещёнными на нем нежилыми зданиями: пунктом охраны, площадью 6,2 кв.м; пунктом проката, площадью 14,7 кв.м; туалетом, площадью 6,5 кв.м, право собственности на которые зарегистрировано в 2018 году в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии.

Фактическое состояние данного земельного участка соответствует условиям Договора и его целевому назначению. Арендная плата за участок Коробка В.Г. производится в полном объеме, условия п. 2 Договора исполнены, чему подтверждением являются предоставленные ответчиком суду платежные документы и акты сверок.

Как следует из вступившего в законную силу решения Динского районного суда от 15.02.2019г. по гражданскому делу № по иску администрации МО Динской район к Коробка В.Г., Коробка В.Г. в период действия договора №ДА-90 от 11.12.2015 получен градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство спортивной площадки на основании проектной документации, изготовленной ООО «Архикуб». В течении указанного времени ответчик приступил к строительству данного спортивного сооружения, возведя на данном земельном участке объекты вспомогательного значения - нежилые здания: пункт проката, пункт охраны, туалет. В 2018 году нежилые помещения зарегистрированы в собственность Коробка В.Г. в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи регистрации. Судом установлено, что «освоение испрашиваемого земельного участка идет в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием».

Данные обстоятельства учитываются судом при рассмотрении настоящего дела, т.к. в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение.

Как следует из материалов дела, Боцулко Л.К. на основании договора №ДА-91 от 11.12.2015 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, до 20.06.2019 являлась арендатором земельного участка из земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 9560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для - спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы.

Данный договор заключён сроком на 10 лет, досрочно расторгнут 20.06.2019 на основании соглашения №58, в связи с заключением договора аренды земельного участка (оспариваемого договора) на новый срок /т. 1 л.д. 108-116/.

Согласно единой системе электронного документооборота администрации МО Динской район, Боцулко Л.К. интересы которой представлял ФИО8, действующий по доверенности от 23.03.2017, обратился в Управление имущественных отношений администрации МО Динской район с заявлением (вх. от 21.05.2019 №10.01-07/1166) о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы.

К своему заявлению представитель Боцулко Л.К. - ФИО8 приложил и предоставил в Управление следующие документы: копию паспорта Боцулко Л.К., копию договора аренды земельного участка от 11.12.2015 №ДА-91, копию кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, копию выписки из ЕГРН о праве собственности на пункт проката (кадастровый №), копию выписки из ЕГРН о праве собственности на пункт охраны (кадастровый №), копию выписки из ЕГРН о праве собственности на туалет (кадастровый №), проект обоснования площади земельного участка с кадастровым номером №, выполненный в 2017 году ИП ФИО9

В пояснительной записке к вышеуказанному проекту обоснования площади земельного участка под размещение ролледрома указано: общая площадь сформированного земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений ролледрома составляет 9560 кв.м.; проектное предложение - 9103 кв.м; указаны будущие объекты недвижимого и движимого имущества, сделан вывод: «Площадь участка 9560 кв.м не превышает нормативы площади земельного участка, требуемые для эксплуатации ролледрома и согласно расчетам коэффициент застройки составляет 0,25%", что не превышает максимальный коэффициент застройки земельного участка для зоны Р (20%). /т. 1 л.д. 122- 193/

При таких обстоятельствах, Боцулко Л.К. к заявлению о предоставлении в аренду земельного участка предоставила надлежащие доказательства и обоснования площади участка, занятую существующими зданиями и планируемыми к строительству (размещению) объектами, необходимую для эксплуатации испрашиваемого земельного участка.

Также, в данном проекте обоснования, помимо содержания, пояснительной записки, ситуационной схемы территории, экспликации, имеются схемы границ участка, на котором вся его территория по границам застройки, занята объектами, имеющими нумерацию: 1 - пункт проката ролледрома, 2 - пункт охраны, 3 - туалет, 4 – дорожка ролледрома, 5 - (2 объекта) площадки для отдыха, 6 - контейнеры для ТБО, а также зеленые насаждения зоны отдыха и тротуары.

Как следует из вступившего в законную силу решения Динского районного суда от 15.02.2019г. по гражданскому делу № по иску администрации МО Динской район к Боцулко Л.К., Боцулко Л.К. в период действия договора №ДА-91 от 11.12.2015г. получен градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство ролледрома на основании проектной документации, изготовленной ООО «Архикуб». В течении указанного времени ответчик приступила к строительству данного спортивного сооружения, возведя на данном земельном участке объекты вспомогательного значения - нежилые здания: пункт проката, пункт охраны, туалет. В 2018 году нежилые помещения зарегистрированы в собственность Боцулко Л.К. в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи регистрации. Судом установлено, что «освоение испрашиваемого земельного участка идет в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием». /т. 1 л.д. 224-230/

Данные обстоятельства учитываются судом при рассмотрении настоящего дела, т.к.в силу ч. 2 ст.61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение.

Для основного вида разрешенного использования «Спорт» в данной зоне пунктом (2.2) регламента Правил землепользования и застройки установлены следующие параметры земельных участков - минимальная/максимальная площадь земельных участков составляет 100-10000 кв.м или определяется по заданию на проектирование.

Согласно расчета - обоснования нормативной площади, подготовленного ИП ФИО9 (проект обоснования, договор №1708 от 16.05.2017), площадь земельного участка необходимая для эксплуатации под роллердром согласно расчетов составляет 9560 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, площадь земельного участка 9560 кв.м. соответствует предельной площади части земельного участка, и нормативам предусмотренным правилами землепользования и застройки Динского сельского поселения.

Также, в материалы дела представителем ответчика Боцулко Л.К. представлены надлежащим образом заверенные копии: книга № "Пояснительная записка. Схема планировочной организации земельного участка" №, книга № "Архитектурные решения" №, книга № "Проект организации строительства" №, выполненные ООО «АрхиКуб» по объекту – роллердром по адресу: <адрес>, которые явились основанием для выдачи разрешения на строительство данного сооружения.

На основании указанных предоставленных Боцулко Л.К. в Управление документов, распоряжения администрации МО Динской район от 20.06.2019 №175-ро, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ (без проведения торгов), 20.06.2019 заключен Договор № аренды земельного участка, сторонами которого являются: Арендодатель - Управление, арендатор – Боцулко Л.К., предмет договора - аренда (во временное владение и пользование за плату) на 49 лет, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - спортивные и игровые площадки, площадки для размещения аттракционов, летние театры и эстрады, танцевальные площадки, площадки отдыха, беседки, видовые площадки, роллердромы, с размещёнными на нем нежилыми зданиями: пунктом охраны, площадью 7,4 кв.м; пунктом проката, площадью 14,9 кв.м; туалетом, площадью 6,5 кв.м, право собственности на которые зарегистрировано в 2018 году в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии.

Фактическое состояние данного земельного участка соответствует условиям Договора и его целевому назначению. Арендная плата за участок Боцулко Л.К. производится в полном объеме, условия п. 2 Договора исполнены, чему подтверждением являются предоставленные ответчиком суду платежные документы и акты сверок.

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключён без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений и в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 №8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, от 03.06.2014 №1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

Определением суда от 09.02.2023г. по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Профэксперт-Кадастр».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли площадь земельного участка 10 061 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Правилам землепользования и застройки Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемой сделки – договора аренды № от 20.06.2019г.) для размещения и эксплуатации спортивной площадки, состоящей из нежилых зданий с кадастровыми номерами № (туалет), № (пункт охраны), № (пункт проката), четырёх теннисных кортов, парковки для автомобилей на 28 машиномест, площадки для контейнеров ТБО, тротуаров, зелёных насаждений зоны отдыха, предусмотренных Проектом обоснования площади земельного участка, выполненного в 2017 году ИП ФИО9; Книгой № "Пояснительная записка. Схема планировочной организации земельного участка" №, Книгой № "Архитектурные решения" №, Книгой № "Проект организации строительства" №, выполненных ООО «АРХИКУБ» и является ли данный земельный участок площадью 10 061 кв.м. с кадастровым номером № необходимым и достаточным для размещения и эксплуатации вышеуказанного объекта - спортивной площадки?

2) Соответствует ли площадь земельного участка 9 560 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Правилам землепользования и застройки Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемой сделки – договора аренды № от 20.06.2019г.) для размещения роллердрома, состоящего из нежилых зданий с кадастровыми номерами № (пункт охраны), № (пункт проката), № (туалет), герметичного выгреба, дорожки роллердрома, площадки для контейнеров ТБО, площадок для отдыха, газонов и тротуаров, предусмотренных проектной документацией № (Книга № «Схема планировочной организации земельного участка», Книга 2 «Архитектурные решения», Книга 3 «Проект организации строительства»), выполненной в 2017 году ООО «АРХИКУБ» и является ли данный земельный участок необходимым и достаточным для размещения и эксплуатации вышеуказанного объекта – ролледрома?

По итогам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертов от 05.05.2023 г. №.

В выводах заключения от 05.05.2023 г. указано следующее.

Площадь земельного участка 10061 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст.Динская, <адрес> соответствует Правилам землепользования и застройки Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемой сделки - договора аренды № от 20.06.2019 г.) для размещения и эксплуатации спортивной площадки, состоящей из нежилых зданий с кадастровыми номерами № (туалет), № (пункт охраны), № (пункт проката), четырех теннисных кортов, парковки для автомобилей на 28 машиномест, площадки для контейнеров ТБО, тротуаров, зеленых насаждений зоны отдыха, предусмотренных Проектом обоснования площади земельного участка, выполненного в 2017 году ИП ФИО9; Книгой № "Пояснительная записка. Схема планировочной организации земельного участка" №, Книгой № "Архитектурные решения" №, Книгой № "Проект организации строительства" №, выполненных ООО "АрхиКуб".

Площадь земельного участка 10 061 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> является необходимой и достаточной для размещения и эксплуатации вышеуказанного объекта - спортивной площадки, параметры которой разработаны проектной документацией Архитектурным бюро Владимира Малюка.

Площадь земельного участка 9 560 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> соответствует Правилам землепользования и застройки Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемой сделки – договора аренды № от 20.06.2019г.) для размещения и эксплуатации роллердрома, состоящего из нежилых зданий с к/н № (пункт охраны), № (пункт проката), № (туалет), герметичного выгреба, дорожки ролледрома, площадки для контейнеров для ТБО, площадок для отдыха, газонов и тротуаров, предусмотренных проектной документацией № (Книга № «Схема планировочной организации земельного участка», Книга № «Архитектурные решения», Книга № «Проект организации строительства»), выполненной в 2017 году ООО «Архикуб».

Площадь земельного участка 9 560 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> является необходимой и достаточной для размещения и эксплуатации вышеуказанного объекта – ролледрома параметры которого разработаны проектной документацией Архитектурным бюро Владимира Малюка.

Заключение экспертами выполнено в соответствии с требованиями статей 79, 84, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, в нём отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 ГПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, предоставленных в распоряжение экспертов, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Как установлено заключением от 05.05.2023 г., «вышеперечисленные строения, запроектированные сведения о которых содержатся в проектной документации", принадлежащие на праве собственности Коробка В.Г., Боцулко Л.К, отвечают признакам единого имущественного комплекса эксплуатируемым по назначению – спортивная площадка, ролледром.

Назначение спорных участков и вышеуказанных объектов недвижимости, на момент обращения Коробка В.Г., Боцулко Л.К. в управление имущественных отношений администрации МО Динской район 21.05.2019 с заявлениями о предоставлении данных участков в аренду без торгов на 49 лет, не менялось.

Согласно пункта 17 статьи 2 Федерального закона от 04.12.2007 № 329-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» спортивное сооружение – это инженерно-строительный объект, созданный для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий и имеющий пространственно-территориальные границы.

В соответствии с пунктом 3.8. Государственного стандарта РФ Р 52024-2003 «Услуги физкультурно-оздоровительные и спортивные. Общие требования», физкультурно-оздоровительными и спортивными сооружениями являются: здания, сооружения, оборудованные площадки и помещения, оснащенные специальными техническими средствами и предназначенные для физкультурно-оздоровительных, спортивных услуг, спортивно-зрелищных мероприятий, а также для организации физкультурно-оздоровительного и спортивного досуга.

При таких обстоятельствах, как на момент заключения оспариваемых сделок, так и в настоящее время нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Коробка В.Г., Боцулко Л.К. и расположенные на испрашиваемых земельных участках, являются объектами комплексной застройки с целевым использованием – «спортивная площадка», «ролледром», то есть входят в состав единого запроектированного спортивного комплекса, и их нельзя использовать в подобных целях в отрыве от самих спортивных сооружений.

В свою очередь, запроектированные спортивную площадку, ролледром при современных требованиях к организации мест массового занятия спортом, также невозможно в дальнейшем использовать без подобной вспомогательной недвижимости (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 №6200/10 по делу №А56-50083/2008).

Также, в данном случае невозможен и раздел испрашиваемых земельных участков в целях эксплуатации помещений, принадлежащих на праве собственности Коробка В.Г., Боцулко Л.К. как отдельных строений, поскольку участки имеют одну подъездную дорогу, изменение площади приведёт к невозможности их использования и использования запроектированных спортивной площадки, ролледрома, а также к изломанности границ данных участков, что по сути является нарушением земельного законодательства.

Так, согласно пунктов 4 – 6 статьи 11.9. Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

К предоставленным прокурором информационным письмам ООО «Капитель» суд относится критически, так как основным видом деятельности указанного Общества является деятельность в области архитектуры. Сведений о том, что специалисты Общества обладают познаниями в области землеустроительного дела, суду не представлено. Информация об отсутствии у Коробка В.Г., Боцулко Л.К. проектной документации не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ генеральный директор ООО "Капитель" ФИО11 не предупреждалась.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему выводу.

Оснований для вывода о нарушении Управлением земельного законодательства, несоответствии Договора аренды № от 20.06.2019г., Договора аренды № от 20.06.2019г. действующему законодательству, признания спорных Договоров недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий её недействительности, не имеется.

Так, по предусмотренным п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ и п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ у Управления отсутствовали основания для отказа Коробка В.Г., Боцулко Л.К. в предоставлении им спорных земельных участков в аренду.

Доводы прокурора о том, что заявителями Коробка В.Г., Боцулко Л.К. как в заявлении, так и в договоре аренды земельного участка указано, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, являются необоснованными и не соответствуют материалам дела.

Согласно ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Краткое указание в заявлениях Коробка В.Г., Боцулко Л.К. на использование спорных земельных участков в рекреационных целях не противоречит их виду разрешенного использования, а наличие на них вспомогательных объектов недвижимого имущества: туалета, поста охраны и пункта проката, не свидетельствует о том, что они будут использованы только лишь по прямому назначению (посещение туалета, охрана объекта, прокат спортивного инвентаря).

Прокурором не предоставлены доказательства порочности оспариваемой сделки, предусмотренные ч. 2 ст. 168 ГК РФ. Не доказано и то, что сделкой нарушены публичные интересы и права третьих лиц, так как Коробка В.Г., Боцулко Л.К. являются единственным собственниками, расположенных на испрашиваемых земельных участках объектов, только они имели право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении данных участков в аренду без торгов.

Доводы прокурора о том, что в данном случае исключительное право Коробка В.Г., Боцулко Л.К. как собственников вышеприведенных объектов недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для его использования, а также о том, что общая площадь спорных земельных участков для использования данных объектов не была обоснована 21.05.2019 при обращении в Управление заявителями Коробка В.Г., Боцулко Л.К. и как следствие, оспариваемый договор аренды является недействительной сделкой, так как нарушает требования закона, посягает на публичные интересы и права третьих лиц, основаны на неверном толковании норм материального права, являются несостоятельными и необоснованными.

Поскольку, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований прокурора и признании недействительными (ничтожными) сделок - договоров аренды земельных участок, заключенных 20.06.2019 между управлением имущественных отношений администрации МО Динской район и Коробка В.Г., Боцулко Л.К., то также подлежат отказу требования прокурора о применении последствий недействительности данных сделок в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права аренды: Коробка В.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 061 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; Боцулко Л.К. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 9 560 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах суд полагает иск необоснованным.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска прокурора Динского района в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Динской район к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Коробка В. Г. о признании недействительным договора аренды земельного участка и иска прокурора Динского района в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Динской район к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Боцулко Л. К. о признании недействительным договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 июля 2023 года.

Судья

Динского районного суда подпись А.А. Костюк