Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Пензы о признании права на заключение договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 20.06.2013 г. УМИ администрации г.Пензы заключило с ФИО5 договор аренды №121/13 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № сроком с 13.03.2013 г. по 13.03.2016 г. Арендодатель, арендатор и истец по настоящему делу заключили договор от 13.03.2014 г. уступки истцу прав и обязанностей арендатора. 05.02.2016 г. письмом № 9/343 УМИ уведомило истца, что не имеет намерения продления договора аренды, тот был прекращен за истечением срока действия. Однако администрацией г.Пензы истцу было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 31.03.2016 г. № сроком на 10 лет. В период действия договора аренды, а затем и данного разрешения истец начала строительство ИЖД - был положен фундамент. 21.12.2018 г. она обратилась в очередной раз к ответчику с просьбой предоставить вышеназванный земельный участок в аренду, был получен очередной отказ. Кадастрового номера у объекта незавершенного строительства нет, т.к. для его присвоения необходимо наличие земельного участка на каком-нибудь праве, в заявлении четко обозначены цели испрашивания земельного участка; таким образом, ответ администрации - это фактически отказ в предоставлении участка, поскольку содержит в себе невыполнимые условия, в связи с чем нарушено право истца на возможность достроить объект и произвести его регистрацию в Росреестре. Согласно п.15 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления участка гражданам для индивидуального жилищного строительства. На основании вышеизложенного истец просила признать за ней право на предоставление вышеуказанного земельного участка на праве аренды без проведения торгов.

Впоследствии истец уточнила основания иска и требования, указав, что в силу п.21 ст.3 ФЗ №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой участок предоставлен до 01.03.2015 г., собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Отсутствие регистрации права собственности на объект строительства не является основанием для отказа в заключении договора. На основании изложенного истец просила признать за ней право на предоставление участка на праве аренды без проведения торгов, обязать ответчика заключить с ней договор аренды без проведения торгов.

В настоящее судебное заседание истец - ФИО1 - не явилась, о его месте, дне и времени извещена, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя, исковые требования поддержала; ее представитель по доверенности ФИО2 поддержала исковые требования, дополнительно указав, что необходимо учитывать, что при выдаче разрешения на строительство администрация г.Пензы полагала, что договор аренды продолжает действовать, из наличия данного разрешения и добросовестности истца следует исходить при решении вопроса о предоставлении участка в дальнейшую аренду.

Представитель ответчика - администрации г.Пензы - в судебное заседание не явился, о его месте, дне и времени извещен, причины неявки неизвестны, в представленном письменном отзыве на иск просили в удовлетворении последнего отказать, указывая, что 05.02.2016 г. УМИ направило в адрес истца уведомление о том, что не имеет намерения продлить договор аренды и просило в срок не позднее 13.03.2016 г. возвратить земельный участок по акту приема-передачи. Решением от 19.02.2018 г. Октябрьский районный суд г.Пензы обязал ФИО1 возвратить арендованный участок по акту приема-передачи. Не согласившись с вынесенным решением, ФИО1 обратилась в Пензенский областной суд с апелляционной жалобой, в которой указывалось, что в 2017 году на земельном участке было начато строительство, а, значит, право на заключение нового договора аренды без проведения торгов за арендатором сохраняется. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не принял вышеуказанный довод и отдельно указал на тот факт, что постановлением администрации города Пензы №105 от 23.01.2018 г. разрешение на строительство от 31.03.2016 г. отменено. Таким образом, все доводы истца были исследованы в рамках гражданского дела №2-161/2018, они не подлежат доказыванию вновь. Кроме того, ответчик считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, нарушен административный порядок для данной категории дел.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством

В силу п.1 ст.39 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015 г., предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу ч.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно ч.4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п.5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 года N 1, утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, согласно которому заявителем к поданному на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления обращению прилагаются:

документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН;

документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;

выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке);

выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке).

В судебном заседании установлено, подтверждается представленным в материалы дела договором аренды, что 20.06.2013 г. Управление муниципального имущества администрации г.Пензы заключило с ФИО5 договор аренды № 121/13 земельного участка площадью 1202,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Участок предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома, срок договора - 3 года с 13.03.2013 г. по 13.03.2016 г.

Судом также установлено, что 10.12.2014 г. Арендодатель, Арендатор и ФИО1 (истец) заключили договор уступки прав и обязанностей от 13.03.2014 г. (копия - в деле), согласно которому новый Арендатор (ФИО1) в полном объеме приняла права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № 121/13.

Из представленного в копии в деле письма следует, что 05.02.2016 г. письмом № 9/343 УМИ администрации г.Пензы уведомило ФИО1 о том, что не имеет намерения продления договора аренды № 121/13.

В письме указано, что согласно п.10 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи, поэтому при наличии указанных объектов ФИО1 вправе обратиться в администрацию г.Пензы с заявлением о заключении нового договора аренды.

Отчетом почтового отправления подтверждено направление ФИО1 указанного письма, в связи с чем риск неполучения корреспонденции ложится в настоящем случае на адресата; в связи с изложенным вышеуказанный договор аренды был прекращен за истечением срока действия (13.03.2016 г.).

Однако 31.03.2016 г. администрацией г.Пензы истцу было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома от № (копия - в деле) на 10 лет на вышеназванном участке, в связи с чем истец, указывая на строительство ей в период действия договора аренды индивидуального жилого дома (положен фундамент), полагает, что ей надлежит предоставить участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства (из представленных документов следует, что 02.10.2018 г. и 21.12.2018 г. истец обратилась к ответчику с просьбой предоставить вышеназванный земельный участок в аренду без проведения торгов под строительство индивидуального жилого дома в связи с наличием объекта незавершенного строительства, но 28.12.2018 г. заявление от 21.12.2018 г. истцу возвращено - указано, что в заявлении не указана цель использования участка, данные о находящихся на участке зданиях, отсутствует копия документа, подтверждающего личность заявителя).

Вместе с тем, как следует из представленных материалов, документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства на указанном участке, истцом ответчику не предоставлены, право собственности истца на объект незавершенного строительства на вышеуказанном участке не зарегистрировано, что наряду с отсутствием предоставленного на праве аренды участка (ввиду прекращения прежнего договора аренды) свидетельствует об отсутствии прав истца на приобретение спорного участка в аренду без проведения торгов; совокупность условий для предоставления участка в аренду на новый срок, предусмотренных пунктами 3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ, отсутствует.

Так, из представленного в материалы дела решения Октябрьского районного суда г.Пензы от 19.02.2018 г. следует, что данным решением удовлетворены исковые требования УМИ администрации г.Пензы к ФИО1 о возврате вышеуказанного земельного участка, доводы ФИО1 о строительстве ей на участке объектов недвижимости отклонены и судебной коллегией по гражданским делам Пензенского областного суда от 15.05.2018 г.; при этом в решении указано, что согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства №145 от 09.09.2016 г. на момент проведения проверки земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер № не огорожен, здания, строения, сооружения отсутствуют.

Обсуждая доводы стороны истца о правах на участок, основанные на добросовестности истца в связи с наличием у нее разрешения на строительство, суд считает необходимым указать, что само по себе разрешение на строительство не свидетельствует о праве лица на участок, где велось строительство; кроме того, из материалов дела следует, что вышеуказанное разрешение на строительство было отменено постановлением администрации г.Пензы №105 от 23.01.2018 г., т.е. уполномоченным на это органом в порядке ст.51 ГрК РФ (копия - в деле).

При этом суд также отмечает, что заявление о выдаче разрешения на строительство было подано истцом уже после направления ему документа о расторжении договора аренды и истечения срока договора, и само данное разрешение было выдано уже после прекращения действия договора аренды, нет каких-либо доказательств нахождения объекта незавершенного строительства на участке до момента прекращения договора аренды; в указанный в вышеназванном решении суда период начала строительства (указано на 2017 г.) договор аренды не действовал, отсутствуют данные о принятии истцом всех возможных мер для начала строительства в период действия договора аренды, в связи с чем ссылку истца на возможность предоставления участка в аренду и в отсутствие регистрации права на объект незавершенного строительства в данном случае суд считает несостоятельной.

Таким образом, доводы истца о ее праве на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно исходя из наличия у нее разрешения на строительство и необходимости завершения строительства являются необоснованными.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований; обсуждая доводы о способе защиты права, суд отмечает, что истец посчитала необходимым обращение в суд не в порядке административного судопроизводства, полагая, что возврат ответчиком заявления о предоставлении участка по мотиву отсутствия документа о недвижимости содержит в себе заранее невыполнимые условия для устранения недостатков, в связи с чем права истца, по ее мнению, могли быть защищены только путем подачи настоящего иска.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации г.Пензы о признании права на заключение договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.10.2019 года.

Председательствующий