Гражданский кодекс часть 1

ФИО4 обратились в суд с иском о взыскании с ООО «Югстрой» неустойки за период с 31.03.2019 по 02.12.2019 за нарушение срока передачи жилого помещения по договору участия в долевом в строительстве в размере 153 956,75 руб. и компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.

В обоснование иска указано, что 08.06.2017 между ООО «РосСтрой» (в настоящее время - ООО «Югстрой») (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик в соответствии с п. 2.1. договора обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства в общую совместную собственность объект долевого строительства – жилое помещение – квартиру № <данные изъяты>, общей площадью 23,2 кв.м., а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Обязательство по оплате цены договора 1 438 400 руб. исполнено истцами в полном объеме.

Срок передачи объекта долевого строительства установлен в п. 2.3. договора – первый квартал 2019, однако в нарушение указанного срока жилое помещение было передано истцам только 03.12.2019.

Поскольку в нарушение условий договора участия в долевом строительстве застройщик допустил просрочку выполнения обязательств по передаче объекта, ФИО5 обратились в суд с указанным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание при надлежащем уведомлении не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

ФИО2, представляющий также интересы истца ФИО1, в судебном заседании заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании иск поддержал, дополнительно пояснил, что 18.04.2019 истцы получили от застройщика письмо о необходимости явки для принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи квартиры. В середине мая 2019 ФИО2 приехали в г.Сочи для принятия квартиры, при осмотре которой выяснилось, что отсутствуют счетчики горячий и холодной воды, метраж квартиры меньше, чем было предусмотрено договором, документы на квартиру, необходимые для регистрации права собственности, отсутствовали, кадастровая регистрация жилого дома произведена не была, подписать акт разногласий застройщик отказался. Поскольку застройщиком обязательства по договору долевого участия в строительстве в полном объеме исполнены не были, истцы отказались принимать квартиру. Второе письмо от застройщика с уведомлением о необходимости принять квартиру было получено истцами 28.11.2019. В начале декабря 2019 ФИО2 прилетел в г.Сочи и 3.12.2019 подписал с застройщиком акт приема-передачи. Таким образом, просрочка исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве с 31.03.2019 по 02.12.2019 составила 247 дней.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил письменные возражения на иск, в которых указал, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <данные изъяты>, было выдано 9.10.2015 со сроком действия до 31.10.2018.

Условиями договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцами, установлено, что срок ввода дома в эксплуатацию - 1 квартал 2019. В установленный договором срок 22.02.2019 застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. 20.03.2019 ООО «Югстрой» направило истцам заказным письмом сообщение о готовности многоквартирного жилого дома и необходимости принятия объекта долевого строительства, которое было получено истцами 18.04.2019. Таким образом, строительство дома завершилось в срок, указанный в разрешении на строительство, что подтверждается заключением Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 12.10.2018 о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации. Сроки сдачи дома в эксплуатацию не переносились, от передачи квартир участникам долевого строительства застройщик не уклонялся, что подтверждается актами приема-передачи объектов долевого строительства, заключенными с другими дольщиками в марте, апреле и мае 2019 года. Следовательно, застройщик не допустил просрочки исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства истцам. То обстоятельство, что ФИО4 осмотрели квартиру только 2.12.2019 и 3.12.2019 подписали акт приема-передачи, свидетельствует исключительно о бездействии самих истцов и непринятии ими своевременных мер по принятию объекта долевого строительства. С учетом изложенного, ответчик просил в иске отказать в полном объеме.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1,3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 8 указанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как установлено судом, 08.06.2017 между ООО «РосСтрой» (в настоящее время - ООО «Югстрой») (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик в соответствии с п. 2.1. договора обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства в общую совместную собственность объект долевого строительства – жилое помещение – квартиру № <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома /л.д.7-17/.

Обязательство по оплате цены договора 1 438 400 руб. исполнено истцами в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

Пунктом 2.2. договора установлен срок окончания строительства жилого дома – 31.10.2018.

Согласно п. 2.3. договора сроком ввода в эксплуатацию жилого дома является 1 квартал 2019 года.

Передача квартиры застройщиком и принятие его участниками долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (п.6.1. договора).

Согласно п.6.2. договора передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В соответствии с п.6.3 договора застройщик после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан передать квартиру в течение двух месяцев.

Пунктом 6.4. договора установлено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить или вручить участникам долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Обязательство участника долевого строительства приступить к приемке квартиры по передаточному акту в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления застройщика о готовности объекта к передаче также установлены в п.4.2.2. договора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 12.10.2018 Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края застройщику ООО «Югстрой» выдано заключение о соответствии построенного объекта – многоквартирного жилого комплекса в Адлерском районе г.Сочи <данные изъяты>, требованиям проектной документации /л.д.97-98/.

Разрешение на ввод многоквартирного жилого комплекса в Адлерском районе г.Сочи <данные изъяты> выдано ООО «Югстрой» 22.02.2019 /л.д. 101-102/.

Исходя из условий договора (п. 6.3), застройщик обязан был передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок до 22.04.2019.

Сообщение о готовности объекта долевого к передаче от 25.02.2019 направлено ООО «Югстрой» истцам заказным письмом с уведомлением 20.03.2019, получено ФИО1 18.04.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта ФГУП «Почта России», копией уведомления о вручении /л.д.99-100, 105, 106, 108-109/.

Таким образом, застройщик в предусмотренный в договоре срок построил многоквартирный жилой дом, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и уведомил истцов о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Письмом от 23.10.2019 застройщик повторно предложил истцам принять квартиру по акту.

После осмотра 02.12.2019 ФИО2 квартиры между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры от 03.12.2019 /л.д. 94, 24,25/.

Доводы стороны истца о просрочке застройщика в передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве суд находит не состоятельными.

Из пояснений стороны истцов в судебном заседании известно, что после получения 18.04.2019 сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче ФИО2 14.05.2019 приехал в г.Сочи для принятия квартиры, при осмотре которой выявил недостатки в виде отсутствия счетчиков горячей и холодной воды, несоответствия площади квартиры метражу, указанному в договоре. Предложенный к подписанию акт приема-передачи квартиры ФИО2 не подписал, поскольку отсутствовали документы на квартиру, необходимые для регистрации права собственности, кадастровая регистрация жилого дома произведена не была.

Пунктом 6.6. договора предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в действующем законодательстве РФ, и отказаться от подписания передаточного акта до устранения указанных несоответствий.

Доказательств, свидетельствующих о наличии при осмотре квартире в мае 2019 недостатков, истец суду не представил, акт о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, установленным законодательством РФ, не составлялся, с претензией к ООО «Югстрой» ФИО4 не обращались. Пояснения ФИО2 об отказе застройщика подписать акт приема-передачи квартиры с недостатками являются голословными.

Обязанность застройщика возвратить денежные средства в случае уменьшение площади объекта долевого строительства установлена в п.3.5 договора долевого участия в строительстве, следовательно, несоответствие площади передаваемого объекта долевого строительства данным проектной документации, не является основанием для отказа участника долевого строительства от приемки квартиры.

Сумму и порядок возврата денежных средств за уменьшение площади объекта долевого строительства стороны могли указать в акте приема-передачи квартиры.

Фактическая разница в цене договора вследствие уменьшения площади объекта возвращена застройщиком истцу, что последним не оспаривалось.

Доводы стороны истца о непередаче застройщиком документов, необходимых для государственной регистрации права собственности основаны на неверном толковании условий договора и норм материального права.

Согласно п. 4.1.6. договора долевого участия в строительстве застройщик обязуется передать участнику долевого документы необходимые и достаточные для регистрации права собственности на квартиру. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) – разрешение на ввод в эксплуатацию дома, в состав которого входит квартира, и передаточный акт.

На момент осмотра квартиры ФИО2 в мае 2019 года разрешение на ввод объекта в эксплуатацию уже было получено ООО «Югстрой», подписать акт приемки-передачи квартиры истец отказался. Обязанность застройщика при передаче объекта долевого строительства предать участнику долевого строительства иные документы ни договором долевого участия в строительстве, ни Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ не установлена.

Более того, действующим законодательством на застройщика не возложена обязанность по постановке на кадастровый учет вновь возведенного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Оценивая фактические обстоятельства дела в совокупности с пояснениями стороны истца, суд приходит к выводу, что просрочка передачи квартиры по акту возникла не по вине застройщика, а вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих об отказе застройщика передать квартиру по акту в мае 2019 года, суду не представлено.

Кроме того, готовность объектов долевого строительства к передаче в построенном застройщиком в срок многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, <данные изъяты>, подтверждается представленными ответчиком актами приема-передачи квартир в указанном доме, подписанными в марте, апреле мае 2019 года с другими участниками долевого строительства /л.д. 84-93/.

Поскольку просрочка исполнения обязательства по договору участия в долевом строительства допущена не по вине должника (застройщика), на него не может быть возложена ответственность в виде уплаты истцам неустойки за просрочку исполнения обязательства, следовательно, в иске о взыскании неустойки суд отказывает.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено нарушений прав истцов со стороны застройщика при исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве, требование истцов о взыскания компенсации морального вреда по Закону РФ «О защите прав потребителей», как производное от основного требования, также удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ООО «Югстрой» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Захарова