Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №** по иску Ист. к Отв. о признании договора залога незаключенным, о признании протоколов о признании публичных торгов несостоявшимися от **/**/****г., от **/**/****г. недействительными; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности Отв.на объекты недвижимости и восстановления права собственности Ист. на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Ист. обратилась в суд с иском к Отв. и просит признать незаключенным договор залога недвижимого имущества от **/**/**** годза, подписаны между нею и Отв.

В обоснование заявленных требований истица указала, что п.9 договора залога установлена начальная продажная цена имущества, указанного в договоре; цена 4-х объектов недвижимости составляет 1500 000 руб., стоимость каждого объекта не определена, указана общая сумма всех перечисленных объектов- земельного участка, расположенного по адресу- ..., р.п ..., ... ;

земельного участка, расположенного по адресу- ..., р.п ..., ...;

жилого дома, расположенного по адресу- ..., р.п ..., ...;

жилого дома, расположенного по адресу- ..., р.п ..., ....

Указанные объекты не входят в единый имущественный комплекс, а являются самостоятельными объектами, а потому в договоре залога должны содержаться сведения о цене каждого объекта в отдельности, что препятствует реализации имущества в соответствии со ст. 350 ГК РФ и обращение взыскания на имущество не представляется возможным.

В ходе судебного заседания истица уточняла и дополняла исковые требования и с учетом уточнений, Ист. дополнительно предъявила требования о признании протоколов о признании публичных торгов несостоявшимися от **/**/****г., от **/**/****г. недействительными; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности Отв.на объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером №** площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу- ..., р.п ..., ... ;

земельный участок с кадастровым номером №**, площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...., и о восстановлении права собственности Ист. на указанные объекты недвижимости.

Дополнительные исковые требования обоснованы тем, что договор залога является незаключенным, а потому все последующие действия, совершенные на основании незаключенного договора залога, являются недействительными; недействительные сделки согласно т. 167 ГК РФ не влекут юридических последствий. Так как торги по спорным объектам недвижимости **/**/****г. и **/**/****г. были проведены во исполнении незаключенного договора залога, следовательно, являются недействительными. Последствием недействительности сделки является прекращение права собственности Отв. на спорные объекты недвижимости и восстановление права собственности Ист. на эти же объекты недвижимости.

В судебное заседание истица Ист. не явилась; согласно заявлению просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представители истицы В., Ф. исковые требования поддержали, пояснив, что договор залога должен быть признан незаключенным в виду того, что при его подписании не было достигнуто соглашение о цене каждого объекта недвижимости в отдельности, что препятствует реализации заложенного имущества; объекты недвижимости не являются единым хозяйственным комплексом, могут быть реализованы по отдельности; заключен в обеспечение несуществующих обязательств по договору займа от **/**/****г.; мировое соглашение, в обеспечение которого был заключен договор залога, не может являться обязательством, обеспечиваемым залогом, поскольку мировое соглашение имеет процессуально-правовое значение и не может быть обеспечено гражданско-правовой сделкой. Основанием для признания публичных торгов несостоявшимися, а протоколов о проведении публичных торгов от **/**/****г., от **/**/****. недействительными является нарушение ответчиком требований ст.ст. 55, 59 Федерального закона «Об ипотеке», поскольку обращение взыскания во внесудебном порядке на недвижимое имущество произведено ответчиком на основании незаключенного договора залога.

Третье лицо на стороне истца не заявляющее самостоятельные исковые требования Д. в судебное заседание не явился; согласно заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчик Отв. исковые требования не признал и суду пояснил, что **/**/****г. между ним и Д. был заключен договор займа на сумму 4500000руб. В связи с неисполнением условий договора займа, он вынужден был обратиться в ... суд ... о взыскании задолженности по договору займа; в судебном заседании было подписано мировое соглашение и в обеспечение обязательств, возникших из мирового соглашения от **/**/****г. был заключен договор залога между ним и Ист.-супругой Д. При заключении договора залога между ними было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, и по цене. В связи с тем, что 2 земельных участка и расположенные на них строения представляют единый комплекс, так как огорожены одним забором; участки на местности не разграничены, была определена общая цена всех объектов, так как по отдельности их реализовать невозможно. При определении стоимости учитывалось местоположение объектов, их целевое назначение, сложившиеся на рынке цены, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного **/**/****г.

В связи с имеющимся согласием Ист. на внесудебный порядок реализации заложенного имущества, он заключил с ООО «... антикризисного управления» договор об организации торгов; торги были назначены на **/**/****г., в связи с признанием их несостоявшимися повторные торги назначены на **/**/****г., которые также признаны несостоявшимися, после чего он согласился оформить спорные объекты в свою собственность, так как продать спорные объекты недвижимости выше начальной стоимости невозможно.

Третье лицо на стороне ответчика не заявляющее самостоятельные исковые требования Управление ФРС по ... в судебное заседание не явилось; представлен отзыв, из которого следует, что в удовлетворении заявленных требований Ист. необходимо отказать.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив и оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из представленных суду доказательств, **/**/****г. между Отв. и Ист. был подписан договор залога, согласно условиям которого, Ист. заложила -

земельный участок с кадастровым номером №**, площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу- ..., р.п ..., ... ; категория земли-земли населенных пунктов, разрешенное использование-поджилую постройку;

земельный участок с кадастровым номером №**, площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...; земли населенных пунктов, разрешенное использование-поджилую постройку;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...; кадастровый номер №**;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...., №**.

Определена начальная продажная цена заложенного имущества в 1500 000 руб. (п.11.2)- л.д 41-43.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В соответствии со статьей 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Как следует из условий договора залога, в залог передается 4 самостоятельных предмета залога, не являющиеся единым имущественным комплексом, имеющие различные характеристики и стоимость. Объекты залога по отношению к другу другу также не являются неделимой либо сложной вещью, либо главной вещью и принадлежностью ( ст.133-135 ГК РФ).Право собственности истицы на данные объекты зарегистрированы раздельно, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенного по ... в рп. ... (л.д.22); Свидетельством о государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенного по этому же адресу(л.д.23); Свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенного по адресу ... в р.п ... (л.д.254 и Свидетельством о государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенного по этому же адресу л.д.25).

Поскольку переданное в залог имущество является несколькими самостоятельными объектами недвижимости, их следует рассматривать как самостоятельные предметы залога, не требующие раздела в натуре, не предполагающие использование по общему назначению и не предназначенные для обслуживания друг друга.

Условие о том, что заложенные объекты сторонами рассматриваются как единый комплекс и в этом качестве в случае обращения взыскания на предмет залога будут реализованы совместно по общей цене, в спорном договоре отсутствует.

Не представлены такие доказательства и в судебное заседание, а представленные ответчиком фотографии не являются допустимым доказательством в соответствии со ст. 60 ГПК РФ, поскольку наличие общего забора не свидетельствует о существовании единого комплекса, так как у Ист. зарегистрировано право собственности на 2 земельных участка, и на два жилых дома, что, кроме того, подтверждается техническими паспортами, имеющимися на л.д 26-30, 31-35.

По смыслу п.1 ст. 339 ГК РФ, в случае указания в одном договоре залога нескольких самостоятельных предметов Залога, залоговая стоимость каждого из них должна быть указана отдельно. Иное толкование данного требования приводит к произвольному установлению залоговой стоимости каждого из предметов залога, что противоречит указанной норме Кодекса.

Представленный в ходе судебного заседания Отчет №**Е об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, по мнению суда, не может быть признан доказательством о наличии соглашения между сторонами о стоимости объектов недвижимости, поскольку он был составлен **/**/****г., тогда как договор залога подписан **/**/****г.

Как пояснил ответчик Отв., при подписании договора залога, стоимость каждого объекта в отдельности между сторонами не обсуждалась; письменных доказательств, свидетельствующих о достигнутом между сторонами соглашений по стоимости каждого объекта, у него нет.

Кроме того, следует признать, что в спорном договоре залога не указан срок выполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Отв. и Д. **/**/****г. был заключен договор займа на сумму 4500000 руб., срок возврата определен до **/**/****г. ( л.д 40), тогда как в спорном договоре залога срок возврата определен поэтапно- до **/**/****г.- 1500 000 руб., до **/**/****г- 1500 000 руб., до **/**/****г- 865000руб. ( п.2 договора залога); при этом, в договоре займа сумма долга составляет 4500 000 руб. ( п.1.1 договора), а по договору залога-3865000 руб. ( п.1 договора).

При этом, договор залога подписан сторонами **/**/****г., т.е после наступления срока исполнения основного обязательства.

Имеющаяся в договоре залога ссылка на сроки исполнения обязательства, которые предусмотрены условиями мирового соглашения, не свидетельствует о соблюдении требований ст. 339 ч.1 ГК РФ в части указания на сроки исполнения обязательства, поскольку на момент подписания договора залога мировое соглашение не было утверждено в установленном законом порядке, и, соответственно, не влекло за собой никаких юридических последствий.

Кроме того, в договоре залога имеется ссылка на мировое соглашение, утвержденное ... судом ... **/**/****г. ( п.6), тогда как договор был подписан **/**/****г., что свидетельствует о том, что договор залога был заключен в счет обеспечения обязательств, которые еще не наступили, так как мировое соглашение было утверждено ... судом ... только **/**/****г.( л.д 46).

Отсутствие в спорном договоре залога указания на оценку каждого самостоятельного предмета залога и на срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, влечет незаключенность данного договора согласно статьям 432 и 339 ГК РФ, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а потому требования истицы подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что оспариваемый договор был зарегистрирован в Управлении ФРС по Ио, и при этом никаких нарушений не было установлено, не влияют на выводы суда, так как регистрация спорного договора в установленном порядке не влияет на его квалификацию как незаключенного, поскольку квалификацию договора как незаключенного определяет не факт его регистрации, а факт отсутствия в его тексте существенных условий договора.

Статьями 55, 59 Закона «Об ипотеке» предусмотрена возможность реализации заложенного имущества на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Однако реализация заложенного имущества допускается только во исполнение заключенного договора залога, тогда как суд пришел к выводу о том, что договор залога не заключен.

Незаключенный договор - это несуществующий договор, а потому он не влечет юридических последствий, не порождает права и обязанности для сторон по нему в силу требований статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица осуществляют выбор способа защиты нарушенного права по своему усмотрению.

В данном случае, Ист., полагая, что её вещные права на спорные объекты недвижимости нарушены, обратилась с требованиями о признании недействительными протоколов публичных торгов несостоявшимися от **/**/****г., от **/**/****г, и о применении последствий недействительности сделок.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной с момента ее совершения, она не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе не влечет перехода титула собственника к приобретателю.

В силу того, что договор залога от **/**/****г. между Отв. и Ист. признан незаключенным, оснований для проведения публичных торгов не имелось, соответственно, право собственности у Отв. на спорное недвижимое имущество не могло возникнуть на основании протоколов о признании публичных торгов несостоявшимися, так как проведение торгов в отношении имущества, переданного для реализации по незаключенному договору, является незаконным, такая сделка является в силу ст. 167 ГК РФ недействительной с момента её совершения.

Последствием признания недействительных сделок ( протоколов о признании публичных торгов несостоявшимися) является прекращение права собственности Отв. на спорные объекты недвижимости, что является основанием для Управления ФРС по Ио для внесения соответствующей записи в ЕГРП, т.е запись о регистрации права собственности Отв. на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу- ..., р.п ..., ... ; категория земли-земли населенных пунктов, разрешенное использование-под жилую постройку;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...; кадастровый номер №**;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...., №**, должна быть погашена.

Требования о восстановлении права собственности Ист. на эти же объекты недвижимости не подлежат удовлетворению, так как заявлены излишне, поскольку при погашении записи о регистрации права собственности Отв. на объекты недвижимости, право собственности Ист. на спорные объекты недвижимости подлежит восстановлению автоматически, без вынесения на то судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

Решил:

Исковые требования Ист. удовлетворить-признать договор залога недвижимого имущества от **/**/**** года между Ист. и Отв. незаключенным; признать протоколы о признании публичных торгов несостоявшимися от **/**/****г., от **/**/****г. недействительными; применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Отв. на земельный участок с кадастровым номером №**, площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу- ..., р.п ..., ... ; категория земли-земли населенных пунктов, разрешенное использование-под жилую постройку;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...; кадастровый номер №**;

жилой дом, расположенный по адресу- ..., р.п ..., ...., №**.

В удовлетворении требований Ист. о восстановлении права собственности на объекты недвижимости-отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья: