Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 05.09.2018 сроком на 3 года, представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1626/2020 по иску Администрации города Нижний Тагил к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Нижний Тагил в лице представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от 05.09.2018 сроком на 3 года, обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование указано, что 07.09.2015 между Администрацией г.Нижний Тагил и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... по адресу г(место расположения обезличено) для индивидуального жилищного строительства. Арендатор ФИО4 по договору уступки прав от 08.10.2015 передала права и обязанности по договору аренды ФИО3 У нового арендатора образовалась задолженность по арендным платежам и пени.

Администрация г.Нижний Тагил просила взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате и оплате штрафных санкций по договору аренды земельного участка от 07.09.2015 №... за период с 21.10.2015 по 31.03.2020 в сумме 352157,37 руб., в том числе задолженность по арендной плате 134155,19 руб. (с 20.10.2015 по 18.07.2016), задолженность по оплате пени 218 002,18 руб. (с 21.10.2015 по 31.03.2020).

Иск был принят в порядке упрощенного производства, с учетом возражений ответчика определением от 16.10.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, привлек в качестве третьего лица ФИО4

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении иска, поддержал письменные возражения. Пояснил, что договором уступки не предусмотрена передача произведенной оплаты новому арендатору ФИО3, более того, 13.01.2020 ФИО4 обратилась с заявлением о получении акта сверки, пояснив, что он необходим для того, чтобы вернуть излишне уплаченные денежные средства. По данному договору за возвратом она не обращалась и сумма списана на забалансовый счет как невостребованная кредиторская задолженность.

Представитель ответчика ФИО2, допущенная по устному ходатайству ответчика 13.11.2020, возражала против удовлетворения иска, поддержала письменные возражения и дополнения к ним (заявлено о пропуске срока исковой давности), заявила письменное ходатайство о возмещении ответчику расходов на представителя 20000 руб. Пояснила, что изначально арендатором была ФИО4, затем права и обязанности перешли к ФИО3. Заключение нового договора аренды не требуется, условия остаются прежними, как и лицевой счет, на котором должны были остаться денежные средства при замене арендатора. То, что администрация списала часть средств на другой счет не мешает ей восстановить их на счете договора. У ответчика отсутствует задолженность, напротив есть переплата, истец незаконно пытается получить дважды арендную плату. Раздел истцом лицевого счета в зависимости от личности арендатора нарушает положения законодательства и права ответчика.

Третье лицо ФИО4, участвуя в заседании 13.11.2020 (объявлен перерыв до 24.11.2020, после перерыва не явилась), возражала против удовлетворения иска, пояснила, что она полностью оплатила первый год арендной платы, затем заключала договоры уступки. Она обратилась в администрацию в 2020 году с заявлением о выдаче актов сверок не для получения переплаты, а из-за того, что к ней возникли претензии и долги по оставшимся у нее земельным участкам. Когда она переуступала земельные участки, ее платежи переходили в зачет новым арендаторам, так ей поясняли и в Центре земельного права. Однако когда они с ФИО3 обратились в администрацию, сказали, что денег нет, их списали. С заявлениями о возврате средств не обращалась, т.к. была уверена, что деньги остаются на счетах новых арендаторов, получать переплату не намерена.

Ответчик ФИО3, участвуя в заседании 13.11.2020 (после перерыва не явиляся), пояснил, что третье лицо продавала земельный участок, он его купил, они вместе пришли в банк, он заплатил деньги, она отдала ему договор, посоветовала в течение года оформить землю в собственность и претензий не будет. Он в течение года оформил право собственности, но через 4 года пришел иск.

Ознакомившись с исковым заявлением, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с их условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как предусмотрено п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением прямо предусмотренных законом случаев, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Судом установлено, что 07.09.2015 между Администрацией г.Нижний Тагил и ФИО4 по итогам аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, заключен договор аренды земельного участка №... в отношении земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: (место расположения обезличено) разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка с 24.08.2015 до 24.08.2035. Арендная плата составляет 179200 руб. в год (п.3.1). Указанная сумма за первый год аренды участка перечисляется арендатором в течение 30 дней с момента подписания договора. В последующие годы размер арендной платы перечисляется ежегодно не позднее 30 дней до окончания очередного расчетного года. Расчетным годом считается период времени календарной даты заключения договора до соответствующей даты года следующего за годом, в котором был заключен договор. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера задолженности до полного погашения (п.6.2). Участок передан по акту приема-передачи.

08.10.2015 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей. Договором уступки предусмотрено, что ФИО4 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка №... от 07.09.2015, выполнены в полном объеме и своевременно (п.7 договора уступки). Согласно уведомлению от 08.10.2015 Администрация г.Нижний Тагил уведомлена о состоявшейся уступке прав. Переход прав по договору аренды зарегистрирован в ЕГРН 20.10.2015.

Согласно выписки из ЕГРН право собственности на земельный участок оформлено на ФИО3 19.07.2016.

По расчету истца по состоянию на 30.07.2020 ФИО3 за период с 20.10.2015 по 18.07.2016 (с момента уступки прав до оформления права собственности на участок) было начислено 134 155,19 руб., оплат не поступало, неустойка за период с 21.10.2015 по 31.03.2020 начислена в размере 218 002,18 руб.

Ответчик не согласен с тем, что есть задолженность по договору, основываясь на том, что первоначальный арендатор ФИО4 оплатила по договору аренды годовой взнос в размере 179 200 руб., и к нему перешли права и обязанности арендатора с учетом суммы внесенной ею предоплаты. Представитель истца на это возражает, ссылаясь на то, что договором уступки не предусмотрено, что оплаченные первоначальным арендатором денежные средства передаются новому участнику. Более того, 13.01.2020 ФИО4 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении сверки по земельным участкам, включая спорный, для возврата сумм переплаты.

С позицией представителя истца суд не соглашается по следующим основаниям.

Всеми участниками признается, что при заключении договора первоначальный арендатор ФИО4 Оплатила 179 200 руб. (18.08.2015 — задаток 36000 руб., 08.10.2015 — 143 200 руб. подтверждается платежным поручением, выпиской по счету), что соответствует первому году аренды. При этом истец разбивает оплату на две части – на период владения ФИО4 и период владения ФИО3, за ФИО4 числится переплата (по состоянию на 10.01.2020 — 158 088,77 руб.), за ФИО3 — долг 134 155,19 руб.

Договором уступки прав и обязанностей от 08.10.2015 предусмотрено, что ФИО4 уступает, а ФИО3 принимает на себя права и обязанности по аренде земельного участка по адресу: (место расположения обезличено) (п.1). Права и обязанности передаются в пределах срока от 24.08.2015 до 24.08.2035 (п.4). Права и обязанности передаются с согласия МКУ Администрации муниципального образования город Нижний Тагил, именуемого арендодателем (п.5).

Администрация г.Нижний Тагил была уведомлена об уступке прав 08.10.2015.

Эти действия сторон соответствуют положениям ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации и повлекли замену стороны арендатора по договору, что означает переход суммы предоплаты на оставшийся период действия договора, т.к. ФИО3 заменил ФИО4 как в правах, так и в обязанностях арендатора. Кроме того, ФИО3 принял права и обязанности по договору от ФИО4 в том виде, в каком они были на момент уступки, а тогда у ФИО4 было оплачено 179 200 руб., о чем сторонам было известно. Более того, и Администрация признавала оплату по договору в целом, т.к. ФИО3 был выдан расчет задолженности по состоянию на 30.09.2018, согласно которому арендный платеж, начисленный за период с 07.09.2015 по 06.09.2016 в размере 179 200 руб. был оплачен полностью, долга по аренде нет, но начислен долг за просрочку на 3 дня в сумме 429,60 руб. По чеку-ордеру от 17.10.2018 ФИО3 оплатил на счет МКУ «Центр земельного права» 429,60 руб. По расчету ответчика, на стороне ФИО3 образовалась переплата по договору в размере 17 483,03 руб., т.к. срок аренды составил менее одного года (с 07.09.2015 по 18.07.2016 - 330 дн.), а оплачен был целый год.

Вопреки позиции истца, в заявлении от 13.01.2020 ФИО4 просит выдать акт сверки, но не указывает о том, что намерена просить возврата переплаты. С заявлением о возврате она не обращалась, без заявления денежные средства ей также не были выплачены. В судебном заседании третье лицо ФИО4 опровергала, что просила акт сверки для возврата переплаты, напротив, настаивала, что не претендует на возврат средств.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований делить предоплату на до и после замены арендатора, т.к. договор является длящимся, непрерывным, был заключен на 20 лет, замена стороны не влечет расторжения договора в силу прямого указания закона (по п. 9 ст. 22 Земельного кодека Российской Федерации ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка; при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется).

Нельзя не отметить и то, что по настоящему делу ФИО4 привлечена в качестве третьего лица, т.е. решение суда в части установленных судом прав и обязанностей будет для нее обязательным по правилам ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что исключит возможность обращения к Администрацией за возвратом денежных средств по договору, т.к. они засчитаны судом как оплата, поступившая по договору.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности составляет 3 года. В силу п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъясняется, что по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пп.17, 18 указанного постановления Пленума в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа. В случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

По договору срок оплаты за первый год аренды составляет 30 дней с момента подписания договора аренды от 07.09.2015, т.е. не позднее 07.10.2015 (первый год оплачен ФИО4). По расчету истца срок платежа для ФИО3 исчисляется с момента его вступления в договор на стороне арендатора 20.10.2015 (просрочка с 21.10.2015). Срок исковой давности истек 20.10.2018.

Суду представлено определение от 28.07.2020 мирового судьи судебного участка №... Тагилстроевского судебного района об отмене судебного приказа, вынесенного 20.05.2020 по делу №2-1216/2020, о взыскании с ФИО3 долга по договору аренды земельного участка №... от 07.09.2015 в размере 352 157,37 руб. Согласно сведений, размещенных на сайте мирового судьи, Администрация обратилась с заявлением 20.05.2020. К моменту обращения за выдачей судебного приказа срок исковой давности уже был пропущен.

Оснований считать срок с даты обращения ФИО4 с заявлением о выдаче ей акта сверки 13.01.2020 не имеется, т.к. Администрация была уведомлена об уступке прав 08.10.2015 (подтверждается штампом на уведомлении), в Росреестре, содержащим общедоступные сведения, передача прав произошла 20.10.2015. Об изменении арендатора администрация знала своевременно, в 2015 году, впервые с требованиями об уплате долга обратилась в суд в 2020 году, уже с пропуском срока. Таким образом, пропуск срока давности по требованию о взыскании арендной платы является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Также пропущен срок давности по взысканию неустойки на основании п.1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в возражениях просит возместить расходы по оплате услуг представителя в общем размере 20000 руб.

Согласно ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В подтверждение понесенных расходов ответчиком представлен договор возмездного оказания правовых услуг от 17.09.2020, заключенный между ФИО3 и ООО «Юридическая компания Шевчук и партнеры» в качестве исполнителя, предметом является оказание правовых услуг по вопросу составления возражений на исковое заявление, о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 07.09.2015 №..., в том числе изучение документов, подготовка возражений, копирование документов, направление по почте сторонам и в суд, отслеживание хода рассмотрения в случае рассмотрения в упрощенном порядке, или участие в судебном заседании в суде первой инстанции. Стоимость услуг 10000 руб., если дело будет рассмотрено в порядке упрощенного производства, и дополнительно 10000 руб., если по делу будет назначено судебное заедание (п.3.1).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №55 от 18.09.2020 ФИО3 оплатил 10000 руб., также представлен кассовый чек. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №69 от 19.11.2020 и кассового чека ФИО3 оплачено 10000 руб. Общая сумма затрат ответчика оставила 20000 руб. на представителя.

С учетом отказа в удовлетворении иска, сложности дела, объема проведенной представителем работы (подготовлены подробные возражения, дополнительные возражения на иск, участие представителя в судебном заседании до и после перерыва) с учетом требований разумности расходы на представителя подлежат взысканию в сумме 10000 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Нижний Тагил к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и оплате штрафных санкций по договору аренды земельного участка от 07.09.2015 №... за период 20.10.2015 по 31.03.2020 отказать.

Взыскать в пользу ФИО3 с Администрации г.Нижний Тагил расходы на оплату услуг представителя 10000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Тагилстроевский районный суд г. Нижний Тагил Свердловской области.

Судья подпись Морозова И.В.