Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арефьевой Любови Михайловны к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» об установлении размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение,

у с т а н о в и л:

Обращаясь в суд, Арефьева Л.М. просит установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение и обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить у истца жилое помещение по адресу: ... за выкупную стоимость определенную решением суда.

Решением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 8 февраля 2021года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 24 мая 2021года, иск удовлетворен. Установлен размер равноценного возмещения за спорное жилое помещение в размере 2 206 000 руб. На МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у Арефьевой Любови Михайловны изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение за выкупную стоимость в размере 2 206 000руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021года указанные решение суда и апелляционное определение оставлены без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2022года решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 8 февраля 2021года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 24 мая 2021года, определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2021года, а также определение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 10 января 2022года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 21 февраля 2022года отменено, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании истец Арефьева Л.М. и ее представитель по доверенности Савинова О.Н. исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Булытова И.В. исковые требования не признала.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные в дело материалы, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1, 2 и 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено, что истец Арефьева Л.М. являлась собственником жилого помещения по адресу: ... площадью 37,40 кв.м.

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ... многоквартирный жилой дом по ... признан аварийным и подлежащим сносу, указано на направление собственникам помещений требований о сносе дома.

Распоряжением Администрации города Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ... земельный участок с кадастровым номером ... и многоквартирный дом по адресу: ... подлежит изъятию для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ».

ДД.ММ.ГГГГ истцу Арефьевой Л.М. ответчиком направлен для рассмотрения и подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «город Улан-Удэ».

В соответствии с условиями соглашения стоимость выкупаемого жилого помещения установлена в соответствии с отчетом ООО «» об оценке от ДД.ММ.ГГГГ... и составила 970 000 рублей.

Истец Арефьева не согласилась с предложенной выкупной ценой, между сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной стоимости жилья, в связи с чем она обратилась в суд.

Поскольку имеются основания для изъятия жилого помещения у Арефьевой, процедура изъятия помещения ответчиком соблюдена, соглашения относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения не достигнуто, суд считает необходимым удовлетворить требования истца об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом, рассматривая вопрос о размере выкупной цены, суд исходит из следующего.

Так, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку стоимость квартиры, определенная на ДД.ММ.ГГГГ является неактуальной к моменту рассмотрения дела, принимая обстоятельства дела, судом назначена судебная оценочная экспертиза, а после и дополнительная судебная оценочная экспертиза, которые поручены ООО «».

Согласно заключения эксперта ООО «» ... от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ..., в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а так же с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет на 05.07.2022 года 2 222 000 (Два миллиона двести двадцать две тысячи) рублей.

Оценивая заключение эксперта, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает знаниями, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения ООО «» соответствуют нормативно-правовым требованиям. Доказательств иного суду не представлено.

Судом не принимается довод стороны истца о необходимости применения экспертом Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера для городов с населением менее 500 тысяч человек, поскольку названный справочник является составляющей частью Справочника оценщика недвижимости – 2020. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок" (полная версия), Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., г. Нижний Новгород, ноябрь 2020 г., который был применён экспертом.

Проверяя довод стороны истца о неправомерном использовании объектов-аналогов, что повлекло занижение рыночной стоимости земельного участка, суд пришел к следующему.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

П. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При проведении экспертизы экспертом были использованы объекты-аналоги - земельные участки по ..., отнесенные к категории земель – «земли населенных пунктов», имеющие вид разрешенного использования «многоэтажные жилые дома, магазины, автосервис», «объекты делового и финансового назначения, отдельно стоящие многоквартирные жилые дома», «многоэтажные жилые дома, коммерческие объекты» соответственно.

Таким образом, вопреки доводам стороны истца все указанные участки находятся на территории г.Улан-Удэ, отнесены к одной категории и имеют хотя и разный вид разрешенного использования, но сопостовимы, поскольку вид разрешенного использования которых предусматривает размещение многоквартирных (многоэтажных) жилых домов.

Судом не принимается довод стороны истца о том, что экспертом не правомерно не принят во внимание земельный участок по ... стоимостью 13800тыс.руб..

Так, согласно пояснениям эксперта ФИО8 при выборке аналогов использовались предложения со средним ценовым диапазоном, наиболее дорогой аналог по ... не выбран, поскольку подбор производился исходя из максимально приближенных по своим параметрам к объекту оценки.

Суд соглашается с доводом эксперта, поскольку стоимость 1 кв.м. аналогичных земельных участков составил от 1977 до 9524 руб., а использование земельного участка стоимостью 1кв.м. 9 200руб по ... приведет к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, выбранные объекты-аналоги соответствуют понятию, закрепленному в пункте 10 ФСО N 1.

Довод стороны истца о том, что эксперт ФИО8 проводила аналогичную экспертизу и определила более высокую стоимость земельного участка, судом не принимается, поскольку экспертиза проводилась в иное время и не имеет для настоящего дела преюдициального значения.

Также судом не принимается довод стороны истца о том, что оценка должна быть проведена и объекты подобраны после назначения дополнительной экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ, т.к. первоначально экспертиза была назначена по определению суда от ДД.ММ.ГГГГ соответственно эксперт при проведении дополнительной экспертизы не нарушил положения закона, а также п. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, согласно которого при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Судом не установлено нарушение экспертом ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которого итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Указанное означает, что отчет оценщика может быть использован только в пределах шести месяцев с даты его составления. Вопреки доводам истца использованные экспертом объявления о продаже объектов недвижимости актуальны на дату проведения оценки и использование корректировки, как указывает представитель истца, названный закон не предусматривает.

Использование экспертом сведений о фактическом износе жилого дома в размере 77% подтвержден материалами дела, в частности дефектным актом от 25 августа 2014 года. Доказательств иного сторонами не представлено.

Также судом не принимается довод стороны истца об отсутствии технических паспортов на квартиры- аналоги, поскольку по запросу суда данные документы были представлены и использованы экспертом.

Судом не принимается доводы стороны истца о нарушении экспертом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Истец не представил доказательств недостоверности этой стоимости, также наличия в этих отчетах существенных противоречий, способных повлиять на результат определения рыночной стоимости объекта.

Исходя из изложенного, что суд считает необходимым установить (определить) выкупную цену спорной квартиры в размере 2222 000 руб, а также обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у истца спорную квартиру за вышеуказанную выкупную стоимость.

При исполнении необходимо учесть выплаты, произведенные по решению Советского районного суда г.Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ по делу.

Руководствуясь ст.ст. 197-199ГПК Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Арефьевой Любови Михайловны удовлетворить.

Установить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... в размере 2222 000 (два миллиона двести двадцать две тысячи) рублей.

Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у Арефьевой Любови Михайловны изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: ... за выкупную стоимость в размере 2222 000 (два миллиона двести двадцать две тысячи) рублей.

При исполнении настоящего решения суда учесть выплаты, произведенные по решению Советского районного суда г.Улан-Удэ от 15.02.2021года по настоящему гражданскому делу.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяцапутем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд гор.Улан-Удэ.

Судья п\п Т.В.Цыбикдоржиева