Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, КПК " Эксперт Финанс" о расторжении договора купли-продажи, снятии обременения и включении имущества в наследственную массу, третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Государственное учреждение Управление Пенсионного фонда РФ по Ростовской области

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просят:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м, от 16.05.2016, заключенный между М.С.Ю. и ФИО3;

- прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м;

- признать ограничение права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2016 в пользу М.С.Ю. и КПК «Эксперт Финанс», прекращенным;

- включить в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти М.С.Ю., умершего ...., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что .... умер М.С.Ю., что подтверждается свидетельством о смерти IV-АН №.... от 27.03.2018. ФИО1 – жена наследодателя, и ФИО4 – дочь наследодателя, являются наследниками имущества умершего первой очереди. Других наследников первой очереди нет, так как родители наследодателя умерли до открытия наследства: мать М.З.А., .... года рождения, умерла ...., отец М.Ю.Н., .... года рождения, умер .....

В установленный законом шестимесячный срок они приняли наследство, путем подачи заявления о принятии наследства нотариусу А.Е.Ю. На основании поданного нами заявления нотариусом заведено наследственное дело №.... к имуществу умершего М.С.Ю.

Несмотря на своевременное обращение к нотариусу с заявлением о принятии наследства, они вынуждены обратиться в суд с настоящим иском в связи со следующими обстоятельствами.

Наследодатель М.С.Ю. при жизни вступил в наследственные права после смерти своих родителей на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону .... от 23.08.2013 и .... от 23.08.2013. Право собственности наследодателя на дом было зарегистрировано в ЕГРН 10.09.2013, о чем сделана запись регистрации №.....

16.05.2016 наследодатель М.С.Ю. заключил с ответчиком ФИО3 договор купли-продажи с отсрочкой платежа вышеуказанного жилого дома.

Цена жилого дома была определена сторонами в 385 072,10 руб. (п. 3 договора).

Порядок расчетов установлен п. 4 указанного договора купли-продажи. Денежные средства по сделке должны были быть уплачены покупателем за счет заемных средств, предоставленных ФИО3 в соответствии с договором о предоставлении целевого займа на приобретении недвижимости №.... от 11.05.2016, заключенным с КПК «Эксперт Финанс» г. Шахты и ФИО3, в течение 60 банковских дней после предоставления покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом, являющийся предметом договора в КПК «Эксперт Финанс» до 25.07.2016.

Согласно п. 14, ФИО3 приобретает право собственности в полном объеме на жилой дом после поступления суммы денег в порядке, предусмотренном п. 4 настоящего договора, и с момента регистрации права в ЕГРП.

Согласно п. 15 в соответствии со ст. 488 ГК РФ с момента передачи жилого дома покупателю, указанный жилой дом считается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости покупателем.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 и условий договора займа №.... от 11.05.2016, жилой дом, в обеспечение исполнения обязательств договора займа, считается находящимся в залоге у КПК «Эксперт Финанс» с момента государственной регистрации права собственности покупателя.

Покупатель ФИО3 свои обязательства по договору купли- продажи не исполнила, денежные средства продавцу М.С.Ю. не перечислила, фактически дом не приняла и в него не вселилась. В доме все это время проживает ФИО2

В адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора в связи с неисполнением ею обязанности по оплате жилого дома. Претензия ответчиком была получена, однако не удовлетворена.

Принимая во внимание, что условия договора об оплате недвижимости не исполнены продавцом, договор купли-продажи может быть расторгнут в судебном порядке.

Принимая во внимание, что ответчик своей обязанности по оплате по договору купли-продажи не исполнила, они как правопреемники умершего М.С.Ю. имеют право в судебном порядке требовать расторжения договора.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просили требования удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени его проведения извещена по известным суду адресам. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, установлено, что ответчик ФИО3 по адресу, указанному в исковом заявлении: <адрес>, а также по адресу регистрации: <адрес>, не проживает. В связи с тем, что сведениями об ином возможном месте жительства либо пребывания ответчика ФИО3 суд не располагает, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3 в соответствии со ст. 119 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Скороходов А.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснив, что доказательств того, что ФИО3 не передала денежные средства продавцу, в материалы дела не представлено, в связи с чем просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика КПК «Эксперт Финанс» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Ранее в судебном заседании также не возражал против удовлетворения исковых требований истцов, поскольку установлено, что ФИО3, получив кредит в их организации, погасила его средствами материнского капитала, однако денежные средства израсходовала по своему усмотрению, не рассчитавшись по сделке. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика КПК «Эксперт Финанс» в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Государственного учреждения Управление Пенсионного фонда РФ по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Предоставили возражения в отношения заявленных исковых требований, из которых следует, что обязательства о предоставлении ФИО3 средств материнского капитала ими исполнены в полном объеме. Просили дело рассмотреть в отсутствие представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Государственного учреждения Управление Пенсионного фонда РФ по Ростовской области в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей Ч.В.И., О.Н.Г., обозрев в судебном заседании гражданское дело №.... по иску М.С.Ю. к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, прекращении зарегистрированного права собственности на жилой дом, признании права собственности на жилой дом и признании ограничения права прекращенным, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 16.05.2016 М.С.Ю. заключил с ФИО3 договор купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа в простой письменной форме. Согласно данному договору М.С.Ю. продал ФИО3 одноэтажный жилой дом, общей площадью 44,3 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 744 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>. Стороны оценили указанный жилой дом в 385 072,10 руб. Денежные средства в размере 385 072,10 руб. ФИО3 должна была уплатить М.С.Ю. в соответствии с п. 4 вышеуказанного договора за счет заемных средств, предоставленных ей в соответствии с договором о предоставлении целевого займа на приобретение недвижимости №.... от 11.05.2016, заключенному с КПК «Эксперт Финанс» г. Шахты и ФИО3 в течение 60 банковских дней после предоставления ответчиком (покупателем по договору) свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом, являющийся предметом настоящего договора в КПК «Эксперт Финанс» до 25.07.2016.

В соответствии с п. 14 договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа от 16.05.2016 переход права собственности на жилой дом по настоящему договору к покупателю осуществляется одновременно с передачей его покупателю. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) в полном объеме на жилой дом после поступления суммы денег в порядке, предусмотренном п. 4 договора, и с момента регистрации права Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Покупатель принимает на себя обязательство по уплате налогов на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, с момента регистрации перехода права собственности на осуждаемый жилой дом.

Согласно п. 15 вышеуказанного договора, в соответствии со ст. 488 ГК РФ с момента передачи жилого дома покупателю, указанный жилой дом считается находящейся в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости покупателем для обеспечения исполнения покупателем обязанностей об оплате. Положения ст. 395 ГК РФ сторонам договора известны и понятны. Возникающий в силу закона залог подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на основании ст.ст. 334, 339 ГК РФ и прекращаются после окончательного расчета между сторонами по настоящему договору.Вышеуказанный договор купли-продажи от 16.05.2016 был зарегистрирован в Новошахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, как и право собственности ФИО3, что подтверждается записью регистрации №.... от 20.05.2016 (л.д. 172).

Согласно п. 15 данного договора, вышеуказанный жилой дом остался в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости, а с момента государственной регистрации – в залоге о ООО «Эксперт Финанс».

Из материалов дела следует, что продавец М.С.Ю. умер .... (л.д. 62).

Из копии материалов наследственного дела №.... следует, что после смерти М.С.Ю. заведено наследственное дело по заявлениям супруги ФИО1 и дочери ФИО2 – истцов по настоящему делу. Иных наследников первой очереди не установлено (л.д. 59-91).

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

С учетом того, что ФИО1 и ФИО2 приняли наследство, открывшееся после смерти М.С.Ю., следовательно, к ним перешло право требования расторжения спорного договора.

Из материалов дела следует, что до заключения договора купли-продажи спорного дома, ответчик ФИО3 11.05.2016 заключила с КПК «Эксперт Финанс» договор целевого займа на приобретение недвижимости №..... В соответствии с условиями данного договора целевые заемные средства выдавались на приобретение одноэтажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке площадью 744 кв.м у М.С.Ю.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании договора целевого займа на приобретение недвижимости от 11.05.2016 и зарегистрированного договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа от 16.05.2016, заемные денежные средства были перечислены безналичным путем 11.05.2016, что подтверждается платежным поручением №.... от 11.05.2016, и 02.06.2016, что подтверждается платежным поручением №.... от 02.06.2016, на счет №...., открытый на имя ФИО3 (л.д. 94-94).

Как следует из отчета о всех операциях по указанному счету за период с 11.05.2016 по 01.11.2018 (л.д. 221-222), заемные средства были обналичены ФИО3 денежными суммами от 15 руб. до 30 000 руб. путем неоднократного снятия их со счета.

Из материалов дела также следует, что ФИО3 приобрела право на материнский капитал 17.02.2016.

08.08.2016 ФИО3 обратилась в УПФР в Кировском районе г. Ростова-на-Дону с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий, которое было удовлетворено 02.09.2016 решением УПФР в Кировском районе г. Ростова-на-Дону №.... (л.д.148-209)

28.09.2016 средства материнского капитала были перечислены МК КПК «Эксперт Финанс» в счет погашения задолженности ФИО3 по договору целевого займа на приобретение недвижимости №.... от 11.05.2016.

Оценив представленные доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО3 распорядилась заемными средствами по собственному усмотрению, о чем свидетельствует выписка по соответствующему счёту, открытому на имя ответчика, принимая во внимание, что в судебном заседании из показаний допрошенных в качестве свидетелей Ч.В.И., О.Н.Г., критически оценивать которые суд оснований не усматривает, следует, что ФИО3 денежные средства М.С.Ю. в рамках заключенного между ними договора купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа от 11.05.2016, не передавала, в дом не вселялась, и после заключения данной сделки ее никто не видел, суд полагает установленным в судебном заседании факт нарушения ответчиком условий по оплате приобретаемого жилого помещения.

Данные обстоятельства фактически также подтверждаются и позицией самого М.С.Ю., который при жизни обращался в суд с аналогичным заявлением, которое было оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, что следует из материалов гражданского дела №.... по иску М.С.Ю. к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, прекращении зарегистрированного права собственности на жилой дом, признании права собственности на жилой дом и признании ограничения права прекращенным.

Таким образом, поскольку ответчик допустила нарушение договора, которое повлекло для продавца, а затем и его правопреемников такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим, ответчик нарушил условия об оплате товара с отсрочкой платежа, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 ГК РФ, согласно которой положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании", при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено - также требования о признании права собственности в порядке наследования.

С учетом удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суд полагает, что объект недвижимости – спорный жилой дом, подлежит возврату наследникам продавца путем включения данного имущества в наследственную массу, открывшуюся после смерти М.С.Ю., а право собственности ответчика на спорную квартиру подлежит прекращению. Требования о признании права собственности на спорное имущество истцами заявлено не было, в связи с чем с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, разрешению в судебном порядке не подлежит.

Разрешая требование о признании ипотеки прекращенной, суд исходит из следующего.

В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.

По смыслу ч. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу ч. 1 ст. 353 ГК РФ.

По смыслу ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998., ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут, право собственности продавца в отношении спорного объекта недвижимости фактически восстановлено путем включения спорного имущества в наследственную массу, открывшуюся после его смерти, суд полагает, что актуальность ипотеки в данном случае утрачена и считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, КПК " Эксперт Финанс" о расторжении договора купли-продажи, снятии обременения и включении имущества в наследственную массу, третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Государственное учреждение Управление Пенсионного фонда РФ по Ростовской области, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с отсрочкой платежа, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м, от 16.05.2016, заключенный между М.С.Ю. и ФИО3.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м.

Признать ограничение права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2016 в пользу М.С.Ю. и КПК «Эксперт Финанс», прекращенным.

Включить в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти М.С.Ю., умершего ...., жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 44,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение составлено в окончательной форме 26.11.2018 с учетом положений ст. 108 ГПК РФ.