Гражданский кодекс часть 1

Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего Бурякова В.Н., секретаря судебного заседания Тимофеевой И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Мособлстрой»-3 о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Мособлстрой»- о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения. Свои исковые требования истец мотивирует тем, что

ФИО1 вместе с членами семьи в количестве пяти человек, в том числе трое несовершеннолетних детей, имеют постоянную прописку и проживают по адресу: <адрес>. В письме от ДД.ММ.ГГГГ года за № ЗАО «Мособлстрой »-3 обратился к ФИО1 с просьбой подписать договор коммерческого найма до ДД.ММ.ГГГГ на жилую комнату по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Мособлстрой»-3 подало в Коломенский городской суд Московской области исковое заявление о понуждении заключить договор коммерческого найма на указанную жилую комнату. ДД.ММ.ГГГГ Коломенский городской суд вынес определение об оставлении искового заявления ЗАО «Мособлстрой»-3 к ФИО1 о понуждении заключить договор коммерческого найма без рассмотрения.

ДД.ММ.ГГГГ истец была вынуждена заключить с Закрытым акционерным обществом «Мособлстрой»-3 договор № коммерческого найма жилого помещения на одну комнату общей площадью 23, 6 кв. м, расположенную в здании по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения - собственник жилого помещения ( наймодатель) обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ранее предоставленной ответчиком копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ с номером регистрации права № у ЗАО «Мособлстрой»-3 имелось в собственности жилое помещение № общей площадью 2878, 2 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5 по адресу: <адрес>. Однако в этом свидетельстве не указано, что ответчик имеет в собственности спорную комнату площадью 23, 6 кв. м по адресу: <адрес>, следовательно, у ответчика нет права заключать с истцом договор коммерческого найма спорного жилого помещения.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ г. № об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений в ЕГРН отсутствуют сведения о чьей-либо собственности на комнату по адресу: <адрес>, комната 40/3.

На запрос в МФЦ от ДД.ММ.ГГГГ№ о предоставлении сведений на здание по адресу: <адрес> 20 кв. м, условный № была предоставлена следующая информация - по адресу: <адрес> имеется <адрес> площадью 1 кв. метр, которая находится в собственности ЗАО «Мособлстрой»-3 и имеет номер регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года. Соответственно, никакого помещения № площадью 2878, 20 кв. м по указанному адресу обнаружено не было. Сведения о помещении № площадью 2878, 20 кв. м по адресу: <адрес> о его принадлежности ответчику в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Изначально здание по адресу: <адрес> было общежитием и в соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 1 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об основах федеральной жилищной политики» относилось к жилищному фонду.

Согласно ч. 2 и приложению 3 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» жилищный фонд, независимо от того, на чьем балансе он находился, передавался в муниципальную собственность городов. Согласно п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 г. № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий», объекты, указанные в приложении № 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 г. № 3020-том числе жилищный фонд, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

О запрете продажи объектов жилищного фонда говорится в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».

Согласно выводам Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 г. № 13464/11 общежития предназначены для проживания граждан, имеющих право на их приватизацию в специальном порядке, исключающем возможность приобретения этих объектов в собственность иными лицами и в ином порядке, в том числе в силу приобретательной давности.

Исходя из вышеперечисленного следует, что ЗАО «Мособлстрой» -3 не мог являться и не являлся собственником общежития по адресу: <адрес>, а, следовательно, не мог являться и не являлся собственником спорной жилой площади по адресу: <адрес>. Следовательно ЗАО «Мособлстрой»-3 не мог требовать от истца заключения договора коммерческого найма на жилое помещение по адресу: <адрес>, поскольку ответчик не является собственником указанного помещения.

ЗАО «Мособлстрой»-3 ссылается в договоре коммерческого найма на Технический паспорт инв. № от ДД.ММ.ГГГГ, однако им ни подлинник, ни копия этого Технического паспорта предоставлены не были. Ответчиком в договоре приложено Приложение №, которое, по всей видимости, является копией фрагмента технического паспорта, однако ссылки на этот документ в Приложении № отсутствуют. В указанной копии фрагмента технического паспорта не указаны номера комнат, в том числе не указан и номер комнаты истца, практически полностью стерты цифровые показатели, на основании которых рассчитывается площадь комнаты. Таким образом ответчиком не представлено доказательства ни наличия в его собственности комнаты №, ни подтверждающих данных о ее площади.

В настоящее время по адресу: <адрес> согласно открытым данным и выпискам из Единого государственного реестра недвижимости расположено не одно, а несколько объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и др.

В соответствии с ч. 9 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ч.ч. 1, 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Таким образом, если бы у ЗАО «Мособлстрой»-3 и было в 2011 году право собственности на все здание по адресу: <адрес>, то после выдела хотя бы одного объекта недвижимости в указанном здании прежнее свидетельство ДД.ММ.ГГГГ года о праве собственности должно было быть погашено, а взамен должно было быть получено новое свидетельство о праве собственности с новыми техническими характеристиками на новый объект недвижимости, подтверждающими, что в собственности ЗАО «Мособлстрой»-3 находится жилая комната по адресу: <адрес>. Такой документ ответчиком предоставлен не был, поэтому договор № коммерческого найма жилого помещения между истцом и ответчиком является недействительным.

В силу положений ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее свершения.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку на момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес> ответчик не являлся собственником спорной жилой комнаты и у него отсутствовало право на заключение с истцом указанного договора, то такая сделка является недействительной.

Истец просит:

Признать недействительным договор № коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Мособлстрой»-3 и гражданкой РФ ФИО1 на жилое помещение по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещённая о месте и времени судебного разбирательства, не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца ( л.д. №). На основании с. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие истца.

Представитель истца на основании нотариально удостоверенной доверенности ( л.д. №) ФИО2 в судебном заседании подтвердила заявленные исковые требования истца и пояснила, что ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда говорит о том. что при переходе государственного учреждения в иную форму собственности, жилищный фонд должен быть передан в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав
граждан. Истица имеет право проживать по договору социального найма, о чем говорит ст. 7 ФЗ « О введение в действие Жилищно кодекса РФ». Если бы в собственности находилось здание общежития, то Стратуля имела бы право на заключение договора социального найма жилого помещения. Ответчик в своем отзыве приводит статьи о договоре социально го найма. Ответчиком предоставлена недостоверная информация о том. что Стратуля проживает в общежитии с ДД.ММ.ГГГГ года. Истцом предоставлена выписка о том, что Стратуля проживает с ДД.ММ.ГГГГ. Арес ответчика и адрес в свидетельстве не совпадает. Стратуля проживает по <адрес> В свидетельстве указано помещение №. Адреса не совпадают. Ответчик не представил технический паспорт. Исходя из того, что подлинник договора купли-продажи находится в суде, в ЕГРН находится копия договора. Документ, который был предоставлен из ЕГРН, это копия с копии. Документ не соответствует Указу Президиума Верховного Совета СССР от 1993 года № 2119-Х. В пункте 3 написано, что не подлежат свидетельствованию копии документов с приписками, дописками. В акте имеются приписки и использовано средство штрих, где закрашены три единицы, имеются надписи карандашом, затёртости. На следующей странице есть приписанные тексты. Такой документ не может использоваться как доказательство. Решение № 200/29 Мособлсовета. К договору должна быть приложена доверенность ФИО3. Этот договор не соответствует Решению Малого Совета народных Депутатов от 08.09.1993 года № 4/6, так данный документ не разрешал продавать жилые помещения. Ходатайство представителя истца.

Представитель ответчика на основании доверенности ( л.д.№) ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал и пояснил, что

Истцом заявлено требование о признании договора коммерческого
найма недействительным, а не о признании недействительным договора купли-продажи. Довод о том, что у истца возникло право социального найма жилого помещения, не соответствует действительности. Право социального найма получили граждане до ДД.ММ.ГГГГ года. У истца право социального найма не возникло. Доказательств не предоставлено.Имела место выписка из Росреестра, что имеется квартира площадью 1 кв.м. Эта информация явилась результатом технической ошибки, она на сегодняшний день исправлена. Находится объект
в соответствии со свидетельством. Доводы о том, что договор имеет подчистки несостоятельны. Предоставляя копию договора из Росреестра, ответчик исключает толкование на предмет, имел ли место договор. Договор купли-продажи не влияет на существо иска. Истцом
не приведено каких - либо доказательств о том, что договор коммерческого найма является недействительным.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно ст. 61 ГПК РФ

2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГг. по гражданскому делу по иску ФИО5, ФИО6, действующей в интересах своих и несовершеннолетнего внука ФИО7, ФИО8, ФИО9, в интересах своих и несовершеннолетнего_//^хсына ФИО10, ФИО11, в интересах своих и несовершеннолетнего сына ФИО12, ФИО13, ФИО14 в интересах своих и несовершеннолетней дочери ФИО15, ФИО16 в интересах несовершеннолетних дочерей ФИО17, ФИО18 к ЗАО «Мособлстрой-3», Территориальному управлению Росимущества по Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области, Администрации городского округа Коломна Московской области

о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, передаче жилого помещения в муниципальную собственность и признании за истцами права ^собственности на жилые помещения в порядке приватизации,

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГг., установлено:

«… оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным, суд полагает, не имеется.

Данный договор был заключен в отношении нескольких объектов, одним из которых является здание общежития в <адрес>. Истцами заявлено требование о признании недействительным всего договора в целом. Последствие признания данного договора недействительным, которые истцы просят суд применить в виде передачи здания общежития в муниципальную собственность, не соответствует требованиям закона реституции; муниципальное образование «городской округ Коломна» (администрация города) не являлось участником оспариваемого договора. Исковое требование о передаче здания общежития в муниципальную собственность фактически заявлено в пользу третьего лица без наличия к тому предусмотренных законом оснований.»

В резолютивной части решения суда указано:

«В остальной части иска о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между Фондом имущества Московской области и АОЗТ «Мособлстрой-3» в отношении жилого помещения № - общежития, общей площадью 2 878, 2 кв. метров, пятиэтажное, расположенное по адресу <адрес> передаче жилого помещения в муниципальную собственность городского округа <адрес>, общей площадью 2878, 2 кв. метров, пятиэтажное расположенное по адресу <адрес>, Дзержинского, <адрес>, помещение 2, отказать. » ( л.д№).

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГг. решение суда оставлено без изменения ( л.д№).

Согласно ст. 168 ГК РФ

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами, ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Мособлстрой»-3 и ФИО1 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения ( л№). Истец просит признать данный договор недействительным по тем основаниям, что на момент совершения сделки ЗАО «Мособлстрой»-3 не являлось собственником жилого помещения по адресу: <адрес><адрес> Позиция истца строится на том, что договор купли-продажи жилого помещения №\ВО, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Фондом имущества <адрес> и АОЗТ «Мособлстрой»-3 в отношении жилого помещения № - общежития, общей площадью 2 878, 2 кв. метров, пятиэтажное, расположенное по адресу <адрес>, помещение 2 – является незаконным. Однако законность данного договора подтверждена вступившим в законную силу решением суда, которое является обязательным для суда в настоящем судебном разбирательстве.

Право собственности ответчика на всё здание, в состав которого входит спорное жилое помещение, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ( л.д.№). Истец вселилась в жилое помещение ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается выпиской из домовой книги ( л.д.№), то есть после перехода здания в собственность ответчика на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. ( л.д. №).

Суд не усматривает нарушений закона при заключении договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГг. и оснований для признания договора недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «Мособлстрой»-3 о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ЗАО «Мособлстрой»-3 и ФИО1 на жилое помещение по адресу: <адрес>

- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: В.Н.Буряков.

²⁵