Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании расходов, связанных с выносом находящегося на земельном участке газопровода среднего давления из-под пятна застройки, и штрафа,

у с т а н о в и л :

ФИО1 и ФИО2, являющиеся собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и находящегося на нем незавершенного строительством дома по адресу: <адрес>, уточнив требования, обратились в суд с иском к ответчице о взыскании в пользу ФИО1 расходов в размере 52 700 руб., связанных с выносом находящегося на указанном участке земли газопровода среднего давления из-под пятна застройки, а в пользу всех истцов предусмотренного договором купли-продажи участка от ДД.ММ.ГГГГ штрафа в размере 55 000 руб., отметив, что ФИО3 при заключении упомянутого договора не предоставила покупателям информацию о прохождении по земельному участку названного газопровода, о чем ФИО1 и ФИО2 на момент совершения сделки известно не было и, зная о данном обстоятельстве, они бы данный участок не приобрели.

ФИО1, являющаяся также представителем ФИО2, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, указав, что ответчица нарушила условия договора купли-продажи, скрыв от истцов нахождение на участке препятствующего его использованию по назначению (для ИЖС) газопровода, что обусловило несение ФИО1 упомянутых выше расходов.

Представитель ответчицы ФИО4, возражая против удовлетворения иска, сослался на недоказанность сокрытия ФИО3 при заключении договора купли-продажи сведений о наличии на отчуждаемом земельном участке газопровода среднего давления; об этом покупателям было сообщено супругом ответчицы ФИО5, который во исполнение условий сделки передал ФИО1 технические условия на присоединение к газораспределительной сети индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> и проект выноса газопровода среднего давления из-под пятна застройки, что зафиксировано подписанным сторонами договора актом приема-передачи.

Привлеченное судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Смоленск», извещенное о времени и месте слушания дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило; возражений на иск не представило.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.5 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878, в соответствии с законодательством Российской Федерации газораспределительные сети относятся к категории опасных производственных объектов, что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним газа.

В силу п/п. «е» п.3 п.14 названных Правил охранная зона газораспределительной сети - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения. На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми, в частности, запрещается собственникам, владельцам или пользователям земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Положениями ст.549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как предусмотрено п.1 ст.460 ГК РФ, п.1 ст.37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан передать покупателю объект недвижимости свободным от любых прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц) и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку (п.1 ст.431.2 ГК РФ).

По правилам п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п.3 ст.37 ЗК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено, на основании заключенного с ФИО3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д.11-13, 43-44, 72-73, 165-166).

Данный земельный участок продан ФИО3 истцам за <данные изъяты> руб., а его передача последним осуществлена по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО2 и ФИО1 на данный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13, 73).

Согласно п.п.1.4, 2.3.3 упомянутой сделки продавец гарантировал, что указанный участок земли никому не продан, в залоге, под арестом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц; в случае предоставления покупателям продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателей о покупке земельного участка, покупатели вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков, а также штрафа в размере 10% от цены договора.

Из содержания п.2.2.1 названной сделки следует, что продавец обязался подготовить земельный участок для передачи покупателям, а также акт приема-передачи земельного участка и иные необходимые документы в соответствии с законодательством РФ.

В Едином государственном реестре недвижимости какие-либо ограничения (обременения) права собственности на упомянутый земельный участок не зарегистрированы.

Как усматривается из материалов дела, на обращение ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу проведения земляных работ АО «Газпром газораспределение Смоленск» письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщило последней о том, что согласно исполнительной документации по указанному участку земли проходит полиэтиленовый газопровод среднего давления D-32 мм. к жилым домам <адрес>, владельцем которого является ФИО6 (строительство газопровода осуществлено в 2002г). При этом, предыдущему собственнику земельного участка представителем АО «Газпром газораспределение Смоленск» под роспись было вручено уведомление о прохождении газопровода среднего давления в границах участка. В связи с вышеизложенным ФИО1 разъяснено, что для продолжения строительства на участке необходим вынос частного газопровода из-под пятна застройки, для чего требуется получить технические условия в АО «Газпром газораспределение Смоленск», разработать проектную документацию и выполнить работы по перекладке газопровода специализированной организацией (л.д.17-18).

Из доводов иска и объяснений ФИО1 следует, что на момент продажи указанного участка на нем находился устроенный продавцом фундамент (л.д.133-139); начав возведение жилого дома, в процессе выполнения в сентябре 2016г. работ по выбору грунта из коробки фундамента было обнаружено нахождение под ним линии газопровода среднего давления, проходящей по территории земельного участка, тогда как никаких табличек и опознавательных знаков, свидетельствующих о ее наличии, на участке не имелось. Скрыв от покупателей наличие на земельном участке названного газопровода (включая возведение фундамента над линией газопровода), ответчица нарушила условия договора купли-продажи о качественных свойствах земли, в результате чего в собственность Корневой и ФИО1 было передано недвижимое имущество с недостатками. При этом, ФИО3 знала о прохождении по участку газопровода, поскольку еще в 2014г. ей АО «Газпром газораспределение Смоленск» были выданы технические условия на присоединение к газораспределительной сети индивидуального жилого дома <адрес>, в которых среди общих инженерно-технических требований содержится требование о выносе из-под пятна застройки газопровода среднего давления (л.д.10, 28-30, 140-164).

Письмом от 26.10.2016 АО «Газпром газораспределение Смоленск» уведомило ФИО1 о том, что последней в нарушение требований действующего законодательства ведутся строительные работы на принадлежащем ей участке земли непосредственно в охранной зоне газопровода среднего давления, в связи с чем, названной истице предъявлено требование о незамедлительной приостановке данных работ и выносе газопровода из-под пятна застройки (л.д.16).

На осуществление строительных работ на сетях газоснабжения среднего давления ФИО1 указано и в письме Администрации г.Смоленска от 08.02.2017, которым истице отказано в выдаче разрешения на строительство жилого дома на приобретенном земельном участке (л.д.10).

По обращению ФИО1 АО «Газпром газораспределение Смоленск» разработана документация на газификацию и подготовлены технические условия на присоединение к газораспределительной сети индивидуального жилого дома <адрес> (л.д.175-186, 197-213, 218-242).

Как следует из объяснений представителя АО «Газпром газораспределение Смоленск», по вопросу изготовления технических условий по выносу трубы газопровода из-под пятна застройки ФИО1 в общество не обращалась; такие условия были ранее подготовлены по заявлению ФИО3, в связи с чем, дополнительно для ФИО1 технические условия по выносу трубы газопровода не изготавливались; данная документация была включена в проект на присоединение дома к газораспределительной сети без отдельного заявления об этом ФИО1 (л.д.242).

На основании заключенного между истицей и ООО «ГазСтройИнвест» договора от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> названным обществом выполнены работы по выносу упомянутого газопровода среднего давления из-под пятна застройки жилого дома. Стоимость работ составила 52 700 руб., которые были уплачены ООО «ГазСтройИнвест» ФИО1 (л.д.92-101).

Факт того, что на момент отчуждения земельного участка истцам ответчице было известно и наличии на участке упомянутого газопровода, представителем ФИО3 при рассмотрении дела не оспаривался (данное обстоятельство подтвердил также допрошенный судом свидетель ФИО5 – л.д.116, 242). Однако, по утверждению названного представителя, соответствующая информация была доведена до покупателей до заключения договора купли-продажи и, кроме того, им были переданы подготовленные за счет ответчицы технические условия на присоединение к газораспределительной сети индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> и проект выноса газопровода среднего давления из-под пятна застройки, на что указал также свидетель ФИО5 (супруг ФИО3) (л.д.74, 116-оборот). При этом, прохождение по участку газопровода учтено при определении цены договора, которая была снижена (л.д.102).

Вместе с тем, ни подписанный ФИО3 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержат сведений о прохождении по отчуждаемому земельному участку газопровода среднего давления.

Ссылки представителя ответчицы на п.3.4 упомянутого предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец в момент окончательного расчета между сторонами обязуется передать покупателю всю проектную документацию, договоры о техническом присоединении к электрическим и газовым сетям, строительные документы, выписки из межевого дела и градостроительного плана (л.д.113), а также на подписанный К-вым и ФИО1 без замечаний акт приема-передачи приобретенного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73), во внимание судом не принимаются, поскольку указанные договорное условие и акт сами по себе доказательством того, что истцы до совершения сделки были поставлены продавцом в известность о наличии на участке названного газопровода не являются. К тому же, предварительный договор заключен ФИО3 и ФИО1 без участия ФИО2

Условие, аналогичное содержащемуся в п.3.4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в основном договоре от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, а из текста последнего и названного акта приема-передачи не следует, что технические условия на присоединение к газораспределительной сети индивидуального жилого дома и проект выноса газопровода среднего давления из-под пятна застройки ФИО3 передала покупателям участка, которые были осведомлены о наличии такого газопровода.

При рассмотрении дела ФИО1 оспаривала факт передачи истцам продавцом указанных выше документов до заключения основного договора купли-продажи участка и в момент его заключения, отмечая, что покупателям были переданы только кадастровый паспорт земельного участка, градостроительный план и выкопировка из планшета г.Смоленска, которые не содержат сведений о нахождении на участке газопровода. Копия названных технических условий была выдана истице АО «Газпром газораспределение Смоленск» после того, как она узнала о наличии на участке газопровода (л.д.14-15, 102-оборот, 124, 167).

На неосведомленность истцов относительно находящегося на приобретенном у ФИО3 земельном участке газопровода среднего давления указывает адресованное в АО «Газпром газораспределение Смоленск» заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о выносе газопровода за пределы границ участка, а также приведенные истцами в рамках рассмотрения Заднепровским районным судом г.Смоленска предъявленного 21.03.2017 к АО «Газпром газораспределение Смоленск», ООО «ГазТехМонаж» и ФИО7 иска о выносе газопровода за пределы участка доводы. Так, в ходе соответствующего судебного разбирательства ФИО1 неоднократно (судебные заседания от 12.04.2017, 24.04.2017, 08.06.2017) давала пояснения о том, что она не знала о наличии на участке газопровода («о газопроводе я не знала, узнали о его существовании только когда занялись строительными работами и экскаватор повредил трубу газопровода, которая находилась на глубине 0,7 - 0,8м.»; «я не знаю, было ли ему (предыдущему владельцу участка) известно о том, что газопровод идет по участку, он мне ничего не сказал»; «я участок покупала с фундаментом и о нахождении на нем газопровода мне не было ничего известно»).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Заднепровского районного суда г.Смоленска от 08.06.2017, которым на ООО «ГазТехМонаж» и АО «Газпром газораспределение Смоленск» была возложена обязанность по изменению трассы газопровода на земельном участке ФИО1 и ФИО2, отменено с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

При таком положении, поскольку ответчица не предоставила истцам достоверную и полную информацию об отчуждаемом участке, а именно – о прохождении по участку газопровода среднего давления, исходя из того, что данное обстоятельство влияло на планируемое покупателями использование земельного участка и могло оказать влияние на решение истцов о покупке данного участка, принимая во внимание, что вследствие сокрытия ФИО3 названной информации ФИО1 были понесены убытки, в силу положений ст.475 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ с ответчицы в пользу названной истицы подлежит взысканию 52 700 руб. в счет возмещения расходов, связанных с выносом газопровода из-под пятна застройки (расходы на устранение недостатков проданной недвижимости).

Кроме того, на основании п.2.3.3 договора купли-продажи с ответчицы в пользу истцов подлежит взысканию штраф в сумме 55 000 руб. (10% от стоимости участка), требование ФИО2 и ФИО1 об уплате которого ФИО3 оставлено без удовлетворения (л.д.19-20).

Вместе с тем, исходя из степени и характера допущенного ФИО3 нарушения своих обязательств, конкретных обстоятельств дела, принципа разумности, суд на основании ст.333 ГК РФ, ввиду явной несоразмерности определенного штрафа последствиям нарушения ответчицей своих обязательств, считает возможным уменьшить сумму данного штрафа до 14 000 руб., взыскав его в равных долях (по 7 000 руб.) в пользу истцов.

Наличие на представленной ФИО1 в дело, выданной ей АО «Газпром газораспределение Смоленск» копии технических условий на присоединение к газораспределительной сети индивидуального жилого дома <адрес> сведений о двух номерах телефонов супруга ответчицы - ФИО5 и отсутствие записи об одном из этих телефонных номеров в данных технических условиях, имеющихся в распоряжении АО «Газпром газораспределение Смоленск», вопреки доводам представителя ФИО3 достоверно не указывает на то, что истцы были осведомлены о наличии газопровода на приобретаемом земельном участке до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ либо в момент совершения данной сделки (л.д.28-29). Названная копия технических условий, по утверждению ФИО1, была получена ею в АО «Газпром газораспределение Смоленск» после приобретения земельного участка в собственность, тогда как продавец данную документацию покупателям не передавал.

К свидетельским показаниям ФИО5 о передаче ФИО1 названных технических условий и проекта выноса газопровода среднего давления из-под пятна застройки до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также о сообщении истцам о прохождении по участку газопровода до совершения сделки, суд относится критически, поскольку ФИО5 является супругом ФИО3, что не исключает его заинтересованности в исходе дела (л.д.116, 242).

По правилам ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1 1 450 руб., а в пользу ФИО2 – 400 руб. в возврат оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 52 700 руб. в счет возмещения расходов, связанных с выносом находящегося на приобретенном участке земли газопровода среднего давления из-под пятна застройки.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 штраф за нарушение условий договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. в размере по 7 000 руб. в пользу каждого.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 1 450 руб., а в пользу ФИО2 – 400 руб. в возврат оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Судья А.В. Кудряшов