Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ласточка» о расторжении договора аренды здания магазина,

установил:

в суд обратилась ФИО1 с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Ласточка» (далее – ООО «Ласточка») о расторжении договора аренды здания магазина, расположенного по адресу: ..., с кадастровым №, заключенного 01.01.2012.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что на основании определения Устюженского районного суда от 16.12.2019 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по гражданскому делу № 2-299/2019 по иску К.....Д.А. к ФИО1 о разделе наследственного имущества К......В.А., умершей 09.03.2019, в собственность ФИО1 перешло, в том числе, помещение магазина по вышеуказанному адресу. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке. После регистрации права собственности ФИО1 стало известно о наличии обременения указанного объекта в виде договора аренды от 01.01.2012, заключенного между К......В.А. и ООО «Ласточка» на срок до 14.02.2032. Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы составляет 500 рублей в месяц. Истец полагая, что арендная плата установлена без учета ее интересов и является ниже суммы налога на указанный объект недвижимости (6 108, 83 руб. в год), обратилась к ответчику с предложением об изменении существенных условий договора аренды, предлагая установить арендную плату в размере 40 000 рублей в месяц, либо расторгнуть договор аренды. Предложение ответчиком было оставлено без удовлетворения. Кроме того, со дня смерти К......В.А., то есть с 09.03.2019 и до вступления в силу определения суда от 16.12.2019 об утверждении мирового соглашения истцу денежных средств в счет арендной платы от ответчика не поступало, ответчик до настоящего времени не предпринял попыток погасить долг за указанный период. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора аренды здания магазина от ДД.ММ.ГГГГ, истец просил об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представители истца ФИО1 по доверенностям С., П. уточненные исковые требования поддержали.

Представители ответчика ООО «Ласточка» К.....Д.А., К......О.О., адвокат Х, исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд, заслушав представителей истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Из материалов дела следует, что 01.01.2012 между К......В.А. (арендодатель) и ООО «Ласточка» (арендатор) в лице директора К......В.А., являющейся его единственным учредителем, заключен договор аренды здания магазина (далее – договор аренды), расположенного по адресу: ..., с кадастровым №.

14.02.2012 на основании указанного договора аренды произведена государственная регистрация аренды в пользу ООО «Ласточка» сроком с 14.02.2012 по 31.12.2032.

09.03.2019 К......В.А. умерла.

08.10.2019 К.....Д.А. и 10.10.2019 ФИО1 выданы свидетельства о праве на наследство по закону в ... доли каждому, оставшееся после смерти К......В.А., в том числе в виде здания магазина, находящегося по адресу: ..., доли в уставном капитале ООО «Ласточка».

16.12.2019 года Устюженским районным судом Вологодской области вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по гражданскому делу № 2-299/2019 по иску К.....Д.А. к ФИО1 о разделе наследственного имущества, на основании которого в собственность ФИО1 перешло помещение магазина по указанному адресу, в собственность К.....Д.А. – ООО «Ласточка».

30.12.2019 на здание магазина зарегистрировано право собственности ФИО1 с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в виде аренды на срок с 14.02.2012 года по 31.12.2032 в пользу ООО «Ласточка».

С 24.01.2020 единственным учредителем ООО «Ласточка» является К.....Д.А., размер доли – 100%.

Решением Устюженского районного суда Вологодской области от 09.06.2020 № 2-62/2020 ФИО1 было отказано в удовлетворении требований об обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом, передаче комплектов ключей от помещения магазина и признании договора аренды недействительным. Апелляционным определением Вологодского областного суда от 22.12.2020 решение Устюженского районного суда от 09.06.2020 оставлено без изменения.

Согласно пункту 4.1 договора аренды размер арендной платы составляет 500 рублей в месяц, 6 000 рублей в год.

В силу п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение и расторжение договора в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из искового заявления следует, что 22.02.2020 ФИО1 в адрес ООО «Ласточка» направлено предложение об изменении существенных условий договора аренды, которое ответчиком было оставлено без ответа.

Вместе с тем в материалы гражданского дела истцом представлена копия предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения (далее – предложение), направленное ФИО1 в адрес ООО «Ласточка». Указанная копия не подписана ФИО1, но заверена ее представителем В.

Из содержания предложения следует, что истец предлагает ответчику в добровольном порядке, по обоюдному согласию изменить условия о цене договора и принять по этому поводу дополнительное соглашение, полагая справедливым и отвечающим интересам обеих сторон установить арендную плату в размере 40 000 рублей. В случае отказа от изменения условий договора предлагалось расторгнуть договор аренды (том ... л.д....).

В судебном заседании представители ответчика пояснили, что ими получена аналогичная копия предложения. Поскольку копия предложения не содержала подписи истца, не была заверена надлежащим образом, предложение не содержало обоснований требования об увеличении арендной платы, текст дополнительного соглашения к предложению не прилагался, представители ответчика оставили предложение без ответа.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, переход права собственности на здание магазина к истцу не повлек изменение условий ранее заключенного договора аренды, в том числе, условий п.п. 4.1, 4.2 договора.

В соответствии с п. 4.2 договора размер арендной платы исчисляется в твердой денежной сумме за весь объект и подлежит пересмотру в случае достижения соглашения обеих сторон.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение, направленное от имени истца о внесении изменений в договор аренды, предусматривающее изменение размера арендной платы с 500 рублей в месяц до 40 000 рублей в месяц значительно отличается от согласованного при заключении договора условия, являющегося существенным.

Вместе с тем, факт не направления ответчиком ответа на предложение не является основанием для расторжения договора аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что ответчик производит оплату арендных платежей по договору аренды ежемесячно, начиная с 19.02.2020, то есть на следующий день после внесения в ЕГРЮЛ сведений о генеральном директоре ООО «Ласточка» (том ... л.д. ...).

Всего с 19.02.2020 ответчиком в счет арендной платы было произведено 13 платежей на общую сумму 11 500 рублей (том ... л.д. ...).

Арендная плата оплачивалась путем почтовых переводов на имя ФИО1 по адресу ее проживания: .... При этом почтовые переводы содержали сообщение: арендная плата по договору аренды от 01.01.2012.

14.04.2020 ответчик направил в адрес истца письмо с просьбой сообщить банковские реквизиты для перечисления арендной платы, однако, письмо осталось без ответа (том ... л.д....).

Все почтовые переводы, за исключением последнего, совершенного 03.02.2021, ввиду не наступления срока его возврата, возвращены в адрес ответчика по причине их неполучения истцом (том ... л.д...., л.д....).

Таким образом, арендная плата не поступала истцу по независящим от ответчика причинам.

В свою, очередь, отказавшись принять арендную плату, истец нарушил свои обязательства, установленные п. 4.1 договора аренды от 01.01.2012.

В судебном заседании представители истца также выразили несогласие относительно предложения представителей ответчика погасить образовавшуюся задолженность единовременным платежом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Факт отказа стороны истца от принятия арендных платежей от ответчика суд расценивает как злоупотребление истцом своим правом и считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды здания магазина от 01.01.2012.

При этом доводы стороны истца о том, что ответчик не вносил в установленный в договоре аренды срок в период со дня смерти К......В.А. (09.03.2019) до вынесения определения суда от 16.12.2019 об утверждении мирового соглашения, то есть более 8 месяцев подряд, что в соответствии с п. 5.2 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды, правового значения не имеют, поскольку судьба наследственного имущества, в том числе прав по договору аренды, доли в уставном капитале ООО «Ласточка, в указанный период была не разрешена в связи с наличием между ФИО1 и К.....Д.А. спора о разделе наследственного имущества. После урегулирования возникшего спора арендные платежи вносились ответчиком своевременно и в полном объеме.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ласточка» о расторжении договора аренды здания магазина, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Устюженский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Цыганова