Гражданский кодекс часть 1

Рузавина Р.М. ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с исковым заявлением к Мещеряковой А.В. о возмещении убытков, связанных с перепланировкой квартиры, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ купила у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (далее – квартира). Перед оформлением сделки истец осмотрела квартиру, увидела, что кухня совмещена с жилой комнатой, и попросила документы о соблюдении процедуры перепланировки. Ответчик заверила её, что необходимые документы по перепланировке оформлены. Технический паспорт истцу был передан ДД.ММ.ГГГГ вместе с актом приема-передачи, и истец узнала, что перепланировка в квартире сделана без оформления необходимых документов. Работы по перепланировке включали в себя снос стены между кухней и жилой комнатой, обшивку стен гипсокартоном, из-за чего был ограничен доступ к газопроводу. При обращении в филиал в г.Алатыре АО «Газпром газораспределение Чебоксары» для заключения договора поставки газа истцу сообщили, что в квартире более 10 лет не проводилось техническое обслуживание сотрудниками газоснабжающей организации. По результатам проверки газоснабжающего оборудования ДД.ММ.ГГГГ были зафиксированы нарушения его эксплуатации, и была приостановлена подача газа. На обращения Рузавиной Р.М. в филиал в г.Алатыре АО «Газпром газораспределение Чебоксары» ей был получен ответ, что для возобновления поставки газа необходимо предоставить подтверждающие законность перепланировки документы или привести квартиру в прежнее состояние. На обращение Рузавиной Р.М. в администрацию г.Алатырь было проведено обследование квартиры, и был установлен факт незаконной перепланировки: разобрана перегородка между кухней и жилой комнатой, разобрана перегородка между туалетом и ванной комнатой. На претензию Рузавиной Р.М. от ДД.ММ.ГГГГ о восстановлении квартиры ответчик ответила отказом. В связи с этим истец ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключила договор на восстановление квартиры согласно техническому паспорту. Согласно сметному расчету, стоимость работ составила 79674,39 руб., в том числе 5000 руб. за составление сметы. Подача газа истцу была восстановлена ДД.ММ.ГГГГ. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. Со ссылкой на ст.ст.25,26,29 ЖК РФ, ст.15 ГК РФ истец просит взыскать с ответчика убытки по оплате работ по переустройству квартиры в размере 79674,39 руб., расходы по оформлению технического паспорта в размере 1469,49 руб., расходы за подключение газа в размере 721,40 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг всего в размере 13400 руб., расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании истец Рузавина Р.М. исковые требования поддержала и просила удовлетворить. На протяжении судебного разбирательства поясняла, что ранее она проживала в <адрес>. Для покупки квартиры в г.Алатырь она обратилась к оказывающей риэлтерские услуги ФИО2 с условием не предлагать квартиры на крайних этажах. ФИО2 предложила ей посмотреть принадлежащую Мещеряковой А.В. квартиру по адресу: <адрес>, расположенную на 1 этаже. После осмотра с племянником в середине ДД.ММ.ГГГГ квартира Рузавиной Р.М. понравилась, при этом технический паспорт Мещерякова А.В. ей не показала. В квартире была демонтирована стена между кухней и жилой комнатой, между ванной и туалетом, на балконе оборудован погреб. Мещерякова А.В. сказала ей, что это отражено в техническом паспорте. Так как Рузавиной Р.М. было нужно освобождать квартиру в <адрес>, она попросила Мещерякову А.В. поскорее подготовить документы для сделки. После совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ она въехала в квартиру ДД.ММ.ГГГГ, после неоднократных напоминаний Мещерякова А.В. передала ей технический паспорт. Передаточный акт Мещерякова А.В. передала ей ДД.ММ.ГГГГ. Работы по восстановлению перегородки между кухней и жилой комнатой ею были организованы во исполнение предписания работников газообслуживающей организации для восстановления поставки газа. Объем работ и количество строительных материалов определял подрядчик, при этом для исполнения требований газообслуживающей организации пришлось разбирать кухонный гарнитур, убирать плиты из гипсокартона, которыми были закрыты газовые трубы, переделывать расположение розеток, потолок и подоконник.

Представитель истца адвокат Кравченко А.В. исковые требования поддержала и просила удовлетворить по изложенным основаниям. Работники газообслуживающей организации не допускались в квартиру более 10 лет, в результате незаконной перепланировки истец не смогла заключить договор поставки газа, что повлекло приостановление поставки и причинение истцу убытков в связи с восстановлением квартиры в прежнее техническое состояние. Представленная смета не завышена и отражает реальный объем работ и строительных материалов.

Ответчик Мещерякова А.В. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, пояснив, что для реализации квартиры она заключила договор оказания риэлтерских услуг с ФИО2 по цене 1650000 руб. Она не знает, почему в договоре риэлтерских услуг стоит другая цена. Перепланировка в квартире была сделана её родителями. При осмотре квартиры с Рузавиной Р.М. присутствовал её племянник, он снимал квартиру на видео. Она предупредила Рузавину Р.М. о перепланировке и предложила оформить необходимые документы до сделки, но Рузавина Р.М. отказалась, так как торопилась переехать. Из-за отсутствия документов на перепланировку она снизила Рузавиной Р.М. цену покупки на 25000 руб. В договоре было указано о сохранении права проживания её, ФИО3, ФИО4 до ДД.ММ.ГГГГ, но квартиру они освободили ранее, так как Рузавина Р.М. торопила со сроками переезда. ДД.ММ.ГГГГ она вселилась в квартиру, от составления описи отказалась. Кухонный гарнитур и бытовая техника были оставлены в квартире. При подписании акта приема-передачи претензий у Рузавиной Р.М. не было.

Представитель ответчика адвокат Патраева Е.А. просила отказать в удовлетворении иска, поскольку квартира перед покупкой была осмотрена истцом и её родственником, принята по акту приема-передачи, истец была извещена о перепланировке и отсутствии разрешительных документов. Представленная истцом смета существенно завышена, поскольку в неё включены работы, не относящиеся к восстановлению перегородки между кухней и жилой комнатой.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Чебоксары», И.В. Зимин в судебное заседание не явился, извещен, причина неявки неизвестна, ранее исковые требования поддержал и пояснил, что Рузавина Р.М. в ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ним для заключения договора поставки газа. Для этого было необходимо провести техническое обслуживание газоснабжающего оборудования, при проверке которого были выявлены нарушения в виде незаконной перепланировки и ограничения доступа к газовой трубе и кранам. В многоквартирных домах объединение кухонь с жилыми комнатами исключено. Для исправления недостатков Рузавиной Р.М. было выдано предписание и ограничена поставка газа. В ДД.ММ.ГГГГ после устранения недостатков подача газа была возобновлена. В заявленных ко взысканию убытках за подключение газа часть суммы истцом оплачена за проведение технического обслуживания оборудования.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса.

Статья 475 ГК РФ устанавливает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Мещеряковой А.В. (продавец) и Рузавиной Р.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость квартиры определена в 1625000 руб., которые были отданы наличными денежными средствами до подписания договора. В квартире до ДД.ММ.ГГГГ сохранили право проживания Мещерякова А.В., ФИО3, ФИО4 Стороны пришли к соглашению, что передача собственности на квартиру осуществляется без подписания передаточного акта. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана Рузавиной Р.М. по акту приема-передачи, из содержания которого следует, что квартира передана продавцом покупателю в том состоянии, как она есть на день подписания акта, расчет в соответствии с п.3 договора произведен полностью, у сторон нет к друг другу претензий по существу договора, долги по коммунальным услугам за квартиру отсутствуют.

Право собственности Рузавиной Р.М. на квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись №.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу: <адрес>, состоит из помещений: жилой комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м., ванной № площадью <данные изъяты> кв.м., прихожей № площадью <данные изъяты> кв.м., жилой комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м., кухни № площадью <данные изъяты> кв.м., балкона. Ванная комната разделена кирпичной перегородкой на 2 изолированных помещения.

Актом проверки технического состояния газовых сетей и оборудования от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в квартире сделана перепланировка, газопровод переделан, доступа к нему нет. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ филиал в г.Алатыре АО «Газпром газораспределение Чебоксары» разъяснил Рузавиной Р.М. сущность выявленных нарушений и порядок их устранения. Актом от ДД.ММ.ГГГГ подача газа в квартиру была приостановлена.

Для оформления необходимых разрешительных документов в отношении самовольной перепланировки Рузавина Р.М. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию г.Алатыря с заявлениями о фиксации перепланировки и о переводе квартиры в однокомнатную. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация г.Алатырь сообщила Рузавиной Р.М. об установлении факта незаконной перепланировки в части разборки перегородок между кухней и жилой комнатой и между туалетом и ванной комнатой.

Для восстановления квартиры согласно техническому плану Рузавина Р.М. заключила договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, согласно которому оплатила ему стоимость работ в размере 53590 руб. Согласно смете от ДД.ММ.ГГГГ и акту о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость затрат по договору составила 74674,39 руб., а также 5000 руб. за составление сметы.

На основании акта от ДД.ММ.ГГГГ подача газа в квартиру была возобновлена.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, квартира по адресу: <адрес>, состоит из помещений: прихожей № площадью <данные изъяты> кв.м., кухни № площадью <данные изъяты> кв.м., жилой комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м., сан.узла № площадью <данные изъяты> кв.м., жилой комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м., лоджии.

Свидетели ФИО5ФИО6 в судебном заседании показали, что их знакомая Рузавина Р.М. купила квартиру по адресу: <адрес>. После покупки из-за несогласованной перепланировки в квартире был отключен газ. Подача газа была возобновлена после проведения дорогостоящего ремонта по восстановлению первоначального состояния квартиры. ФИО6 показала также, что оформлявшая сделку риелтор ФИО2 отдала Рузавиной Р.М. документы на квартиру после неоднократных требований об этом.

Свидетель ФИО2 показала, что с ДД.ММ.ГГГГ оказывала Мещеряковой А.В. посреднические услуги по продаже спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ года квартиру осмотрела Рузавина Р.М. с племянником, ей она понравилась, в том числе объединение кухни с жилой комнатой. Обсуждался ли сторонами вопрос о перепланировке до сделки, пояснить не смогла. Ей для составления документов о регистрации перехода права собственности на квартиру технический паспорт не требуется. После заключения договора купли-продажи Мещерякова А.В. предлагала помощь в оформлении документов о перепланировке, но Рузавина Р.М. отказалась от этого.

Свидетель ФИО7 показал, что право собственности на квартиру перешло к его супруге по наследству, перепланировка уже была произведена. При осмотре Рузавину Р.М. и её племянника устроило техническое состояние квартиры, в связи с отсутствием разрешений на перепланировку цена квартиры была снижена на 25000 руб. От помощи в подготовке документов на перепланировку Рузавина Р.М. отказалась. После подписания договора Рузавина Р.М. требовала освободить погреб в квартире, убрать плафоны, отказываясь подписывать акт приема-передачи квартиры. Претензий по поводу оборудования погреба она не высказывала.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании убытков, Рузавина Р.М. сослалась на то, что ей был передана квартира с перепланировкой, о незаконности выполнения которой она при совершении сделки не была поставлена в известность, в связи с чем квартира впоследствии была отключена от газораспределительной сети. Указанные обстоятельства, по мнению истца, в силу п.1 ст.15 ГК РФ, п.п.1,2 ст.26, п.3 ст.29 ЖК РФ являются основанием для взыскания с ответчика убытков, понесенных ею для целей подключения квартиры к сети газоснабжения. Отсутствие разрешительных документов на перепланировку не отрицается ответчиком, а также подтверждается показаниями свидетелей ФИО5, ФИО6

Вместе с тем, из пояснений сторон, показаний свидетелей ФИО2, ФИО7 усматривается, что на момент осмотра и момент продажи квартиры там была произведена самовольная перепланировка - совмещены ванная и туалетная комнаты, кухня и жилая комната, в балконе оборудован погреб. До заключения договора купли-продажи Рузавина Р.М. достоверно знала об этом, перед приобретением квартира была осмотрена не только истицей, но и ее родственниками.

Рузавина Р.М. при заключении договора купли-продажи должна была проявить ту степень заботливости и осмотрительности, которая от неё требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, а именно: ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимое имущество, проверить фактическое состояние этой квартиры и соответствие её фактического состояния техническим документам. Соблюдение процедуры перепланировки могло быть установлено истцом с очевидностью, специальных познаний для этого не требовалось. В случае отказа в предоставлении технических документов на квартиру Рузавина Р.М. была вправе отказаться от заключения договора купли-продажи.

По смыслу ст.ст.557,475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации права покупателя на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Из договора купли-продажи следует, что условия о качестве товара сторонами не установлены, что не позволяет определить, какие именно требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Согласно п.6 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры. Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ с достоверностью следует, что ответчик передал истцу квартиру в том состоянии, как она есть на день подписания акта, претензии у сторон отсутствуют.

По смыслу ст.10 ГК РФ злоупотребление правом не допускается, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Подписав договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи, Рузавина Р.М. согласилась с произведенной ответчиком перепланировкой, с качеством проведенного в квартире ремонта. Истец при покупке квартиры, будучи достоверно осведомленной о перепланировке приобретаемого жилого помещения, которая могла быть установлена ей с достаточной степенью очевидности, должна была проявить должную осторожность и предусмотрительность, потребовав для ознакомления технические документы и/или пригласив для осмотра специалиста. При подписании акта приема-передачи квартиры Рузавина Р.М., имея на руках технический паспорт, какие-либо замечания о качественном состоянии квартиры не указала. Предъявление настоящего иска, как не оспаривает истец, обусловлено ограничением подачи газа в квартиру. Претензий к незаконности перепланировки в части совмещения ванной и туалетной комнат, оборудования погреба в балконе она к ответчику не высказывает. Более того, оборудование погреба не нашло отражения в представленном истцом суду техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, Рузавина Р.М. при покупке и приемке квартиры была удовлетворена её техническим состоянием в части совмещения кухни и жилой комнаты, совмещения туалета и ванной, оборудования погреба в балконе. Указанное свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом, так как само по себе несоблюдение Мещеряковой А.В. требований ЖК РФ о порядке проведения перепланировки не исключает применения мер ответственности за это к её правопреемнику по договору купли-продажи.

На основании изложенного исковые требования Рузавиной Р.М. удовлетворению не подлежат. Доводы ответчика о несоразмерности заявленных к взысканию убытков в связи с этим значения для разрешения спора не имеют.

Согласно требованиям ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований требования о взыскании судебных расходов удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Рузавиной Р.М. к Мещеряковой А.В. о взыскании убытков по оплате работ по переустройству квартиры по адресу: <адрес>, всего в размере 81865 руб. 28 коп., взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики через Алатырский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составляется в течение 5 дней.

Председательствующий: судья Д.Ю. Огородников

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.