Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№,

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее администрации ПКГО) о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>. Согласно п. 3.1.1 указанного договора аренды земельного участка арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях: при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора. Согласно п.7 договора аренды земельного участка № предусмотрена возможность урегулирования споров и разногласий путем переговоров между сторонами договора. Таким образом, при нарушении арендатором условий указанного договора аренды земельного участка, по смыслу п. 7 данного договора, арендодатель может обращаться к арендатору с требованием об устранении нарушения исключительно после невозможности урегулирования споров и разногласий путем переговоров между сторонами договора. Основания об отказе от исполнения договора в случае несвоевременного внесения арендной платы более двух раз подряд, предусмотренное п. 3.1.1 договора аренды земельного участка № предусмотрено ст. 619 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), следовательно, дублирование данного условия в п. 3.1.1 договора нецелесообразно. А такие основания об отказе от исполнения договора как внесение арендной платы не в полном объеме, и использование земельного участка не по целевому назначению противоречат ст. 619 ЗК РФ. Пункт 3.1.1 договора аренды земельного участка № является незаконным и противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 619 ЗК РФ, нарушает право истца в сфере земельного законодательства.

На основании п. 9 ст. 22, ст. 619 ЗК РФ истец просит признать недействительным п. 3.1. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО6 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, участие в судебном заседании не принимал, направил представителя по доверенности, а также до судебного заседания предоставил письменные пояснения по настоящему гражданскому делу.

Представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменным пояснениям истца по настоящему делу, настаивал на удовлетворении требований истца.

Представитель ответчика ФИО9 действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца по основаниям, изложенным в предоставленном суду письменном отзыве на исковое заявление. Сообщил, что истцу направлялся проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка №, а именно в оспариваемый истцом пункт договора, данный проект соглашения истец получил, однако оставил его без ответа.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из данной статьи следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса); при этом досрочное расторжения договора аренды допускается судом при соблюдении указанного порядка, возможность отказа от исполнения договора аренды по арендодателем во внесудебном порядке законом не предусмотрена.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ч.ч. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№ «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения» Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа является органом, исполняющим функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе осуществляющим в полном объеме права и полномочия арендодателя земельных участков.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией ПКГО в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый №, площадью <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, вид разрешенного использования: земельные участки объектов торгового назначения, фактическое использование: для строительства здания магазина.

Условиями договора в п. 2.1 договора определено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Срок настоящего договора установлен на десять лет по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора аренды земельного участка №).

Согласно п. 2.3 условий договора аренды, стороны настоящего договора установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с даты настоящего договора с ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящий Договор и все последующие изменения к нему вступают в силу немедленно после подписания его Сторонами, а в случаях, предусмотренных законодательством, со дня государственной регистрации, за исключением случаев, установленных разделом 4 настоящего Договора (п. 2.4. договора).

Согласно оспариваемому истцом пункту 3.1.1 указанного договора аренды земельного участка арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях: при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО сообщило истцу, что направляет ему проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка №. Согласно проекту соглашения, изменения вносятся в п.3.1 Договора в части замены слов «одностороннем внесудебном» на слово «судебном», и первый абзац пп.3.1.1 Договора приведен в соответствие со ст.619 ГК РФ. Данное письмо с приложенным к нему проектом соглашения истец получил ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ДД.ММ.ГГГГ, проигнорировав направленный проект соглашения, истец через службу «Одного окна» обратился к Главе ПКГО с просьбой исключить из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ п. 3.1.1, поскольку данный пункт противоречит пункту 7 указанного договора и ст. 619 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ на указанное выше обращение истца от ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации ПКГО ФИО6 был дан ответ, из которого следует, что истцу направлялся ранее проект соглашения о внесении изменений в раздел 3 договора аренды земельного участка №, согласно которому предлагаемые изменения устраняют существенные противоречия подпункта 3.1.1 договора аренды положениям ст. 619 ГК РФ, который истцом получен, однако до настоящего времени оставлен без ответа. Также в данном ответе указано, что истцу повторно направляется указанный проект соглашения с учетом уточнения в части нумерации абзаца, а также с указанием на то, что основания для исключения пункта 3.1.1 из договора аренды отсутствуют.

Таким образом, ответчик направил истцу проект соглашения, в котором предложил внести изменения: в подпункт 3.1.1.пункта 3 Договора, а именно: слова «одностороннем внесудебном» заменить на «судебном», абзац первый изложить в новой редакции «- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату», остальные пункты оставить без изменения.

Истец с данным ответом не согласился, соглашение не подписал, обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела не установлено злоупотребление правом со стороны ответчика, направившего истцу ответ на его заявление об исключении из договора п. 3.1.1 из Договора аренды.

Ссылка истца на нецелесообразность указания в договоре оснований, которые уже указаны в ст. 619 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении его прав, не препятствует сторонам указать эти основания в договоре.

Отказ ответчика исключить из договора аренды как основание для его расторжения «использование земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора», не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При неисполнении данной обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом в силу вышеуказанных норм, обязательное досудебное урегулировании спора по требованию арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и судебный порядок такого расторжения являются императивными нормами, которые не подлежат изменению по соглашению сторон договора.

Таким образом, указание в пункте 3.1.1. договора аренда земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ о том, что арендодатель в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, при наличии обстоятельств, указанных в данном пункте, является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, рассмотрев обращение истца, ответчик предложил привести условия договора в данной части в соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ, направил истцу проект соглашения, с которым истец не согласился.

Из существа заявления усматривается, что истцом оспаривается отказ ответчика внести изменения в заключенный договор аренды, исключив из него пункты, указанные истцом.

Принимая во внимание договорной характер правоотношений сторон, суд приходит к выводу о наличии между сторонами спора о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между истцом и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации ПКГО, для разрешения которого установлен специальный порядок.

В силу закона (статьи 450, 451 ГК РФ) изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ) либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Каких либо нарушений прав истца со стороны ответчика, который направил ответ от ДД.ММ.ГГГГ№ на предложение истца исключить некоторые пункты из договора аренды земельного участка (изменить договор), судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о признании недействительным пункта 3.1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта 3.1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись

Подлинник решения находится в материалах дела №

верно:

Судья Т.В. Тузовская