Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Вербиной М.С., при секретаре Усачёвой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению Дымкиной Елены Алексеевны к Пудову Владимиру Вениаминовичу, Пудовой Ольге Владиславовне, Пудову Вячеславу Владимировичу, Пудовой Ксении Владимировне о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора купли-продажи, судебных расходов,

установил:

Дымкина Е.А. обратилась в суд с иском к Пудову В.В., Пудовой О.В. о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора купли-продажи, судебных расходов. В обоснование заявленных требований указала, что между истцом (покупатель) и ответчиками (продавцы) 06 августа 2019 года заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: г. Архангельск, ул. Гайдара, д. 30, кв. 3. Квартира была передана истцу по акту приема-передачи от 17 августа 2019 года. После вселения в квартиру истец обнаружил на стенах темные пятна. По результатам независимой экспертизы на стенах и потолке квартиры выявлены грибковые поражения стен. Согласно отчету об оценке, стоимость восстановительного ремонта составляет 107 393 рубля. При данных обстоятельствах истец просит уменьшить цену договора купли-продажи квартиры и взыскать с ответчиков в равных долях денежные средства в размере 107 393 рубля, а также расходы по уплате государственной пошлины.

По определению суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Пудов В.В., Пудова К.В.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Шибаев А.Е. исковые требования уточнил; просил взыскать в пользу истца с ответчиков в счет уменьшения цены договора купли-продажи в равных долях 112 393 рубля, из которых: 107 393 руб. – стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, 5 000 рублей – расходы на дезинсекцию. Пояснил, что расходы на дезинсекцию понесены истцом в связи с обнаружением в квартире, расположенной по адресу: г. Архангельск, <адрес>, насекомых (блох). О наличии недостатков жилого помещения (грибок, блохи) продавцы квартиры (ответчики) истца (покупателя) в известность не ставили, указанные недостатки были скрытыми и не могли быть выявлены истцом при покупке квартиры путем обычного визуального осмотра. Учитывая, что грибок (плесень) и блохи в жилом помещении представляют угрозу для здоровья людей, указанные недостатки при продаже квартиры продавцы в известность покупателя не поставили, передав квартиру со скрытыми недостатками, просит взыскать с ответчиков убытки, причиненные истцу вследствие передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В судебном заседании истец Дымкина Е.А. не явилась, извещена надлежащим образом, направила представителя Шибаева А.Е., который уточненные исковые требования поддержал.

В ходе рассмотрения дела истец Дымкина Е.А. пояснила, что приобретала жилое помещение по адресу: г. Архангельск, <адрес>, для проживания с детьми. До покупки квартиры она три раза его осматривала в присутствии риэлтора ООО «АГР-недвижимость». Для осмотра квартира предоставлялась с мебелью, в связи с чем во время осмотра она не могла видеть, что стены за мебелью имеют грибковые поражения, представляющие угрозу для здоровья человека. О наличии указанных недостатков продавцы ни ее, ни агентство недвижимости, с которым они сотрудничали, в известность не ставили. Указанные недостатки были выявлены истцом только 17 августа 2019 года после освобождения ответчиками указанного жилого помещения и передачи ей ключей от квартиры. После переезда в указанную квартиру в конце сентября 2019 года вместе с сыном в ночное время, она обнаружила, что квартира заселена блохами. О наличии в квартире блох при продаже квартиры ответчики в известность истца не ставили. Учитывая, что грибковые поражения стен квартиры и насекомые (блохи) представляют угрозу для здоровья человека и препятствуют нормальному проживанию в жилом помещении, указанные недостатки являлись скрытыми и ответчики не ставили истца в известность об их наличии, просила взыскать с ответчиков денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи, понесенные расходы.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания в соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) по адресу регистрации заказными письмами с уведомлением о вручении. Судебные извещения, направленные ответчикам, возвращены в адрес суда за истечением срока хранения.

В силу положений ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Россреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, нотариус Котюрова Р.И., ООО «АГР-недвижимость», представителей в судебное заседание не направили.

По определению суда с учетом мнения представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 данной статьи, проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из приведенных норм права следует, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования по назначению.

Для жилого помещения приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В п. 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения.

Судом установлено, что 06 августа 2019 года между Дымкиной Еленой Алексеевной, с одной стороны (далее - Покупатель), а также Пудовым Вячеславом Владимировичем, Пудовой Ольгой Владиславовной, действующей в своих интересах, а также в качестве представителя Пудова Владимира Вениаминовича и законного представителя несовершеннолетней дочери Пудовой Ксении Владимировны, с другой стороны (далее - Продавцы), заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Архангельск, <адрес> (далее – Договор).

Согласно пункту 9 Договора Продавцы заверяют, что отчуждаемая вышеуказанная квартира пригодна для проживания. Отчуждаемое недвижимое имущество по качеству соответствует своему назначению – удовлетворению жилищных потребностей, жилой дом, в котором расположена квартира, не признан в установленном законом порядке ветхим и /или аварийным, обо всех известных скрытых и явных недостатках Покупатель проинформирован. В случае изменений качественного состояния квартиры и обнаружения Покупателем недостатков, которые не могли быть выявлены при первоначальном осмотре квартиры и не были оговорены Продавцами, Покупатель вправе требовать по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;

- возмещения своих расходов при самостоятельном устранении недостатков;

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- возврата уплаченной денежной суммы при отказе от исполнения обязательства по устранению недостатков, обнаруженных в квартире, передачи имущества надлежащего качества и расторжения договора по данным обстоятельствам.

В силу пункта 11 Договора настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства, которые сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 9 данного договора передача продавцами вышеуказанного объекта недвижимого имущества и относящихся к нему документов, ключей и принятие его покупателем осуществляется в течение 1 дня с момента окончательного расчета по настоящему договору. Сторонам нотариусом разъяснено о необходимости в соответствии со ст. 556 ГК РФ (передача недвижимости) оформить передаточный акт о передаче недвижимости, указанной в п. 1 договора. Передаточный акт, содержащий данные о составе и качественном состоянии продаваемой квартиры, а также сведения о выявленных недостатках квартиры, является неотъемлемой частью договора. С момента подписания сторонами передаточного акта обязанность продавцов по передаче вышеуказанного объекта недвижимости считается исполненной, так же как и обязанность покупателя принять его

Из подписанного сторонами акта приема-передачи вышеуказанной квартиры от 17 августа 2019 года следует, что передача ключей от указанной квартиры от Продавцов к Покупателю состоялась 17 августа 2019 года.

20 августа 2019 года по заказу истца экспертом Медведевой М.И. произведен осмотр указанного жилого помещения, по результатам которого установлено, что на поверхности стен и потолка трех жилых комнат <адрес> в г. Архангельске выявлены пятна темного цвета, по виду напоминающие плесень/грибок.

Согласно экспертному заключению ИП Сметаниной А.А. от 26 августа 2019 года № 31ИП-19/ОУ стоимость затрат на восстановительный ремонт жилых помещений указанной квартиры, поврежденных в результате образования плесени, без учета износа материалов по состоянию на 20 августа 2019 года составляет 107 393 руб. 00 коп.

Оснований не доверять вышеизложенным выводам эксперта и оценщика у суда не имеется. Указанное экспертное заключение мотивировано, содержит фотографии, на которых зафиксированы повреждения, все виды работ описаны подробно.

Доказательств, свидетельствующих об иной стоимости восстановительного ремонта жилого помещения истца, в порядке ст. 56 ГПК РФ ответчиками суду не представлено, вышеуказанное заключение независимого эксперта не оспорено. Достоверных доказательств того, что имеется иной способ устранения повреждений за меньшую стоимость, ответчиком не представлено.

Доводы истца о том, что недостатки жилого помещения носят скрытый, неявный характер, ответчиками по правилам ст. 56 ГПК РФ не опровергнуты.

Из представленного истцом в материалы дела Соглашения по мебели от 06 августа 2019 года следует, что указанная квартира продавалась с мебелью, в том числе мебельными стенками, шкафами, которые препятствовала истцу как покупателю указанной квартиры обнаружить расположенные за ними следы грибка (плесень).

Согласно показаниям свидетеля Жданова Д.Д., допрошенного в судебном заседании, продажа спорного жилого помещения осуществлялась Продавцами с участием агентства недвижимости – ООО «АГР-недвижимости». Квартира продавалась и предъявлялась к осмотру с мебелью. Истец трижды осматривала вышеуказанное жилое помещение, проявляя необходимую осмотрительность и внимательность, в том числе, проверяла качество работы вентиляции. При визуальном осмотре жилого помещения следов грибка (плесени) на поверхностях стен и потолка, а также наличие в жилом помещении насекомых (блох) обнаружено не было, об их наличии в указанном жилом помещении продавцы сотрудникам агентства недвижимости, а также истцу не сообщали. О наличии грибка (плесени) в жилом помещении истец сообщила в агентство недвижимости 17 или 18 августа 2019 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что недостатки, выявленные истцом по результатам проведенной экспертизы, являлись скрытыми недостатками, не были оговорены продавцами при подписании договора купли-продажи и не могли быть выявлены при визуальном осмотре помещений, а также при подписании передаточного акта к нему. Характер выявленных недостатков с учетом даты их обнаружения не позволяет сделать вывод о возможности их возникновения после приобретения истцом спорного жилого помещения либо вследствие неверной эксплуатации, то есть по причинам, возникшим после передачи объекта покупателю, и, учитывая пункт 9 договора купли-продажи, согласно которому приобретаемое жилое помещение должно быть пригодным для проживания, и соответственно, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, соответствовать ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и положений ст. 475 ГК РФ, полагает, что исковые требования в части соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи в размере 107 393 руб. 00 коп. подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены расходы на дезинсекцию жилого помещения в размере 5 000 рублей, в обоснование которых представлены договор с ООО «Диспетчер» и платежная квитанция.

Из пояснений истца следует, что после переезда в вышеуказанную квартиру в конце сентября 2019 года с малолетним сыном она обнаружила, что квартира заселена насекомыми (блохами), укусы которых представляют угрозу здоровью людей. Наибольшую активность указанные насекомые проявляют в ночное время суток, в связи с этим их наличие при осмотре жилого помещения ею не могло быть выявлено, а о наличии насекомых в жилом помещении продавцы в известно покупателя не ставили.

Доказательств, опровергающих доводы истца ответчиками по правилам ст. 56 ГПК РФ не представлено. В связи с этим, с учетом положений пункта 9 договора купли-продажи, согласно которому приобретаемое жилое помещение должно быть пригодным для проживания, и соответственно, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, соответствовать ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и положений ст. 475 ГК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика расходов на дезинсекцию в размере 5 000 рублей подлежат удовлетворению.

Таким образом, с учетом заявленных истцом требований общий размер причиненных ему убытков составляет 112 393 рубля (107 393 рубля + 5 000 рублей).

В силу ст. 322 ГК РФ лица, участвующие при совершении сделки купли-продажи на стороне продавца, должны рассматриваться как лица, участвующие на стороне должника (множественность лиц), и нести солидарную ответственность перед покупателем

На основании ст. 1073 ГК РФ несовершеннолетняя Пудова К.В., 13 декабря 2009 года рождения, в силу возраста не несет самостоятельной гражданско-правовой ответственности по сделке, совершенной от ее имени ее законным представителем – Пудовой О.В., в связи с чем, в удовлетворении заявленных к ней исковых требованиях надлежит отказать.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что убытки, причиненные истцу в результате передачи продавцами покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи о ее качестве, подлежит взысканию с ответчиков Пудова Вл. Вен., Пудовой О.В., Пудова Вяч. Вл. в солидарном порядке.

На основании ст. 98 ГПК РФ с указанных ответчиков в пользу истца также подлежат взысканию в солидарном порядке расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 452 руб. 50 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования Дымкиной Елены Алексеевны к Пудову Владимиру Вениаминовичу, Пудовой Ольге Владиславовне, Пудову Вячеславу Владимировичу, Пудовой Ксении Владимировне о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора купли-продажи, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с Пудова Владимира Вениаминовича, Пудовой Ольги Владиславовны, Пудова Вячеслава Владимировича в солидарном порядке 112 393 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 452 руб. 50 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора купли-продажи, судебных расходов к Пудовой Ксении Владимировне отказать.

Разъяснить ответчикам право подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Октябрьский районный суд города Архангельска.

Председательствующий М.С. Вербина

Заочное решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2020 года.

Председательствующий М.С. Вербина