Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Эверест», в котором просит:

- Признать обоснованным отказ истца от исполнения соглашения о бронировании № от 26 апреля 2020 года, договора купли-продажи недвижимого имущества № от 20 мая 2020 года с дополнительным соглашением от 21 мая 2020 года и взыскать в пользу ФИО1 с ответчика ООО «Эверест» денежные средства
в размере 1 747 000 рублей;

- Взыскать проценты за пользование чужими денежными
средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 22 мая 2020 года по 13 февраля 2022 года (включительно) в сумме 165 797 рублей 46 копеек и с 14 февраля 2022 года по день фактического погашения долга в размере 1 747 000 рублей, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды;

- Взыскать компенсацию морального вреда в сумме 50 000рублей;

- Взыскать неустойку (пени) за неудовлетворение законного требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы за период с 17 января 2022 года по 13 февраля 2022 года (включительно) в сумме 1 636 040 рублей и с 14 февраля 2022 года по день фактического исполнения требования потребителя об уплате долга 1 747 000 рублей из расчета 1% за каждый день просрочки.

- Взыскать штраф.

В обоснование исковых требований указано, что 26 апреля 2020 года между ООО «Эверест» и ФИО1 было заключено соглашение о бронировании №. Предметом данного соглашения являлось бронирование земельного участка №. За бронирование было уплачено 100 000 рублей. 20 мая 2020 года сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №. Предметом данного договора являлось обязанность продавца передать покупателю земельный участок с кадастровым № и созданный (построенный) на данном участке жилой дом, обязанностью покупателя оплата 5 774 000 рублей за вышеуказанные объекты, 21 мая 2020 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества №. Предметом данного дополнительного соглашения являлось увеличение цены договора. В счет оплаты по заключенному договору № и дополнительному соглашению безналичным путем было переведены денежные средства, оплачено 1 747 000 рублей. В настоящее время, на земельном участке с кадастровым № частично выполнены работы по возведению жилого дома и дальнейшее создание (строительство) жилого дома и полное исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества со стороны ответчика не производится. Данное бездействие ООО «Эверест» началось с момента отказа со стороны ФИО1 подписать второе дополнительное соглашение об увеличении цены договора на 836 000 рублей. О бездействии и необоснованном приостановлении строительства свидетельствует уведомление от 10 августа 2021 года. В течение августа - сентября 2021 года потребителем ФИО2 заявлялись претензии о продолжении строительных работ, однако объект строительством заморожен и возникла тупиковая ситуация. В дальнейшем ООО «Эверест» в письме от 15 октябре 2021 года уведомил о нарушении со стороны ФИО1 срока оплаты 3 942 000 рублей, на что был дан письменный мотивированный ответ и предложено продолжить строительные работы и передать объекты недвижимости по договору купли-продажи и получить оплату на основании п. 2.2.3 за счет ипотечных средств банка. Только с момента данного письма и указания на нарушение срока оплаты, истец стал подозревать, что ООО «Эверест», включив в текст договора п. 2.2.3, предоставил недостоверную информацию в целях заключения договора и получения с истца части денежных средств. Истец, понимая в момент подписания договора, что ей нужно оплатить 3 942 000 рублей собственными деньгами и до начала строительства жилого дома, не заключила бы данный договор, т.к. собственных средств в такой сумме у нее не было. До заключения данного договора были проведены переговоры о условиях данного договора, в ходе которых указывалось, что обязательным дня оплаты является только первоначальный (первый) взнос в размере 30% от цены договора, а 70% от цены договора уплачивается после окончания строительства индивидуального жилого дома, т.к. истец указывала, что собственных денежных средств не имеет, а будет оформлять кредитный (ипотечный) договор. Ей было сообщено, что в договоре купли-продажи об этом будет обязательно указано, и в случае использования ипотечных (заемных) средств оплата будет производится после ввода объекта в эксплуатацию и присвоении почтового адреса, чтобы можно было оформить ипотеку в банке. Данные условия и достигнутая договоренность была подтверждена в электронном письме от ООО «Эверест». При подписании договора сотрудник ООО «ЭВЕРЕСТ» указал, что в договор купли-продажи недвижимого имущества включен пункт 2.23, который предусматривает право оплаты за счет ипотечных средств, а также указал, что в случае использования данных средств момент оплаты не позднее 25 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию жилого дома и присвоения почтового адреса. При подписании договора, истец также подтвердила свое ранее высказанное намерение оплатить за счет ипотечных средств банка. При этом, сотрудник ООО «Эверест» истцу еще раз подтвердил, что эта договоренность отражена в договоре (указав на п. 2.2.3) и у нее имеется право выбора, как оплачивать, либо ипотечными средствами, либо собственными средствами. Истец подтвердила, что будет оплачивать только ипотечными средствами и на основании п. 2.2.3 договора. Ей пояснили, что тогда п.2.2.2 действовать не будет при данном выборе и строительство (создание) объекта будет осуществлено в течение 10 месяцев с момента заключения настоящего договора, а не как указано в п.3.1.1 договора. После заключения договора и внесения мною вышеуказанных денежных сумм (30%), ООО «Эверест» сразу же начал строительство объекта, тем самым своими действиями подтвердив обязательства, в том числе, что 70% от цены договора оплачивает продавец ООО «Эверест», а только после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома потребитель оплачивает ипотечными средствами 70% оставшейся части платежа. Если бы истец должна была оплатить собственными средствами второй взнос в размере 70%, то строительство должно было начаться только после внесения ею второго взноса, в связи с чем у истца никаких сомнений не возникло. В настоящее время ООО «Эверест» свои обязательства по заключенному договору не исполняет, строительство жилого дома не заканчивает, передача жилого дома и земельного участка не производится, что нарушает законные права и интересы истца, как потребителя. 23 декабря 2021 года в связи сданными обстоятельствами была направлена претензия об отказе от исполнения соглашения о бронировании, договора купли-продажи недвижимого имущества с дополнительным соглашением и требованием вернуть предварительно уплаченные денежные средства в размере 1 747 000 рублей в срок не позднее 10 календарных дней с момента получения претензии и требование об уплате процентов в сумме 144 642 рублей по состоянию на 23 декабря 2021 года. Данная претензия была получена ответчиком, однако до настоящего времени ответа не поступило, требования потребителя в добровольном порядке не удовлетворены. На основании ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей» ФИО1 отказывается от исполнении соглашения о бронировании, договора купли продажи недвижимого имущества и считает, что ответчик обязан вернуть денежные средства размере 1 747 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ по день фактического возврата предварительно уплаченных денежных средств. Кроме того, на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена компенсация морального вреда потребителю. На основании ст. ст. 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена ответственность за неудовлетворение законного требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы в размере 1% от цены товара. Расчет неустойки (пени) по состоянию на 13 февраля 2022 года (включительно): 5 843 000 рублей * 1% * 28 = 1 636 040 рублей. На основании ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя суд взыскивает за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представители истца по ордеру и по доверенности ФИО3 и ФИО4 исковое заявление поддержали по доводам, изложенным в нем. ФИО3 указал, что договор от 20 мая 2020 года является смешанным, на него распространяются нормы, регламентирующие договор купли-продажи и договор строительного подряда с учетом того, что ФИО1 является потребителем. Соответственно подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей». Договор от 20 мая 2020 года ничтожный, поскольку истца ввели в заблуждение относительно порядка оплаты по договору. Договор не соответствует Закону РФ «О защите прав потребителей». Ввиду ничтожности договора в пользу истца подлежат взысканию проценты по ст. 395 ГК РФ с даты его заключения и за весь период пользования денежных средств. ООО «Эверест» при заключении договора купли-продажи, не предоставил информацию по порядку оплаты договора на дом, который будет построен в будущем. До подписания договора, в том числе представлено и электронное письмо, где подтверждали, что 30 % уплачивается потребителем, а 70% потом, строит «Эверест» за свои денежные средства. В договоре был пункт, который предусматривал право выбора: вносить собственные денежные средства или заключить кредитный договор. Истец рассчитывала на оплату частично за свои денежные средства, так как были деньги, только на внесение части денежных средств. Остальную часть денежных средств по оплате договора за постройку дома - за кредитные денежные средства. Она не заключила бы договор, если бы нужно внести сразу 100% сумму денежных средств, т.к. у нее не было этих денег. На это же указывал сотрудник, п. 2.2.3, и в совокупности с письмом, которое пришло от ООО «Эверест», у доверительницы не сложилось никаких сомнений о том, что она вправе после окончания строительства дома оплатить кредитными денежными средствами оставшуюся сумму. На тот момент кредитными денежными средствами было оплатить строительство дома невозможно, с учетом того, что дом строился, и это не многоквартирный жилой дом, а частный дом. В данном случае она учитывала все эти обстоятельства, и включение этого пункта в договор ввело в заблуждение доверителя. В настоящее время есть доказательства, что строительство приостановили. Доверитель введенная в заблуждение, подписала договор и внесла обусловленную оплату 30%. Это подтверждается письмом от ОРГАНИЗАЦИЯ, которое пришло 20 апреля 2020 года, где передана информация по объекту и по первоначальному взносу 30%. Всеми документами занимается компания. Первый шаг - бронь участка, второй шаг - внесение 30%. Это все, что нужно для начала строительства. Доверительница обращала внимание на то, что нужно платить будет 70%, но ей сказали, что у нее есть выбор или платить 70% своими денежными средствами или же после окончания строительства платить кредитными денежными средствами. Конфликт произошел после предложения увеличения суммы строительства, с учетом повышения цен и политической ситуации. Цена за дом и так была большая для доверительницы, она отказалась, после этого приостановили строительство, а уже через несколько месяцев прислали информацию, что год назад прошел срок уплаты второго взноса в размере 70%. Хотя до этого времени никаких претензий не было. В 2020 году срок должен был заканчиваться. Написали, что нарушили срок договора спустя год только, ничего не просили, только хотели увеличить стоимость дома. Никаких
сомнений у доверительницы не было, и после получения письма о нарушении срока
оплаты. И в этот момент доверитель поняла, что получила не достоверную информацию
по договору, подписала договор и получила не достоверную информацию о праве оплаты.
Если читать буквально пункт про оплату, то говорится о том, что есть право выбора.
Доверитель думала, что она сможет оплатить за счет кредитных средств о чем изначально
сообщала стороне ответчика, но как выяснилось, оплатить кредитными средствами она не
может, денег на оплату собственных у нее нет, в связи с этим обратились за защитой в суд. Истец готова купить дом, но нет возможности, т.к. рассчитывала оплатить кредитными
средствами. Даже банк не выдаст ипотечный кредит сейчас, потому что дом не построен,
они же все проверяют. Денежные средства до настоящего времени не возвращены.

ФИО4 поддержал пояснения ФИО3, указал, что строительство дома не завершено. Там бетонные столбики вбиты в землю, на них каркас и обтянуто все тепличным материалом, и то потому что истец попросила укрыть его от осадков.

Представители по доверенности ФИО5 и ФИО6 возражали против удовлетворения иска, представили письменный отзыв.

ФИО5 дала пояснения согласно отзыву. Между ФИО1 и ООО «Эверест» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от 20 мая 2020 года. По условиям договора ООО «Эверест» обязалось передать ФИО1 выбранный ею земельный участок с кадастровым № и дом согласно проекту № и приложению №1, право собственности, на которые будет зарегистрировано за продавцом в будущем, а покупатель обязался оплатить данное имущество стоимостью 5 843 000 рублей (с учетом увеличения цены дополнительным соглашением от 21 мая 2021 года). Стоимость имущества по договору определена в размере 5 843 000 рублей, из них истец оплатил лишь 1 747 000 рублей. Порядок оплаты имущества по условиям договора - 100% предоплата, которая должна быть внесена к 16 декабря 2020 года, либо ипотека с предоставлением одобрения из банка и перезаключения договора купли-продажи по форме банка с оплатой имущества покупателем в течение 25 календарных дней со дня ввода в эксплуатацию и присвоения почтового адреса (пункт 2.2.6 договора и п.3.1.10 договора). Однако ни денежных средств в необходимом размере 5 843 000 рублей до 16 декабря 2020 года покупатель за имущество не внес, ни одобрения ипотеки ни от какого банка не получил. В любом случае полная оплата должна быть до 16 декабря 2020 года, не имеет значения за счет собственных средств покупателя или ипотечных. Продавец создал товар и зарегистрировал свои права на него 1 декабря 2021 года, почтовый адрес присвоен 6 декабря 2021 года, однако передать товар покупателю продавец не смог ввиду того, что покупатель товар в установленном договором порядке не оплатил, документов об одобрении ипотеки ни от одного из банков не принес. В настоящее время в связи с нарушением покупателем сроков оплаты по договору договор с ФИО1 ответчик расторг в одностороннем порядке согласно пункту 7.9 договора. Отзыв на иск одновременно является официальным уведомлением от ООО «Эверест» в адрес ФИО1 о расторжении в одностороннем порядке по инициативе продавца договора купли-продажи недвижимого имущества № от 20 мая 2020 года в порядке пункта 7.9 указанного договора в связи с нарушением покупателем сроков оплаты недвижимого имущества по договору. Никакого недобросовестного поведения со стороны продавца в отношении покупателя не было, так же как и не было сокрытия от него информации относительно оплаты объекта (вся необходимая информация о порядке и сроках оплаты содержится в пунктах 2.2.2., 2.2.3, 3.1.1,3.1.10 договора). Ссылка истца на п.1 ст. 12 Закона «О защите прав потребителей» на не предоставление ему информации несостоятельна. Кроме того, она несостоятельна также потому, что Закон «О защите прав потребителей» имеет ограниченное действие в отношении сделок с недвижимым имуществом. Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса (ст. 557 с отсылкой к ст. 475 ГК РФ) предусматривает право покупателя на односторонний отказ от договора лишь по основанию наличия существенных недостатков по качеству товара. Ни договором, ни законом (ст. 450, параграф 7 главы 30 ГК РФ) покупателю не предоставлено прав на односторонний отказ от договора (за исключением претензий к качеству товара). Право на отказ от договора в ввиду не предоставления информации о товаре предусмотрено ГК РФ лишь в отношении розничного договора купли-продажи (параграф 2 главы 30 ГК РФ, ст. 495 ГК РФ), договор купли-продажи недвижимости таковым не является, это совершенно иной вид договора купли-продажи. Таким образом, ООО «Эверест» нарушений прав истца как потребителя в соответствии со ст. 12 Закона «О защите прав потребителей» не допускал. Доводы истца необоснованны. Соответственно, нет и оснований к применению положений ст. 22 и 23 Закона «О защите прав потребителей» и начислении неустойки в размере 1%. Требования о взыскании неустойки в сумме 1 636 040 рублей с 17 января 2022 года по 13 февраля 2022 года и с 14 февраля 2022 года по день исполнения решения суда удовлетворению не подлежат. Требования о взыскании процентов на основании ст. 395 ГК РФ не основаны на законе. При наличии заключенного договора, не может быть в период его действия неосновательного обогащения, так как есть законное основание для получения и использования денежных средств, а именно - договор. Ответчиком не допущено нарушения прав истца, в том числе как потребителя, в связи с чем не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки, штрафа в размере 50% и морального вреда. Также ответчик просит применить ст. 333 ГК РФ. Считает, что заявленные истцом к взысканию суммы неустойки и штрафа влекут получение истцом необоснованной выгоды. Неустойка и штраф явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, если такое нарушение будет установлено судом. Согласно данным ЦБ РФ средневзвешенные процентные ставки по кредитам по состоянию на ноябрь 2021 года составляли 10,27% годовых (распечатка сведений по кредитам в рублях физическим лицам в целом по Российской Федерации приобщена к материалам дела). Соответственно, размер неустойки может быть рассчитан не из 1% от суммы аванса, а из 10,27% годовых от суммы аванса. Размер штрафа с учетом средневзвешенных процентных ставок также может быть снижен до 10, 27%. ООО «Эверест» существует за счет заключения и исполнения договоров с гражданами и продажи им товаров (недвижимого имущества), соответственно, в случае взыскания в пользу истца денежных средств (неустойки, штрафа) в заявленных размерах, пострадают клиенты (такие же граждане как истец), внесшие денежные средства по договорам купли-продажи, при этом их денежные средства уйдут на погашение неустоек и штрафа, в случае присуждениях их судом истцу, а результата (недвижимого имущества) другие клиенты не получат. Размер компенсации морального вреда также полагает завышенным, учитывая, что истец не смог оплатить товар, что привело к невозможности исполнения договора. Ответчик согласен вернуть аванс. Истец обещала найти денежные средства без использования ипотеки. Поэтому в договоре были заложены такие сроки, что она должна полностью оплатить объект и в таком случае ООО «Эверест» приступает к постройке объекта. Объект она не оплатила, никакие претензии ей выставлять не стали, пошли на встречу, предложили изыскать ипотечные денежные средства. После этого она заявила, что в таком случае хотела бы изменить тип свай, на которых должен строиться дом, в связи с чем, в мае 2021 года было заключено дополнительное соглашение об увеличении стоимости договора в связи с изменением типа свай. Ее сразу устно предупредили, в связи с тем, что дом строится в такие сроки, ушел временной промежуток, практически это год. Произошло удорожание цен, и в итоге к концу строительства дома, цена договора станет дороже, но не более чем на 20%. Приступили к строительству дома, произвели расчеты.

ФИО6 поддержал пояснения ФИО5, заявил о пропуске ответчиком срока исковой давности относительно заявления истца о ничтожности договора от 20 мая 2020 года. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения является оспоримой и срок исковой давности по ней 1 год. Согласно части 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Учитывая вышеуказанную формулировку, что такие сделки должны признаваться недействительными, являются оспоримыми и срок исковой давности по ним 1 год. Ответчик не усматривает оснований к признанию договора недействительным, ни по основанию заблуждения, ни по основанию не соответствия закону (в том числе без указания со стороны истца, какой именно статье закона он противоречит). С иском ФИО1 обратилась в суд лишь в 2022 году. Требованиям об одностороннем отказе от договора по мотиву не предоставления какой-либо информации и возврате в связи с этим аванса в ранее приобщенном отзыве ответчиком дана соответствующая оценка, такого основания для одностороннего прекращения договора ГК РФ в отношении сделок с недвижимым имуществом не предусматривает (перечень оснований в ст. 557 ГК РФ закрытый). В связи с тем, что 29 марта 2022 года, ответчик уведомил истца об одностороннем расторжении договора по инициативе продавца, и срок вступления в силу данного уведомления 25 рабочих дней (п. 8.7 договора), обязательства по возврату аванса истцу у ответчика возникают только 6 мая 2022 года, соответственно, удовлетворение иска о взыскании с ответчика аванса и наложения на ответчика каких-либо санкций в связи с его не выплатой по состоянию на 15 апреля 2022 года преждевременно.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание, не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Правоотношения между сторонами регулируются нормами части 1 ГК РФ, главы 37 ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п.3 названного постановления при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что, исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» правами, предоставленными потребителю Законом и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, а также правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации пользуется не только гражданин, который имеет намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий товары (работы, услуги), но и гражданин, который использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании (наследник, а также лицо, которому вещь была отчуждена впоследствии, и т.п.).

В рамках настоящего дела установлено, что ФИО1 выступала потребителем услуг (работ) ООО «Эверест», объекты недвижимости приобретались ею для личных нужд.

Так суд установил, что ФИО1, имея намерение приобрести для себя дом и земельный участок, заключила с ООО «Эверест» соглашение о бронировании № от 25 апреля 2020 года, согласно которому последний как собственник бронирует по просьбе клиента земельный участок, расположенный по <адрес>, с кадастровым №. За бронирование ФИО1 оплатила 100 000 рублей 28 апреля 2020 года.

20 мая 2020 года между ФИО1 и ООО «Эверест» заключен договор купли-продажи №, из условий которого, учитывая положения ст. 431 ГК РФ, п.п. 43-49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", вытекает следующее.

ООО «Эверест» обязуется передать ФИО1 объекты: - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1 438 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №;

- жилой дом, проект №, который будет расположен на земельном участке, находящемся по <адрес>, кадастровый №, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Приложением №1 (согласованные сторонами спецификации, содержащие в себе все необходимые характеристики и описание создаваемого Объекта недвижимости), которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно п.1.2 продавец обязуется создать и зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества и земельный участок в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, и в сроки, предусмотренные п. 3.1.1 договора, передать права собственности на объект и земельный участок покупателю посредством подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

В п. 2.1 договора стороны договорились, что стоимость продаваемого по настоящему договору недвижимого имущества (цена договора) составляет 5 774 000 рублей, из них: стоимость земельного участка – 1 006 600 рублей, стоимость дома – 4 767 400 рублей.

При этом 21 мая 2021 года заключено дополнительное соглашение, согласно которого стороны договорились, что дом будет продаваться с неотделимыми улучшениями, стоимость которых составит 69 000 рублей. В результате общая стоимость недвижимого имущества составила 5 843 000 рублей, из которых 1 006 600 рублей – стоимость земельного участка, 4 836 400 рублей – стоимость дома.

В п.п. 2.2-2.3 договора определены сроки и порядок оплаты. При этом стороны согласовали альтернативные варианты сроков и порядка оплаты, выбор которых принадлежит потребителю.

Так покупатель должен оплатить цену договора:

- в срок до 20 мая 2020 года сумму в размере 1 732 000 рублей (с учетом 100 000 рублей, уплаченных по соглашению о бронировании) – п. 2.2.1 договора:

- в срок до 16 декабря 2020 года сумму в размере 3 942 000 рублей (п. 2.2.2 договора).

На момент подписания акта приема-передачи недвижимого имущества денежные средства по договору должны быть внесены покупателем в полном объеме. Исключением является оплата стоимости объекта и земельного участка за счет ипотечных средств. В случае использования ипотечных средств, покупатель обязуется произвести оплату за объект и земельный участок не позднее 25 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию объекта и присвоения почтового адреса (п. 2.2.3 договора).

Согласно п.3.1.2 договора продавец обязуется ввести в эксплуатацию указанный объект недвижимости и зарегистрировать право собственности продавца на него в течение 45 рабочих дней со дня создания объекта. Данный срок может быть продлен продавцом.

Согласно п.3.1.5 договора продавец обязуется передать покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества объект и земельный участок под ним не позднее 30 рабочих дней с момента государственной регистрации прав собственности продавца на объект и земельный участок.

В силу п.п. 3.1-3.1.2, 3.1.4 договора продавец обязан создать (построить) объект недвижимого имущества согласно описанию в п. 1.1 договора в течение 10 месяцев с момента внесения покупателем денежных средств, указанных в п. 2.2.2. Данный срок может быть продлен. При этом согласия покупателя в случае одностороннего изменения сроков договора продавцом по указанным в договоре основаниям, в том числе по п. 3.1.1, не требуется.

Суд полагает, учитывая положения п.п. 2.2-3.1.1 договора, пояснения сторон, что в случае оплаты цены договора за счет ипотечных средств срок создания объекта недвижимости (10 месяцев) исчисляется с даты заключения договора. Иное противоречит общему смыслу условий договора купли-продажи № в целом и п. 2.2.3 договора в частности.

Договор купли-продажи № является заключенным, он содержит описание предмета договора, цену договора, порядок и сроки оплаты, сроки строительства, подписан обеими сторонами. Обе стороны приступили к его исполнению: истец внес денежные средства в качестве аванса, ответчики приступил к строительству. Оформление договора и соглашений к договору само по себе свидетельствует о признании сторонами факта заключения договора и возникновения обязательства.

Условия о цене, порядке оплаты, сроках строительства четко вытекают из договора купли-продажи №. Обе стороны подтвердили, что при заключении договора были согласованы два альтернативных варианта порядка оплаты цены договора. У суда отсутствуют основания полагать, что истец была введена в заблуждение стороной ответчика относительно условий договора, в частности относительно порядка оплаты.

Учитывая изложенное и положения ст.ст. 168, 178, 181 ГК РФ, суд полагает несостоятельными доводы стороны истца о недействительности договора купли-продажи № ввиду введения ФИО1 в заблуждение, его не соответствия ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Договор купли-продажи будущей вещи может заключаться, в том числе, по поводу объекта, который еще не существует физически, то есть не создан продавцом (п.2 ст.455 ГК РФ). Вместе с тем, и в этом случае его предметом остается передача этой вещи, а не ее изготовление. Договор купли-продажи не предполагает активное взаимодействие сторон в процессе изготовления вещи.

При этом предметом договора подряда, напротив, является именно возмездное выполнение работы (п.1 ст.702 ГК РФ). В ходе ее выполнения стороны могут активно взаимодействовать. В частности, заказчик вправе проверять ход и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика (п.1 ст.715 ГК РФ). Также он обязан в предусмотренных договором подряда случаях, объеме и порядке оказывать содействие подрядчику (п.1 ст.718 ГК РФ).

На основании п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии с п.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно п.1 ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Глава 37 ГК РФ не предъявляет жестких требований к письменной форме договора подряда.

Кроме того, Пленум ВС РФ в пункте 3 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ» разъяснил, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

Суд считает установленным, что между сторонами имел место договор строительного подряда, условия которого изложены в тексте договора от 20 мая 2020 года, неотъемлемой частью которого является Приложении №1, содержащий условия договора купли-продажи недвижимости. По своей природе договор купли-продажи № является смешанным, к нему подлежат применению как положения ГК РФ, так и Закон РФ «О защите прав потребителей». Доводы стороны ответчика об обратном не основаны на законе.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ФИО1 выплатила ООО «Эверест» 20 мая 2020 года 900 000 рублей, 21 мая 2020 года 732 000 рублей, 15 000 рублей.

Таким образом, по соглашению о бронировании № от 25 апреля 2020 года и договору купли-продажи № от 20 мая 2020 года ФИО1 уплатила ООО «Эверест» 1 747 000 рублей. Данный факт ответчик не оспаривал.

4 августа 2021 года ФИО1 от ООО «Эверест» получила уведомление об удорожании строительных материалов с предложением подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора на 836 000 рублей.

10 августа 2021 года ООО «Эверест» уведомило ФИО1 о том, что до разрешения вопроса о подписании между сторонами дополнительного соглашения об увеличении цены договора действие договора будет приостановлено. После согласования всех вопросов и возобновления действия по договору, срок создания объекта недвижимого имущества, будет увеличен на период приостановки договора.

ФИО1 13 августа 2021 года уведомила ООО «Эверест», что не согласна с увеличением цены договора, просила предоставить информацию о причинах приостановления работ на объекте и возобновить их. В уведомлении истец указала на отсутствие обоснования необходимости увеличения цены договора с учетом положений ст.ст. 485, 709, 744 ГК РФ.

1, 8 и 28 сентября 2021 года истец направила ООО «Эверест» претензии с требованиями приступить к выполнению работ.

15 октября 2021 года ООО «Эверест» указано истцу на необходимость внесения оплаты в срок до 16 декабря 2020 года 3 942 000 рублей. Ранее данное требование не заявлялось, хотя договор купли-продажи № был заключен 20 мая 2020 года и между сторонами шла переписка, но по вопросам необходимости продолжения строительства и увеличения цены договора. До 10 августа 2021 года ООО «Эверест» осуществлял строительство дома, каких-либо претензий по вопросу оплаты полной стоимости не предъявляло. Изложенное и пояснения представителей ответчика указывает на то, что ООО «Эверест» было известно о намерении истца оплатить оставшуюся часть суммы путем привлечения ипотечных средств (п. 2.2.3 договора). У суд нет оснований полагать обратное.

Также суд учитывает, что изменение стоимости продаваемого по договору имуществу противоречит п. 2.4 договора, как и действия ответчика. Кроме того, с августа 2021 года по настоящее время ответчик не представил ни истцу, ни суду обоснование того, что по не зависящим от него причинам существенно возросла стоимость материалов и оборудования, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора (п. 3 ст. 744 ГК РФ, ч. 2 ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей»), имеются основания для изменения условий договора (ст. 450, 451 ГК РФ); не обратился в суд требованиями о расторжении или изменении договора. ООО «Эверест» заявило о намерении расторгнуть договор лишь в судебном заседании 29 марта 2022 года, приравняв отзыв на иск к уведомлению о расторжении договора.

Согласно п. 2.4 договора стоимость продаваемого по настоящему договору недвижимого имущества (цена договора) может быть изменена только по соглашению сторон и только в случае изменения сторонами предмета договора (технических характеристик создаваемого объекта недвижимого имущества, размера земельного участка) Об изменения цены и предмета договора сторонами в обязательном порядке оформляется дополнительное соглашение к договору.

В силу ст. 33 Согласно п. 2.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» на выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета.

Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов.

Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

Если возникла необходимость выполнения дополнительных работ (оказания дополнительных услуг) и по этой причине существенного превышения приблизительной сметы, исполнитель обязан своевременно предупредить об этом потребителя. Если потребитель не дал согласие на превышение приблизительной сметы, он вправе отказаться от исполнения договора.

25 ноября 2021 года ФИО1 направила ответчику ответ-уведомление, в котором не согласилась с требованием об внесении оплаты в срок до 16 декабря 2020 года, ссылаясь на условия договора, а именно п.п. 2.2.2, 2.2.3 договора, и введения ее в заблуждение ответчиком относительно порядка оплаты цены договора. Истец потребовала завершить строительство, после чего она сможет привлечь ипотечные средства для оплаты оставшейся части цены в соответствии с условиями договора.

Учитывая изложенное выше, в частности положения п.п. 2.2-2.2.3 договора, а также п. п. 1, 2 ст. 1, ст.ст. 5, 6, 9.1, 13, п. 1 ст. 74, п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд считает противоречащими договору и закону доводы стороны ответчика относительно наличия у стороны истца обязанности уплатить до 16 декабря 2020 года полную цену по договору купли-продажи за счет ипотечных средств. Покупатель обязан произвести оплату за объект и земельный участок не позднее 25 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию объекта и присвоения почтового адреса.

23 декабря 2021 года истец направила ответчику претензию, содержащую отказ от исполнения обязательств по соглашению о бронировании № от 25 апреля 2020 года и договору купли-продажи № от 20 мая 2020 года, требования о возврате денежных средств в размере 1 747 000 рублей, уплате процентов за пользование денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, компенсации морального вреда – 50 000 рублей. При этом из материалов дела следует, что данные требования были заявлены в связи с тем, что ООО «Эверест» приостановил строительство жилого дома, требовал от истца заключить соглашение об увеличении цены договора, внести оплату по договору до ввода объекта в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, хотя истец имела намерение произвести оплату по договору согласно п. 2.2.3 договора за счет привлечения ипотечных средств.

Учитывая положения ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и смешанную природу договора купли-продажи № от 20 мая 2020 года (договор купли-продажи объектов недвижимости и договор строительного подряда), суд полагает, что ФИО1 имела право отказаться от исполнения договора в любое время. Данное право не может быть ограничено договором, в противном случае соответствующее условие противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей», нарушает права потребителя, как следствие не подлежит применению.

30 декабря 2021 года ООО «Эверест» дало ответ на указанную претензию (получена 26 декабря 2021 года). В выплате компенсации морального вреда и процентов по ст. 395 ГК РФ было отказано. Также сообщено о готовности расторгнуть договор, вернуть уплаченные денежные средства. Однако до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, хотя учитывая содержание претензии и факт ее получения ответчиком 26 декабря 2021 года, можно говорить о расторжении договора купли-продажи № от 20 мая 2020 года в одностороннем порядке 17 января 2022 года, учитывая положения ст.ст. 31, 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

При этом ранее 1 декабря 2021 года ООО «Эверест» осуществил государственную регистрацию жилого дома по <адрес>. Объекту присвоен кадастровый №. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым №.

6 декабря 2021 года Постановлением Администрации Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области № от 6 декабря 2021 года жилому дому с кадастровым № и земельному участку с кадастровым № присвоены адреса.

Доказательства завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию материалы дела не содержат, как доказательства извещения истца о государственной регистрации жилого дома и присвоения адреса объектам недвижимости.

Таким образом, обе стороны отказались от своих обязательств по договору купли-продажи № от 20 мая 2020 года – 23 декабря 2021 года истец, 29 марта 2022 года ответчик. Ответчик не исполнил требование истца о возврате суммы 1 747 000 рублей до настоящего времени. Денежные средства в указанном размере подлежат взысканию в пользу ФИО1 с ООО «Эверест». При этом правовые основания для применения ст. 395 ГК РФ, а именно для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд не усматривает. Доводы стороны истца в части применения ст. 395 ГК РФ несостоятельны.

Вместе с тем, имеются основания для взыскания неустойки.

Согласно ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Согласно ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Нормы ст.23, ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» не применимы к спорным правоотношениям, поскольку между сторонами имелись правоотношения, вытекающие из договора строительного подряда. Также суд не видит оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта потребителю, поскольку истцом договор не был полностью оплачен. При расчете неустойки следует исходить из суммы выплаченного аванса 1 747 000 рублей, а не цены договора.

Статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» предоставлено право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время.

Требование истца о выплате денежных средств по договору подлежало исполнению в срок до 17 января 2022 года. За период с 17 января 2022 года по 15 апреля 2022 года количество дней просрочки составляет 89 дней.

Размер неустойки равен 1 747 000 х3%х89= 4 664 490 рублей.

Однако согласно требованиям абз.4 ч.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа.

То есть, сумма неустойки не может превышать 1 747 000 рублей.

Истец просит взыскать 1 636 040 рублей из расчета неустойки в 1% цены выполнения работы (оказания услуги).

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки.

Суд, оценив все обстоятельства дела, характер нарушенного права истца, последствия нарушения ее прав - период просрочки выплаты денег в 89 дней, значимость предмета спора для истца, тем не менее, соглашается с доводами ответчика о несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства и определяет размер неустойки в 62 031 рубль.

Также учитывая изложенное, в частности факт прекращения правоотношения сторон по договору купли-продажи № от 20 мая 2020 года, суд полагает возможным взыскивать с ООО «Эверест» в пользу ФИО1 с 16 апреля 2022 года по дату фактического возврата денежных средств в размере 1 747 000 рублей неустойку, размер которой подлежит определению ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, но не более 1 747 000 рублей, учитывая положения ст. 395 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, изложенному в пункте 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Суд считает установленным причинение истцу морального вреда нарушением ее прав потребителя - претерпевание истцом негативных переживаний, нравственных страданий очевидно и не нуждается в материальном подтверждении.

С учетом всех обстоятельств дела, характера нарушенного права истца (имущественные права), значимости удерживаемой ответчиком крупной денежной суммы, неисполнения требования о возмещении убытков в добровольном порядке, принимая во внимание сведения о личности истца, а также учитывая требования разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда в 5 000 рублей.

В силу ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судом в пользу истца взыскана денежная сумма в размере 1 814 031 рубль, 50% от этой суммы составляет 907 015 рублей 50 копеек.

Ответчик просил применить правило ст.333 ГК РФ и к сумме подлежащего взысканию штрафа.

Суд с учетом вышеприведенных обстоятельств дела соглашается с тем, что размер штрафа несоразмерен последствиям нарушения права истца, а потому считает, что сумма штрафа подлежит снижению. Вместе с тем, определяя пределы снижения штрафа, суд учитывает и то, что сумма в 1 747 000 рублей не была уплачена в процессе рассмотрения дела, при этом судом уже была снижена сумма неустойки. Оценив в совокупности все обстоятельства дела, суд определяет размер штрафа в 90 000 рублей.

Истец была освобождена от уплаты госпошлины, в связи с чем с ООО «Эверест» в доход бюджета муниципального образования города Ярославля подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 720 рублей 16 копеек (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 747 000 рублей, неустойку за период с 17 января 2022 года по 15 апреля 2022 года в размере 62 031 рубль, компенсацию морального вреда – 5 000 рублей, штраф – 90 000 рублей, всего 1 904 031 рубль.

Взыскивать с Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» в пользу ФИО1 с 16 апреля 2022 года по дату фактического возврата денежных средств в размере 1 747 000 рублей неустойку, размер которой определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, но не более 1 747 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» в доход бюджета муниципального образования города Ярославля государственную пошлину в размере 17 720 рублей 16 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья В.В. Воробьева