Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Город Шлиссельбург к Абдулаеву Магомеду Абдулаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании строения самовольной постройкой, обязании освободить земельный участок от самовольного строения, исключить запись о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Город Шлиссельбург обратилась в суд с иском к А. М.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра по Ленинградской области) и, увеличив размер исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать самовольной постройкой строение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; обязать А. М.А. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки с кадастровыми номерами № и № от расположенного на них самовольного строения с кадастровым номером №, включающего в себя фундамент и металлический забор из зелёного металлопрофиля, путём их демонтажа за свой счёт; обязать Управление Росреестра по Ленинградской области исключить из ЕГРП запись о праве собственности А. М.А. на объект незавершённого строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации №.

В обоснование истец указал, что между КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и А. М.А. был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных целей № № от 27.08.2012, в соответствии с п. 1.1. которого Абдулаев М.А. принял в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью 1680 кв.м по указанному выше адресу с разрешённым использованием – для размещения объектов здравоохранения: медицинский центр. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. С 01.01.2019 вступил в силу Областной закон Ленинградской области от 25.12.2018 № 141-оз, которым полномочия по предоставлению земельных участков от органов местного самоуправления муниципальных районов Ленинградской области перешли к органам местного самоуправления городских поселений, в том числе, к истцу, поскольку спорный земельный участок находится на территории МО Город Шлиссельбург. Актом приёма-передачи от 11.01.2019 КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области договор аренды земельного участка, заключённого с А. М.А., передан истцу. 15.04.2019 по результатам осмотра составлен акт натурного обследования земельного участка, установлено наличие на нём объекта незавершённого строительства – фундамента медицинского центра, который на праве собственности зарегистрирован за А. М.А.. Истец считает, что постройка подлежит сносу за счёт лица, осуществившего её строительство, об этом 16.04.2019 направлено предписание ответчику и установлен срок до 01.07.2019, но предписание не исполнено. 14.05.2019 истец обратился к Абдулаеву М.А. с уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и обязании освободить земельный участок в срок до 15.08.2019. Участок не освобождён. 03.09.2019 истцом получено уведомление о погашении аренды, то есть, договор аренды является расторгнутым. Истец указал, что постройки ответчика смещены на восток, в связи с чем частично расположены на соседнем земельном участке, то есть, А. М.А. осуществлён самовольный захват прилегающих территорий, а именно – территории городского стадиона.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечён Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области.

Выслушав представителя истца Курбатову И.Р., настаивавшую на иске, представителя ответчика – адвоката Рейдерман А.М., возражавшую против удовлетворения иска, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчика – Управления Росреестра по Ленинградской области и 3-го лица – КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, извещённых надлежащим образом, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В ходе судебного разбирательства установлено и материалами дела подтверждается, что постановлением главы администрации Кировского муниципального района Ленинградской области от 10.08.2012 № №Абдулаеву М.А. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок (л.д.9). Во исполнение данного постановления 27.08.2012 между КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и Абдулаевым М.А. был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных целей, по условиям которого последний принял в аренду земельный участок площадью 1680 кв.м для строительства медицинского центра из земель населённых пунктов с разрешённым использованием – для размещения объектов здравоохранения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (п.1.1. договора). Договор был заключён на 3 года (п.2.1.) и являлся одновременно актом приема-передачи участка (п.2.3.). Согласно п. 6.2. договора в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продлённым на неопределённый срок. Договор может быть расторгнут до окончания его срока по требованию арендодателя в судебном порядке в случае нарушений, перечисленных в п. 6.3. договора (л.д.4-10). Договор был зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

На предоставленном в аренду земельном участке арендатором Абдулаевым М.А. возведён объект незавершённого строительства, в установленном законом порядке 11.01.2019 зарегистрировано право собственности на него (л.д.20).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, из условий договора аренды и обстоятельств дела следует, что земельный участок был сформирован лицом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, и передан ответчику как физическому лицу в аренду. Исходя из того, что ни о расторжении в судебном порядке, ни о прекращении договора во время 3-летнего срока его действия ни одна из сторон договора не заявила, договор с 28.08.2015 считался возобновлённым на неопределённый срок.

С 01.01.2019 вступил в силу Областной закон Ленинградской области от 25.12.2018 № 141-оз, которым полномочия по предоставлению земельных участков от органов местного самоуправления муниципальных районов Ленинградской области перешли к органам местного самоуправления городских поселений. Актом приёма-передачи от 11.01.2019 КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области передан, а администрацией МО Шлиссельбургское городское поселение принят пакет документов, среди которых договор аренды земли от 27.08.2012 № № (л.д.11-15).

На основании п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Установлено, что МО Шлиссельбургское городское поселение на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 26326 кв.м из земель населённых пунктов с разрешённым использованием: стадион, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д.157,158-160).

Истцом во время натурного обследования земельного участка с кадастровым номером № выявлено наложение границ указанных двух соседних земельных участков с кадастровыми номерами № и №. В связи с этим администрацией Абдулаеву М.А. было направлено предписание от 16.04.2019 № №, которым последнему предлагалось в срок до 01.07.2019 выполнить демонтаж объекта незавершённого строительства в границах участка с кадастровым номером № и привести границы арендуемого земельного участка в соответствие с границами, указанными в договоре (л.д.21-22).

Стороной ответчика не оспаривался факт получения предписания.

14.05.2019 истец направил ответчику Абдулаеву М.А. уведомление об отказе от договора аренды со ссылками на п. 2 ст. 621 и абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, которым установил арендатору срок для освобождения арендуемого земельного участка до 15.08.2019 (л.д.23-26).

03.09.2019 истцом получено уведомление Управления Росреестра по Ленинградской области о погашении ограничения (обременения) права – аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании направленного истцом уведомления об отказе от договора аренды от 14.05.2019 № №.

03.09.2019 истцом Абдулаеву М.А. направлено повторно уведомление № № об отказе от договора аренды (л.д.27-28).

Стороной ответчика не оспаривался факт получения указанных уведомлений и своевременного извещения об отказе истца от договора аренды.

Вступившим в законную силу постановлением мирового судьи судебного участка № 47 Ленинградской области от 26.09.2019 по делу об административном правонарушении № 5-577/2019 А. М.А. объявлено устное замечание за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ – невыполнения в установленный срок предписания от 16.04.2019 № № главы администрации МО Шлиссельбургское городское поселение, производство по делу об административном правонарушении прекращено за малозначительностью административного правонарушения. Представители А. М.А. – РейдермА. А.М. и Советникова М.Л. вину А. М.А. в несвоевременном выполнении предписания признали и постановление не обжаловали (л.д.58).

Таким образом, истцом было реализовано право на немотивированный отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключённого на неопределённый срок, против чего арендатор Абдулаев М.А. не возражал.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ как в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка А. М.А., так и в редакции, действующей в настоящее время, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из приведённых правовых норм следует, что приобретение прав на землю может быть реализовано лицом только в заявительном порядке. Воля арендатора на заключение договора аренды на новый срок либо о приобретении иных прав на землю должна быть выражена в письменном виде, подтверждена соответствующим пакетом документов, при этом приобретение прав на землю в любом случае производится в порядке, установленном законом, и с соблюдением установленной законом процедуры.

Исходя из того, что А. М.А. отказ администрации МО Город Шлиссельбург не оспаривался; против прекращения договора аренды земельного участка посредством одностороннего отказа от исполнения договора истцом Абдулаев М.А. не возражал и прекращению договора не препятствовал; приобретение новых прав на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершённого строительства, не инициировал; мер к освоению земельного участка в соответствии с его разрешённым использованием и возведению здания медицинского центра в течение длительного времени не предпринимает; к сложившейся ситуации относится безразлично, суд приходит к выводу об утрате А. М.А. охраняемого законом интереса в отношении земельного участка, а также расположенного на нём объекта незавершённого строительства. Из фотографий, представленных в материалы дела стороной истца, а также заключением эксперта, видно, что земельный участок находится в запущенном состоянии, зарос травой и частично кустарником, работы по освоению участка и строительству медицинского центра не ведутся, на участке отсутствуют строительные материалы и строительная техника, отсутствуют строители (л.д.155-156, 187).

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 1 ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пунктом 2 той же статьи установлено, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Учитывая, что право аренды на земельный участок прекращено посредством немотивированного отказа от исполнения договора арендодателем путем направления соответствующего уведомления, что свидетельствует о прекращении арендных отношений и возникновении у арендатора обязанности по возврату арендованного имущества, а не в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению или с нарушением закона, в настоящем случае подлежат применению правила пунктов 1-2 ст. 272 ГК РФ.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества – в частности, в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 ГК РФ (пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

В ходе судебного разбирательства установлено, что Абдулаеву М.А. было выдано разрешение на строительство медицинского центра на арендуемом им земельном участке 08.07.2015 за № сроком до 08.01.2016, затем срок разрешения на строительство продлевался до 30.01.2018 и до 30.01.2020 (л.д.53-56). Таким образом, объект незавершённого строительства возведён до окончания срока действия разрешения на строительство, истекшего 30.01.2020 и более не продлевавшегося. Строительство объекта с момента регистрации на него права собственности 11.01.2019 не продолжается. Площадь фундамента составляет 448 кв.м, что менее заявленной в проектной документации и в разрешении на строительство на 2 кв.м.

Каких-либо действий, направленных на продление срока действия указанного разрешения на строительство объекта, а также на само строительство, А. М.А. предпринято не было.

При таких обстоятельствах следует вывод, что на протяжении всего срока действия договора аренды земельного участка, ответчик не проявил в достаточной степени заботливости и осмотрительности и не предпринял адекватных мер по его освоению и строительству запланированного объекта – здания медицинского центра, тем самым нарушив принятые на себя по договору аренды обязательства по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из заключения судебной землеустроительной экспертизы, проведённой по настоящему делу на основании определения суда экспертом АНО «СИНЭО», следует, что в результате натурного исследования и произведённых измерений эксперт пришёл к выводам о том, что изначально переданный в аренду А. М.А. земельный участок был сформирован арендодателем с реестровой ошибкой, поскольку сведения о границах данного земельного участка с кадастровым номером № внесены в ЕГРН с наложением на существовавший ранее и существующий в настоящее время ранее учтённый объект – двухэтажный многоквартирный деревянный жилой дом. При определении координат и постановке на государственный кадастровый учёт объекта незавершённого строительства – фундамента медицинского центра также была допущена реестровая ошибка, поскольку экспертом обнаружено смещение фундамента и всего земельного участка с кадастровым номером № на восток, что привело в частичному расположению фундамента и ограждения – забора из металлопрофиля за пределами юридических границ арендуемого ранее А. М.А. земельного участка, а именно – на прилегающих землях смежного земельного участка с кадастровым номером № – территории стадиона, принадлежащего истцу (л.д.181-206).

Эксперт имеет высшее инженерно-техническое образование, сведения о нём внесены в Национальный реестр специалистов в области строительства, опыт работы по специальности 33 года, стаж работы судебного эксперта 6 лет, предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Учитывая изложенное, суд принимает заключение эксперта в качестве доказательства, соответствующего признакам относимости, допустимости, достоверности (ст. ст.59, 60, 67 ГПК РФ).

Оценивая установленные обстоятельства дела по правилам ст. 222 ГК РФ, суд приходит к выводу, что часть фундамента, возведённая в соответствии с разрешением на строительство в период его действия и в пределах земельного участка, предоставленного А. М.А. на праве аренды, не содержит признаков самовольной постройки. Однако та часть фундамента, которая расположена на территории смежного земельного участка с кадастровым номером № – возведена без соответствующего разрешения и на земельном участке, правами на который А. М.А. не обладал и не обладает в настоящее время, в связи с чем данная часть фундамента подпадает под определение самовольной постройки.

В силу п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Таким образом, составная часть единого фундамента медицинского центра, возведённого в соответствии с выданным и действовавшим на момент его возведения разрешением на строительство и на предоставленном для возведения медицинского центра земельном участке не может быть признана самовольной постройкой как единый объект.

Вместе с тем, принимая во внимание, что основания для дальнейшего использования земельного участка у ответчика отсутствуют, фактически земельный участок ответчиком не использовался по назначению и не используется в настоящее время, срок действия разрешения на строительство объекта незавершенного строительства истёк и ответчиком не предпринято мер к его продлению, сам земельный участок, а также находящийся на нем фундамент находятся в заброшенном состоянии, при этом каких-либо мер ни к приобретению новых прав на землю, ни к освобождению земельного участка ответчиком не предпринято, соглашения между собственником объекта недвижимости и истцом относительно объекта недвижимости, а также права пользования земельным участком, на котором расположен незавершенный строительством объект, не достигнуто, встречных исковых требований А. М.А. относительно предмета спора не заявлено, на основании приведённых выше положений ст. 272 ГК РФ и п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд приходит к выводу об удовлетворении требований администрации МО Город Шлиссельбург об освобождении земельного участка от расположенного на нем объекта недвижимости и возложении на ответчика А. М.А. обязанности по освобождению спорного земельного участка от расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамента) путем его сноса.

Поскольку исполнение судебного акта об освобождении земельного участка от объекта незавершенного строительства приведет к прекращению существования такого объекта, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также положений пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ суд считает обоснованными требования истца об исключении из ЕГРН (погашении) записи о праве собственности А. М.А. на соответствующий объект незавершенного строительства в связи с его прекращением, что является основанием для погашения записи регистрации № от 11.01.2019.

Согласно п. 1 и 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Истец предъявил требования об обязании ответчика исполнить решение суда о сносе спорного объекта в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. 10-дневный срок представляется недостаточным для организации сноса объекта незавершённого строительства, суд считает, что разумный срок исполнения решения составит 1 месяц с момента вступления решения в законную силу.

В силу п. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден на основании пп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ, взыскивается с ответчика в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации и составляет 600 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации МО Город Шлиссельбург к Абдулаеву Магомеду Абдулаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании строения самовольной постройкой, обязании освободить земельный участок от самовольного строения, исключить запись о праве собственности удовлетворить частично.

Обязать Абдулаева Магомеда Абдулаевича в срок один месяц с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, от расположенного на них объекта незавершённого строительства – фундамента медицинского центра с кадастровым номером № и забора из металлопрофиля путём их демонтажа за свой счёт, в связи с чем право собственности Абдулаева Магомеда Абдулаевича на указанный объект незавершённого строительства считать прекращённым, что является основанием для погашения (исключения) из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права за номером № от 11.01.2019.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Абдулаева Магомеда Абдулаевича в бюджет муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области госпошлину в размере 600 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Ленинградский областной суд через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья: Ю.Г. Сергеева.