Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дела по искам ФИО5 к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в обоснование требований, указав, что между ней и ответчицей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчице при подписании договора были переданы деньги в сумме <данные изъяты>. Договор и необходимые документы были предоставлены в УФРС по Карасукскому району для государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления ответчицы, УФРС вынесло решение о приостановлении государственной регистрации, в качестве причины приостановления регистрации ответчица указала предоставление дополнительных документов. Весь пакет документов был предоставлен в УФРС, дополнительных документов не требовали, таким образом, ответчица умышленно уклоняется от государственной регистрации заключенной надлежащим образом сделки. Истцом сделка исполнена полностью, денежные средства в полном объеме переданы ответчице при подписании договора. Государственная регистрация договора и перехода права собственности приостановлена по надуманной ответчицей причине. Неправомерными действиями ответчицы нарушаются права истца как собственника приобретенной квартиры, без государственной регистрации договор считается не заключенным, т.е. реализовать права как собственника она не может.

На основании ст.ст.131,164,165, 309-310, 551,556 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.2, ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец просит произвести в установленном порядке государственную регистрацию договора купли – продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 и государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО5 в отношении квартиры, находящейся по адресу; <адрес> органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в обоснование требований, указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она получила от ФИО5 заемные денежные средства в размере <данные изъяты>. По устной договоренности в срок до ДД.ММ.ГГГГ должна была возвратить сумму займа и проценты за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты>. Займ ею брался на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которой она пользуется на условиях социального найма, и из которой на момент получения займа ее выселяют. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому она якобы продала квартиру ответчице, в этот же день ими были поданы документы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, но переход права собственности не состоялся, т.к. на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. Фактически имущество от продавца к покупателю не передавалось, т.к. после заключения договора она продолжала пользоваться указанной квартирой, оплачивать коммунальные услуги. В этой квартире с февраля этого года по настоящее время проживают ее знакомые, ключи от квартиры ответчице не передавались. Следовательно, на момент заключения договора ответчица не имела намерений лишить истца собственности. Данный довод подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, согласно которому продавцом квартиры являлась ФИО5, принявшая на себя обязательство продать ФИО1 эту же квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но уже по цене <данные изъяты>. Заемные денежные средства в размере <данные изъяты>. были получены ею на основании акта приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Между ними были согласованы все существенные условия договора займа, а именно: сумма займа, размер процентов за пользование заемными средствами и срок возврата. Таким образом, имеются все основания полагать, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, представленный на государственную регистрацию прав, был заключен с целью прикрытия другой сделки, связанной с займом денежных средств. Урегулировать спор во внесудебном порядке невозможно, т.к. на претензионное письмо, направленное истцом ДД.ММ.ГГГГ от ответчика до настоящего времени нет ответа.

На основании ст.ст.131-132,153, п.1 ст.166,ст.167, п.1 ст.432, п.1 ст.549,п.1 ст.556, п.1 ст.807 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком.

Определением Карасукского районного суда от 15 сентября 2016 года гражданские дела по иску ФИО5 к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, по иску ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным объединены в одно производство.

Истец (ответчик) ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия.

Представитель истца (ответчика) ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО5, исковые требования ФИО1 не признал, суду пояснил, что ФИО1 сообщила, что есть у неё три квартиры, что одну квартиру она хочет продать. Он вместе с ФИО5 ездили смотреть квартиру, обещав мужчинам, которые снимали квартиру, оставить их там проживать. В двух комнатах протекала крыша, квартира угловая малогабаритная, третий этаж, со слов жильцов были проблемы с водой. Кроме того, квартира расположена в неблагополучном районе, где проживают лица, ранее судимые, плохая изоляция в квартире, слышна ругань, страшно оставить машину и выпустить ребенка на улицу. Он звонил ФИО1 с отказом от покупки, но ФИО1 стала убеждать, что квартира ликвидная, что в будущем она сама может обратно купить квартиру. ФИО1 предлагала купить за <данные изъяты>, они сбили цену до <данные изъяты>. Затем ФИО1 с ФИО5 встретились, прочитали договор, обратились в МФЦ, где подписали договор и сдали документы на регистрацию. При регистрации ФИО1 передала ключ от квартиры, попросила не выселять граждан, которые там проживали. После сдачи документов заехали к нему в офис и составили предварительный договор для подтверждения ликвидности квартиры. Через несколько дней ФИО1 подала заявление о приостановлении регистрации, так и не смогла объяснить почему это сделала. ФИО1 с ФИО5 встречалась один раз при заключении сделки, никаких договоров займа ФИО5 с ФИО1 не заключали. На сделку ФИО1 просила заехать за ней, что ФИО5 и сделала. После получения квартиры, в квартире ФИО5 сменила замки, заключили договор с квартирантами. ФИО1 незаконно проникла в квартиру, устроила скандал, препятствует в регистрации квартиры в собственность ФИО5

Представитель истца (ответчика) ФИО3 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО5, не признала иск ФИО1.

Ответчик (истец) ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признала, свои исковые требования поддержала, суду пояснила, что она обращалась к ФИО2 с целью займа денежных средств, получила отказ. Потом они договорились о займе в <данные изъяты>, она взяла справку в УК «Гарант», что никто не прописан, а также свидетельство о регистрации права собственности. ФИО2 с ФИО5 заехали за ней и они поехали на <адрес>, где в офисе подписали три документа: договор купли-продажи квартиры, предварительный договор и акт приема-передачи. Она сосредоточилась на предварительном договоре. В МФЦ сдали документы на регистрацию. После сдачи документов она проконсультировалась, оказалось, что продала квартиру за <данные изъяты>, подала заявление на приостановление регистрации. Она продолжала продавать квартиру и ФИО2 был согласен взять у неё <данные изъяты>, когда квартиру хотел купить мужчина казахской национальности. Ключи она не передавала, квартирантам продолжала сдавать квартиру. Она приехала на квартиру, узнав, что там другие жильцы, следом приехали Ч-вы, она вызывала полицию. Потом она написала заявление, чтобы в квартире отключили свет, коммунальные платежи по квартире никто не оплачивал. ФИО5, подписав предварительный договор, подтвердила, что был договор займа, а не договор купли-продажи. Что спрашивали у неё в МФЦ, она не помнит, предварительный договор ей показать не дали. Она хотела занять у ФИО5 деньги, а ФИО5 передала ей деньги в МФЦ, как они договорились. С ФИО5 она встречалась один раз при подписании договора. Она взяла в долг <данные изъяты>, а отдать ДД.ММ.ГГГГ должна <данные изъяты>. Сделку следует признать недействительной, передать ей квартиру, а деньги она отдаст ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что регистрировать договор ФИО5 хотела, чтобы защитить свои денежные средства.

Представитель ответчика (истца) ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1, исковые требования ФИО5 не признала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя.

Суд, выслушав ФИО1 и представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО5 подлежащими удовлетворению, ФИО1 – не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.16 п.1 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая является основание предъявляемого ФИО1 иска, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Пунктом 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, для признания сделки притворной следует установить, что действительная воля сторон направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Денежные средства в сумме <данные изъяты> были переданы продавцу ФИО1 при подписании договора (п.3.1 договора). Договор имеет силу акта приема-передачи (п.7.2 договора). Договор надлежащим образом составлен, подписан сторонами и принят на государственную регистрацию, о чем свидетельствует копия расписки в получении документов на государственную регистрацию. Актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается передача денежных средств в сумме <данные изъяты> за квартиру по вышеуказанному адресу, что отражено в акте приема-передачи. Уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подала заявление о приостановлении государственной регистрации, что следует из уведомления о приостановлении от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО5. претензионное письмо, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключить с ней договор займа на согласованных ранее условиях. В ответ ФИО5 письменно ДД.ММ.ГГГГ указала, что никогда не рассматривала предложений о выдаче займа, а заключала договор купли-продажи, считает действия ФИО1 по приостановлению государственной регистрации недобросовестными, а для рассмотрения расторжения договора недостаточно информации.

Таким образом, судом установлено, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, все существенные условия были согласованы сторонами, договор подписан, денежные средства за квартиру переданы продавцу. Никаких доказательств того, что между ФИО1 и ФИО5 имел место договор займа, суду не предоставлено.

Не предоставлено суду доказательств истцом и обоюдных намерений ФИО5 и ФИО1 на заключение договора займа и его прикрытие договором купли-продажи. Как следует из вышеуказанных документов (претензионного письма и ответа на него) ФИО5 не имела намерений и не заключала договор займа, а приобретала квартиру в собственность. Следует учесть, что между сторонами никаких документов, свидетельствующих о договоре займа, не составлялось, стороны виделись один раз при заключении договора купли-продажи. Намерение одной стороны, в данном случае ФИО1 взять денежные средства в долг, не свидетельствует о притворности договора купли-продажи квартиры, так как намерения ФИО5 на сокрытие договора займа сделкой купли-продажи суду не доказано.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что при рассмотрении гражданского дела по иску Администрации Карасукского района Новосибирской области к ФИО1 и 1 о выселении из муниципальной квартиры по адресу: <адрес>, ФИО1 при даче пояснений по гражданскому делу утверждала, что продала квартиру по адресу <адрес>, предоставляя в обоснование копию данного договора, имеющегося в материалах гражданского дела и представленный стороной ответчика ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после приостановления государственной регистрации. Данное обстоятельство опровергает довод ФИО1 о том, что она имела намерение заключить договор займа, так как сама же утверждала, что квартиру продала.

Суд также учитывает, что для заключения договора займа не требуется предоставление свидетельства о государственной регистрации права, справок о зарегистрированных лицах и регистрация договора в ЕГРП, а ФИО1 взяла свидетельство и справку о зарегистрированных лицах на заключение сделки.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения.

ФИО1 не представлено допустимых и относимых доказательств притворности сделки купли-продажи, ФИО5 предоставлены доказательства наличия сделки купли-продажи и её законности.

Довод ФИО1 о том, что наличием предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается наличие договора займа, неоснователен, является следствием неправильного толкования, как закона, так и заключенных договоров. Оценка предварительного договора на предмет его законности в рамках рассмотрения данного гражданского дела не требуется, так как не влияет на решение по делу при установлении обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии доказательств притворности сделки.

Представленные сторонами квитанции об оплате коммунальных услуг, справка о среднерыночной стоимости квартиры, договоры аренды квартиры, а также доводы ФИО1 о внушении со стороны ФИО2 и ФИО5, о несоответствии цены договора стоимости квартиры, о неисполнении условий договора (отсутствие последствий заключения сделки), не могут повлиять на решение суда по делу, так как суд рассматривает заявленные сторонами требования в заявленных пределах. Основанием для признания сделки недействительной указано основание ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не иные основания для признания сделки недействительной.

Следует учесть, что при наличии иных оснований для признания сделки недействительной, ФИО1 не лишена права обращения в суд.

На основании ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО1 в пользу ФИО5 подлежит взысканию госпошлина в сумме <данные изъяты>. На основании ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 в пользу ФИО5 подлежат взысканию расходы на представителя в сумме <данные изъяты>, которые подтверждены документально. Суд находит данную сумму расходов на представителя разумной с учетом сложности и длительности рассмотрения дела, объема оказанной представителем помощи, в том числе по участию при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Данные расходы не превышают стоимость услуг при аналогичных обстоятельствах.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли – продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 и государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО5 квартиры, находящейся по адресу; <адрес> органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 в счет возмещения судебных расходов <данные изъяты>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский облсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Карасукский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 7 октября 2016 года.

СУДЬЯ: подпись