Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Зеленоградский двор» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и возврате имущества продавцу,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Зеленоградский двор», уточнив требования, обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и возврате имущества продавцу, ссылаясь на то, что 19 ноября 2015 года между ФИО1 и ООО «Зеленоградский двор» были заключены договоры купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 655 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 270000 руб.; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1002 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 340000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 330000 руб. 25 мая 2016 года между ФИО2 и ООО «Зеленоградский двор» заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 653 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> стоимостью 180000 руб. 25 мая 2016 года между ФИО3 и ООО «Зеленоградский двор» заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 180000 руб. Однако ответчиками по вышеуказанным договорам оплата никаким из предусмотренных законом или договором способов произведена не была, письменное предложение о расторжении договоров оставлено ответчиками без удовлетворения, в связи с чем истец просит суд расторгнуть договоры купли-продажи спорных земельных участков и вернуть земельные участки ООО «Зеленоградский двор», прекратив право собственности ответчиков на земельные участки. Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ истец также, ссылается на то, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает цену договора, то есть цена договора превышает размер встречного представления, что нарушает принцип эквивалентности в гражданско-правовых отношениях.

В судебное заседание представитель истца не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности – ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что оплата по договору произведена покупателем в полном объеме.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третье лицо – ФИО5 и его представитель – ФИО6 возражали против удовлетворения исковых требований, считая, проведенные сделки купли-продажи законными и обоснованными.

Третье лицо – ФИО7 и представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истец являлся собственником земельных участков: с кадастровым номером №, площадью 655 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1002 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

19 ноября 2015 года между ООО «Зеленоградский двор» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи вышеуказанных земельных участков, по условиям которого стоимость участка с кадастровым номером № составила 270000 руб., земельного участка с кадастровым номером № составила 340000 руб., земельного участка с кадастровым номером № составила 330000 руб.

Пунктом 2.2 договоров от 19 ноября 2015 года предусмотрено, что все расчеты между ними произведены полностью на момент подписания настоящего договора.

19 ноября 2015 года между ООО «Зеленоградский двор» и ФИО1 подписаны передаточные акты, на основании указанных выше договоров купли-продажи за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: №

Как следует из пояснений представителя истца, обусловленная договором стоимость земельных участков ФИО1 не оплачена, в связи с чем в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договоров, связи с существенным нарушением их условий, которая была оставлена без удовлетворения.

Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером № продан ФИО1 по договору купли-продажи от 09 сентября 2017 года ФИО7 и передан по передаточному акту к договору купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2017 года.

Также истец являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 653 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

25 мая 2016 года между ООО «Зеленоградский двор» и ФИО2 заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого стоимость участка составила 180000 руб. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что при подписании настоящего договора стороны подтверждают, что все расчеты между ними произведены в полном объеме – покупатель уплатил, а продавец получил от покупателя сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора в полном объеме путем передачи наличных денежных средств в кассу продавца (либо внесения на расчетный счет).

25 мая 2016 года между ООО «Зеленоградский двор» и ФИО2 подписан передаточный акт, на основании указанного выше договора купли-продажи за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Как следует из пояснений представителя истца, обусловленная договором стоимость земельного участка ответчиком не оплачена, в связи с чем в адрес ФИО2 направлена претензия о расторжении договора связи с существенным нарушением его условий, которая была оставлена без удовлетворения.

Земельный участок с кадастровым номером № продан ФИО2 по договору купли-продажи от 26 апреля 2017 года ФИО5 и передан по передаточному акту к договору купли-продажи земельного участка от 26 апреля 2017 года.

Истец также являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зеленоградский двор» и ФИО3 заключен договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого стоимость участка составила 180000 руб. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что при подписании настоящего договора стороны подтверждают, что все расчеты между ними произведены в полном объеме – покупатель уплатил, а продавец получил от покупателя сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора в полном объеме путем передачи наличных денежных средств кассу продавца (либо внесения на расчетный счет).

25 мая 2016 года между ООО «Зеленоградский двор» и ФИО3 подписан передаточный акт, на основании указанного выше договора купли-продажи за ФИО3 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Как следует из пояснений представителя истца, обусловленная договором стоимость земельного участка ответчиком не оплачена, в связи с чем в адрес ФИО3 направлена претензия о расторжении договора связи с существенным нарушением его условий, которая была оставлена без удовлетворения.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Тогда как расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, поскольку заключенные между сторонами договора купли-продажи земельных участков не содержит условия, определяющего основания для расторжения договоров по требованию одной из сторон, продавцу земельного участка не было предоставлено ни законом, ни договорами купли-продажи право требовать от покупателя возврата переданной по договорам недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости нежилых помещений.

При этом суд принимает во внимание, что договорами купли продажи установлено, что все расчеты между сторонами произведены до их подписания.

Кроме того, суд принимает во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами № на основании договоров купли-продажи проданы ФИО7 и ФИО5, которые являются собственниками указанных земельных участков. Требований об оспаривании договоров купли-продажи, на основании которых спорные земельные участки перешли в собственность третьим лицам, истцом не заявлены, право собственности третьих лиц на участки в установленном законом порядке не оспорено.

Довод истца о том, что кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает цену договора, что нарушает принцип эквивалентности в гражданско-правовых отношениях, не может быть признано состоятельным, поскольку цена договоров купли-продажи была установлена путем переговоров между сторонами. Тот факт, что она значительно меньше, чем кадастровая стоимость, не свидетельствует о ее реальном занижении, поскольку заявленная изначально продавцом цена объектов не подтверждалась ни кадастровой стоимостью объектов недвижимости, ни оценкой стоимости. Исходя из принципа свободы договора, стороны были вправе самостоятельно определить стоимость спорных земельных участков.

Поскольку договоры купли-продажи не предусматривают условий, определяющих случаи расторжения договоров по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договорам до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денег за объект недвижимости, а сама по себе невыплата покупателем денег продавцу существенным нарушением договора купли-продажи не является и не влечет его расторжение, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Зеленоградский двор» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и возврате имущества продавцу – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 20 марта 2020 года.

Судья Байчоров Р.А.