Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, Новоуральскому отделу Федеральной регистрационной службы об обязывании е регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обосновании заявленных требований ФИО1 указала, что она является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. ХХХХ октября 2010г. она выдала своей матери ФИО2 доверенность на право управления и распоряжения принадлежащим ей нежилым помещением, в том числе на его продажу. Перед выдачей доверенности она передала своему отцу ФИО3 все правоустанавливающие документы на указанное нежилое помещение, а именно протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.,акт передачи нежилого помещения № ХХХХ от ХХХХ2008г.,свидетельство о государственной регистрации права на указанное нежилое помещение. После выдачи доверенности отношения с матерью у нее ухудшились и она отменила ХХХХ октября 2010г. свою доверенность от ХХХХ10г. Однако об отмене доверенности никому сообщать не стала. ХХХХ ноября между ней и ее родителями произошел очередной конфликт, в ходе которого отец-ФИО3 забрал у нее ключи от кабинета, расположенного в вышеуказанном нежилом помещении. ХХХХ ноября 2010 года она по почте направила ФИО2 заказным письмом копию нотариального заявления об отмене доверенности от ХХХХ2010г. ХХХХ декабря 2010г. она узнала от ФИО3, что помещение по ул.ХХХХ продано в период действия доверенности. В настоящее время ее родители А-вы пользуются нежилым помещением, не пускают ее в данное нежилое помещение в связи с чем, она просит обязать ФИО3 и ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>; обязать ФИО3 передать ей следующие правоустанавливающие документы: протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.,протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.; акт передачи нежилого помещения № ХХХХ от ХХХХ2008г.;кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.ХХХХ. Обязать ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ей ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, Новоуральскому отделу Федеральной регистрационной службы об обязывании к регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ г.Новоуральска. В обосновании заявленных требований ФИО4 указала, что ХХХХ2010г. она заключила договор купли-продажи нежилого встроенного помещения площадью 293,8 кв.м., расположенного по ул.ХХХХ.На момент совершения сделки купли-продажи собственником указанного нежилого помещения являлась ФИО1 От имени ФИО1 продавцом выступала ФИО2, которой ФИО1 выдала нотариально удостоверенную доверенность от ХХХХ2010г.,на управление всем ее имуществом, в том числе с правом купли-продажи объектов недвижимости, в частности нежилого помещения по адресу: <...> с правом регистрации совершаемых сделок. ХХХХ2010г. в 10.00 часов помещение ею было принято по акту приемо-передачи, как обусловлено договором купли-продажи. ХХХХ2010г. она вместе с ФИО2 обратилась в Новоуральский отдел Федеральной регистрационной службы для регистрации договора купли-продажи, однако там ей стало известно, что доверенность на основании которой действовала ФИО2 отозвана ФИО1 Сама ФИО1 с ней не связывалась, никакие претензии к ней или к совершенному договору не выдвинула, на регистрацию сделки впоследствии не явилась. Отозвав доверенность ФИО1 сделала невозможной государственную регистрацию договора купли-продажи. Полагает, что ФИО1 незаконно уклоняется от регистрации сделки купли-продажи от ХХХХ2010г.,совершенной в надлежащей форме, просит суд обязать ФИО1 и Новоуральский отдел федеральной регистрационной службы провести государственную регистрацию договора купли-продажи от ХХХХ2010г.

Определением Новоуральского городского суда от ХХХХ2011г. гражданские дела по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, Новоуральскому отделу Федеральной регистрационной службы об обязывании е регистрации сделки объединены в одно производство, поскольку в указанных делах участвуют одни и те же стороны, а предметом спора является одно и тоже имущество нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

В судебном заседании ФИО1 доводы, изложенные в исковом заявлении, уточнила и просила устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу ул.ХХХХ г.Новоуральска, а именно: обязать ФИО3 и ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>; обязать ФИО3 передать ей следующие правоустанавливающие документы: протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.,протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.; акт передачи нежилого помещения № ХХХХ от ХХХХ2008г.;кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.ХХХХ. Обязать ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ей ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. Исковые требования ФИО4 о регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения по ул.ХХХХ от ХХХХ10г. не признала и просила отказать в их удовлетворении по следующим основаниям. Доказательств уклонения ее от регистрации сделки истцом ФИО5 не представлено, до обращения ФИО5 в суд она не знала о том, что помещение продано именно ей. Она не могла принять участие в регистрации сделки, поскольку на руках не имеет правоустанавливающих документов на указанное нежилое помещение. Ею в надлежащей форме не оформлены права на земельный участок, на котором расположено спорное нежилое помещение. Считает, что договор купли-продажи от ХХХХ2010г. фактически не исполнен, поскольку ею в декабре 2010г. оплачена электроэнергия за указанное нежилое помещение, а в октябре 2010года ею была получена арендная плата. ФИО5 не провела с ней переговоры, как установлено договором купли-продажи до обращения в суд. Она не согласна с ценой, за которую продано нежилое помещение. Нежилое помещение, приобретенное ФИО5 обременено правами третьих лиц (арендаторами), в договоре купли-продажи о них не идет речь. В договоре купли-продажи нет ссылки на то, что помещение будет в залоге у продавца, поскольку помещение продается с рассрочкой платежа.

Представитель истицы ФИО4-ХХХХ., действующий на основании нотариально оформленной доверенности, доводы, изложены в исковом заявлении к ФИО1 поддержал в полном объеме, при этом исковые требования уточнил и просил зарегистрировать сделку купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ г.Новоуральска, от ХХХХ2010г. При этом суду пояснил, что договор купли-продажи нежилого помещения от ХХХХ2010г. соответствует ст.549-556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор подписан обеими сторонами, объект купли-продажи обозначен, не указание в договоре ссылки на земельный участок не влечет его недействительность и признание незаконным, залог нежилого помещения в данном случае не обязателен, поскольку это оговорено договором. Права третьих лиц (арендаторов) не нарушены, не включение условие в договор купли-продажи об арендаторах не влечет недействительность сделки, более того ФИО5 знала и была согласна, что часть помещений находится в аренде, но ввиду краткосрочности договорных отношений. эти договоры аренды не подлежат государственной регистрации, а потому не являются отягощениями в смысле требований закона, поскольку в регистрирующем органе соответствующие документы об отягощении отсутствуют и не требуют участия третьих лиц для преодоления этого условия. Договор фактически исполнен, помещение передано по акту ФИО5. Факт уклонения ФИО1 от регистрации указанного договора нашел свое подтверждения, поскольку ФИО1 в судебном заседании признала тот факт, что не будет регистрировать указанный договор купли-продажи. ФИО1 не обращается в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи от ХХХХ2010г., а следовательно не вправе ссылаться при рассмотрении заявления ФИО5 на обстоятельства, по которым, по ее мнению, может быть оспорен договор купли-продажи от ХХХХ2010г. Просил требования ФИО5 удовлетворить.

Ответчик ФИО3, действующий за себя и по нотариально удостоверенной доверенности за ответчицу ФИО2, исковые требования ФИО1 не признал в полном объеме и просил отказать в их удовлетворении. Суду пояснил, что в нежилом помещении, расположенном по ул.ХХХХ он и его супруга ФИО6 находятся ни как родители истицы,а как работники ХХХХ он является юрисконсультом указанного общества и ХХХХ директором которого является ФИО2 Согласно учредительных документов указанных обществ их место нахождение нежилое помещение ул.ХХХХ. В данном случае иск об освобождении нежилого помещения от работников общества ХХХХ и ХХХХ должен был быть предъявлен к данным обществам. Требование о передаче правоустанавливающих документов ФИО1, а именно: протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.,протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.; акт передачи нежилого помещения № ХХХХ от ХХХХ2008г.;кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.ХХХХ он не признает, поскольку данных документов у него нет, а факт их передачи ему со стороны ФИО1 ничем не подтверждается, акта передачи отсутствует. Требование о передачи ключа от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ,он также не признает, поскольку ключ один лежит в установленном месте о котом известно ФИО1, передачу ключа в настоящее время он считает нецелесообразным, поскольку помещение продано.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела не явилась, о причинах не явки суд не уведомила, ходатайств об отложении дела не заявляла, а потому дело с согласия сторон рассмотрено в отсутствии указанного ответчика.

Ответчик Новоуральский отдел Федеральной регистрационной службы, будучи надлежащим образом, извещенным о месте и времени рассмотрения дела не явился, представил суду отзыв о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, а потому судом, с согласия сторон, рассмотрено дело в отсутствие представителя регистрационной службы.

Свидетель ХХХХ суду пояснил. Что является сожителем истицы ФИО1, ему известны конфликты происходящие между ФИО1 и ее родителями ФИО3 и ФИО2, в том числе и по вопросу нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ г.Новоуральска.

Свидетель ХХХХ суду пояснила, что является индивидуальным предпринимателем и арендатором одного из помещений, расположенных по адресу: ул.ХХХХ. ХХХХ декабря 2010г. она находилась в помещении магазина и слышала, как ФИО1 просила ФИО3 предоставить ей договор купли-продажи помещения по ул.ХХХХ, но ФИО3 ничего не предоставил. Она не слышала от ФИО1 намерений продать помещение по ул.ХХХХ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников судебного заседания, суд приходит к следующему.

Нежилое помещение по адресу: <...> общей площадью 293,8 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждено свидетельством о праве собственности ХХХХ.

ХХХХ октября 2010г. ФИО1 выдала ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность на управление всем ее имуществом, а также на продажу любому физическому или юридическому лицу, за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости: нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>.

ХХХХ октября 2010г. ФИО2, действующая от имени ФИО1 согласно нотариально удостоверенной доверенности от ХХХХ10г., заключила с ФИО4 договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ,общей площадью 293,8 кв.м.

ХХХХ2010г. в соответствии с договором купли-продажи от ХХХХ2010г. нежилое помещение по ул.ХХХХ передано гр.ФИО4 в соответствии с передаточным актом.

ХХХХ октября 2010г. между ФИО4 и ФИО2 заключен договор о передаче имущества по ул.ХХХХ в доверительное управление.

ХХХХ2010г. ФИО1 заявлением отозвала ранее выданную ею доверенность от ХХХХ10г. на имя ФИО2

Согласно ст.189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

Как установлено судом, ФИО1 сообщила об отзыве доверенности ФИО2 ХХХХ ноября 2010г.

Сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ г.Новоуральска между ФИО2, действующей от имени ФИО1, и ФИО4 совершена ХХХХ2010г.,то есть до того, как была отозвана доверенность от ХХХХ10г.,а следовательно права и обязанности возникшие в результате договора купли-продажи от ХХХХ10г. сохраняют силу для ФИО1, как лица выдавшего доверенность. Согласно договора купли-продажи нежилого помещения от ХХХХ2010г. стороны обязуются принять все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое нежилое встроенное помещение магазина по ул.ХХХХ в срок в течении трех месяцев. Таким образом, обязанность по регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ, сохраняет свою силу для ФИО1, после отзыва последней доверенности от ХХХХ10г.

Согласно ст.ст.309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.ХХХХ, заключенная между ФИО2, действующей от имени ФИО1, и ФИО4 05.10.10г. совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности. Так, договор купли-продажи от ХХХХ10г. заключен надлежащими лицами в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует требованиям ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи от ХХХХ10г. определен предмет договора, а именно, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также его расположение.

Определена в указанном договоре и цена продаваемого имущества, в соответствии со ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации,а также условие о его передаче и принятии покупателем, согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не указание в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ХХХХ10г. условий о передаче права на земельный участок в соответствии со ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительность данного договора по следующим основаниям. В соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Судом установлено, что ФИО1 не являлась собственником земельного участка, расположенного под нежилым помещением по ул.ХХХХ г.Новоуральска, а следовательно при продаже указанного нежилого помещения покупатель ФИО4 приобрела право пользования частью земельного участка, занятого нежилым помещением по ул.ХХХХ.

Не влечет недействительность договора купли-продажи нежилого помещения от ХХХХ10г. и не указание в тексте договора на передачу покупателю права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение.

Ссылку ответчика ФИО1 на то, что сторонами не согласовано условие о залоге недвижимого имущества, поскольку данное нежилое помещение продано с рассрочкой платежа в соответствии со ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет недействительность договора купли-продажи суд находит несостоятельной по следующим основаниям. Согласно ст.488 ч.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Договором купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.ХХХХ предусмотрена передача имущества покупателю ФИО4 с ХХХХ2010г.

Не соблюдение требований ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно не указание в договоре купли-продажи от ХХХХ10г. сведений о том, что часть помещений сданы в аренду не является основанием для признания договора недействительным, поскольку, как установлено в судебном заседании покупатель ФИО4 на момент заключения договора знала о имеющихся договора аренды, однако ввиду краткосрочности договорных арендных отношений, указанные договора не являются отягощениями в смысле требований закона, поскольку в регистрирующем органе соответствующие документы об обременении отсутствуют.

Обязательство ФИО1 о внесении нежилого помещения по ул.ХХХХ в качестве доли в уставной капитал ХХХХ не свидетельствует об обременении спорного нежилого помещения, поскольку доказательств внесения указанного нежилого помещения в уставной капитал ХХХХ суду не представлено.

Не получения нотариального согласия супруга ФИО7 на приобретение ФИО4 спорного нежилого помещения, не является основанием для признания договора купли-продажи указанного помещения недействительным, также как и техническая ошибка в свидетельстве о государственном праве собственности на указанное нежилое помещение не влечет за собой признание договора недействительным.

Довод ответчика ФИО1 о том, что цена, за которую продано нежилое помещение по ул.ХХХХ по договору купли-продажи от ХХХХ10г. не соответствует рыночной стоимости указанного нежилого помещения, не является условием недействительности договора купли- продажи от ХХХХ10г.,поскольку согласно доверенности выданной ФИО1 ее матери ФИО2 она уполномочила ФИО2 продать нежилое помещение по ул.ХХХХ за цену и по своему усмотрению.

Довод ответчика ФИО1 о том, что ФИО4 помещение по договору купли-продажи от ХХХХ10г. фактически не передавалось о данном факте свидетельствует получение ФИО1 арендной платы в октябре 2010г. и оплата электроэнергии в декабре 2010г.,опровергается актом приемо-передачи от ХХХХ2010г.,а также оплатой расходов по указанному помещению за период с октября 2010г.по январь 2011г.,произведенных управляющим имуществом ФИО4 -ФИО2

Факт уклонения от регистрации сделки купли-продажи от ХХХХ10г. со стороны ФИО1 нашел свое подтверждение в ходе судебного заседания в полном объеме и был подтвержден ответчиком ФИО1, которая заявила в судебном заседании об отсутствии намерений регистрировать указанный договор купли –продажи от ХХХХ2010г., в связи с чем требования ФИО4 о государственной регистрации договора купли –продажи от ХХХХ10г. подлежат удовлетворению.

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, а именно : обязать ФИО3 и ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>; обязать ФИО3 передать ей следующие правоустанавливающие документы: протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.,протокол общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.; акт передачи нежилого помещения № ХХХХ от ХХХХ2008г.;кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.ХХХХ. Обязать ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ей ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО2 находятся в нежилом помещении, расположенном по ул.ХХХХ д.ХХХХ ни только как родители истицы ФИО1,но и как работники ХХХХ и ХХХХ. В ХХХХ ФИО3 является юрисконсультом, что подтверждено записью в его трудовой книжке, а директором ХХХХ является ФИО2 Согласно учредительных документов указанных обществ, предоставленных в судебное заседание, их место нахождение нежилое помещение ул.ХХХХ. При таких обстоятельствах, требование об обязании А-вых освободить нежилое помещение по ул.ХХХХ не подлежат удовлетворению. По мнению суда, требования об освобождении нежилого помещения от работников ХХХХ и ХХХХ должны предъявляться к указанным обществам.

Факт передачи ФИО1 ФИО3 оригиналов правоустанавливающих документов на нежилое помещение по ул.ХХХХ,а именно протокола общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.,протокола общего собрания учредителей ХХХХ от ХХХХ2008г.; акта передачи нежилого помещения № ХХХХ от ХХХХ2008г.;кадастрового паспорта на нежилое помещение, расположенное по ул.ХХХХ своего подтверждения в ходе судебного заседания не нашел, документов подтверждающих передачу указанных документов суду не представлено, в связи с чем требование ФИО1 об обязании ФИО3 передать вышеуказанные документы удовлетворению не подлежат.

Требование об обязании ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ФИО1 ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> удовлетворению не подлежат, поскольку указанное нежилое помещение продано в соответствии с договором купли-продажи от ХХХХ10г.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 в пользу ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом при подаче иска в размере ХХХХ рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО2 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу ул.ХХХХ- отказать.

Иск ФИО4 к ФИО1 о регистрации сделки- удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого помещения от ХХХХ2010г. между ФИО2, действующей от имени ФИО1, на основании нотариально удостоверенной доверенности, и ФИО4.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 ХХХХ рублей в возмещении расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение, с момента его вступления в законную силу, является основанием для осуществления государственной регистрации названного договора.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Новоуральский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: М.А.Гладких

Согласовано:

Судья М.А.Гладких