Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» о взыскании убытков, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СЗ-Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования. В соответствии с п. 1 Соглашения, участник обязуется заключить Договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ 214 от ДД.ММ.ГГГГ, с Застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение четырехкомнатную квартиру, обозначенную под условным номером 59 площадью 121,28 кв.м., расположенную на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по в 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом». В соответствии с п. 5 Соглашения, стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 70 000 рублей. В соответствии с п.7 Соглашения на участника возложена обязанность в течение 10 рабочих дней, внести на расчетный счет исполнителя денежные средства в размере 100 000 рублей в счет бронирования. Чеком-ордером ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ (операция 4989), подтверждается факт исполнения участником обязанности, предусмотренной п. 7 Соглашения. Пунктом 11 Соглашения, сторонами согласован срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве – не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 16 Соглашения, исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услуги по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной Сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги до ДД.ММ.ГГГГ В определенный в договоре срок, встречного исполнения, по заключению договора участия в долевом строительстве, от ООО «СЗ-Альтамира» не последовало. В дальнейшем, ООО «СЗ-Альтамира» в адрес ФИО1 направляло проекты соглашений о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 в данные проекты вносились изменения в части указания в них об инициаторе расторжения названного соглашения и об обязанности ООО «СЗ-Альтамира» осуществить оплату неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по заключению договора участия в долевом строительстве, однако, вышеуказанные изменения ООО «СЗ-Альтамира» внесены не были. При этом, на объекте долевого строительства произведена замена застройщика с ООО «СЗ-Альтамира» на ООО «Специализированный Застройщик – управление Инвестиционных программ». В связи с неисполнением ООО «СЗ-Альтамира» принятых на себя обязательств, ФИО1 обратилась в Центральный районный суд с иском к ООО «СЗ-Альтамира» о расторжении соглашения предпродажном бронировании, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа. Решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским деламвого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В связи с ненадлежащим исполнением ООО «СЗ-Альтамира» соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Инвест-ДВ» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№. Согласно п. 1.1 Договора №, ООО «Инвест-ДВ» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, определенный в Приложении № к настоящему договору, а именно, жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 91,6 кв.м., расположенную на 4 этаже под порядковым номером 2 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу: «РФ,». При этом, согласно п. 2.2 Договора, стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 100 000 руб. Таким образом, в результате недобросовестного поведения застройщика, выразившегося в неисполнении соглашения о предпродажном бронировании, предложении его расторгнуть, ФИО1 понесены убытки в виде разницы в стоимости 1 кв.м в приобретенной квартире, установленной согласно Договору № и стоимостью 1 кв.м. установленной соглашением о предпродажном бронировании от ДД.ММ.ГГГГ и стоимостью, в размере 30 000 руб. за 1 кв.м жилого помещения. Факт неисполнения обязательства установлен вступившим в законную силу судебным решением, соответственно, размер убытков истца определен исходя из разницы в стоимости 1 кв.м. неисполненного ООО «СЗ-Альтамира» соглашением и стоимостью 1 кв.м. приобретенного ФИО1 жилого помещения. Просит взыскать с ответчиков солидарно убытки в размере 2 748 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 940 руб.

В процессе рассмотрения дела, истец увеличила исковые требования, принимая во внимание, что необходимо принимать во внимание площадь ,28 кв.м., а не 91,6 кв.м., как указывалось ранее. Просит взыскать с ответчиков солидарно убытки в размере 3 638 400 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения суда, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с даты вынесения решения суда по дату фактического исполнения решения, и солидарно взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 284 руб.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечен ФИО9

В судебное заседание истец не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с законом, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие. Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся стороны.

Представитель истца ФИО8, пояснил, что истец поддерживает свои требования в полном объеме, несмотря на то, что судом отказано в проведении повторной экспертизы и результатов проведенной судебной экспертизы, с которой истец не согласна в полном объеме. По инициативе истца была проведена рецензия экспертизы в ООО «Северная корона». Специалист пришел к выводу о том, что в ходе исследования экспертом допущены нарушения методологического характера, оказывающие существенное влияние на выводы эксперта. Экспертом допущено грубое нарушение методологии, так как в соответствии с п.10 ФСО № «объект аналог это объект, сходный по объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость», сравнивать инвестиции и материальные объекты недопустимо. Так же, специалист в рецензии указал на несоответствие выводов эксперта ст. 8 ФЗ-73, поскольку данные использованные экспертом для проведения классификации не позволяют их проверить. Специалист пришел к выводу о том, что эксперт нарушил требования в части обоснованности выводов эксперта, так как выводы сформированы в отношении иного сегмента рынка и являются необоснованными и недостоверными. Данные нарушения, допущенные при проведении судебном экспертизы вызывают сомнения в правильности или обоснованности заключения судебного эксперта. При проверке выводов по поставленным вопросам, заключение невозможно проверить. При определении стоимости сравнительным подходом эксперт ссылается на нормы ФСО № которые регламентируют порядок оценки недвижимого имущества, в то время, как объект исследования по своей сути не является недвижимостью, а является нематериальным активом- инвестициями в недвижимое имущество и не имеет физического воплощения. Использование ФСО № при проведении расчетов является грубой методологической ошибкой, свидетельствующей о том, что эксперт не различает понятия «Объект долевого строительства» (инвестиция) и квартира (объект недвижимого имущества), Данное нарушение, допущенное при проведении судебной экспертизы свидетельствует о недостаточной квалификации судебного эксперта, использования им метода исследования, не подлежащего применению к объекту исследования, нарушением ФЗ № 73-ФЗ. Специалист также указал, что при проведении расчетов эксперт в качестве основных ценоформирующих факторов принимает во внимание только два ценоформирующих фактора, такие как местоположение и расположение внутри здания, при том, что в Справочнике оценщика содержатся 22 ценоформирующих фактора. Причины, по которым использованы только два фактора, экспертом не раскрыты. Данное нарушение указывает на неполному и необоснованность проведенного исследования. Эксперт пришел к выводу о том, что цена 1 кв.м. объекта исследования составит 69 126 руб. 35 коп., в то же время, заключение содержит скриншот о том, что средняя цена иная и составляет 83 703 руб. Причины столь значительного расхождения в заключении эксперта не раскрыты. Различия свидетельствуют о нерыночности полученного экспертом результата и наличии методологических ошибок. ООО «РЭОЦ «Вымпел» на основании сравнительного подхода, подготовлен отчет, исследовано не менее 17 ценоформирующих факторов и пришел к выводу о том, что на дату оценки стоимость одного квадратного метра аналога составит 84 078 руб. 16 коп. за 1 кв.м. Вышеуказанное заключение (рецензия) и отчет специалиста ООО «РЭОЦ «Вымпел» ставят под сомнение правильность, обоснованность, объективность выводов судебного эксперта и указывают на наличие в экспертизе противоречий с выводами, изложенными заключении и отчете специалистов. При разрешении спора просит принять во внимание рецензию, а также заключение специалиста ООО «Северная корона», которые указывают на то, что проведенная экспертиза является недопустимым доказательством. В рецензии приведены все грубые нарушения, которые допущены экспертом. Эксперт применил методику, не подлежащую применению, выбрал неправильный подход. Данные нарушения приводят к тому, что заключение эксперта не должно быть принято во внимание. Заключение эксперта, не ясное, не полное и научно необоснованное. Экспертом объект исследовался как квартира, но объектом является материальный актив, методический подход принят неверный. Эксперт из всех качественных характеристик принял только две, но не объяснил, почему не приняты остальные характеристики, по мнению истца, чем больше характеристик принимается во внимание, тем объективнее оценка. Эксперт самостоятельно собирал материалы, что недопустимо по смыслу положений ФЗ «Об экспертной деятельности».

В судебном заседании ФИО9 исковые требования поддержал, дав пояснения аналогичные, изложенные представителем истца, пояснив дополнительно, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, учитывая, что доказан как размер ущерба, так и сам факт причинения ущерба. Солидарная обязанность вытекает из того, что ООО «СЗ-Альтамира» является дочерней компанией ООО «СЗ-УИП», компании аффелированы.

Представитель ответчика ФИО2, исковые требования не признал, полагая, что проведение экспертизы было согласованным, эксперт дал полное пояснение по проведенной экспертизе, заключение эксперта ясное, полное, правильное. В рецензии отдельный специалист выражает свое мнение, оснований для принятия рецензии не имеется. Эксперт сделал вывод однозначный о том, что сравнимые объекты разные, истец улучшила свои жилищные условия, она могла бы и в Москве приобрести квартиру, это её право. Однако отсутствуют основания для того, чтобы прийти к выводу о несении истцом убытков. Ответчики не могут нести солидарную ответственность в правоотношениях с истцом, поскольку не принимали на себя солидарные обязательства. Истец пытается ввести суд в заблуждение относительно того, что квартира как материальный объект не может являться аналогом объекта долевого участия, поскольку из анализа ФЗ №, которым дано понятие объекта долевого строительства, следует данный вывод, именно данный вопрос был задан эксперту и он на него ответил. Солидарной ответственности в данном случае, быть не может, поскольку ссылка идет на конкретные убытки, которые понесены из-за действия определенного лица. ООО «УИП» не давал никаких указаний и договоры с истцом не заключил.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО5, пояснил, что требования удовлетворению не подлежат. Для целей возникновения права на возмещение разницы в стоимости договора необходимо установления факта прекращения первоначального договора или заявления кредитором требования (уведомления) об отказе от него. Ни в ходе судебного урегулирования спора по делу, на которое ссылается истец, вплоть до уточнения иска, истец требования о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования не заявляла, а договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ был заключен ещё в период действия соглашения об условиях предпродажного бронирования и до принятия истцом решения об участии в долевом строительстве другого объекта. Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ не является договором, заключенным взамен соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ Вступившим в законную силу решением суда установлено, что соглашение об условиях предпродажного бронирования это договор об оказании услуг, что является установленным. Заключенный же истцом договор участия в долевом строительстве имеет схожий предмет с договором подряда, т.е. по существу, договоры не аналогичные, суждение об аналогичности является ошибочным. Существенным условием и целью заключения соглашения о предпродажном бронировании являются резервирование только права будущего возможного договора участия в долевом строительстве, цена услуги составила 100 000 рублей, а заключение договора долевого участие, это направленная воля на получение объекта долевого участия и цена договора составила 9 160 000 рублей. Следует также обратить внимание на то, что адрес, цена за квадратный метр жилья, указывает на совершенно разные объекты, учитывая, что вновь заключенный договор направлен на приобретение жилья бизнес-класса в центральном районе, а ранее предпродажное бронирование заключилось на типовое жилье в , что существенно отличается по цене одного квадратного метра. Просит отказать в удовлетворении иска, полагая, что заключение эксперта должно быть принято во внимание, а представленные заключения стороной истца, являются только одним из мнением специалистов, которое не следует принимать во внимание. Солидарной ответственности также быть не может.

Опрошенный эксперт ФИО6 пояснил, что перед экспертом был поставлен вопрос об определении того, имелись ли на дату заключения договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ на рынке недвижимости аналоги объекту, расположенному в объекте «жилой комплекс «Петроглиф Парк» по в и является ли объект долевого строительства – квартира свободной планировки площадью… аналогом. Квартира (как материальный объект) может являться аналогом объекта долевого участия исходя из понятий, данных в ФЗ № ФЗ, согласно ст. 2 которого, объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В части доводов о том, что таблица № представленная в заключении, не идентична справочнику оценщика недвижимости 2019 г., то классификация квартир в таблице № им была представлена в табличном виде, исходя из текста, представленного в Справочнике оценщика недвижимости 2019 г., что следует из приложения к пояснениям. Что касается доводов рецензии о том, что из 22 факторов выбрано только 2 фактора, то он применяет самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, что и имело место быть в данном случае. Оценщик также вправе использовать самостоятельно иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту предполагаемого использованию результатов оценки. В Законодательстве прописано, что оценщик может применять какие-либо факторы для сравнения объекта оценки и объектов аналогов, но не обязан данного делать. Принцип достаточности гласит, чем меньше параметров отличается у объектов оценки и объекта – аналога, тем точнее и ближе результат к действительности. То есть, если бы эксперт применил все 22 фактора на различие объекта оценки от объекта – аналога, то по п. 10 ФСО № это был бы уже не объект – аналог, потому как он не максимально близко приближен к объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. По поводу того, что стоимость 1 кв.м. определенная в размере 69 126,35 руб. не сходится со скриншотом, представленным на стр. 60 заключения пояснил, что данный скриншот представлен для ознакомления с проектной документацией, представленной на официальном сайте. На представленном скриншоте во-первых, содержится информация на дату обращения к сайту, а именно ДД.ММ.ГГГГ, а не на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, во-вторых, на скриншоте ст. 60 заключения представлена средняя цена за 1 кв.м. всех квартир, в данном доме – от студии, до 4-х комнатных, а рассматриваемый объект является именно 4-х комнатная квартира. Поэтому данный скриншот не имеет никакой привязанности со стоимостью, определенной в заключении эксперта. Относительно доводов о том, что он самостоятельно не вправе собирать информацию, находит их неверным, поскольку самостоятельно он информацию не собирал, а обращался в суд с ходатайством о необходимости направления судебных запросов. Именно полученная информация из суда, легла в основу заключения.

Выслушав стороны, показания эксперта, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ООО «СЗ-Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.

В соответствии с п. 1 Соглашения, участник обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ 214 от ДД.ММ.ГГГГ, с Застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение четырехкомнатную квартиру, обозначенную условным номером 59 площадью 121,28 кв.м., расположенную на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по в 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».

Согласно п. 7 Соглашения на участника возложена обязанность в течение 10 рабочих дней, внести на расчетный счет исполнителя денежные средства в размере 100 000 рублей, в счет бронирования.

Чеком-ордером ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ (операция 4989), подтверждается факт исполнения участником обязанности, предусмотренной п. 7 Соглашения.

Пунктом 11 Соглашения, сторонами согласован срок для подписания и подачи на государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве – не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс уведомления от застройщика о готовности к заключению Договора участия в долевом строительстве, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 16 Соглашения, исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения.

Срок оказания услуги – до ДД.ММ.ГГГГ в определенный в договоре срок, встречного исполнения, по заключению договора участия в долевом строительстве, от ООО «СЗ –Альтамира» не последовало, что явилось основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении соглашения.

Повышение гарантий и эффективности средств защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских правоотношений при соблюдении требований закона является задачей гражданского судопроизводства.

При рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что: а) исходя из преамбулы Закона о защите прав потребителей и

Под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

Решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Указанным решением расторгнуто соглашение об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «СЗ-Альтамира» и ФИО1 В пользу истца взыскано с ООО «СЗ-Альтамира» денежные средства, уплаченные по соглашению о предпродажном бронировании в размере 100 000 рублей, неустойка в размере 100 000 рублей, денежная компенсация морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф в размере 101 000 рублей, расходы на оплату банковской комиссии в размере 1 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 18 000 рублей. В остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским деламвого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из положений пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 524 Гражданского кодекса Российской Федерации если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства продавцом покупатель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене товар взаимен предусмотренного договором, покупатель может предъявить продавцу требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взаимен сделке.

Согласно статье 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 ссылается на то, что расторжение договора предпродажного бронирование по вине застройщика, привело к возникновению у неё убытков в виде разницу между установленной ранее в договоре ценой объекта долевого строительства и ценой объекта долевого строительства по совершенной взаимен сделке.

Вместе с тем, обязанность представить доказательства, подтверждающие наличие убытков, возлагается по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, на кредитора, как и представить доказательства как наличие у него убытков, так и обосновать с разумной степенью достоверности их размер, а также представить доказательства причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Аналогичная позиция изложена в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений разделам I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому, по делам о возмещении убытков, именно истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательств или причинения вреда, наличие убытков.

В обоснование требований истец указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО «СЗ-Альтамира» соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Инвест-ДВ» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п. 1.1 Договора №, ООО «Инвест-ДВ» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, определенный в Приложении № к настоящему договору, а именно, жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 91,6 кв.м., расположенную на 4 этаже под порядковым номером 2 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу: «РФ,».

При этом, согласно п. 2.2 Договора, стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 100 000 руб.

По смыслу положений статьи 393.1 ГК РФ при решении вопроса о наличии убытков, должна производиться оценка именно полной аналогии товара, работы услуги на сопоставимые товары, работы или услуги, а не произвольная ссылка на заключение любого иного договора с ценой значительно превышающей ранее предусмотренную прекращенным договором, чего в данном случае не имеется.

Как верно указывалось в процессе рассмотрения дела ответчиком, для целей возникновения права на возмещение разницы в стоимости (цены) договоров необходимо установление факта прекращения первоначального договора или же заявления кредитором требования (уведомления) об отказе от него.

Между тем, на дату заключения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о предпродажном бронировании от ДД.ММ.ГГГГ не было расторгнуто в судебном порядке, решение вступило в законную силу только ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, отсутствуют правовые основания для применения положений на которые ссылается истец.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, был заключен в период действия соглашения об условиях предпродажного бронирования, соответственно, договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ нельзя рассматривать как замещающую сделку, заключенную взамен соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ, между тем, как из буквального толкования ст. 393.1 ГК РФ, убытки подлежат возмещению только в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор,

Исходя из выводов суда, рассматривающего требования истца о расторжении Соглашения о предпродажном бронировании, ответчиком услуга, совершаемая в интересах истца по договору не оказана, предметом договора являлось именно оказание услуг, т.е. из буквального толкования условий Соглашения, истцу по договору оказана услуга о предпродажном бронировании, что по мнению суда, не аналогично предмету договора об участии в долевом строительстве, при том, что при очевидных совпадениях, оплата произведена истцом только за услугу по предпродажному бронированию, что нельзя оценивать как аналогичную услугу для целей суждения о возможном несении убытков.

Следует также учитывать, что судебным решением проведена классификация Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ как договор оказания услуг, между тем, как заключенный ДД.ММ.ГГГГ квалифицируется иными нормами материального права.

Так, предметом договора возмездного оказания услуг по смыслу п. 1 ст. 779 ГК РФ является оказанием исполнителем по заданию заказчика услуг (совершения определенных действий или осуществление определенной деятельности), за определенную оплату этих услуг со стороны заказчика.

По договору участия в долевом строительстве, между тем, в силу п.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, одна сторона (застройщик) обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Из приведенных норм следует очевидность в различии предметов заключенных договором, поскольку по договору оказания услуг предметом является совершение действий или деятельности, в то время как предметом договора участия в долевом строительстве является построенный объект долевого строительства – многоквартирный дом, что указывает на единство его правовой природы с иным договором, договором подряда.

Анализ договоров указывает на их различие как по структуре, так и целям их заключения, поскольку целью заключения соглашения о предпродажном бронировании для истца являлась цель заключения договора участия в будущем, за что и была оплачена цена договора в 100 000 рублей, а целью заключения договора участия в строительстве для истца являлось получение объекта долевого строительства, за что и была внесена цена объекта, предварительно согласованная в размере 9 160 000 руб.

Утверждение истцом, таким образом об аналогичности заключенных договоров для целей возмещения убытков, является по мнению суда, ошибочным, при том, что из адреса, цены за квадратный метр, явного различия класса жилья, аналогии также не усматривается.

Частью 1 статьи 79 ГПК РФ установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Для целей определения наличия на дату заключения договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ на рынке недвижимости аналогов объекту, который определен в Соглашении о предпродажном бронировании и определения рыночной стоимости 1 кв.м. строящихся квартир, аналогичных объекту, была назначена определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№-р/21, выполненному ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки», на рынке недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ имелось достаточное количество объектов-аналогов объекту долевого строительства – «четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м., расположенная на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф парк» по в . 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».

Объект долевого строительства – квартира свободной планировки площадью 91,6 кв.м., расположенная на 4 этаже под порядковым номером 2 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу: «РФ., центральный район, » не является рыночным аналогом объекта: четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м., расположенная на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф парк» по в . 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом, поскольку данные объекты относятся к различным классам жилья, а следовательно, не могут быть сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристиками, определяющим стоимость.

Рыночная стоимость 1 кв.м. строящихся квартир, аналогичных объекту: четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м., расположенная на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф парк» по в . 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 69 126 рублей 35 копеек.

Статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает требования, предъявляемые к заключению эксперта: заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным статьей 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленное заключение принимается судом как допустимое и относимое доказательство по делу, поскольку эксперт предупрежден об ответственности в соответствии с законом, заключение содержит конкретные ответы на поставленные вопросы, выполнено экспертом, допущенным к проведению такого рода экспертиз, экспертиза содержит описание проведенного исследование.

Указанное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, вопреки суждению стороны истца, является ясным, обоснованным и мотивированным, эксперт ясно и полно ответил на поставленные перед ним вопросы, а также был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, выводы эксперта носят категоричный характер.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также требованиями ст. 86 ГПК РФ.

Данное заключение не вызывает сомнений, поскольку выполнено в соответствии с нормативными документами, применена соответствующая литература, выводы эксперта основаны на всестороннем и полном изучении обстоятельств, результаты, отраженные в указанном экспертном заключении, не оспорены и сторонами, не предоставившими доказательств в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, которые бы поставили под сомнение выводы эксперта.

Принимая за основу выводы представленного заключения, судом учитывается, что представленное заключение, выводы которого подтверждены экспертом, содержит научно-аргументированное обоснование выводов, соответствующие расчеты, применены методики, подлежащие применению, сведения о квалификации эксперта сомнений у суда не вызывают.

Доводы представителя истца и суждения о необъективности, недостоверности выводов, не являются основанием ставить под сомнение изложенные выводы, поскольку в представленном заключении отражены категорические ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы проверяемы, эксперт подготовил письменные пояснения на доводы стороны истца, опровергая данные доводы.

Равным образом суд не принимает во внимание представленные истцом рецензию и отчет специалиста на заключение эксперта, поскольку данные рецензия и заключения не содержат достаточных и убедительных данных, опровергающих выводы эксперта, непосредственно проводившего экспертизу, у которого имелся весь объем материалов, подлежащих исследованию, при том, что специалисту, проводившему рецензию, исходя из содержания рецензии от ДД.ММ.ГГГГ выполненной ООО «Северная корона», были предоставлено только заключение эксперта, что безусловно привело к искажению выводов и их недостоверности.

При этом, судом не поручалось проведение рецензии указанному специалисту, специалистом не представлено доказательств того, что исходя из имеющегося у него специального образования, он вправе проводить оценку на научное обоснования экспертных заключений и дачу рецензии по выводам, изложенным иными экспертами.

Кроме того, рецензия не содержит достаточных и убедительных данных, опровергающих выводы эксперта, проводившего экспертизу по поручению суда, которые изложены им в заключении.

Следует также учитывать, что специалист – оценщик ООО «Северная корона» не представил доказательств, которые бы подтвердили его право и компетенцию проводить рецензию и оценку заключениям, составленным иными экспертами, также включенными в государственный реестр экспертов-техников, что указывает на субъективный характер оценки, являющийся мнением одного из экспертов.

Представленная рецензия на заключение, не принимается судом во внимание, поскольку данная рецензия относится к субъективному мнению иного эксперта, который в установленном законом порядке об ответственности за дачу заключения не предупреждался, сведений о том, что данный эксперт помимо наличия права проводить оценку обладает полномочиями производить рецензирования работ иных экспертов, материалы дела не содержат.

Заключение специалиста ООО «ДВЭО «Вымпел» об иной стоимости одного квадратного метра, также не принимается во внимание, поскольку у специалиста отсутствовали исходные данные, имеющиеся у судебного эксперта для целей проведения оценки, целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки без учета объема имеющихся у судебного эксперта данных, в том числе, полученных по запросу суда. Из содержания заключения не следует, что данные в полном объеме были включены и учтены специалистом.

Вместе с тем, не принимая во внимание данное заключение, судом учитывается, что отсутствуют сомнения в объективности и правильности выводов эксперта по определению стоимости одного квадратного метра в объектах аналогах.

В части доводов о том, что таблица № представленная в заключении, не идентична справочнику оценщика недвижимости 2019 г., эксперт предупрежденный об ответственности в соответствии с законом, пояснил, что классификация квартир в таблице № им была представлена в табличном виде, исходя из текста, представленного в Справочнике оценщика недвижимости 2019 г., что следует из приложения к пояснениям.

Что касается доводов истца и рецензии о том, что из 22 факторов выбрано только 2 фактора, то эксперт применяет самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, что и имело место быть в данном случае.

Оценщик также вправе использовать самостоятельно иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту предполагаемого использованию результатов оценки. Оценщик может применять какие-либо факторы для сравнения объекта оценки и объектов аналогов, но не обязан данного делать.

Согласно пояснений эксперта, принцип достаточности гласит, что чем меньше параметров отличается у объектов оценки и объекта – аналога, тем точнее и ближе результат к действительности.

По поводу того, что стоимость 1 кв.м. определенная в размере 69 126,35 руб. не сходится со скриншотом, представленным на стр. 60 заключения эксперт пояснил, что данный скриншот представлен для ознакомления с проектной документацией, представленной на официальном сайте. На представленном скриншоте во-первых, содержится информация на дату обращения к сайту, а именно ДД.ММ.ГГГГ, а не на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, во-вторых, на скриншоте ст. 60 заключения представлена средняя цена за 1 кв.м. всех квартир, в данном доме – от студии, до 4-х комнатных, а рассматриваемый объект является именно 4-х комнатная квартира.

Поэтому данный скриншот исходя из пояснений эксперта, не имеет никакой привязанности со стоимостью, определенной в заключении эксперта.

Относительно доводов о том, что эксперт самостоятельно не вправе собирать информацию, суд находит их неверным, поскольку самостоятельно информацию эксперт не собирал, а обращался в суд с ходатайством о необходимости направления судебных запросов. Именно полученная информация из суда, легла в основу заключения.

Доводы стороны истца о том, что квартира не может являться аналогом объекта долевого участия, основан на ошибочном толковании норм материального права, учитывая, что исходя из понятий, данных в ФЗ № ФЗ, объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Учитывая, что из заключения эксперта следует, что стоимость одного квадратного метра на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ по аналогичным объектам, характеристика которого содержалась в соглашении о предварительном бронировании, составляла 69 126 рублей 35 копеек, данное также указывает на отсутствие у истца убытков для целей их возмещения стороной ответчика, поскольку у истца имелась реальная возможность приобрести аналогичный объект недвижимости аналогичный характеристикам, ранее ею выбранным по цене, даже ниже, чем отражено в ранее заключенном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, из поведения истца прослеживается недобросовестность поведения, что противоречит положениям статьи 10 ГК РФ, при том, что сам факт нарушения обязательств, установленный вступившим в законную силу судебным решением, не влечет безусловную обязанность застройщика, при наличии на рынке недвижимости предложений аналогичного характера по ценам, даже менее установленным соглашением по предварительному бронированию, оплачивать кредитору любые затраты, не являющиеся для него убытками по приобретению объекта недвижимости, не являющейся аналогом по характеристиками ранее желаемому к приобретению, поскольку данное приведет к неосновательному обогащению потребителя, а не к возмещению убытков по смыслу положений ст. 393, 393.1 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, требования истца как о взыскании убытков, так и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права, направленные на желание получить неосновательное обогащения за счет ответчиков, что подлежит оценке в совокупности с положениями статьи 10 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд г.Хабаровска.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Белоусова О.С.