Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица: Администрация МО Туапсинский район, филиал ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети, ФИО3 об исполнении обязательств в натуре, суд

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском об исполнении обязательств в натуре по соглашению об устранении препятствий в пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 4575 квм, по адресу : <адрес> по договору купли продажи от 28 сентября 2018 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 28 сентября 2018 года между ней и ФИО2, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4575 кв.м., с видом разрешенного использования для строительства и эксплуатации пятидесяти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Согласно п. 1.3 договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора земельный участок под арестом и запрещением не состоит, свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец знал или должен был знать. Вместе с тем согласно выписке из ЕГРН Постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район №2955 от 15.12.2011 г. в пользу ФИО3 установлен частный сервитут площадью 30 кв.м. Согласно п. 1.4 договора они согласовывали, что по территории земельного участка (Объекта) проходит силовой кабель (перенос которого возлагается на Продавца за его счет и в разумные сроки), площадь земельного участка в размере 1.5 сотки незаконно занята и огорожена третьим лицом (устранение данных нарушений возлагается на Продавца за его счет в разумные сроки), что все иные ограничения и обременения Объекта о которых покупатель не знал и не мог знать в момент заключения настоящего договора должны быть устранены за счет Продавца. Вместе с тем ответчик умолчал, что на территории земельного участка не только проходит силовой кабель, но объект обременен публичными правами и интересами, в т.ч. сервитутом, который ответчик указал в договоре как незаконный. На территории земельного участка расположена кабельная линия электропередач напряжением 10 кВ KJI-10 Н199-Н226 принадлежащая филиалу ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети. Указанная линия имеет охранную зону, оформленную в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» При этом, вышеуказанным Постановлением установлены обременения на использование земельных участков в границах таких зон, среди которых: запрет на проведение земляных работ, строительство капитальных зданий и сооружений, складирование горючих и легковоспламеняющихся веществ. Кроме того, согласно генеральному плану Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края земельный участок находится в функциональной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, частично в границах зоны возможного подтопления, на территории, подверженной риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, частично в санитарно-защитной зоне от канализационных очистных сооружений, частично расположен в границах зоны затопления при наводнении в октябре 2010 года. В 2018 году, ими было подписано Соглашение об устранении препятствий пользования земельным участком по договору купли-продажи недвижимости, согласно которому они договорились, что продавец устраняет все выявленные препятствия для использования земельного участка, а если не устраняет, то выплачивает затраченные ею денежные средства. Ею была направлена досудебная претензия 19.03.2019 года, однако указанные недостатки до настоящего времени не устранены. В соответствии со ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании представитель истицы, действующая на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержала по тем же основаниям, просила обязать ответчика, устранить за свой счет существенные недостатки товара: обеспечить отмену частного сервитута установленного Постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район №2955 от 15.12.2011 г. в пользу гр. ФИО3 за пределы земельного участка с кадастровым номером № №, обеспечить перенос кабельной линии электропередач напряжением 10 кВ KJI-10 Н199-Н226 принадлежащая филиалу ПАО «Кубаньэнерго» Сочинские электрические сети и охранных зон за пределы земельного участка с кадастровым номером №№, обеспечить земельный участок с кадастровым номером № № инженерными системами защиты от подтопления в соответствии с установленными регламентами СП 104.13330.2016 Инженерная защита территории от затопления и подтопления. Актуализированная редакция СНиП 2.06.15-85, обеспечить возврат незаконно занятой и огороженной третьим лицом площади земельного участка в размере 1,5 сотки с кадастровым номером № №, очистить от мусора площадь земельного участка с кадастровым номером № №, произвести вырубку зеленых насаждений (кустарники и деревья) на территории участка с кадастровым номером № №. В обосновании требований пояснила, что согласно условий договора купли продажи, а также дополнительного соглашения к договору, продавец взял на себя обязательства по устранению всех выявленных недостатков, за свой счет, но на протяжении длительного времени их не устраняет.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности ФИО5, участвующаяя в судебном заседании посредством видеоконфернц-связи, исковые требования не признала, пояснив при этом, что между сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору купли- продажи недвижимости от 28 сентября 2018 года, второе соглашение от октября 2018 года об устранении препятствий пользования земельным участком по договору купли-продажи недвижимости. ФИО1 приобретала участок с существующими недостатками, о которых была осведомлена, сервитут так же был зарегистрирован и сведения внесены в ЕГРН. Земельный участок возможно использовать под строительство дома. Со стороны ФИО2 отсутствуют существенные нарушения договора купли- продажи земельного участка. Участок приобретен по заниженной цене с учетом существующих недостатков. Судебными инстанциями, по многочисленным спорам между сторонами, установлены обстоятельства, которые не подлежат доказыванию. Кроме того ФИО1 направляла претензию, в которой указывала, что она устранила все недостатки и просила выплатить 1 700 000 рублей. ФИО2 не отказался возместить указанную сумму, но просил предоставить финансовые документы, подтверждающие её затраты, которые до настоящего времени ФИО1 не представила. Просит в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании просила принять решение на усмотрение суда, при этом пояснила, что у нее сервитут, установленный судебным актом, зарегистрирован в установленном законом порядке. Другого подъезда к ее земельному участку не имеется.

Представитель администрации МО Туапсинский район, представитель ПАО «Кубаньэнего» Сочинские электрические сети в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещались судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, при таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям:

Судом установлено, что 28 сентября 2018 года между ФИО2, от имени которого по доверенности действовал ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 4575 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования:строительство и эксплуатация пятидесяти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер: №. Согласно п. 1.3 договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора объект, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец знал или должен был знать.

Согласно Акта приема передачи от этой же даты ФИО1 приняла земельный участок, с указанными в договоре купли продажи характеристиками, а продавец получил денежные средства в сумме 10 300 000 руб. до подписания договора наличными денежными средствами, сумму в размере 7 700 000 рублей, ФИО1 обязуется выплатить продавцу не позднее 28.02.2019 года. Право собственности за ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 22.10.2018 г.

28.09.2018 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, изменено содержание п.1.3 договора, в соответствии с которым продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора объект, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением сервитута ФИО7 с пределами и границами которого Покупатель ознакомлен, о которых в момент заключения договора Продавец знал или должен был знать.

Согласно п.1.4 договора Продавец и Покупатель согласовали следующие обстоятельства: по территории земельного участка (Объекта) проходит силовой кабель (перенос которого возлагается на Продавца за его счет и в разумные сроки), площадь земельного участка в размере 1.5 сотки незаконно занята и огорожена третьим лицом (устранение данных нарушений возлагается на Продавца за его счет в разумные сроки), что все иные ограничения и обременения Объекта о которых Покупатель не знал и не мог знать в момент заключения настоящего договоры должны быть устранены за счет Продавца.

В последующем, в 2018 году, между сторонами заключено соглашение об устранении препятствий в пользовании земельным участком по договору купли продажи недвижимости, в соответствии с которым, а именно п.3 оговорено, что помимо изложенного, стороны согласовывают, что объект получил статус «земли подтопления», а также что территория земельного участка занята мусором и зелеными насаждениями, в виду чего, указанные препятствия к нормальному использованию объекта должны быть устранены за счет продавца.

Кроме того, сторонами оговорены последствия не устранения продавцом нарушений. Так, п.4 соглашения предусматривает, что в случае не устранения указанных в соглашении препятствий, срок оплаты оставшейся суммы будет сдвигаться на срок устранения препятствий.

Таким образом, между сторонами было заключено соглашение об устранении препятствий пользования земельным участком по договору купли продажи недвижимости от 28 сентября 2018 года, в котором определен перечень недостатков.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что в случае устранения препятствий Покупателем продавец обязуется возместить все понесенные покупателем расходы.

Дополнительное соглашение к договору купли продажи, соглашение об устранении препятствий подписаны сторонами, условия которых сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, исходя из буквального толкования заключенных соглашений между сторонами к договору купли продажи, исходя также из принципа свободы договора, предусмотренного ст.421 ГК РФ, на ФИО2 возложена обязанность возмещения расходов на устранение недостатков, а не устранение этих недостатков.

Данное обстоятельство установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу N 33-1904/2021 от 21 января 2021 года, по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли продажи земельного участка от 28 сентября 2018 года.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд учитывает также то обстоятельство, что ФИО1 является собственником приобретенного ею земельного участка с 2018 года. Устранение всех недостатков, заявленных истицей, связаны непосредственно с волеизьявлением собственника земельного участка. Материалы дела не содержат доказательств, что ФИО1 передавались какие-либо полномочия в отношении спорного земельного участка ФИО2 То есть, ФИО2 в настоящее время лишен возможности устранить недостатки о которых заявлено в иске, в связи с чем доводы истицы о том, что именно ФИО2 обязан устранить все недостатки, являются необоснованными.

Учитывая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствует обязанность лично устранять недостатки, на него возложена обязанность лишь возместить расходы на их исполнение.

При таких обстоятельствах суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать как необоснованным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд, в течении одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Судья : Рябцева А.И.