Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ополченцевой С.В. к Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области об обязании исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 21 Договора № ****** от 22 февраля 2013 года найма служебного жилого помещения возмездного пользования в части продажи двухкомнатной квартиры,

у с т а н о в и л:

Ополченцева С.В. обратилась в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Волховский муниципальный район Ленинградской области, указывая на то, что 22.02.2013 между ней и администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области заключен договор найма служебного жилого помещения: двухкомнатной квартиры общей площадью 54,4 кв.м, расположенной по адресу: ******, предоставленного на период трудовых отношений с МДОУ «Детский сад для детей раннего возраста № ****** «Карапуз». (На дату заключения указанного договора истец носила фамилию Цесляк, которую сменила 13.05.2019 при вступлении в брак на фамилию Ополченцева). В спорной квартире также проживают дети истца: Цесляк А.А., ****** г.р. зарегистрирован по спорному адресу с 12.07.2013 и Ополченцев С.А., ****** г.р. зарегистрирован в квартире с 09.07.2019. Условиями данного договора (п. 21) предусмотрено право нанимателя на выкуп занимаемого жилого помещения по истечении семи лет с момента подписания договора при условии продолжения работы в указанном муниципальном дошкольном образовательном бюджетном учреждении за 30% от стоимости квартиры при стоимости одного квадратного метра 39 350 руб. (642 192) руб. 06.04.2021 истец обратилась к ответчику по вопросу выкупа квартиры, на что получила отказ. Ссылаясь на то, что условия договора о праве нанимателя на выкуп жилого помещения не признаны недействительными, его положения не противоречат закону, истец просила суд возложить на ответчика обязанность исполнить обязательство по продаже ей квартиры по выкупной цене 642 192 руб. в срок не превышающий 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании истец и ее представитель адвокат Соколов Н.Ф., действующий по ордеру, иск поддержали в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации Волховского муниципального района Ленинградской области Костина С.А., действующая по доверенности, в судебном заседании иск не признала, полагая, что спорное жилое помещение относится к категории специализированных жилых помещений, которые не подлежат передаче в собственность. Представила отзыв на исковое заявление в котором указала, что Постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 21 июля 2021 года отменено Постановление главы администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 25 октября 2011 года «Об утверждении Положения о порядке предоставления жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование», в связи с чем внесены изменения в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенные между администрацией и нанимателями жилых помещений в ******, расположенному по адресу: ****** в части исключения из договора п. 21.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 93 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

При рассмотрении дела судом установлено, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 03 августа 2009 года № 239 утверждена долгосрочная целевая программа «Жилье для молодежи» на 2009-2011 годы.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 27 декабря 2011 года № 463 в названное постановление были внесены изменения, которыми, муниципальному образованию город Волхов Волховского муниципального района, в числе прочих, как территории, требующей усиления кадрового потенциала путем привлечения и закрепления специалистов различных отраслей народного хозяйства в связи с необходимостью интенсификации процессов диверсификации экономики, развития территориальной экономической инфраструктуры было предусмотрено предоставление субсидий.

В соответствии с вышеуказанными изменениями субсидии муниципальным образованиям предоставлялись в целях софинансирования расходных обязательств муниципальных образований по долевому участию в жилищном строительстве и приобретению жилых помещений во вновь построенных жилых домах со сроком ввода в эксплуатацию не ранее 2011 года для предоставляемых молодым гражданам (молодым семьям) по договору найма жилого помещения.

В соответствии с Положением право на обеспечение жильем на условиях, предусмотренных Положением, имеют молодые граждане и члены их семьи, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

27 декабря 2011 года между Комитетом по строительству Ленинградской области и администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области заключено соглашение № ****** об условиях и порядке предоставления субсидий из областного бюджета Ленинградской области на софинансирование расходных обязательств муниципальных образований по долевому участию в строительстве и приобретению жилых помещений во вновь построенных жилых домах для предоставления молодым гражданам (молодым семьям) по договору найма жилого помещения в рамках реализации долгосрочной целевой программы «Жилье для молодежи» на 2009-2011 годы, утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области № 239 от 3 августа 2009 года № 239.

9 января 2013 года между администрацией Волховского муниципального района и ЗАО «Домостроительный комбинат «Блок» был заключен муниципальный контракт № ******-ЭА на покупку жилых помещений (квартир) для нужд МО г. Волхов Волховского муниципального района в малоэтажном многоквартирном жилом доме в рамках соглашения № ****** от 27 декабря 2011 года (л.д.84-92).

19 февраля 2013 года состоялась передача квартир, расположенных по адресу: ******, в рамках исполнения вышеуказанного муниципального контракта (л.д. 95-98).

29 января 2013 года в собственности муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области поступило жилое помещение по адресу: ******, общей площадью 54,7 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права 47 АБ № ****** (л.д.67).

Постановлением главы администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от 31 января 2013 года № ****** (п. 1.18) данное жилое помещение включено в специализированный жилищный фонд с отнесением данного его к служебному жилищному фонду (л.д. 93- 94).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества МО г. Волхов № ****** указанная квартира зарегистрирована под № ****** (л.д.102).

Постановлением главы администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района № ****** от 26.12.2011 истец принята на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении (л.д. 44).

Как видно из дела, истец с 07.02.2005 по 16.02.2017 работала в МДОУ «Детский сад для детей раннего возраста № ****** «Карапуз», уволена по основанию, предусмотренному п.2 ч. 1. ст. 81 ТК РФ в связи сокращением численности или штата работников организации (л.д. 16-18). С 17.02.2017 по настоящее время работает МДОУ «Детский сад № ****** «Радужка» комбинированного типа» (л.д.19).

Постановлением администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области от 19.02.2013 года № ****** утверждены списки молодых семей (молодых специалистов), которым планировалось предоставить жилое помещение по договору найма на возмездной основе в жилом доме, построенном на территории МО г. Волхов за счет средств областного бюджета, из приложения № ****** (по учреждениям образования) которого следует, что под номером 1 числится истец Ополченцева С.В. (Цесляк С.В.), её супруг Цесляк А. В. и сын Цесляк А.А., ****** г.р. (л.д.95-98-99).

Постановлением главы администрации Волховского муниципального района Ленинградской области от 19 февраля 2013 года № ****** жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: ******, общей площадью 54,4 кв.м, предоставлено истцу на состав семьи 3 человека на время трудовых отношений с МДОУ «Детский сад для детей раннего возраста № ****** «Карапуз» (л.д. 68-69).

22 февраля 2013 года между администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области и истцом заключен договор найма служебного жилого помещения возмездного пользования № ****** в связи с трудовыми отношениями Ополченцевой (Цесляк С.В.) с МДОУ «Детский сад для детей раннего возраста № ****** «Карапуз» (л.д.70-78).

Пунктом 22 постановления Правительства Ленинградской области от 26 апреля 2011 года № 112 «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 3 августа 2009 года № 239 «О проекте областного закона «О признании утратившим силу областного закона «О региональной целевой программе «Жилье для молодежи» на 2002-2011 годы» и утверждении долгосрочной целевой программы «Жилье для молодежи» на 2009-2011 годы» предусмотрено, что жилые помещения, построенные в порядке, установленном настоящим Положением, относятся к жилищному фонду коммерческого использования и предоставляются молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное владение и пользование по договору найма жилого помещения. В указанном договоре предусматривается право молодого гражданина (молодой семьи) по истечении пяти лет работы по трудовому договору с соответствующим работодателем (после заключения договора найма жилого помещения) приобрести указанное жилое помещение в собственность по выкупной цене жилья - в размере 30 процентов расчетной стоимости строительства жилья, определенной в соответствии с пунктом 7 настоящего Положения.

Существенным условием договора найма жилого помещения является осуществление трудовой деятельности нанимателем жилого помещения по трудовому договору в организациях и на предприятиях Ленинградской области не менее пяти лет с даты заключения договора найма жилого помещения в суммарном исчислении (срок перерыва трудовой деятельности при этом не может превышать двух месяцев).

В соответствии с принятым Правительством Ленинградской области постановлением от 26 апреля 2011 года № 112, главой администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области 14 сентября 2011 года вынесено постановление № ******, которым утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование, согласно пункту 5 которого жилые помещения предоставляются в возмездное пользование по договору найма при осуществлении трудовой деятельности нанимателя жилого помещения, по трудовому договору с работодателем бюджетной организации, расположенной на территории МО г. Волхов, не менее 5 лет с даты заключения договора найма жилого помещения. После истечения пяти лет указанное жилое помещение приобретается в собственность по выкупной цене жилья в размере 30 % расчетной стоимости строительства жилья.

Постановлением главы администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области от 25 октября 2011 года № ******, утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование во исполнение вышеуказанного постановления Правительства Ленинградской области от 26 апреля 2011 года № 112, согласно п. 5 которого жилые помещения предоставляются в возмездное пользование по договору найма при осуществлении трудовой деятельности нанимателя жилого помещения, по трудовому договору с работодателем бюджетной организации, расположенной на территории МО г. Волхов, не менее 7 лет с даты заключения договора найма жилого помещения. После истечения семи лет указанное жилое помещение приобретается в собственность по выкупной цене жилья в размере 30% расчетной стоимости строительства жилья.

Постановление Правительства Ленинградской области от 26 апреля 2011 года № 112 утратило силу в связи с изданием 5 октября 2012 года Правительством Ленинградской области постановления № 305.Суд полагает, что утрата вышеназванного постановления от 5 октября 2012 года не влияет на характер спорных правоотношений, поскольку в силу положений ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Установлено, что 06.04.2021 истец обратилась к ответчику по вопросу выкупа квартиры, на что получила отказ, однако в силу предоставленных законом полномочий, ответчик был вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом в виде спорной квартиры, и на определенных условиях заключить договор найма служебного жилого помещения, включая право нанимателя осуществить выкуп такого помещения.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя ответчика Костиной С.А. Постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 21 июля 2021 года в целях приведения в соответствие с действующим законодательством на основании Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Постановления Правительства Ленинградской области от 27 декабря 2011 года № 463, Постановления Правительства Ленинградской области от 05 октября 2021 года № 305, Решения Совета депутатов муниципального образования города Волхов от 22 января 2019 года № ****** «Об утверждении Положения о порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда муниципального образования город Волхов, Протокола № ****** заседания жилищной комиссии администрации от 11 января 2021 года отменено Постановление № ****** от 25 октября 2011 года, которым утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование, внесены изменения в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенные между администрацией и нанимателями жилых помещений в ******, расположенному по адресу: ****** в части исключения из договора пункта 21 (л.д.103-104).

Суд не принимает во внимание довод стороны ответчика о том, что условия, прописанные в п. 21 Договора найма служебного жилого помещения возмездного пользования № ****** от 22 февраля 2013 года, заключенного между администрацией и истцом не могут быть исполнены, в связи с отменой Постановления главы администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 25 октября 2011 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Гражданского Кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В Конституции Российской Федерации (далее – Конституция) закреплен принцип недопустимости придания обратной силы закону, ухудшающему положение лица. Так, согласно ч. 2 ст. 55 Конституции в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Таким образом, отмена Постановления № ****** от 25 октября 2011 года, противоречит положениям Конституции Российской Федерации, поскольку допускает возможность придания обратной силы муниципальному нормативному правовому акту, позволяющему лицу, занимающему служебное жилое помещение, при наступлении определенных условий осуществить выкуп такого помещения по льготной цене.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Г К РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно п. 2, 3 Постановления администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 21 июля 2021 года определено внести изменения в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенные между администрацией Волховского муниципального района и нанимателями жилых помещений в ******, в части исключения из договора п. 21; комитету по ЖКХ, жилищной политике администрации Волховского муниципального района поручено подготовить дополнительные соглашения к договорам найма служебного жилого помещения возмездного пользования.

Однако ответчиком не представлены документы, подтверждающие внесение каких либо изменений в договоры найма служебного жилого помещения возмездного пользования, заключенные между администрацией и нанимателями жилых помещений в ******, расположенному по адресу: ****** в части исключения из договора п. 21 на основании Постановлением администрации Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 21 июля 2021 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что истец исполнила условия заключенного с ней ответчиком договора найма служебного жилого помещения возмездного пользования № ****** от 22 февраля 2013 года, осуществляя профессиональную деятельность в бюджетных учреждениях дошкольного образования с 07.02.2005 года по настоящее время.

Однако, в нарушение требований ст. 450 ГК РФ, злоупотребляя правом, ответчик, по сути, расторг договор в одностороннем порядке в отсутствие оснований предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Суд полагает, что отмена Постановления № ****** от 25 октября 2011 года, которым утверждено Положение о предоставлении жилого помещения по договору найма молодым гражданам (молодым семьям) в возмездное пользование не влияет на характер спорных правоотношений, поскольку в силу положений действующего законодательства нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения его в действие и приходит к выводу, что договор найма служебного жилого помещения возмездного пользования № ****** от 22 февраля 2013 года, заключенный между администрацией и истцом, в установленном законом порядке сторонами не изменялся и не оспаривался.

В соответствии с постановлением № ****** от 25 октября 2011 года главой администрации муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области при заключении 22 февраля 2013 года с Ополченцевой С.В. (Цесляк С.В.) договора найма служебного жилого помещения возмездного пользования № ****** в п.21 оговорено, что наймодатель предоставляет семье Ополченцевой С.В. (Цесляц С.В.) право выкупа двухкомнатной квартиры, общей площадью 54,4 кв.м, расположенной по адресу: ******, по истечении семи лет с момента подписания Договора № ****** и при условии продолжения работы в МДОУ «Детский сад для детей раннего возраста № ****** «Карапуз» за 30% от стоимости квартиры при стоимости одного квадратного метра в 39 350 рублей. (54,4 кв. м х 39 350, 00 = 2 140 640 х 30% = 642 192 руб. – выкупная цена квартиры (л.д.70-78).

При этом суд находит, что договор найма служебного жилого помещения возмездного пользования № ****** от 22 февраля 2013 года имеет признаки предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (ст.432 ГК РФ): указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (ст.554 ГК РФ) - ******, ******; договор предусматривает цену этого имущества (ч.1 ст.555 ГК РФ) – 642 192 руб.; срок, в который стороны обязуются заключить договор (ст.429 ч.4 ГК РФ) – срок определен семилетним рабочим стажем истца в МДОУ «Детский сад для детей раннего возраста № ****** «Карапуз».

Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Поскольку необходимые условия для реализации Ополченцевой С.В. права на выкуп спорного жилого помещения соблюдены, отвечают требованиям законодательства, отказ ответчика, выраженный в письме от 22.04.2021 года исх. № ******, не основан на законе.

В соответствии с требованиями ст.206 ГПК РФ: 1. При принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов; 2. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок.

Суд, оценивая доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, полагает требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению и считает разумным установить срок для совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества – ****** по ****** в ****** в срок не превышающий 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Исковые требования Ополченцевой С.В. - удовлетворить.

Обязать администрацию Волховского муниципального района Ленинградской области исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 21 договора № ****** от 22 февраля 2013 года найма служебного жилого помещения возмездного пользования в части продажи Ополченцевой С.В. двухкомнатной квартиры, общей площадью 54,4 кв.м, расположенной по адресу: ****** за 642 192 рубля (шестьсот сорок две тысячи сто девяносто два) рубля путем заключения договора купли – продажи в срок не превышающий 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Волховский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись Максимова Т.В.

Мотивированное решение составлено с учетом рабочих дней 06 ноября 2021 года.

Судья: подпись Максимова Т.В.