Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Королевский трубный завод» к ФИО1 о выселении из жилого дома и освобождении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

07 сентября 2020 года ООО «Королевский трубный завод» обратилось в суд с иском к ФИО1, уточнив который, просило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 1-1/20-А, заключенный между сторонами 01 января 2020 года, ссылаясь на то, что ответчик не вносит установленную договором арендную плату. В качестве последствия расторжения договора аренды истец заявил требование о выселении ответчицы из жилого дома по адресу: <адрес> и возложении на нее обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 40:03:060901:402, на котором расположено указанное строение.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, в обоснование сослалась на доводы и основания искового заявления.

ФИО1 в суд не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласна на рассмотрение дела без ее участия.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, по основаниям, изложенным в письменных возражения. В частности, указал, что возникшие между сторонами правоотношения необходимо квалифицировать как договор найма жилого помещения, заключаемый на срок более одного года. Указанный договор может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть меньше, в то время, как задолженность ФИО1 составляет чуть более одного месяца. Кроме того, просил учесть, что спорный жилой дом является местом постоянного проживания его доверительницы, а также уровень ее материального положения, не позволяющий своевременно вносить плату за жилье.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, рассмотрев материалы дела, выслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Согласно ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В то же время, признавая за каждым право на жилище, Конституция Российской Федерации устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (статьи 40).

Судом установлено, что ООО «Королевский трубный завод» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 973 кв.м., и расположенным на нем жилым домом (объектом индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, площадью 37,5 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> (л.д.29- 39).

01 января 2020 года между ООО «Королевский трубный завод» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 1-1/20-А, согласно которому общество передало названный жилой дом и земельный участок (поименованные вместе как Имущество), во временное владение и пользование за плату ФИО1, для использования в качестве жилого помещения (л.д.17-22).

Пунктом 4.1 договора установлена плата за пользование Имуществом в сумме 93 750 рублей. Оплата за наем должна производиться на банковский счет арендодателя либо путем внесения денежных средств в кассу арендодателя не позднее 20 числа за текущий месяц (пункт 4.2 договора). Обязательство по оплате арендной платы возникает у арендодателя с даты подписания сторонами акта приема-передачи Имущества и прекращается с даты его возврата Арендатором, оформленного соответствующим актом приема-передачи (пункт 4.4. договора). Днем исполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы считается день поступления денежных средств в полном объеме, предусмотренном договором, на расчетный счет или в кассу арендодателя (пункт 4.4).

Акт приема-передачи Имущества подписан сторонами в день заключения договора 01 января 2020 года (л.д.22).

В соответствии с ч.2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания ч.2 ст.30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Таким образом, если жилое помещение принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 671 ЖК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом, по смыслу пункта второго указанной статьи, жилое помещение может быть предоставлено на основании договора аренды только юридическому лицу.

Оценивая сложившиеся между сторонами отношения применительно к положениям вышеуказанных статей, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что в данном случае между сторонами фактически был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, регулируемый положениями главы 35 ГК РФ, где жилое помещение (жилой дом) и земельный участок, на котором оно расположено, рассматриваются в качестве единого объекта прав.

В соответствии с пунктом 1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключённым на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п.2 ст.677, ст.680, 684-686, абзацем четвертым п.2 ст.687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5.1 договора аренды указанный договор заключен на срок до 30 ноября 2020 года. Дополнительным соглашением от 01 апреля 2020 года срок действия договора продлен до 30 сентября 2021 года (п.6 дополнительного соглашения (л.д.23), т.е. на срок более одного года с момента заключения договора.

Таким образом, к данному договору не могут быть применены положения главы 35 ГК РФ, распространяющиеся на договоры краткосрочного найма.

Согласно пункту 1 статьи 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Первоначально установленный размер платы за пользование Имуществом составил 93 750 рублей ежемесячно; с момента заключения дополнительного соглашения – ДД.ММ.ГГГГ, был уменьшен до 20 000 рублей (л.д.23). Одновременно с этим, сторонами установлен новый график внесения ежемесячных платежей.

Согласно объяснениям сторон, с момента заключения договора ФИО1 были произведены всего три платежа, а именно, 95 000 рублей по приходному кассовому ордеру № 1 от 17 января 2020 года, 38 800 рублей по платежному поручению № 411075 от 11 марта 2020 года, 20 000 рублей по платежному поручению № 1467 от 16 марта 2020 года.

Вместе с тем, по условиям договора плата должна была составить: до 20 января 2020 года – 93750 рублей, до 20 февраля 2020 года – 93 750 рублей, до 20 марта 2020 года – 93 750 рублей, до 30 апреля 2020 года – 20 000 рублей, до 31 мая 2020 года – 20 000 рублей, до 30 июня 2020 года – 20 000 рублей, до 31 июля 2020 года – 20 000 рублей, до 31 августа 2020 года – 20 000 рублей.

Таким образом, ФИО1 не внесла плату за наем в установленном договором размере за шесть месяцев, а именно с февраля по август 2020 года.

В силу абзаца второго пункта второго статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Учитывая, что факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению платы за пользование имуществом более шести месяцев нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, заключенный между сторонами договор должен быть расторгнут.

В соответствии со статьей 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, требование иска о выселении ФИО1 из жилого дома также подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание, что по условиям договора жилой дом и земельный участок на котором он расположен, рассматривались сторонами в качестве единого объекта, при этом, передача прав на земельный участок производилась в связи с передачей прав на жилой дом, истец в силу положений статьи 301 ГК РФ вправе требовать от ФИО1 также и освобождения земельного участка.

Ссылку представителя ответчика на то, что в случае принятия решения о выселении ФИО1 будет нарушено ее конституционное право на жилище, суд не принимает. Так, согласно выписки из домовой книги на жилой дом по адресу: <адрес> в указанном жилом помещении по месту жительства либо по месту пребывания ФИО1 не зарегистрирована (л.д.55). Иные доказательства, в подтверждение того, что данное жилое помещение является местом жительства ответчика, суду не представлены. Кроме того, стороной ответчика не оспаривается тот факт, что ФИО1 принадлежит право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от 02.12.2020, л.д.21, 26,27).

Положения абзаца седьмого статьи 619 ГК РФ о необходимости направления арендатору письменного предупреждения об исполнении обязательства по внесению платы в разумный срок, не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно статье 625 ГК РФ эта норма применяется только к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, предусмотренным данной статьей (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Статья 687 ГК РФ, регулирующая порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, такого требования не содержит.

В отношении доводов представителя ответчика о предоставлении ФИО1 срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма, следует отметить, что по смыслу абзаца четвертого, пункта 2 статьи 687 ГК РФ это является правом, а не обязанностью суда. Учитывая обстоятельства дела, а именно, то, что своевременно и в полном объеме ФИО1 внесла предусмотренную договором плату только в январе 2020 года, с марта 2020 года никаких платежей, в том числе, с учетом достигнутого соглашения о существенном уменьшении размера платежа, не вносит, никаких мер к погашению возникшей задолженности не предпринимает, суд не усматривает оснований для предоставления такого срока.

Ссылки стороны ответчика на финансовые затруднения ФИО1, связанные с ведением ею предпринимательской деятельности, не могут быть рассмотрены судом ввиду отсутствия каких-либо доказательств.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 рублей (л.д.5).

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, заключенный между ООО «Королевский трубный завод» и ФИО1 01 января 2020 года.

Выселить ФИО1 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Королевский трубный завод» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Т.А. Солдаткина