Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 67RS0003-01-2021-004407-62 по иску ФИО1 к ООО «Партнер» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Партнер» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, указав, что является собственником подвального помещения, с кадастровым номером 67:27:0031410:942, площадью 116,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А.

20.03.2021 между истцом (арендодатель) и ООО «Гефест» (арендатор) был заключен договор аренды указанного подвального нежилого помещения, однако воспользоваться им ни истец, ни арендатор не могут, так как доступ в принадлежащую ему часть осуществляется исключительно через подвальное помещение многоквартирного дома, ключ от которого находится в управляющей компании - ООО «Партнер». 28.03.2021 истец письменно обратился к ответчику с требованием предоставить ему ключи с целью обеспечения доступа в помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Письмом от 30.03.2021 ответчик в удовлетворении его просьбы отказал, не предоставив, при этом, даже возможности изготовить экземпляр ключа за собственные средства.

Таким образом, истец до настоящего времени не может воспользоваться принадлежащим ему нежилым помещением и несет соответствующие убытки, так как арендатор отказался от его аренды по тому же основанию. По данному факту истец обращался в полицию, однако в возбуждении уголовного дела было отказано. Полагает, что ответчик умышленного чинит препятствия в пользовании принадлежащим ему нежилым помещением, так как иного прохода в принадлежащую ему часть подвала не имеется.

Просит суд обязать ООО «Партнер» не чинить препятствия в пользовании принадлежащим истцу нежилым помещением с кадастровым номером 67:27:0031410:942, площадью 116,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, предоставить ключ от подвального помещения многоквартирного дома, взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали по вышеизложенным обстоятельствам.

Представитель ответчика ООО «Партнер» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что не может выступать надлежащим ответчиком по делу, поскольку Общество не является собственником подвального помещения, а только исполняет обязательства по управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, на основании заключенных с собственниками помещений договоров. На общем собрании собственников жилья был избран совет дома, который осуществляет контроль за оказанием услуг по управлению многоквартирным домом. Следовательно, исполнение управляющей организацией принятых на себя обязательств находится под постоянным контролем собственников жилых помещений, и обеспечивать доступ в подвальное помещение без их согласия управляющая организация не вправе. Считает, что истцом выбран некорректный способ защиты своего права, поскольку в момент приобретения данного подвального помещения ФИО1 знал, что на основании судебного решения самовольно оборудованный вход в принадлежащую ему на сегодняшний момент часть подвала, демонтирован, однако, отнесся к этому безразлично.

Дополнительно пояснил, что бывший собственник части подвала сохранил вход в него из своего нежилого помещения, расположенного над подвальным, оборудовав винтовую лестницу. Полагает, что ФИО1 может пользоваться своей частью подвального помещения через этот вход, либо посредством установления сервитута с остальными собственниками многоквартирного дома. В противном случае использование прохода через общее подвальное помещение, где располагаются все коммуникации, потенциально опасно в виду террористических угроз, предотвращение которых предполагает, что подвалы жилых домой должны быть закрыты. Не отрицал, при этом, что управляющая компания располагает ключами от подвала, один комплект которых хранят жильцы нижних этажей.

Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчики ФИО2, ФИО5, ФИО9 в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах в силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что многоквартирный жилой <адрес> по <адрес> расположен в границах земельного участка площадью 4489 кв.м, имеющего кадастровый № и поставленного на кадастровый учёт 13.03.2003.

В указанном многоквартирном жилом доме имеются подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, состоящие из двух помещений площадью 78,5 кв.м и 37,7 кв.м, которые изолированы друг от друга и имеют входы только из внутреннего помещения подвала.

Указанная конфигурация помещений подтверждается также поэтажными планами многоквартирного <адрес> по <адрес>, предоставленными в материалы дела управляющей организацией ООО «Партнёр».

Как установлено в судебном заседании, первоначально по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 12.05.2004 ФИО6 и ФИО7 приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доли) подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, расположенные в многоквартирном <адрес>-<адрес><адрес>.

Согласно договору купли-продажи от 07.06.2010 ФИО7 продал ФИО8 принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности данные на подвальные помещения.

Из технического паспорта составленного по состоянию на 12.03.2010, плана подвального помещения, усматривается, что его собственники ФИО6 и ФИО8 произвели изменение конфигурации этих помещений, а именно: в перекрытии подвала и первого этажа обустроили проём, в котором установили лестницу, ведущую из подвального помещения, площадью 37,7 кв.м, в помещение общественного назначения, расположенное на первом этаже; в несущей стене, установленной между помещением, площадью78,5 кв.м, и помещением, площадью 37,7 кв.м, установили дверной проём; дверные проёмы, ведущие в помещение площадью78,5 кв.м, и в подвальное помещение, площадью 37,7 кв.м, демонтировали (заложили); в подвальное помещение площадью78,5 кв.м в несущей стене установили вход с улицы, и на земельном участке установили крыльцо со ступенями, ведущее со стороны улицы к указанному входу в подвальное помещение.

В подвальном помещении был оборудован бар.

На основании решения Промышленного районного суда г. Смоленска от 19.12.2019 на ФИО6, ФИО8 была возложена обязанность в течение двух месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу привести вышеуказанные самовольно реконструированные подвальные помещения в первоначальное состояние, предусмотренное техническим паспортом <адрес>-<адрес> по <адрес> по состоянию на 2004 год, в том числе: демонтировать вход с улицы в помещение площадью78,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане подвала под номером 1, с восстановлением работоспособности несущей стены, в которой был образован дверной проём; демонтировать крыльцо со ступенями, ведущие со стороны улицы к указанному входу в подвальное помещение и устроенный над ними козырёк (навес), с приведением этой территории в первоначальное состояние; демонтировать дверной проём в несущей стене между помещением площадью78,5 кв.м, обозначенным на поэтажном плане подвала под номером 1, и помещением площадью 37,7 кв.м, с восстановлением работоспособности данной стены, в которой был образован дверной проём; восстановить ранее демонтированный дверной проём в помещение площадью78,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане подвала под номером 1; демонтировать лестницу, ведущую из подвального помещения, площадью 37,7 кв.м, в помещение общественного назначения, расположенное на первом этаже данного дома, с восстановлением работоспособности перекрытия между подвальным помещением и помещением первого этажа; восстановить ранее демонтированный дверной проём в подвальное помещение, площадью 37,7 кв.м.

Решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 19.12.2019, вступило в законную силу и исполнено ФИО6 и ФИО8, самовольно реконструированные подвальные помещения приведены в первоначальное состояние, предусмотренное техническим паспортом <адрес>-<адрес> по <адрес> по состоянию на 2004 год.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено судом, 31.10.2020 на основании договора купли-продажи ФИО1 приобрел у ФИО6 и ФИО8 подвальное помещение, с кадастровым номером 67:27:0031410:942, площадью 116,2 кв.м, по адресу: <адрес> (л.д. 12-13).

20.03.2021 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Гефест» (арендатор) был заключен договор аренды данного подвального помещения сроком на одиннадцать месяцев (л.д. 20-22).

Как следует из пояснений истца, указанные договор аренды между сторонами был расторгнут, по причине того, что ни арендодатель, ни арендатор ООО «Гефест» попасть в арендуемое помещение не могли по причине отсутствия ключа от общего подвального помещения многоквартирного жилого <адрес> по <адрес>.

28.03.2021 ФИО1 обратился с письменным заявлением к ООО «Партнер», с требованием о предоставлении ему такого ключа, для доступа в подвальное помещение (л.д.16).

В ответе от 30.03.2021 ООО «Партнер» указало, что в силу сложившихся обстоятельств, доступ к принадлежащему ему на праве собственности нежилому помещению может быть осуществлен исключительно через подвальное помещение многоквартирного дома, являющегося общим имуществом жильцов, в связи с чем, ему необходимо обратиться к собственникам помещений МКД (л.д. 17).

По данному факту, ФИО1 обратился в полицию. В результате проведенной проверки, 03.06.2021 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного преследования (КУСП №) (л.д. 19).

Истец, обосновывая свои требования, ссылается на то, что ответчик препятствует его допуску в подвальное помещение, чем нарушает его интересы как собственника объекта недвижимости.

При разрешении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

При рассмотрении спора об устранении препятствий в пользовании имуществом собственника подлежит доказыванию факт нарушения прав истца действиями ответчика.

Таким образом, именно на собственнике имущества, заявляющим соответствующие требования лежит обязанность доказать факт нарушения его прав. То есть, в данном случае, бремя доказывания обстоятельств, явившихся основанием для предъявления иска, лежит на истце.

Как следует из пояснений истца, он неоднократно обращался к ответчику ООО «Партнер» в досудебном порядке для урегулирования данного спора, однако получал отказ.

Таким образом, анализируя вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу о том, что истцом представлены доказательства того, что ответчик препятствует ему в использовании его имущества – подвального помещения, с кадастровым номером 67:27:0031410:942, площадью 116,2 кв.м, по адресу: <адрес>, нарушая право собственности на данный объект, в связи с чем имеется реальная угроза нарушения такого права и законного владения.

Определяя лицо, допустившее данное нарушение, суд исходит из следующего.

Положениями гражданского законодательства определена возможность собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом посредством управляющей организации ( п.3 ч.2 ст. 161 ЖК РФ). Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, а в случае определения управляющей организации решением уполномоченного органа - указанным решением. К функциям управляющей организации в частности относятся:

— выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;

— оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД;

— предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;

---осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

При этом управления МКД предполагает выполнение установленных стандартов, в частности ( ч.3.1,6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 ЖК РФ; п.п. 2,4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416:

1) прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных, связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализация и восстановление;

2) ведение реестра собственников помещений в МКД;

3) подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений МКД;

4) организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений МКД вопросов, связанных с управлением дома, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений;

5) организацию оказания услуг и выполнение работ согласно перечню, утвержденному решением общего собрания;

6) организацию и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества.

Отказывая истцу в выдаче комплекта ключей от подвала, представитель ООО «Партнер» полагает, что исполнение управляющей организацией принятых на себя обязательств находится под постоянным контролем собственников жилых помещений, и обеспечивать доступ в подвальное помещение без их согласия управляющая организация не вправе.

Однако, доказательств того, что именно собственники жилых помещений многоквартирного дома препятствуют ФИО1 в пользовании принадлежащим ему имуществом суду не представлено. Ответчик не ссылается на состоявшееся собрание собственников МКД, на котором принято какое-либо решение по данному вопросу, в том числе и препятствующее истцу в доступе в общее подвальное помещение. Не принималось такое решение и в части запрета управляющей компании в предоставлении такого доступа ФИО1 посредством отказа в выдаче ему ключей. Вместе с тем, именно на организацию по обслуживанию жилищного фонда, а не на собственников помещений МКД возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания подвала.

Таким образом, в отсутствие решения собственников МКД, ответственность за действия, нарушающие права истца, должна быть возложена именно на управляющую компанию, отказавшую ФИО1 в предоставлении ключей от подвала дома.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец по спору, владея нежилым подвальным помещением, является таким же полноправным собственником МКД, как и владельцы жилых помещений, в силу чего, в долевой собственности ФИО1 находится и общее имущество МКД, в том числе и та часть его подвального помещения, право собственности на которую, не приобретена им на основании договора купли-продажи.

В этой связи, основанном на неверном толковании норм материального права следует считать правовую позицию ответчика о необходимости разрешения данного спора посредством применения института сервитута.

В теории гражданского законодательства сервитут дает право ограниченного пользования чужой собственностью, ограничивая, таким образом, право самого собственника на принадлежащее ему имущество.

Основанием возникновения права пользования частью жилого (нежилого) помещения может стать судебное решение, которым определен порядок пользования таким помещением участниками общей долевой собственности на него. В таком случае пользование частью жилого помещения может осуществляться на основании сервитута.

В рассматриваемом же случае институт сервитута не применим в силу того, что ФИО1 является долевым собственником спорного помещения, порядок пользования которым, судом не определялся.

Оценивая довод ООО «Партнер» об особом охранном режиме подвальных помещений МКД, суд учитывает, что в соответствии с ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома.

Кроме того, ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат императивного запрета на приобретение в собственность граждан подвальных помещений многоквартирных домов, при том, что общедомовые коммуникации в подавляющем большинстве случаев располагаются в таких помещениях частично.

Таким образом, по общему правилу собственники могут иметь доступ в подвальные помещения, в которых могут быть, в свою очередь, размещены помещения общественного назначения (п. 4.10 СП 54.13330.2016).

Вместе с тем, согласно п. 3.4.5 Правил технической эксплуатации жилищного фонда входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специально надпись на двери).

Таким образом, в технические помещения подвалов, в которых проходят общедомовые коммуникации, доступ действительно ограничен. Само по себе наличие у истца права общей долевой собственности на места общего пользования и оборудование, к которому относится общедомовые приборы учета предоставления коммунальных ресурсов, не может являться достаточным основанием для обеспечения любому собственнику свободного доступа в подвальное помещение многоквартирного жилого дома.

В этой связи, обращаясь с требованиями о предоставление доступа в подвальное помещение, собственник должен обосновать необходимость такого доступа.

В данном конкретном случае такая необходимость обусловлена наличием у ФИО1 права личной собственности на часть подвального помещения, не имеющего отдельного входа, поскольку обустройство такового предыдущими собственниками судебным решением было признано незаконным.

Довод ответчика о возможности использования части подвала, принадлежащего истцу, путем прохода в него через нежилое помещение первого этажа не может быть принят судом во внимание, поскольку обустройство такого входа так же было признано судом незаконным, а сам вход подлежащим демонтажу.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к убеждению о недопустимости нарушения права пользования собственностью, принадлежащей ФИО1, о чем, безусловно, свидетельствуют вышеприведенные положения гражданского законодательства, а единственно возможным способом восстановления нарушенного права, является возложение на управляющую компанию обязанности по предоставлении истцу ключей от подвального помещения МКД, так как в сложившейся ситуации истец может быть отнесен к числу лиц, имеющих свободный доступ в техническое помещение подвала исключительно в целях осуществления прохода через таковое к тем помещениям, которые находятся у него в собственности.

Поскольку факт нарушения прав истца со стороны ответчика нашел свое подтверждение, то суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме.

Также, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать ООО «Партнер» обеспечить ФИО1 беспрепятственный доступ к нежилому помещению, с кадастровым номером 67:27:0031410:942, площадью 116,2 кв.м, по адресу: <адрес> посредством предоставления ключа от подвального помещения многоквартирного жилого дома.

Взыскать с ООО «Партнер» в пользу ФИО1 в возврат государственной пошлины 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Селезенева