Гражданский кодекс часть 1

Сосновский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Немчиновой Т.П., с участием истца Хайруллина ФИО9, представителя ответчика по доверенности Жуковой ФИО10, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО11, при секретаре Торговой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ХАЙРУЛЛИНА ФИО12 к Администрации Сосновского муниципального района Нижегородской области, Управлению муниципальным имуществом Администрации Сосновского района Нижегородской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание,

У с т а н о в и л:

Истец Хайруллин Т.Р. обратился в суд с иском к Администрации Сосновского муниципального района Нижегородской области и Управлению муниципальным имуществом (далее – УМИ) Администрации Сосновского района Нижегородской области, в котором, с учетом изменения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, указал, что 21 августа 2011 года по договору купли- продажи он приобрел у СПК «Колос» нежилое здание, находящееся по адресу: Нижегородская область, Сосновский район, с.Сурулово. Со стороны СПК «Колос» договор подписывал председатель ФИО13 Ю.Б., действующий на основании Устава, а он (истец) произвел 100 % оплату стоимости здания, принял вышеуказанное нежилое здание по акту приема-передачи, согласно которому ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели возлагается на него после подписания акта приема - передачи от 21 августа 2011 года. После приобретения он стал ремонтировать и обустраивать вышеуказанное нежилое здание, в 2015 году Виткуловской сельской администрацией Сосновского муниципального района распоряжением № 56-р от 29.06.2015 г. вышеуказанному нежилому зданию был присвоен следующий почтовый адрес: Нижегородская область, Сосновский район, с.Сурулово, приблизительно в 300 м на юго-восток от ул.Зеленая, корпус 5. После этого он вызвал сотрудника ГП НО «Нижтехинвентаризация» Сосновский филиал для обследования здания. После обследования ему выдали технический паспорт, согласно которому по вышеуказанному адресу находится нежилое здание, общей площадью 1166, 5 кв.метров, материалы стен: кирпичные, год постройки – 1981. После получения технического паспорта, в соответствии с действующим законодательством, он поставил нежилое здание на кадастровый учет и нежилому зданию был присвоен кадастровый номер: . Все эти годы он производил оплату за электроэнергию, ремонтировал вышеуказанное нежилое здание. У него возникла необходимость зарегистрировать нежилое здание. Обратившись в МФЦ с пакетом документов, ему объяснили, что необходимы две стороны, а именно, продавец и покупатель. Согласно онлайн сведениям, СПК «Колос», ранее находящийся по адресу: с.Сурулово Сосновского района Нижегородской области ул.Фрунзе, д.4, имеет статус недействующего юридического лица и исключен из ЕГРЮЛ 03.02.2020 года. Истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Нижегородская область Сосновский район с.Сурулово, приблизительно в 300 м на юго-восток от ул.Зеленая, корпус 5, одноэтажное, общей площадью 1166,5 кв.м, с кадастровым номером: , в связи с тем, что продавец СПК «Колос» уклоняется от регистрации перехода права собственности на данное здание в связи с его ликвидацией.

Истец Хайруллин Т.Р. в судебном заседании свои исковые требования с учетом их изменения поддержал и показал, что указанное здание представляет собой старый коровник, который был построен еще при совхозе. Он его восстановил, сейчас занимается там скотом вместе со своей женой. Сельским хозяйством он занимается с 2011 года, раньше у него было КФХ, сейчас он занимается ЛПХ. В следующем году он хочет получить грант на развитие ЛПХ, а для этого ему нужно оформить здание в собственность. Данное здание ранее принадлежало Суруловскому совхозу. Когда он покупал его, целыми были только стены, крыши не было. Он поехал к председателю СПК «Колос» ФИО14 Ю.Б. и они договорились о сделке. В это время они как раз распродавали свое имущество, здание было недействующее. Он купил это здание коровника за 48 000 рублей. Деньги наличными отдал в бухгалтерию. Затем у администрации они взяли в аренду землю. Первое время он ездил туда из г.Павлово, а потом построил в с.Сурулово небольшой домик рядом с фермой. Сейчас у него 20 коров и птица, они занимаются продажей молока. В 2021 году он обратился в МФЦ для оформления документов на здание, его попросили прийти вместе с председателем СПК «Колос» ФИО15 Ю.Б., однако оформить ничего не получилось, т.к. СПК «Колос» - недействующее хозяйство, поэтому оформить здание можно только через суд.

Ответчик представитель Администрации Сосновского муниципального района Нижегородской области в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен судебной повесткой под роспись. Об отложении дела не просил, о причинах неявки в суд не сообщил, в связи с чем, на основании ст.167 ч.3 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель соответчика УМИ Администрации Сосновского муниципального района Жукова Ж.А. в судебном заседании исковые требования признала и показала, что не возражает против государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцу, поскольку данные правоотношения сложились в 2011 году, и ни администрация, ни УМИ администрации не являлись стороной данных правоотношений. Это здание никогда не находилось в муниципальной собственности. Что касается земельного участка, на котором расположено здание, то государственная собственность на него не разграничена, но в порядке Федерального закона № ФЗ-137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжаются этим земельным участком органы местного самоуправления района. В настоящее время арендные отношения на земельный участок под зданием отсутствуют, они прекратились в мае 2021 года в связи с истечением срока договора аренды. Договор аренды не продлялся в связи с тем, что в августе 2020 года в рамках муниципального земельного контроля была плановая выездная проверка, в ходе которой обнаружено, что на земельном участке имеется объект капитального строительства - жилой дом. Это самовольная постройка, нарушение условий договора, использование не по целевому назначению. Земельный участок, на котором находятся коровник, баня, теплица и жилой дом, относится к категории земель сельхозназначения. В соответствии с Федеральным законом № ФЗ-101 «Об обороте земель сельхозназначения», арендатор преимущественного права не имеет, так как имеется предписание органов контроля. Нахождение коровника на этом участке не противоречит законодательству.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления сельского хозяйства Администрации Сосновского района ФИО16 О.В. против удовлетворения иска не возражала и показала, что данное здание, действительно, использовалось СПК «Колос». Документов, подтверждающих, что оно было передано ему от СПК «Суруловское», не найдено. Здание использовалось для содержания скота и производственной деятельности хозяйства. В здании до 2008 года содержалось поголовье скота, в 2009 году его ликвидировали, и здание стало пустующим. Его строил хозспособом совхоз «Суруловский» либо ТОО «Суруловское». Согласно Учредительных документов на СПК «Колос», СПК «Суруловский» был его ассоциированным членом. При этом, передавал ли СПК «Суруловский» данное имущество в СПК «Колос», данных не сохранилось. Однако, в СПК «Колос» перешла вся производственная база бывшего хозяйства: конторы, дворы. При этом, СПК «Колос» отчитывалось в Управление сельского хозяйства о содержании скота, в том числе, и содержащегося на данной ферме. Спустя какое-то время, СПК «Колос» было ликвидировано. В 2011г. директором СПК «Колос» был ФИО17 Ю.Б., он имел возможность продать коровник, но балансовых документов на него не имеется.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Нижегородской области, в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен судебной повесткой с уведомлением. Об отложении дела не просил, о причинах неявки в суд не сообщил, в связи с чем, на основании ст.167 ч.3 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Свидетель ФИО18 Ю.Б. в судебном заседании показал, что когда он пришел работать председателем в СПК «Колос» в 2004 г., здание коровника уже стояло. Там содержались коровы. Потом сократилось производство, здание пустовало, стало рушиться. Хайруллин Т.Р. вместе со своим отцом подъехали и попросили продать здание. При этом, он говорил им, что на него документов нет. Раньше никто документы не оформлял. Строили коровник своими силами, хозспособом. Сделка была оформлена, деньги были переданы в кассу. Истец заплатил 48000 руб. В настоящий момент здание истец отремонтировал.

Свидетель ФИО19 Т.А. в судебном заседании показала, что работала главным бухгалтером СПК «Колос». Подтверждает, что истец купил у СПК «Колос» это здание более десяти лет назад, заключался договор купли-продажи. Деньги, полученные от Хайруллина Т.Р., провели через кассу, согласно приходного ордера. Данное здание раньше стояло на балансе СПК «Колос», а потом у него был 100 % износ. Данный коровник строило ТОО «Суруловское», затем он перешел к правопреемнику СПК «Суруловский», а, затем в СПК «Колос». Была реорганизация хозяйств, из СПК «Суруловский» в СПК «Колос» составлялся акт передачи имущества. Возможно, что СПК «Колос» являлся правопреемником СПК «Суруловский». При продаже данного нежилого здания были кирпичные стены, крыша под снегом провалилась, окон не было. Сейчас здание хорошее, отремонтированное, работает.

Выслушав явившихся в суд лиц, рассмотрев материалы дела, суд находит, что иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ, единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством РФ, в случае уклонения продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьей 14 которого предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п.2), иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п.8).

Положениями п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по спору о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на основании договора его купли-продажи являются, в частности, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сторонами, принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу, исполнение сторонами обязанностей по передаче недвижимости продавцом покупателю и по оплате товара покупателем, когда договором продажи недвижимости не предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, а покупателя - оплатить его цену.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1); суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Применительно к данному спору на истце лежит обязанность доказать факт заключения с СПК «Колос» договора купли-продажи спорного здания, принадлежности СПК «Колос» данного здания, передачи здания ответчиком истцу, оплаты товара истцом.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли - продажи от 21.08.2011 г. между СПК «Колос» в лице председателя ФИО20 Ю.Б. и Хайруллиным Т.Р. состоялась сделка купли - продажи нежилого здания, коровника, находящегося по адресу Нижегородская область Сосновский район с.Сурулово, сумма сделки составляла 48000 руб. (л.д.9).

Согласно акта приема-передачи от 21.08.2011г., продавец СПК «Колос» в лице председателя ФИО21 Ю.Б. передает, а покупатель Хайруллин Т.Р. принимает объект недвижимости: нежилое здание – коровник, находящийся по адресу: Нижегородская область Сосновский район с.Сурулово. Настоящий документ подтверждает отсутствие претензий у сторон друг к другу в отношении передачи объекта. Имеются подписи обеих сторон, печать СПК «Колос» (л.д.18).

В суд истцом представлен оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру № 68 от 21.08.2011 г., согласно которого от Хайруллина ФИО23 на основании договора купли-продажи от 21.08.2011 г. принята сумма 48 000 руб. Имеется подпись главного бухгалтера ФИО22 Т.А. и печать СПК «Колос» (л.д.64).

Согласно распоряжению Виткуловской сельской администрации Сосновского муниципального района Нижегородской области № 56-р от 29.06.2015г., нежилому зданию был присвоен адрес: Нижегородская область Сосновский район с.Сурулово, приблизительно в 300 м на юго-восток от ул. Зеленая корпус 5.

Из технического паспорта, выполненного 26.06.2015 г. ГП НО «Нижтехинвентаризация», следует, что на указанную дату по адресу: Нижегородская область Сосновский район с.Сурулово, приблизительно в 300 м. на юго-восток от ул.Зеленая, корпус 5, находится нежилое здание общей площадью 1166, 5 кв. метров, материалы стен: кирпичные, год постройки 1981 года.

Полномочия председателя СПК «Колос» ФИО24 Ю.Б. подтверждены выпиской из протокола общего собрания СПК «Колос» от 17.08.2004 г., согласно которого ФИО25 Ю.Б. избран председателем СПК «Колос» (л.д.25).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, СПК «Колос» создан 15.01.2004 г., а прекратил существование 3.02.2020 г. путем исключения из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица. Таким образом, на момент обращения истца в МФЦ за регистрацией перехода права собственности на здание по договору купли-продажи правомочный представитель продавца отсутствовал.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что право собственности СПК «Колос» на спорное здание коровника не было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН (28).

Вместе с тем, судом проверены в судебном заседании правомочия СПК «Колос» по распоряжению указанным объектом недвижимости.

В соответствии с п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В силу ч.1 ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Так, из показаний представителя УМИ Администрации Сосновского района Нижегородской области Жуковой Ж.А., третьего лица Управления сельского хозяйства Администрации Сосновского района ФИО28 О.В., свидетелей ФИО26 Ю.Б. и ФИО27 Т.А., технической документации на спорное здание следует, что указанное здание было построено совхозом «Суруловский» в 1981 г. Здание строилось хозспособом. При этом, право собственности не было надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Впоследствии совхоз был реорганизован в СПК «Суруловский», который признан банкротом, что подтверждается решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2005 г. На базе данного хозяйства возник СПК «Колос», которому перешли все производственные помещения в СПК «Колос»: конторы, дворы, в том числе и данный коровник. При этом, СПК «Суруловский» вошло в СПК «Колос» в качестве ассоциированного члена с паевым взносом 3 873 505,52 руб., о чем указано в Уставе СПК «Колос» от 2003 г.

Установлено, что СПК «Колос» занимался сельским хозяйством, в том числе, животноводством, и отчитывался в Управление сельского хозяйства о содержании скота, в том числе, и содержащегося в данном коровнике. Таким образом, несмотря на то, что документов о передаче спорного здания на баланс СПК «Колос» не сохранилось, имеются основания для вывода о том, что указанный коровник вместе с другим имуществом СПК «Суруловский» был принят на баланс СПК «Колос».

Согласно сведений из ЕГРЮЛ, СПК «Суруловский» (правопреемник совхоза «Суруловский») признан банкротом 13.09.2005 г., ликвидирован как юридическое лицо 11.06.2008 г., т.е. с момента его ликвидации прошло 14 лет. За это время никаких правопритязаний третьих лиц на данное имущество не имелось.

Земельный участок, на котором расположено здание коровника, с кадастровым номером , расположенный по адресу: Нижегородская область, Сосновский район, 100 м на юго-восток от с.Сурулово, площадью 9632 кв.м, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, правообладатель отсутствует. Между тем, ранее данный земельный участок предоставлялся для ведения сельского хозяйства отцу истца Хайруллину ФИО29 по договору аренды от 27.05.2016 г. с Виткуловской сельской администрацией Сосновского района (л.д.66). При этом, у ответчика УМИ Администрации Сосновского муниципального района Нижегородской области не имеется возражений по поводу перехода права собственности на вышеуказанное здание к истцу.

Факт использования истцом здания коровника по назначению в суде сторонами не оспаривался.

В силу ч.1 ст.69 Закона РФ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Учитывая, что право собственности на спорное здание возникло у его правообладателя совхоза «Суруловский» в 1981 г., т.е. до вступления в силу вышеуказанного федерального закона, было передано на баланс СПК «Колос» в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий, основанных на производственной базе совхоза «Суруловский», и при этом, доказательств неправомерного распоряжения председателем СПК «Колос» ФИО30 Ю.Б. вышеуказанным зданием в судебном заседании не установлено, суд полагает, что СПК «Колос» вправе был распорядиться вышеуказанным зданием и произвести отчуждение принадлежащего ему имущества.

В силу ст.61 ГК РФ, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Вместе с тем, согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Учитывая, что в соответствии с законом, на стороне продавца СПК «Колос» в настоящее время в связи с его ликвидацией отсутствуют правопреемники, которые в силу закона могут обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости, данный переход должен быть зарегистрирован на основании решения суда.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск ХАЙРУЛЛИНА ФИО31 к Администрации Сосновского муниципального района Нижегородской области и УМИ Администрации Сосновского района Нижегородской области удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, с кадастровым номером , площадью 1166,5 кв.м, расположенное по адресу: Нижегородская область, Сосновский район, с.Сурулово, приблизительно в 300 м на юго-восток от ул.Зеленая, корпус 5, с СПК «Колос» к ХАЙРУЛЛИНУ ФИО32 на основании договора купли-продажи от 21.08.2011 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Нижегородский облсуд в течение 1 месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Сосновский районный суд.

ФИО33

ФИО34

ФИО35

ФИО36

ФИО37

Судья: Т.П.Немчинова

ФИО38