Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании арендной платы в размере 202537 рублей 27 коп и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 26935 рублей 08 коп в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от -дата-.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика:

сумму основного долга за -дата- - 28339 рублей 25 копеек;

сумму основного долга за -дата- - 59680 рублей 72 копейки;

сумму основного долга за -дата- - 42257 рублей 02 копейки;

сумму начисленных пеней за период с -дата- по -дата-, всего 7750 рублей 53 копейки.

В обоснование увеличения размера исковых требований истец ссылается на то, что расчет размера арендной платы произведен по формуле в соответствии с Методикой определения арендной платы, утвержденной Постановлением Главы Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики № от -дата- и в соответствии с Постановлением МО «Завьяловский район» № от -дата-.

1) арендную плата за -дата- = 109,3 кв.м. арендуемой площади х 250 рублей 00 коп базовая ставка х 1 коэффициент минимальной комфортности х 3,75 коэффициент вида хозяйственной деятельности х 1,5 коэффициент территориальной зоны х 1 коэффициент Технического состояния = 153703 рубля 13 копеек - арендная плата в год.

Коэффициент вида хозяйственной деятельности равный 3,75 рассчитан следующим образом: пункт 4.1.6 (2.5) плюс пункт 4.1.8 (2,5) плюс 4.1.9 (8) плюс -дата-(2) = 3,75.

2) Арендная плата за -дата- 153703 рубля 13 копеек;

3) Арендная плата за период с -дата- по -дата- - 45257 рублей 02 коп; расчет произведен следующим образом: 153703 рубля 13 копеек/12 = 12808 рублей 59 копеек размер арендной платы в месяц; 12808 рублей 59 копеек/30 дней в месяце = 426 рублей 95 копеек, размер арендной платы, приходящийся на один день, исходя из расчетных 360 дней в году; 426 рублей 95 копеек х 16 дней апреля 2010 года = 6831 рубль 25 копеек; 12808 рублей 59 копеек х 3 месяца = 38425 рублей 77 копеек - арендная плата за первый квартал 2010 года; 6831 рублей 25 копеек плюс 38425 рублей 77 копеек = 45257 рублей 02 копейки.

В -дата- ответчик оплатила арендную плату в размере 125363 рубля 88 коп или по 31340 рублей 97 копеек в квартал. За -дата- ответчик оплатила арендную плату в размере 94022 рубля 91 копеек. За период с -дата- по -дата- ответчик оплатила ему арендную плату -дата- в размере 19652 рубля 31 коп. В -дата- задолженность ответчика составила 28339 рублей 25 копеек; в -дата- задолженность ответчика составила 59680 рублей 22 копейки. В период с -дата- по -дата- задолженность 25604 рубля 71 копейки. Поскольку арендатор не оплатил сумму арендной платы (задолженность), то на сумму долга рассчитываются проценты согласно статье 395 ГК РФ. Размер процентов определяется учетной ставкой рефинансирования ЦБ РФ равной 8,5 на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Расчет процентов производился по формуле: Д = А х Б х С\100\360, где А - сумма долга, Б - количество дней просрочки; С - ставка рефинансирования ЦБ России. Период определен с момента задолженности с -дата- первого квартала -дата- по -дата-. Таблица расчета процентов также приведена истцом в заявлении об увеличении исковых требований.

В последующем представитель истца в ходе судебного рассмотрения дела вновь уточнила исковые требования, просит взыскать с ответчика:

основную сумму долга за -дата- - 28339 рубля 25 копеек;

основную сумму долга за -дата- - 59680 рубля 22 копейки;

основную сумму долга за -дата- - 65311 рубля 34 коп;

пени за период с -дата- по -дата- - 28776 рублей 99 копеек, всего 182107 рублей 80 копеек.

Основания исковых требований истца остались прежними.

ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд рассмотрел данное гражданское дело в его отсутствие.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд рассмотрел данное гражданское дело в отсутствие ответчика.

Представитель истца по доверенности - ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, сославшись в их обоснование на доводы, изложенные в исковом заявлении и последующих заявлениях об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика по доверенности - ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. В обоснование возражений относительно предъявленных к его доверителю требований сослался на следующие обстоятельства. Истец неправильно применяет Методику определения арендной платы, утвержденной Постановлением Главы Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики № от -дата-. Вследствие этого им неправильно произведен расчет арендной платы, которую должна была уплатить его доверитель истцу за указанное время. Утверждает, что задолженности по оплате арендной платы у его доверителя перед истцом не имеется. -дата- договор аренды нежилого помещения между сторонами расторгнут.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив другие доказательства настоящего гражданского дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании достоверно установлены следующие фактические обстоятельства дела.

-дата- между МУ «Управление собственности» Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики и частным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды, по условиям которого МУ «Управление собственности» Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание площадью 109,3 кв.м., расположенное по адресу: -адрес-, далее имущество или здание, под размещение магазина по торговле промышленными и продовольственными товарами. Передаваемое по договору имущество являлось муниципальной собственностью Завьяловского района Удмуртской Республики. Срок аренды установлен сторонами в договоре с -дата- по -дата-.

-дата- К.Е.Г. заключила договор купли-продажи муниципального имущества по результатам аукциона № от -дата- с Администрацией Завьяловского района Удмуртской Республики, по условиям которого она приобрела в собственность право собственности на земельный участок площадью 139,15 кв.м., расположенный на землях поселений и предназначенный под размещение магазина, по адресу: -адрес-, и расположенное на нем нежилое здание, площадью 109, 3 кв.м. Переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости к К.Е.Г. был зарегистрирован в установленном законом порядке.

-дата- ФИО2 получила от К.Е.Г. письмо, в котором последняя указала, что она является новым собственником арендуемого ФИО2 нежилого помещения - магазина и правопреемником МУ «Управление собственности» Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики по договору аренды. В связи с указанными обстоятельствами просила включить изменения в преамбулу договора в части наименования «Арендодателя» и также уведомила о том, что с -дата- сумма арендной платы составляет 150 рублей за один квадратный метр.

-дата- между К.Е.Г. и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал, а ФИО1 купил в собственность земельный участок, площадью 139,15 кв.м, расположенный на землях поселений и предназначенный под размещение магазина, находящийся по адресу: -адрес-, и расположенное на нем нежилое здание. -дата- указанное нежилое помещение передано ФИО1, о чем составлен акт сдачи- приемки нежилого помещения. Договор и переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 6.2 вышеуказанного договора купли-продажи приобретенное ФИО1 нежилое помещение обременено договором аренды №, заключенным -дата- между МУ «Управление собственности» Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2 под размещение магазина по розничной торговле продовольственными и промышленными товарами сроком до -дата-.

-дата- ФИО2 отказалась от предложения ФИО1 внести изменения в договор аренды № с увеличением размера арендной платы и изменением условий ее оплаты.

-дата- ФИО1 направил письмо ФИО2 в котором он уведомил ее о том, что с учетом ежегодной инфляции, повышении цен на строительные материалы, с изменением конъюнктуры рынка в -адрес- в сторону увеличения, в -дата- увеличивается арендная плата за аренду помещения в магазине до 74250 рублей 00 коп в год или 18562 рубля 50 копеек за квартал.

-дата- ФИО1 направил ФИО2 предложение заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № от -дата-, в котором предполагалось изменить размер арендной платы, которая подлежала уплате ответчиком с -дата-.

Получив проект предварительного соглашения -дата-, ФИО2 -дата- отказала истцу в заключении дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что она фактически приняла предложение об увеличении арендной платы по письму ФИО1 от -дата-.

-дата- ФИО1 уведомил ФИО2 о том, что в соответствии с Постановлением Администрации МО «Завьяловский район» от -дата- № установлена базовая ставка арендной платы на объекты нежилого фонда в размере 250 рублей за один квадратный метр арендуемой площади с -дата-. ФИО1 также указал в этом письме, что о повышении базовой ставки арендной платы уведомлял ее письмом от -дата- и просил учесть данное обстоятельство при исчислении размера арендной платы в -дата-. Полагает, что данное обстоятельство ФИО2 не было учтено. Указал в письме, что сумма арендной платы в -дата- составляет 27325 рублей 00 коп в месяц, 81975 рублей 00 коп в квартал. Предложил рассмотреть вопрос о расторжении договора в случае несогласия с его условиями.

В ответе на данное письмо от -дата- ФИО2 указала, что согласно постановлению Главы Администрации МО «Завьяловский район» Удмуртской Республики № от -дата- «Об увеличении базовой ставки арендной платы» годовая арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: -адрес- (площадь 109, 3 кв.м) составляет 125362 рубля 73 копейки, соответственно, в месяц - 10446 рублей 99 копеек (согласно методике определения арендной платы за нежилое помещение, с учетом всех необходимых коэффициентов).

-дата- ФИО2 получила письмо от ФИО1, в котором он выразил недовольство тем, что ФИО2 самостоятельно по своему усмотрению оплачивает арендную плату, не согласовав сумму с арендодателем. Указал, что он вправе взять для расчета любой коэффициент выгодный для него, в связи с чем, у него получились следующие суммы исходя из формулы расчета, указанной в данном постановлении: 109,3: 250х1х8 коэффициент вида хозяйственной деятельности х 1,5 коэффициент территориальной зоны х 1 коэффициент технического состояния здания = 327900 рублей. С учетом изложенного, основываясь на том утверждении, что арендодатель имеет право самостоятельно определить стоимость арендной платы за свое имущество, предложил ФИО2 доплатить задолженность в сумме 50634 рубля 03 копеек за первый квартал -дата- в течение 07 дней с момента получения данного предупреждения.

-дата- ФИО2 получила от представителя ФИО1 по доверенности - ФИО3 письмо, в котором она уведомила ФИО2 о том, что с -дата- размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади с -дата- составит 250 рублей 00 коп. Уведомила также ФИО2 о наличии задолженности по арендной плате за -дата- в сумме 202537 рублей 27 копеек, которую просила перечислить ему до -дата-.

-дата- ФИО2 получила письмо от ФИО1, в котором он вновь просил погасить задолженность перед ним в размере 202537 рублей 27 копеек.

-дата- между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого здания № от -дата-. Помещение по акту передачи от -дата- возвращено Арендодателю.

В -дата- ответчик оплатила арендную плату истцу в размере 125363 рубля 88 коп, или по 31340 рублей 97 копеек в квартал.

В -дата- ответчик оплатила арендную плату в размере 94022 рубля 91 копейку.

За период с -дата- по -дата- ответчик оплатила истцу арендную плату -дата- в размере 19652 рубля 51 копейку.

Вышеуказанные обстоятельства следуют из материалов дела и лицами, участвующими в деле, по существу не оспариваются.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований истца. Данный вывод суда основан на следующей правовой позиции.

В силу пункта статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, права и обязанности по договору аренды № от -дата- от МУ «Управление собственности Администрации Завьяловского района Удмуртской Республики» перешли к К.Е.Г., а затем и к ФИО1 в неизменном виде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно приложению, которое являлось неотъемлемой частью договора аренды (пункт 3.1 договора), при расчете арендной платы применимы различные коэффициенты и тарифы.

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы производится расчетным путем. Согласно пункту 3.3 договора арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения применяемых при расчете арендной платы коэффициентов, цен и тарифов, устанавливаемых централизованно, и в других случаях, предусмотренных законодательством, с момента и в срок, определяемых арендодателем, но с обязательным уведомлением арендатора за 20 дней.

Таким образом, договором предусмотрено право арендодателя увеличивать арендную плату в одностороннем порядке не только в случае изменения размера коэффициентов, цен, товаров, но также и при изменении в централизованном порядке коэффициентов, цен и товаров, применяемых при расчете арендной платы, например, при замене одних коэффициентов другими, установлении новых коэффициентов.

Постановлением администрации Завьяловского района Удмуртской Республики от -дата- № (далее - постановление №) утверждена Методика определения арендной платы за нежилые здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроено-пристроенные помещения в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности Завьяловского района Удмуртской Республики (далее - Методика).

Постновлением Администрации муниципального образования «Завьяловский район» от -дата- № установлена новая базовая ставка годовой арендной платы нежилых объектов.

Истец, являясь арендодателем, в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил ответчика о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору, рассчитатанной в соответствии с Методикой.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Возражая против исковых требований, представитель ответчика в судебном заседании указывает на необоснованность примененного истцом при расчете арендной платы коэффициента 8, характеризующего такой вид деятельности, как торговля строительными материалами. Также в судебном заседании С.В. возражал против применения усредненного коэффициента вида хозяйственной деятельности.

По мнению ответчика, торговля строительными материалами в магазине не является основным видом хозяйственной деятельности индивидуального предпринимателя.

В соответствии с Методикой, утвержденной постановлением №, при расчете арендной платы учитывается коэффициент вида хозяйственной деятельности, который определяется исходя из функционального использования арендуемого помещения. В частности, при торговле строительными материалами применяется коэффициент 8, который в установленной Методикой классификации является наибольшим.

Разделом 4 Методики установлено, что в случае, если при расчете арендной платы могут быть применены несколько видов хозяйственной деятельности, применяется коэффициент соответствующий приоритетному (основному) виду деятельности предприятия.

Таким образом, при определении размера арендной платы в соответствии с Методикой вид коэффициента хозяйственной деятельности не может быть использован арендодателем произвольно, а должен использоваться коэффициент соответствующий приоритетному (основному) виду хозяйственной деятельности предприятия.

С учетом изложенного, обстоятельствами о том, какой вид деятельности ответчика является приоритетным (основным), имеют значение для дела.

В ходе судебного рассмотрения дела по ходатайству ФИО2 была назначена судебно-бухгалтерская экспертиза, проведение которой назначено научной учебно-практической лаборатории судебных экспертиз Института права, социального управления и безопасности УДГУ. Согласно заключению судебной бухгалтерской экспертизы на основании произведенного расследования бухгалтер-эксперт пришел к следующим выводам:

- в -дата- больше всего было реализовано хозяйственных товаров - 46,6 %;

- в -дата- больше всего было реализовано товаров бытовой химии, парфюмерии и косметики - 30,8 %;

- в -дата- больше всего реализовано товаров бытовой химии, парфюмерии и косметики - 33,2 %.

Экспертное заключение дано компетентным лицом, научно обосновано, каких-либо оснований не доверять данному заключению у суда не имеется.

В соответствии с «Методикой» коэффициент хозяйственной деятельности для указанных видов деятельности одинаковый - 2,5.

Данный коэффициент и подлежал применению при расчете арендной платы, подлежащей уплате ответчиком истцу по договору аренды.

Кроме того, в помещении магазина отсутствует водоснабжение и канализация, что в соответствии с Методикой влечет за собой уменьшение коэффициента минимальной комфортности с 1 до 0,8, на чем также настаивали в ходе судебного рассмотрения дела ответчик и ее представитель.

Таким образом, ответчиком должна была быть уплачена арендная плата истцу в следующих размерах:

-дата-: 109,3 кв.м (арендуемая площадь) х 250 рублей за 1 кв.м. (базовая ставка) х 0,8 (коэффициент минимальной комфортности) х 2,5 (приоритетный вид хозяйственной деятельности) х 1,5 = 81975 рублей 00 коп. Эту же сумму ответчик должна была уплатить истцу по договору аренды в -дата- и 20493 рубля 75 копеек за -дата---дата-, всего 184443 рублей 75 копеек. На день вынесения решения за -дата- --дата- ответчиком уплачены истцу в качестве арендной платы 239039 рублей 30 копеек. Ответчик достоверных, допустимых и относимых доказательств в подтверждение обоснованности расчета задолженности ответчика по арендной плате за указанный период, суду не представил.

С учетом этого, задолженности по оплате арендной платы за -дата- --дата- по договору аренды не имеется и требования истца в этой части подлежат оставлению без удовлетворения. В связи с отказом истцу в иске оснований для возмещения истцу судебных расходов, понесенных по делу, не имеется.

ФИО2 заявлено письменное ходатайство о возмещении ей судебных расходов: 11800 рублей - возмещение расходов по оплате экспертизы и 20000 рублей 00 коп в возмещение расходов по оплате услуг представителя.

В судебном заседании вышеуказанные расходы ответчиком подтверждены документально.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Расходы на оплату экспертизы также относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, данные расходы ответчика по делу суд признает необходимыми, и сумма 11800 рублей, уплаченная истцом экспертной организации, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом обстоятельств дела и заявления представителя о неразумности взыскиваемой суммы в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя, суд присуждает с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате услуг представителя 10000 рублей 00 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2:

- 11800 рублей 00 коп в возмещение расходов по оплате экспертизы;

- 10000 рублей в возмещение расходов по оплате услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательном виде.

Мотивированное решение по делу изготовлено 03 ноября 2010 года.

Судья Ю.Л. Христолюбов