Гражданский кодекс часть 1

ВАН обратился в суд с иском к ООО «Строй Групп» о возмещении убытков, в обоснование иска указал следующее. Между истцом и ООО «Строй Групп» был заключен Договор купли-продажи земельного участка с домом от (Дата обезличена) Предметом Договора являлась передача в собственность истцу земельного участка с кадастровым номером (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: (адрес) и расположенный на участке 2-этажный жилой дом. Перед приобретением указанных объектов недвижимости, истец, руководствовался: Генеральным планом коттеджного поселка <данные изъяты> от (Дата обезличена), подготовленным девелоперской группой «ОПИН»; Информацией, размещенной на официальном сайте поселка <данные изъяты> Проектом застройки земельного участка, расположенного по адресу: (адрес) (Генеральный план M l: 1000, согласованный с главным архитектором Истринского муниципального района и ОГИБДД Истринского УВД от 2006 г.); Сведениями о расположении приобретаемых объектов недвижимости, предоставленными ООО «Строй Групп». Из указанных источников информации следовало, что приобретаемый участок обладают определенными качественными характеристиками, а именно имеют определенное расположение на первой линии коттеджного поселка вблизи границы ООПТ ГПЗ «Леса окрестностей АБС <данные изъяты> и озерно-болотный комплекс у (адрес) чем обеспечивался прямой доступ на набережную, расположенную около границы ООПТ и вид на экологический комплекс. Более того, в соответствии с п. 5 Договора ООО «Строй Групп» гарантирует Покупателю, что не будет продавать/сдавать в аренду (за исключением передачи Управляющей компании для благоустройства) принадлежащие Продавцу на момент заключения Договора земельные участки, входящие в зону общего пользования коттеджного поселка <данные изъяты> (согласно утвержденному генеральному плану застройки поселка), которые находятся в непосредственной близости от Участка. ООО «Строй Групп» обязуется не застраивать указанные участки какими-либо капитальными или иными объектами (детская площадка, теннисный корт, автомобильная стоянка, ресторан и т.п.). Благоустройство указанных участков Продавцом/Управляющей компанией может происходить лишь путем устройства тротуаров, газонов, высадки деревьев, кустарников или цветников. В (Дата обезличена). ограждающий забор коттеджного поселка со стороны набережной был снесен. Затем, была разрушена набережная. На границе коттеджного поселка «<данные изъяты> была произведена разработка территорий, находящихся в непосредственной близости с водоемом, произведено скашивание тростника и засыпка территории особо охраняемой природной территории грунтом с использованием большого количества грузовой техники. При этом представители управляющей компании поселка <данные изъяты> ООО «ЭкспоДом-Подмосковье» уверяли жителей поселка о том, что данные работы осуществляются в целях прокладки ливневой канализации и что в последующем набережная будет восстановлена. Между тем, на сайте <данные изъяты> была размещена информация о продаже участков непосредственно у водоема, в том месте, где согласно Генеральному плану, который перед заключением Договора Ответчик предоставлял Истцу, должна была находится набережная и зеленые насаждения общего пользования. В настоящее время владение истца с учетом вновь сформированной линии набережной сместилось на вторую линию коттеджного поселка <данные изъяты> Истец полагает, что его имуществу был нанесен реальный ущерб, выраженный в уменьшении его рыночной стоимости его имущества, равно как и потери им изначально оговоренных с Ответчиком качественных и функциональных характеристик. Обеспечение сохранности данных территорий изначально входило в предмет обязательства ООО «Строй Групп», принятому в п.5 Договора. В (Дата обезличена)., перед заключением Договора, Ответчик произвел отчуждение данных земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества от (Дата обезличена), заключенного между ООО «Строй Групп» и ООО «АГРОИНВЕСТ». Из указанных земельных участков в последствии в ходе межевания были образованы земельные участки, часть из которых в настоящее время находится в собственности ООО «РОЗА ВЕТРОВ-ОПЕРАТОР», а также в собственности физических лиц. ООО «Строй Групп» ввело истца в заблуждение, путем указания в договоре заведомо неисполнимого обязательства продавца по обеспечению сохранности территории общего пользования (набережной). Отчетом об оценке от (Дата обезличена), оценщиком определена итоговая величина ущерба, связанного с уменьшением зон общего пользования коттеджного поселка <данные изъяты> межеванием и изменением линий коттеджного поселка. Величина компенсации, причитающейся Истцу установлена в размере <данные изъяты> рублей. Истец при приобретении дома и земельного участка обоснованно исходил именно из того, что он приобретает недвижимое имущество, расположенное на первой линии набережной и что Ответчик, в свою очередь, гарантирует сохранность общей территории поселка и озеленений общего пользования. Указанные характеристики приобретенного имущества предопределили его высокую стоимость, уплаченную Истцом в соответствии с условиями Договора. Однако, в последствии, Истцом были установлены неисполнимость обязательства Ответчика, указанного в п.5 Договора и недостоверность предоставленных заверений. В случае, если бы Ответчик действовал согласно положениям действующего законодательства, не принимал бы на себя обязательства, исполнение которых заведомо он обеспечить не мог, и осознавая цель и характер Договора, раскрыл информацию об отчуждении участков на набережной, то Истец мог бы соответствующим образом реализовать свое право на приобретение имущества, исходя из своих законных интересов.

Представители истца БАС, БТН в судебном заседании поддержали исковое заявление.

Представитель ответчика ФИО1 возражал против иска по следующим основаниям. В договоре отсутствует указание на то, что земельный участок расположен на «первой линии» коттеджного поселка вблизи границы ООПТ ГПЗ «Леса окрестностей АБС <данные изъяты> и озерно-болотный комплекс у <данные изъяты>». Действующее законодательство, не устанавливает такое понятие как «первая линия» и не относит его к характеристикам земельного участка. Земельный участок, приобретенный Истцом, никогда не являлся участком «первой линии», непосредственно граничащим с ООПТ ГПЗ «Леса окрестностей АБС <данные изъяты> и озерно-болотный комплекс у <данные изъяты>». Земельный участок как на момент приобретения, так и на текущий момент граничит с внутрипоселковой дорогой. Не изменились ни границы земельного участка истца, ни границы смежных земельных участков и как следствие, местонахождение объектов относительно водного объекта так же не изменилось. Генеральный план коттеджного поселка <данные изъяты> не является неотъемлемым приложением к договору купли-продажи земельного участка с домом (№) от (Дата обезличена). ООО «Строй Групп» не нарушало указанное в п.5 условие договора. Земельные участки, принадлежавшие ответчику на момент заключения договора с истцом, не отчуждались и не обременялись каким-либо образом. На особо охраняемой природной территории строительство не велось, не планировалось в силу прямого запрета, установленного действующим законодательством. Отсутствует сам факт причинения убытков, поскольку истец не понес каких-либо расходов, направленных на восстановление нарушенного права В соответствии с отчетом об оценке, представленным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости принадлежащих истцу по состоянию на (Дата обезличена)г., составляет <данные изъяты> руб., цена приобретения объектов составила <данные изъяты> руб., что противоречит утверждению истца о снижении стоимости земельного участка с домом.

Судом установлено, что (Дата обезличена) между истцом ВВН и ответчиком ООО «Строй Групп» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: (адрес) с двухэтажным жилым домом. Общая стоимость участка и дома с ограждением <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 5 договора ООО «Строй Групп» гарантирует покупателю, что не будет продавать/сдавать в аренду (за исключением передачи Управляющей компании для благоустройства) принадлежащие продавцу на момент заключения договора земельные участки, входящие в зону общего пользования коттеджного поселка <данные изъяты> (согласно утвержденному генеральному плану застройки поселка), которые находятся в непосредственной близости от участка. ООО «Строй Групп» обязуется не застраивать указанные участки какими-либо капитальными или иными объектами (детская площадка, теннисный корт, автомобильная стоянка, ресторан и т.п.). Благоустройство указанных участков Продавцом/Управляющей компанией может происходить лишь путем устройства тротуаров, газонов, высадки деревьев, кустарников или цветников.

Представлен цветной генеральный план «<данные изъяты> вторая очередь» ( л.д. 52), без даты составления, без подписей, не указано кем составлен, план судом не может быть принят, так как не соответствует ст. 71 ГПК РФ.

Представлен протокол осмотра письменных доказательств составленный нотариусом города Москвы АГБ от (Дата обезличена), не принимается судом, так как не позволяет подтвердить доводы иска.

Представлен отчет об оценке (№) от (Дата обезличена) согласно которого рыночная стоимость земельного участка с расположенным на участке жилым домом <данные изъяты> руб. Итоговая величина ( величина компенсации правообладателю), связанного с уменьшением зон общего пользования коттеджного поселка <данные изъяты>, межеванием и предполагаемой застройкой участков 1а-15-а по состоянию на дату оценки – (Дата обезличена)<данные изъяты> рублей.

Представлен генеральный план (проект застройки земельного участка ) на (Дата обезличена)

В соответствии со ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Истцом не представлено доказательств, что приобретаемый истцом участок должен обладать определенными качественными характеристиками, а именно расположение на первой линии коттеджного поселка вблизи границы ООПТ ГПЗ «Леса окрестностей АБС <данные изъяты> и озерно-болотный комплекс у <данные изъяты>»; что владение истца сместилось на вторую линию.

Суд не признает нарушение ответчиком п. 5 договора по следующим основаниям.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии сост. 11.1 ЗК РФ, действующей на момент заключения договора, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельный участок должен иметь кадастровый номер и пройти государственный кадастровый учет.

В соответствии со ст. 6 ч.3 ГК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В п. 5 договора не указаны характеристики земельных участков, позволяющие определить указанные объекты в качестве индивидуально определенной вещи.

На основании изложенного, договор в части пункт 5 является незаключенным, а обязательства ответчика не совершать определенные действия не возникли.

Несмотря на то, что в отчете указано на уменьшение зон общего пользования коттеджного поселка <данные изъяты> оценщик ( генеральный директор) земельные участки не исследовал, доказательств уменьшения указанных зон не представлено ни истцом ни в экспертном исследовании.

Истец приобрел земельный участок и не приобрел долю земельных участков общего пользования.

Согласно заключения отчета предполагается застройка участков. Таким образом, застройка соседних участков не произведена, обстоятельства положенные в обоснование иска не возникли.

Рыночная стоимость объектов недвижимости принадлежащих истцу по состоянию на (Дата обезличена)г., составляет <данные изъяты> руб., цена приобретения объектов составила <данные изъяты> руб.

Таким образом, истцом не представлено доказательств утраты или повреждения его имущества, упущенной выгоды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что действиями ответчика убытков истцу не причинено и об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ВВН к ООО «Строй Групп» о возмещении убытков, госпошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Председательствующий:

Решение составлено (Дата обезличена).