Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Открытому акционерному обществу «УРАЛСИБ» (филиал в г.Уфа) о взыскании недоначисленной арендной платы по договору аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ишимбайский городской суд РБ с иском к ОАО «УРАЛСИБ» (далее - Банк), в котором просил взыскать с ответчика недоначисленную арендную плату в размере <данные изъяты> по договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и судебные издержки по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты>, срок действия договора истекает ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договор).

Пунктом 3.4. Договора предусмотрена индексация размера арендной платы за пользование помещением с периодичностью и с момента проведения индексации арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан.

В период действия Договора ДД.ММ.ГГГГ не была произведена индексация арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего истцу было недоначислено арендной платы на сумму <данные изъяты>.

На период кризиса между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к Договору от ДД.ММ.ГГГГ о снижении размера арендной платы. Однако в дальнейшем Банк оставил без удовлетворения предложения арендодателя о подписании нового дополнительного соглашения, предусматривающего изменение арендной платы, в соответствии с пунктом 3.4. Договора. Сумма недоначисленной арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.

По мнению истца, по вине Банка он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении Договора. По причине отказа Банка урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке, ФИО1 вынужден был обратиться за судебной защитой нарушенного права.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить. По существу иска дополнительно указал, что нежилое помещение «<данные изъяты>», общей площадью <данные изъяты>, по адресу <адрес>, и нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>, принадлежат ему на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, в которых субъектом права указано физическое лицо - ФИО1, налоги с указанных нежилых помещений им оплачиваются как физическим лицом. В обоснование заявленных требования пояснил, что в соответствии с условиями Договора, он ДД.ММ.ГГГГ обращался с письменным предложением к Банку о пересмотре оплаты аренды, так как Банк не отклонил данное предложение, он был уверен, что последует перерасчет арендной платы. Однако впоследствии выяснилось, что Банк, в нарушение достигнутых соглашений о порядке индексации арендной платы, в одностороннем порядке самоустранился от выполнения обязательств по договору аренды, в частности по рассмотрению вопросов по платежам, в связи с чем, он был вынужден обратиться в Банк с предложением о досрочном расторжении Договора аренды и в суд за защитой его нарушенного права на получение дохода от сдачи в аренду имущества. Также истец уточнил, что ранее все дополнительные соглашения составлялись именно Банком, независимо от того, кто выступал инициатором изменения арендной платы, поэтому, в силу сложившейся между сторонами Договора практики заключения дополнительных соглашений, он, после направления письменного предложения, был уверен, в том, что Банк, в дальнейшем, представит соответствующее дополнительное соглашение.

Представитель ответчика ФИО2 просил прекратить производство по делу, так как ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, спор между истцом и ответчиком имеет экономический характер и подведомственен арбитражному суду. Также в отзыве на исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик указывает на необоснованность представленного истцом расчета размера годовой арендной платы и просит применить срок исковой давности по требованию о взыскании недоначисленной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пояснил в ходе судебного разбирательства, что по договорам аренды нежилых помещений, заключенным между ОАО «УРАЛСИБ» и Комитетом по управлению муниципальной собственностью по Ишимбайскому району и г.Ишимбай, выступающему от имени Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, содержащим аналогичные условия по индексации арендной платы, указанная плата начисляется с периодичностью и с момента проведения индексации размера арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, соответственно в процентном отношении, Банком подписываются дополнительные соглашения к договорам аренды, так как в ином случае будут нарушены государственные интересы.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свом гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что сторонами договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по регистрационному округу № под номером № от ДД.ММ.ГГГГ, являются арендодатель ФИО1, реквизиты которого указаны как реквизиты физического лица, и арендатор ОАО «УРАЛСИБ», реквизиты которого указаны как реквизиты юридического лица.

Таким образом, ОАО «УРАЛСИБ» заключил Договор именно с физическим лицом ФИО1, последующие дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ заключены также с физическим лицом ФИО1, в Договоре об аренде не конкретизировано, что разрешение неурегулированных споров между сторонами возможно только в арбитражном суде, поэтому суд считает необоснованным утверждение ответчика о подсудности заявленного иска арбитражному суду.

Наличие статуса индивидуального предпринимателя, не лишает гражданина РФ, как физического лица, возможности заключать гражданско-правовые сделки в отношении имущества, приобретенного на имя физического лица, и не используемого при осуществлении индивидуальной предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость арендной платы на момент его заключения составляла <данные изъяты> за <данные изъяты> общей площади в месяц и равна <данные изъяты>.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрена индексация размера арендной платы за <данные изъяты> с периодичностью и с момента проведения индексации размера арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, соответственно в процентном отношении, путем составления дополнительного соглашения к Договору.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стоимость арендной платы установлена в размере <данные изъяты> за <данные изъяты> общей площади в месяц и равна <данные изъяты>.

Далее Банк, заключив с арендодателем ФИО1 дополнительное соглашения № к Договору от ДД.ММ.ГГГГ о снижении арендной платы, без указания окончания срока действия этого соглашения, указал в сопроводительном письме № от ДД.ММ.ГГГГ что соглашение о снижение арендной платы достигается на период кризиса, стоимость арендной платы установлена в размере <данные изъяты> за <данные изъяты> общей площади в месяц и равна <данные изъяты>.

В дальнейшем, обращение арендатора ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении нового дополнительного соглашения к Договору в связи с окончанием экономического кризиса, Банк оставил без рассмотрения, чем уклонился от исполнения принятых по договору обязательств и от заключения дополнительного соглашения (либо отказа от его заключения по итогам рассмотрения обращения арендатора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно обратился в банк с предложением заключить дополнительное соглашение и произвести перерасчет арендной платы. Банк, со своей стороны, отказался заключать соглашение об увеличении арендной платы (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в банк с предложением подписать соглашение о досрочном расторжении Договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с недостижением соглашения по индексации арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в банк с досудебным уведомлением по урегулированию вопроса об индексации арендной платы с приложением расчета.

В письменном ответе на досудебное уведомление Банк указал на то, что увеличение арендной платы считает необоснованным и недопустимым (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ), также банк указывает на неполучение ранее уведомления от ФИО1 об изменении арендной платы.

Анализируя последовательную позицию ответчика по отказу от заключения дополнительных соглашений к Договору об аренде нежилых помещений, суд приходит к выводу о злоупотреблении Банком правом, предоставленным ст.450 ГК РФ и Договором, а именно, что изменения условий договора возможны по соглашению сторон.

Так довод банка о неполучении уведомления об изменении арендной платы до предупреждения о расторжении договора, опровергается письменным отказом банка от изменения арендной платы (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ), отметкой в регистрации обращения ФИО1 о подписании дополнительного соглашения к договору (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

Последовательно и постоянно уклоняясь от заключения дополнительного соглашения об индексации арендной платы, руководство Банка намерено создало такие условия для ФИО1, что он в значительной мере лишился тех доходов, на которые был вправе рассчитывать при заключении договора, так как размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением №, меньше, чем размере арендной платы, установленный на момент заключения договора, что подтверждается письмом ОАО «УРАЛСИБ» о начисленных и выплаченных суммах арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ № (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ)

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Факт злоупотребления правом со стороны ответчика и осознанное причинение имущественного вреда арендатору вследствие недоначисления арендной платы по условиям Договора, подтверждается также признанием представителя ответчика об индексации арендной платы по аналогичным договорам аренды нежилых помещений в г.Ишимбай, заключенными между КУМС по г.Ишимбай и Ишимбайскому району и ОАО «УРАЛСИБ».

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем восстановлениям положения, существовавшего до нарушения права.

Пунктом 2 статьи 8 Конституции РФ, закреплено признание и защита
равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности.

Статья 212 Гражданского кодекса РФ определяет, что особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3).

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, в виде экономического кризиса, явилось основанием для изменения Договора об аренде нежилых помещений в части уменьшения платежей (размера арендной платы). При этом оговорка в сопроводительном письме Банка, о заключении данного соглашения на период кризиса, позволила ФИО1 предвидеть временный характер заключаемого дополнительного соглашения, в противном случае он не стал бы его заключать в ущерб своим интересам.

Учитывая, что ФИО1 обратился в ООО «УРАЛСИБ» с предложением о подписании дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ, суд считает возможным признать срок в 15 дней разумным для рассмотрения Банком указанного обращения.

Так как ответчиком не представлено доказательств направления ответа на указанное обращение истца, суд приходит к выводу, что арендатор существенно нарушил условия договора аренды по платежам и расчетам, причинил имущественный ущерб интересам арендодателя, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением договора.

В связи с указанным суд считает возможным взыскать с ответчика ОАО «УРАЛСИБ» в пользу истца ФИО1 недоначисленную арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

При этом суд считает возможным принять предложенный истцом расчет, который суд находит обоснованным и достоверным, учитывая следующее.

Договором предусмотрена индексация размера арендной платы за <данные изъяты> с периодичностью и с момента проведения индексации размера арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, соответственно в процентном отношении (пункт 3.4).

В соответствии с положениями раздела 6 Постановления Правительства РБ от 29.12.2007 № 403 (ред. от 20.09.2011) «О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан», расчет арендной платы за пользование государственным имуществом производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан и оформляется в виде приложения к договору аренды либо устанавливается на основании итогового протокола комиссии Минземимущества РБ по организации и проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Башкортостан (пункт 6.7).

В соответствии с положениями 2 раздела указанной Методики размер годовой арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда рассчитывается по следующей формуле:

Апл = Сс x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7 x К8 x (1 + Кндс), где

Апл - арендная плата;

Сс - размер стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), рассчитываемый организацией, специализирующейся на осуществлении ценообразования в строительной области с учетом изменения рыночной конъюнктуры, и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан; (в ред. Постановления Правительства РБ от 01.09.2009 N 334)

S - общая площадь арендуемого объекта государственного нежилого фонда;

К1 - коэффициент, учитывающий территориально-экономическую зону расположения арендуемого объекта государственного нежилого фонда;

К2 - коэффициент разрешенного использования: установленным перечнем предусмотрено также размещение кредитных организаций (филиалов, представительств, дополнительных офисов, банкоматов), подразделений инкассации;

К3 - коэффициент расположения арендуемого объекта государственного нежилого фонда в здании (строении):

К4 - коэффициент использования мест общего пользования арендуемого объекта государственного нежилого фонда (коридоры, туалеты, вестибюли и др.):

К5 - коэффициент типа здания (строения) арендуемого объекта:

К6 - коэффициент качества строительного материала:

К7 - коэффициент инфляции (устанавливается равным 1,0);

К8 - коэффициент износа:

Кндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (устанавливается равным 18%, или Кндс = 0,18).

Анализ указанных составляющих позволяет сделать вывод, о постоянности и величин S (как площади арендуемого объекта), и коэффициентов К с индексами.

Таким образом, изменяемым в данной формуле является параметр Сс, определяемый размером стоимости нового строительства, утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений РБ.

В обоснование расчета исковых требований ФИО1 приложены Приказы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Доводы ответчика о необходимости применения раздела 3 Методики к спорным правоотношениям основаны на неверном понимании категории арендуемого нежилого помещения. Так разделом 2 регулируются вопросы по определению арендной платы за использование арендуемых помещений, в том числе под размещение кредитных организаций, в то время как раздел 3 определяет арендную плату за пользу государственным имуществом и предприятием (имущественным комплексом).

Таким образом, суд считает возможным взыскать в соответствии с предложенным истцом расчетом разницу между фактически начисленной и рассчитанной в соответствии с пунктом 3.4 Договора арендной платой:

- за ДД.ММ.ГГГГ

<данные изъяты>;

- за ДД.ММ.ГГГГ

<данные изъяты>;

всего в общей сумме <данные изъяты>.

Во взыскании арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым отказать в связи с истечением срока давности в силу ст.199 ГК РФ с учетом заявления ответчика об истечении срока давности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ при обращении с иском ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд разъясняет истцу, что в силу положений статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора арендная плата вносится на счет Арендодателя ежемесячно до 10 (десятого) числа текущего месяца. Следовательно, о внесении арендной платы в ином (в том числе меньшем) размере, нежели установленном сторонами, арендатор мог и должен был знать 11 числа месяца, подлежащего оплате.

Изложенное согласуется с пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. №15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2011 г. №18, в котором разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как следует из расчета размера иска, правильность начисления арендной платы за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, истцом не оспаривается.

В части взыскания недоначисленной арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ суд считает возможным отказать, так как истец не представил суду доказательств письменного обращения к ОАО «УРАЛСИБ» с требованием о заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы за указанный расчетный период.

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований. Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В обоснование требования о возмещении судебных расходов, истцом представлена квитанция оплаты государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Следовательно, с ОАО «УРАЛСИБ» в пользу ФИО1 в счет возмещения понесенных судебных расходов подлежит взысканию <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Открытому акционерному обществу «БАНК УРАЛСИБ» о взыскании недоначисленной арендной платы - удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в счет взыскания недоначисленной арендной платы по Договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>.

Взыскать с Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца в апелляционном порядке.

Судья Р.Р. Усманов

Решение не вступило в законную силу.в