Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, коммунальных платежей, денежных средств за самовольное переустройство помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам, денежных средств за самовольное переустройство помещения. В обоснование своих требований истец указала, что 10.06.2019г. между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ....

Согласно п. 3.1. договора с 01.07.2019г. по 31.05.2020г. включительно арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей ежемесячно.

В соответствии с п. 3.4. договора арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату не позднее 10 (десятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Учитывая п. 5.5 договора в случае, если арендатор задерживает оплату арендной платы, предусмотренной пп. 3.1.2. настоящего договора, на 3 (три) рабочих дня, арендатор обязуется оплатить штраф в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Согласно п. 5.4. договора в случае неполной оплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю на основании его письменного требования пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Однако в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату за декабрь, январь 2019 года.

Таким образом, по мнению истца на сегодняшний день сумма задолженности по договору аренды от 10.06.2019г. составляет 205 300 руб., в том числе 50 000 руб. - стоимость арендной платы за декабрь 2019г., 50 000 руб. - штраф за просрочку платежа, 3 400 - пеня за просрочку платежа с 12.11.2019г. по 17.01.2020г., 50 000 руб. - стоимость арендной платы за январь 2020г., 50 000 - штраф за просрочку платежа, 1 900 руб. - пеня за просрочку платежа с 11.12.2019г. по 17.01.2020г

Согласно п. 4.1.9 договора арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования помещения, реконструкции и других капитальных работ, вызванных потребностями арендатора, а также иных неотделимых улучшений помещения, без письменного согласия арендодателя.

Учитывая п. 5.10 договора в случае обнаружения арендодателем самовольного переустройства помещения, таковое должно быть немедленно устранено Арендатором за его счет и в сроки, установленные арендодателем.

Согласно п. 5.11 договора в случае порчи, утраты, причинения вреда помещения в результате действий арендатора он обязан возместить арендодателю нанесенный ущерб в полном объеме.

За период аренды помещения ФИО2 без согласия ФИО1 убрал раковину для мытья рук из тамбура и поставил ее в основном помещении. Также был нанесен вред помещению в виде перекраски стен.

Таким образом, ФИО2 в соответствии с заключением № от 20.12.2019г., причинен ущерб помещению, принадлежащему ФИО1, в размере 185 699 рублей.

В уведомлении от 20.11.2019г. истец требовал устранить самовольное переустройство и нанесенный вред помещению в срок до 20.12.2019г. Однако по состоянию на сегодняшний день нарушения не устранены.

Таким образом, по состоянию на 17.01.2020г. за ФИО2 числится задолженность перед ФИО1 в размере 393 509,73 руб., в том числе: 205 300 руб. за аренду помещения (декабрь, январь); 185 699 руб. - самовольное переустройство; 2 510,73 руб. - коммунальные платежи за ноябрь (с 25.10 по 21.11.19): электроэнергия 85392 кВт-85101 кВт=291 кВт*7,31 руб.=2127,21 руб.; вода 79,63м3- 74,29м3=5,34м3*71,82 руб.=383,52 руб.

23.01.2020г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. 30.01.2020г. ФИО2 претензионное письмо получил, ответ в адрес ФИО1 либо ее представителя не направил.

В связи с изложенным, истец просила взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность в размере 393 509,73 руб., в том числе: 205 300 руб. за аренду помещения (декабрь, январь); 185 699 руб. - самовольное переустройство; 2 510,73 руб. – коммунальные платежи, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 135 руб.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования, просила взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность в размере 961 125,07 руб., в том числе: 700 000 руб. за аренду помещения (декабрь - май); 46 550 руб. – пени за просрочку платежей; 185 699 руб. - самовольное переустройство; 28 876,07 руб. – коммунальные платежи, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 135 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление об извещении.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель – МА. А.А., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, уточненные исковые требования не признали, поддержали довожы, изложенные в отзыве, просили в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что 10.06.2019г. между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ....

Согласно п.3.3 договора аренды арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю размер возмещения (компенсация) за пользование коммунальными и прочими услугами по помещению, равной сумме расходов в текущем месяце.

В соответствии с п. 3.4. договора от 10.06.2019г. арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату не позднее 10 (десятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Как указывает истец, в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату за декабрь 2019 года, январь 2020 года.

Вместе с тем, судом установлено, что 11.10.2019 года ответчик ФИО2 вручил истцу ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., от 10.06.2019 года, что в судебном заседании не отрицалось истцовой стороной. Более того, на указанное уведомление о расторжении договора истец направила ответ, в котором просила устранить самовольно произведенный ремонт помещения.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ (ст. 310), другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 610 с учетом положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Данное право не является мерой ответственности за нарушение обязательств арендатором.

Согласно п. 6.3 договора аренды арендатор (ответчик) вправо в любое время расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке без выплаты арендодателю каких-либо неустоек и возмещения убытков путем письменного уведомления арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты его расторжения. В указанном случае действие договора прекращается по истечении 30 календарных дней после получения арендодателем указанного уведомления.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы отзыва на иск, указал, что не согласен с требованиями о взыскании задолженности в размере 961 125,07 руб., в том числе: 700 000 руб. за аренду помещения (декабрь - май); 46 550 руб. – пени за просрочку платежей; 185 699 руб. - самовольное переустройство; 28 876,07 руб. – коммунальные платежи. Ссылался на вручение истцу уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, указывал на то, что прекратил осуществление предпринимательской деятельности с 12.10.2019 года. Также указывал на то, что истцом не представлено доказательств несения расходов по коммунальным платежам.

В судебном заседании представитель истца подтвердила, что истец не оплачивала коммунальные услуги, так как ей не платили арендную плату.

При таких обстоятельствах, учитывая, что 11.10.2019 года ответчиком было вручено истцу уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., ..., от 10.06.2019 года, при этом за период с июня 2019 года по октябрь 2019 года арендные платежи ответчиком вносились, суд приходит к выводу о том, что с 11.11.2019 года правоотношения между ФИО1 и ФИО2 по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., от 10.06.2019 года прекратились, обязанность по возврату помещения арендатором была фактически исполнена, несмотря на отсутствие письменной фиксации данного действия, что истцовой стороной в судебном заседании не опровергалось, в связи с чем, правовых оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности в размере 961 125,07 руб., в том числе: 700 000 руб. за аренду помещения (декабрь - май); 46 550 руб. – пени за просрочку платежей, 28 876,07 руб. – коммунальные платежи, у суда не имеется.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежных средств за самовольное переустройство нежилого помещения, суд также не усматривает оснований для его удовлетворения по следующим основаниям.

Так, в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 4.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования помещения, реконструкции и других капитальных работ (в том числе: перенос несущих конструкций и перегородок; оборудование новых и заделывание существующих дверных или оконных проемов; замена рам оконных проемов; замена, реконструкция, изменение местоположения внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции; работы, связанные с изменением облика фасада здания и др.), вызванных потребностями арендатора, а также иных неотделимых улучшений помещения без письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 5.10 договора в случае обнаружения арендодателем самовольного переустройства помещения, таковое должно быть немедленно устранено Арендатором за его счет и в сроки, установленные арендодателем.

Как указывает истец, за период аренды помещения ФИО2 без ее согласия убрал раковину для мытья рук из тамбура и поставил ее в основном помещении. Также был нанесен вред помещению в виде перекраски стен.

Как следует из содержания ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела; эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

По смыслу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно с закрепленными в ст. ст. 6 и 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод праве каждого на справедливое судебное разбирательство и праве на эффективное средство правовой защиты, предусмотренном в п. 1 ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации принципе состязательности и равноправия сторон, установленном в ст. 9 ГПК Российской Федерации принципе диспозитивности, приведенные выше положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предполагают, что свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений.

При этом стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет в свою очередь лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности (ч. 2 ст. 57, ст. ст. 62, 64, ч. 2 ст. 68, ч. 3 ст.79, ч. 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 ГПК Российской Федерации).

Истцом в суд представлено заключение № от 20.12.2019г. ООО «РУСКонсалт» об определении рыночной стоимости ремонтных работ и материалов, необходимых для нежилого помещения комнаты № по .... В соответствии с данным заключением рыночная стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для спорного нежилого помещения составляет 185 699 рублей.

Суд критически оценивает данное заключение, оно не является судебной экспертизой, получено без соблюдения процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования. Из вышеуказанного заключения не следует, что именно действиями ответчика нанесен ущерб помещению.

Вместе с тем, допустимых доказательств, объективно свидетельствующих о совершении ответчиком действий по производству перепланировок и переоборудования помещения, реконструкции и других капитальных работ, а также иных неотделимых улучшений помещения истцом не представлено.

Довод истца о том, что ответчик производил ремонт помещения, не имея письменного согласия арендодателя, суд оценивает критически, поскольку согласно п. 4.1.13 договора аренды арендатор обязан своими силами и за свой счет производить текущий ремонт помещения, что фактически ответчик и произвел, при этом обязательное наличие согласия арендодателя на производство текущего ремонта помещения договором аренды не предусмотрено.

Не может быть принят во внимание и довод истца о том, что у ответчика не было необходимости в производстве текущего ремонта, поскольку доказательств указанному суду также не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 судом отказано в полном объеме, правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 135 руб. у суда не имеется

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, коммунальных платежей, денежных средств за самовольное переустройство помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированный текст решения составлен 24.08.2020 года.