Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Краснообск Монтажспецстрой» об обязании сформировать земельный участок и признании незаконным одностороннего акта приема-передачи от 01.01.2016г.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «КМС» об обязании сформировать земельный участок и признании незаконным одностороннего акта приема-передачи от 01.01.2016г.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, ФИО2 и ООО «КМС» заключили между собой договор участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.2 договора объектом строительства по настоящему соглашению является однокомнатная <адрес>, а также общее имущество, указанное в п.3.10 настоящего договора.

Пункт 3.10 договора предусматривает, что в состав общего имущества жилого дома входят лестничные клетки, технический этаж, земельный участок, чердак, машинные помещения лифтов, помещение мусорокамер, техническое подполье.

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., в котором положения относительно земельного участка, входящего в состав общего имущества остались неизменны.

Однако до настоящего времени земельный участок, как объект договора отсутствует.

В п.3.1 договора закреплено, что передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после сдачи жилого дома в эксплуатацию и при условии выполнения участником долевого строительства в полном объеме всех обязательств по настоящему договору.

Таким образом, ответчик уклоняется от исполнения заключенного договора. При этом истцами неоднократно предъявлялись как устные, так и письменные требования о выполнении всех условий договора, которые не были выполнены.

Вместо этого, от ответчика потупило уведомление, что при неявке истцов для подписания акта приема-передачи, данный акт будет составлен в одностороннем порядке с 11.01.2016г.

При этом, в последствии истцами был получен односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., то есть с нарушением сроков, указанных в уведомлении.

Полагают, что ответчик, отказываясь оформлять спорный участок, нарушает права истцов, так как они вынуждены оплачивать налог на земельный участок, который им фактически передан не был.

Просили обязать ответчика сформировать земельный участок, который переходит в общую собственность участников долевого строительства и признать незаконным односторонний акт приема-передачи жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что в отсутствие документов, подтверждающих, что земельный участок сформирован, договор не может считаться исполненным в полном объеме, а указанный в акте приема-передачи земельный участок переданным. Акт приема-передачи является недействительным, так как не соответствует условиям договора. У истцов, по прежнему, нет права распоряжаться земельным участком, они не могут его огородить и защитить от прав иных лиц.

Истец ФИО2 в судебном заседании не исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что вопрос относительно земельного участка для них был принципиальным с самого начала и они бы не стали подписывать договор, если бы их не заверили в передаче земельного участка в сформированном виде.

Представитель ответчика – ООО «КМС» - ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать. Дополнительно пояснила, что на ответчика в силу закона не возложена обязанность по формированию земельного участка, данные полномочия возложены на мэрию г.Новосибирска, куда застройщиком в надлежащем порядке направлены все документы. В настоящее время ведутся все работы по формированию земельного участка под жилым домом, где находится квартира истцов. Жилой дом истцов расположен на земельном участке с различным правовым режимом, в связи с чем, до строительства дома в силу действующего законодательства формирование земельного участка было невозможно. Кроме того, согласно налоговому законодательству, собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога.

В настоящий момент квартира передана истцам по акту приема-передачи в соответствии с ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г. и истцы вправе зарегистрировать свое право собственности.

Выслушав пояснения истца, представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцами и ответчиком был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.1 по настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, общественного здания административного назначения. Дом расположен по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, <адрес>, общественное здание расположено по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, <адрес> на земельных участках с кадастровыми номерами: №..., №... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в общую совместную собственность объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома.

Пунктом 1.2 предусмотрено, что объектом долевого строительства по настоящему договору является однокомнатная <адрес>, а также общее имущество, указанное в п.3.10 настоящего договора.

Согласно п.3.10 договора в состав общего имущества жилого дома входят все нежилые помещения, за исключением помещений общественного назначения, подземной автостоянкой, трансформаторной подстанции, общественного здания административного назначения. Установленное оборудование связи является собственностью ОАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком». В состав общего имущества жилого дома входят лестничные клетки, технический этаж, земельный участок, чердак, машинные помещения лифтов, помещение мусорокамер, техническое подполье.

Помимо указанного договора, обязанности застройщика и участника долевого строительства регулируются также Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так в соответствии с п.1 ст.4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сроки и порядок передачи объекта долевого строительства установлены в ст.ст.6,8 Закона.

Порядок предоставления и формирования земельных участков для строительства, а также порядок утверждения и согласования проектной документации объектов капитального строительства установлен Земельным, Жилищным и Градостроительным кодексами РФ.

Так, ДД.ММ.ГГГГ Мэрия г.Новосибирска, руководствуясь положениями ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдала ООО «КМС» разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции на земельных участках с кадастровыми номерами №..., №..., №.... Срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно свидетельствам о праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., расположенные по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск. <адрес>, принадлежат на праве собственности ООО «КМС», а земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный в пределах <адрес> г.Новосибирска был передан ООО «КМС» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на основании выданного Мэрией г.Новосибирска разрешения, в соответствии с проектной документацией на законным образом предоставленных земельных участках были возведены объекты капитального строительства в виде многоквартирного жилого дома, трансформаторной подстанции и общественного административного здания.

На основании разрешения Мэрии г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ. указанные объекты были введены в эксплуатацию и им присвоены адреса.

ДД.ММ.ГГГГ., то есть в сроки, установленные п.4 ст.8 ФЗ РФ №214, после введения указанных объектов в эксплуатацию ООО «КМС», руководствуясь положениями п.6 ст.8 ФЗ РФ №214, направило в адрес истцов сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и иных объектов недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредило участников долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях их бездействия.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с п.4 ст.8 ФЗ РФ №214 участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который согласно договору установлен IV квартал 2014г, а, следовательно, последним днем для принятия объекта долевого строительства, являлось 31.12.2014г. Факт получения указанного уведомление истцом ФИО2 в судебном заседании не оспаривался. При таких обстоятельствах, установив, что последним сроком для подписания акта приема-передачи объектов долевого строительства является ДД.ММ.ГГГГ., суд приходит к выводу, что признать незаконным односторонний акт приема-передачи жилой площади от 01.01.2016г. ввиду его составления ранее указанного в нем срока – ДД.ММ.ГГГГ., не представляется возможным.

Также суд не находит правовых оснований для признания незаконным указанного акта ввиду его несоответствия ранее заключенному договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., в части передачи истцам земельных участков, так как в силу п.п.4 п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, из системного толкования вышеприведенных правовых норм, следует, что объект долевого строительства был построен на законно отведенных на то земельных участках, в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства, а, следовательно, право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникнет у них в силу закона с момента регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости пропорционально доле в праве общей долевой собственности.

Обязанность по формированию земельного участка в силу прямого указания закона, а именно ч.4 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", возложена на орган государственной власти или органами местного самоуправления.

Такие же разъяснения содержатся в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, ни законом, ни иными правовыми актами на застройщика не возложена обязанность по формированию земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом.

Материалами дела установлено, что все необходимые действия по передаче необходимых документов для формирования земельного участка соответствующему департаменту Мэрии г.Новосибирска со стороны ООО «КМС» были выполнены в полном объеме, что подтверждается письменными доказательствами, а именно письмом об утверждении схемы расположения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., письмом Мэрии г.Новосибирска, и проектом межевания.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом.

При таких обстоятельствах, установив, что право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, построенным и введенным в эксплуатацию возникает у собственника помещения в силу закона, при этом обязанность по формированию земельного участка возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления, к которым ООО «КМС» не относится, при этом со стороны ответчика переданы все необходимые документы для формирования земельного участка, суд приходит к выводу, что обязательства, установленные договором со стороны ответчика, в том числе в отношении передачи земельного участка, выполнены в полном объеме, при этом со стороны ответчика отсутствуют действия нарушающие права истцов и как следствие правовые основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Краснообск Монтажспецстрой» об обязании сформировать земельный участок и признании незаконным одностороннего акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.- отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд.

Председательствующий: Т.Г. Рыбакова

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2016г.