Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» о взыскании задолженности по арендной плате и досрочном расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Вектор» о взыскании задолженности по арендной плате и досрочном расторжении договора аренды, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Вектор» был заключен договор долгосрочной аренды здания, который в дальнейшем прошел государственную регистрацию в органах Росреестра по Рязанской области.

В соответствии с п.1.1 договора Арендодатель (истец) сдает, а Арендатор (ответчик) принимает в аренду строение - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, с прилегающим участком, технические характеристики здания и иные сведения указаны в техническом паспорте БТИ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.1.2 договора Арендодатель владеет зданием магазина, назначение - торговое, 1-этажное, общей площадью <данные изъяты> инв. №, литера А, адрес объекта: <адрес>, на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п.2.2.6 договора закреплена обязанность Арендатора в сроки, согласованные сторонами, вносить арендную плату за пользование полученным в аренду зданием.

Пунктом 4.1 договора установлен срок аренды здания <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.5.1 договора стоимость аренды здания за полный срок <данные изъяты> составляет 900000 рублей, в т.ч. НДС.

Согласно п.5.2 договора сумма арендной платы выплачивается Арендатором ежемесячно равными долями в твердой (фиксированной) сумме платежа 5000 рублей, в т.ч. НДС.

В п.5.3 договора стороны согласовали, что оплата аренды осуществляется Арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет Арендодателя либо наличным платежом. Указанные платежи должны осуществляться Арендатором до 10–го числа каждого календарного месяца.

По договоренности между нею и ответчиком в счет арендной платы за первые одиннадцать месяцев аренды были зачтены затраты ООО «Вектор» на ремонт крыши здания и его внутренней отделки. С декабря ДД.ММ.ГГГГ в нарушение требований закона и принятых на себя обязательств по договору ООО «Вектор» арендные платежи не вносились и его задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. составила 15000 рублей.

Согласно п.3 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с тем, что ООО «Вектор» в течение трех месяцев подряд не вносились арендные платежи, ею в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с требованиями погасить задолженность по арендной плате и предложением изменить или расторгнуть спорный договор. Претензия получена ООО «Вектор» ДД.ММ.ГГГГ., однако ее требования остались без удовлетворения.

На основании изложенного, истица ФИО1 просит взыскать с ООО «Вектор» в свою пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 15000 рублей, а также расторгнуть договор долгосрочной аренды здания, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Вектор».

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в иске.

Истица ФИО1 была надлежаще извещена о месте и времени судебного разбирательства, но в судебное заседание не прибыла, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась.

Представители ответчика ООО «Вектор» по доверенностям ФИО3 и ФИО4 исковые требования не признали и пояснили, что ООО «Вектор» затрачено значительно больше денежных средств на ремонт арендованного у истицы здания, чем указанная истицей в иске арендная плата за <данные изъяты>. ООО «Вектор» считало, что на основании устной договоренности с истицей все денежные средства, затраченные на ремонт, будут учтены в счет арендных платежей. После получения претензии от истицы арендные платежи с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. оплачены.

Суд, выслушав объяснения представителя истицы ФИО1 по доверенности ФИО2, представителей ответчика ООО «Вектор» по доверенностям ФИО3 и ФИО4, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что истица ФИО1 является собственником нежилого здания – магазина, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. и никем не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ. между истицей ФИО1 и ответчиком ООО «Вектор» заключен договор долгосрочной аренды здания, зарегистрированный в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям указанного договора аренды, истица ФИО1 сдала, а ответчик ООО «Вектор» принял в аренду принадлежащее истице нежилое здание – магазина, расположенного по адресу: <адрес>, с прилегающим земельным участком, на срок <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатор обязан в сроки, согласованные сторонами, вносить арендную плату (п.2.2.6 Договора).

Согласно п.5.2 договора указанная сумма арендной платы выплачивается Арендатором ежемесячно равными долями в твердой (фиксированной) сумме платежа 5000 рублей, в т.ч. НДС.

На основании п.5.3 договора оплата аренды осуществляется Арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет Арендодателя либо наличным платежом. Указанные платежи должны осуществляться Арендатором до 10–го числа каждого календарного месяца.

Согласно п.8.4 договора все изменения и дополнения к договору вступают в силу после их государственной регистрации в установленном законом порядке.

Сторона истицы ФИО1 утверждает, что за период с декабря ДД.ММ.ГГГГ. по февраль ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «Вектор» не выплачена арендная плата, предусмотренная договором, в связи с чем истица обратилась к ответчику с претензией.

Сторона ответчика ООО «Вектор» утверждает, что была договоренность с истицей о зачете расходов, понесенных ответчиком на ремонт арендованного здания, в счет арендных платежей. На настоящий момент размер расходов ответчика на ремонт больше, чем арендные платежи. После получения претензии истицы ответчик с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время производит оплату арендных платежей.

В ходе судебного разбирательства сторонами суду не представлено каких-либо бесспорных доказательств, подтверждающих заключение в установленном законом и договором аренды порядке дополнительного соглашения, изменяющего порядок и условия внесения арендной платы, в том числе, что денежные средства, затраченные ответчиком на ремонт арендуемого здания, засчитываются в счет арендных платежей. Пояснения сторон о заключении такого соглашения устно, не могут быть приняты судом в качестве бесспорных доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достаточности, в подтверждения факта изменения сторонами порядка и условий внесения арендной платы по договору аренды. В связи с этим суд при разрешении спора исходит из порядка и условий арендной платы, установленных договором аренды.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика ООО «Вектор» не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих внесение арендной платы истице ФИО1 за декабрь ДД.ММ.ГГГГ и за ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим исковые требования ФИО1 о взыскании с ООО «Вектор» задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ. и за ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В подтверждение оплаты арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ. стороной ответчика представлен чек от ДД.ММ.ГГГГ. о почтовом переводе 5000 рублей на имя ФИО1 от ФИО3, договор поручения ООО «Вектор» на имя ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. о производстве платежей в пользу ФИО1 по договору аренды. Также сторона ответчика утверждает, что между ФИО3 и ФИО1 отсутствуют какие-либо взаимные финансовые обязательства. Указанное утверждение стороной истицы ФИО1 не опровергнуто. Кроме того, ФИО3 производил оплату за ООО «Вектор» арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается соответствующими чеками. Каких-либо данных, свидетельствующих об отказе ФИО1 от приема указанных денежных средств или о возвращении указанных денежных средств ФИО3, суду не представлено. Анализируя указанные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу об исполнении ООО «Вектор» своих обязанностей, установленных договором аренды, по внесению арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим исковые требования ФИО1 о взыскании с ООО «Вектор» задолженности по арендной плате ДД.ММ.ГГГГ. удовлетворению не подлежат.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды сторона истицы ФИО1 ссылается на п.3 ст.619 ГК РФ, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и утверждает, что ответчиком не внесена арендная плата три раза подряд, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Однако в ходе судебного разбирательства судом установлено, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ. внесена ответчиком в установленные договором аренды сроки и размере. Таким образом, ответчиком не допущено нарушение более двух раз по внесению арендной платы.

В связи с этим не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 к ООО «Вектор» о расторжении договора аренды по заявленным истицей основаниям. Каких-либо иных обстоятельств, которые, в силу закона, являются безусловными основаниями для расторжения заключенного сторонами договора аренды, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вектор» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ в размере 10000 (десять тысяч) рублей по договору долгосрочной аренды здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор», а именно: о взыскании задолженности по арендной плате за ДД.ММ.ГГГГ. и досрочном расторжении договора долгосрочной аренды здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Спасский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Д.Н.Панкин