Гражданский кодекс часть 1

В обоснование исковых требований истец указал следующее, что истец является инвестором по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор). Объект строительства - однокомнатная квартира №, расположенная на 2 этаже в 1-м корпусе кирпичного жилого дома по строительному адресу: <адрес><адрес> (далее - квартира).

В соответствии с п. 3.1 договора ответчик (застройщик) обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать квартиру истцу (инвестору), а истец обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно п. 5.1.4 договора застройщик обязуется передать инвестору квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство дома.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 5.1.1 договора установлено, что на дату заключения договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ Соответственно, квартира должна была быть передана истцу не позднее 4-х месяцев с указанной даты, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ

Свои обязательства по оплате строительства квартиры, предусмотренные в п.п. 3.1, 4.1, 4.2 договора, истец выполнила в полном объеме, уплатив застройщику сумму 1 502 500 рублей, что подтверждается копиями квитанций и чеков.

Однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил до настоящего времени, квартира истцу не передана. Более того, ответчик за указанный период времени пятый раз продлевает срок действия разрешения на строительство. На сегодняшний день срок действия разрешения на строительство продлен до ДД.ММ.ГГГГ и нет никаких гарантий, что этот срок не будет в дальнейшем в очередной раз продлен.

В связи с вышесказанным, истец сомневается в том, что в указанный срок дом будет сдан в эксплуатацию, поскольку работы на объекте ведутся застройщиком очень медленно, хотя дом построен практически на 80 %, находится в стадии завершения строительства, осталось выполнить работы по подключению коммуникаций и благоустройству.

В пункте 5.1.11 договора установлено, что в случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома.

Таким образом, условие, содержащееся во 2-м предложении п. 5.1.11 договора, противоречит действующему законодательству, и фактически означает, что ответчик не связан установленными договором сроками строительства жилого дома и ввода в эксплуатацию, в любое время может в одностороннем прядке изменить проект строительства, поскольку пределы продления сроков строительства объектов долевого строительства законодательством не установлены. Также очевидно, что предусмотренная законом и договором неустойка не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

На основании изложенного, учитывая также отсутствие дополнительных соглашений сторон, касающихся изменения срока передачи квартиры, истец просит признать недействительными условия, содержащиеся во втором предложении п. 5.1.11 договора.

В то же время, исходя из буквального толкования условий договора о сроке передачи квартиры (п.п. 3.1, 5.1.4 договора), истец просит признать согласованным сторонами при заключении договора срок передачи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство дома, указанного в п. 5.1.1 договора.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В п. 9.3 договора предусмотрена такая же ответственность застройщика.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25 % годовых. Поскольку истец является инвестором-гражданином, неустойка равна 0,055 % (8,25 % х 1/300 х 2) в день. Просрочка передачи квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет 546 дней, начиная с ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, сумма неустойки составляет 826,375 рублей в день (1 502 500 руб. х 0,055 %) или 451 200,75 рублей (826,375 руб. х 546 дней) за весь период просрочки.

Истец в ДД.ММ.ГГГГ направила письмо-претензию в адрес ответчика с требованием уплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренного договором. Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой в уведомлении о вручении. Однако до настоящего времени ответа не последовало, квартира истцу в соответствии с условиями, предусмотренными в п.п. 3.1, 5.1.1, 5.1.4 договора, не передана.

В связи с этим, истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков выполнения обязательств по договору (сроков передачи квартиры) в размере 451 200,75 рублей.

Также, в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В связи с отсутствием собственного жилья истец проживает в съемной комнат на основании договора найма. Размер платы за пользование жилым помещением составлял 5 500 руб. в месяц за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем, оплата жилья производилась истцом из расчета 6 000 рублей в месяц по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ.

Период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 месяцев. Соответственно, 7 мес. х 5 500 рублей = 38 500 рублей. Период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равен 11 месяцев, плата за найм составляет 11 мес. х 6 000 рублей = 66 000 рублей.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец уплатила за жилье 38 500 рублей, а за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ плата составила 66 000 рублей, итого: 104 500 рублей (38 500 + 66 000) которые являются реальным ущербом истца и подлежат взысканию с ответчика.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В связи с вышеизложенным, учитывая то, что ответчик допустил значительную (546 дней) просрочку исполнения принятых на себя обязательств по строительству дома и передаче квартиры, нарушает обязательства по договору и права истца на улучшение жилищных условий, истец считает разумным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей.

На основании изложенного истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры №, расположенной на 2-м этаже в 1-м корпусе кирпичного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес>; признать недействительными положения договора в части условий, содержащихся во втором предложении пункта 5.1.11 договора; признать согласованным сторонами срок передачи квартиры истцу до ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по договору в сумме 451 200,75 руб.; убытки в связи с наймом жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 104 500 рублей; компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истца.

Истец в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме, давал пояснения аналогичные изложенным в иске доводам.

Ответчик о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, в судебное заседание своего представителя не направил. Согласно представленных ранее письменных возражений, ответчик исковые требования ФИО1 не признает по следующим основаниям.

ООО «СИМ» гарантирует сдачу квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <адрес><адрес> в установленные законом и договором сроки.

Оснований полагать, что строительство будет затягиваться, и объект не будет сдан в сроки, установленные разрешением на строительством и договором, не имеется.

Договором установлен четко определенный срок передачи истцу квартиры, таким образом, срок, установленный договором, для сдачи объекта и квартиры, не нарушен, обязательство ООО «СИМ», установленное договором, выполняется добросовестно.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров, условия договора определяются соглашением сторон.

При подписании договора стороны добровольно и без принуждения приняли на себя его условия, которые обязательны не только для участника долевого строительства, но и для застройщика ООО «СИМ».

Перед началом строительства срок действия разрешения на строительство № № выданного Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми ДД.ММ.ГГГГ был установлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с внесением в установленном законом порядке изменений в проектную декларацию на объект, в том числе связанных с увеличением этажности дома до 4 этажей и строительством нежилых помещений в цокольной части здания, Департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми выдано новое разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с внесением в установленном законом порядке изменений в проектную декларацию на объект, Департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми выдано новое разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ, затем до ДД.ММ.ГГГГ, затем до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1 договора застройщик вправе внести изменения в проект на стадии строительства без согласования с инвестором, на что инвестор заранее дает согласие. Статьей 5 договора установлено, что сроком окончания работ считается срок, установленный в действующем разрешении на строительство.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора долевого участия застройщик обязуется выполнить строительно-монтажные и пусконападочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания настоящего договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.1.4 договора предусмотрено обязательство застройщика по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии выполнения инвестором обязательств по уплате цены настоящего договора, передать инвестору квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее 4 месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 4 месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство дома. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче квартиры, а инвестор обязан принять квартиру.

При этом в пункте 5.1.11 договора долевого участия указано, что застройщик обязан своевременно обеспечивать продление срока действия разрешения на строительство в случаях изменения проектной документации на дом или в случаях невозможности завершения строительства дома по объективным причинам до окончания срока, указанного в разрешении на строительство. В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома.

Таким образом, исходя из буквального толкования договора долевого участия, срок исполнения обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию, определен не конкретной датой, а указанием на условие, определяющее этот срок.

Возможность определения срока не конкретной датой, а указанием на условие, которое четко позволяет определить этот срок, не только не противоречит закону, но и прямо предусмотрена ст. 314 ГК РФ.

В данном случае, в пунктах 5.1.4 и 5.1.11 договора содержится четкое указание на срок - 4 месяца со дня окончания срока завершения строительства, указанного в действующем разрешении на строительство, а также предусмотрено автоматическое продление данного срока в связи с изменением срока окончания строительства.

Таким образом, срок сдачи объекта является для всех участников долевого строительства единым, независимо от срока действия разрешения на строительство, действующего на дату заключения договора. Этот срок основан на четком условии - дата окончания действующего разрешения на строительство плюс 4 месяца. Данное разрешение на строительство является официальным документом, входит в состав документации, подлежащей обязательному раскрытию и опубликованию застройщиком, подлежит размещению на официальном сайте, выдается уполномоченным государственным органом, что в принципе исключает возможность у застройщика манипулировать этим инструментом для произвольного продления срока в ущерб интересам участников долевого строительства.

Изменение срока происходит автоматически без подписания дополнительного соглашения к договору, что прямо предусмотрено самим договором (п. 5.1.11), прошедшим государственную регистрацию, и являющимся обязательным для обеих сторон договора. В связи с чем, не требуется подписания иного дополнительного соглашения об изменении данного срока, так как срок продлен автоматически. Данная возможность основана на положениях п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка, заключенная под условием, в соответствии с которым сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. На момент заключения договора стороны не знали и не могли знать, наступит ли данное условие или нет, поскольку выдача разрешений на строительство производится государственным органом, не являющимся стороной договора. Если бы срок разрешения на строительство не был бы продлен, соответственно условие, предусмотренное пунктом 5.1.11 договора, не наступило бы, и срок не был бы изменен и отсчитывался бы от прежней даты - от ДД.ММ.ГГГГ В настоящем случае условие наступило не по воле сторон договора, следовательно, автоматически срок окончания строительства был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, затем до ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, подписание дополнительных соглашений о продлении срока не требуется, что, однако, и не запрещает их подписать при желании обеих сторон, свободных в заключении договора.

Во всех договорах долевого участия установлен конкретный срок передачи квартир, полностью соответствующий законодательству об участии в долевом строительстве и законодательству о защите прав потребителей.

Также представитель ответчика считает необходимым обратить внимание на то, что ссылка в пункте 5.1.1 договора долевого участия на срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ. (в последующих договорах - до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ), не является и не может являться основанием для определения срока выполнения обязательств по договору, так как несет совершенно иную смысловую и правовую нагрузку.

После наступления условия, предусмотренного пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора, срок 4 месяца для передачи квартиры автоматически стал отсчитываться не с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Роспотребнадзора по Пермскому краю проведена проверка по заявлению ФИО3 (участника строительства) в связи с нарушением сроков передачи квартиры - Роспотребнадзор, проанализировав доводы ООО «СИМ», не усмотрел нарушений Закона о защите прав потребителей в части условий договора, определяющих сроки передачи квартиры инвестору.

ООО «СИМ» считает, что положения статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае не имеют отношения к рассматриваемой ситуации, так как применяются к отношениям, когда строительство не может быть выполнено в установленный разрешением на строительство или договором срок.

Всем участникам долевого строительства, ООО «СИМ» было направлено уведомление об изменении проектной документации и продлении срока действия разрешения на строительство с предложением оформить изменение срока разрешения на строительство объекта путем подписания дополнительного соглашения к договору. Договор участия в долевом строительстве не предусматривает обязательности подписания дополнительного соглашения в связи с указанными изменениями, в то же время ООО «СИМ» выразил готовность подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия по желанию инвестора, в связи с чем, предложил всем инвесторам явиться в удобное для них время для подписания дополнительного соглашения.

Таким образом, на дату рассмотрения дела срок, установленный договором, не истек, что влечет вывод об отказе в исковых требованиях.

В настоящем случае перенос срока произошел автоматически не по воле застройщика, а в связи с наступлением условия, не зависящего от сторон, что влечет вывод о том, что одностороннего изменения срока передачи квартиры не было. Данное условие было зарегистрировано в договоре, следовательно, по факту его наступления срок продлевался автоматически и подписание соглашения об изменении срока не требовалось, так как оно уже было заложено в подписанном договоре.

По вопросу взыскания убытков представитель ответчика считает, что указанные истцом основания не связаны причинно-следственной связью, поскольку ООО «СИМ» не виновно в необходимости несения истцом расходов по оплате съемного жилья, ООО «СИМ» не вводило истца в заблуждение относительно сроков сдачи объекта, доказательств обратного не предоставлено. Истец не доказал причинно-следственную связь между действиями застройщика и возникновением убытков. Между тем, по данной категории дел сложилась практика и сформирован круг доказательств, подлежащих доказыванию и установлению - это надлежащим образом подтвержденные сведения об отсутствии иного жилья в собственности и пользовании. Таких доказательств в материалы дела не представлено. Нежелание истца проживать в ином месте жительства и желание снимать жилье является его собственным выбором, на который ответчик влиять не может. Считаем, что данная связь не доказана, в связи с чем в данном требовании также следует отказать.

Что касается требований о возмещении морального вреда, то факт причинения морального вреда не доказан. По мнению представителя ответчика, истец пытается необоснованно обогатиться за счет ответчика за счет злоупотребления гражданскими и гражданско-процессуальными правами, в том числе освобождения от уплаты госпошлины. Считает заявленную сумму чрезмерной и необоснованной.

Представитель ответчика также считает заявленный размер неустойки чрезмерным и необоснованным в связи с тем, что ответчик при исполнении договора руководствовался сложившейся судебной практикой судов общей юрисдикции и арбитражных судов, поэтому даже если суд и примет решение о взыскании неустойки - просит снизить ее на основании ст. 333 ГК РФ.

Учитывая изложенное, представитель ответчика просит в удовлетворении исковых требования ФИО1 отказать.

Заслушав пояснения истца и его представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «СИМ», именуемый в дальнейшем «застройщик», с одной стороны, и ФИО1, именуемая в дальнейшем «инвестор», с другой стороны, заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № №

Согласно условиям договора объектом строительства является однокомнатная квартира №, расположенная на 2 этаже в 1-м корпусе кирпичного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 8-20).

Согласно п. 4.1. цена договора составила 1 502 500 рублей из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м. (л.д. 10).

В соответствии с п. 5.1.1 договора застройщик обязался выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

ФИО1 свои обязательства по оплате стоимости квартиры по договору выполнила в полном объеме, денежные средства по договору оплачены в размере 1 502 500 руб. тремя платежами: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 450 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в сумме 525 500 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в сумме 527 000 руб. (л.д. 21).

Данный факт также подтверждается справкой ООО «СИМ» об исполнении финансовых обязательств, которая подтверждает, что ФИО1 исполнила свои финансовые обязательства по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, уплатив застройщику сумму в размере 1 502 500 рублей путём внесения денежных средств в кассу заемщика (л.д. 22).

Согласно п. 5.1.4. договора по окончанию строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии выполнения истцом обязательств по уплате цены договора, передать истцу квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительства дома (л.д. 12).

Согласно ответа ООО «СИМ» № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО1 на данный момент строительство дома находится на стадии завершения с выполнением работ в объеме 80 %. Кроме того, в ответе указано, что Департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми выдано новое разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, на момент подачи искового заявления спорное жилое помещение не передано истцу, акт приема-передачи сторонами не подписан.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 п. 1 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Часть 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

С учетом положений ст. 128 ГК РФ признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть, все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доводы истца о ненадлежащем исполнении обязательств по заключенному между сторонами договору нашли своё подтверждение в представленных доказательствах, кроме того, в ходе рассмотрения дела установлен факт ненадлежащего исполнения условий договора ответчиком.

В связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательств истец лишена возможности оформить квартиру в собственность. До настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не введен.

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование истца о признании за ней право собственности на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать, среди прочего, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в договоре данного условия такой договор считается незаключенным.

Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, упомянутое выше условие является существенным условием договора.

Вместе с тем, в рассматриваемом договоре срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с определенностью не указан.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктом 5.1.1 договора установлена обязанность застройщика выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания настоящего договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Пунктом 5.1.4 договора установлена обязанность застройщика передать инвестору квартиру в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство дома. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче квартиры (л.д. 12).

Таким образом, на момент заключения договора сторонами был согласован предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По смыслу приведенных норм, изменение указанного выше срока в сторону увеличения возможно лишь в случае изменения условий договора по соглашению сторон, заключенному в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Таким образом, второе предложение п. 5.1.11 договора (л.д. 12): «В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома», позволяющее застройщику в одностороннем порядке продлевать срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, противоречит ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ч. 1 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения договора, так и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Довод ответчика о том, что указанное выше условие и является тем соглашением между сторонами об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является несостоятельным, поскольку при заключении договора стороны не могли предвидеть все возможные продления разрешения на строительство и сроки таких продлений.

В то же время, по смыслу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» целью участника долевого строительства является принятие объекта долевого строительства, а не само участие в долевом строительстве. Именно для удовлетворения этой цели и защиты прав участника долевого строительства условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным, и не может быть изменено в одностороннем порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, разрешение на строительство вообще не имеет отношения к срокам сдачи объекта долевого строительства, и в его очередной выдаче может быть отказано лишь в случае несоответствия проектной документации предъявляемым требованиям.

Истолкование условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит ст. 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

Учитывая изложенное, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению, в соответствии со ст. 168 ГК РФ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), требование истца о признании недействительными условий, изложенных во втором предложении п. 5.1.11 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Таким образом, специальной нормой законодательства о защите прав потребителей установлен порядок определения срока в отношениях с их участием, не предусматривающий возможность определения срока указанием на событие. Данные ограничения прав сторон договора с участием потребителя установлены как дополнительные гарантии прав гражданина-потребителя.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Учитывая, что при заключении договора сторонами был согласован срок передачи участнику долевого строительства застройщиком объекта долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что требование истца о признании согласованным сторонами срок передачи квартиры истцу до ДД.ММ.ГГГГ подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела застройщик свои обязательства по передаче инвестору квартиры не исполнил, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требование истца о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, размер неустойки рассчитывается следующим образом: период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 546 дней, ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25 %, поскольку истец является инвестором-гражданином неустойка равна 0,055 % (8,25% x 1/300 x 2) в день, соответственно сумма неустойки в день составляет 826, 375 руб. (1 502 500 руб. x 0,055 %).

Таким образом, размер неустойки за период просрочки составляет: 826, 375 руб. x 546 дн. = 451 200 руб. 75 коп.

В письменных возражениях на исковое заявление представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд считает возможным применить по ходатайству представителя ответчика ст. 333 ГК РФ. Определяя сумму, подлежащую взысканию, суд принимает во внимание, что ответчиком предпринимались попытки урегулировать спор с истцом в досудебном порядке, истцу предлагалось подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия.

На основании изложенного, суд считает возможным снизить заявленный истцом размер неустойки и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку по договору участия в долевом строительстве в размере 100 000 руб.

Истцом также заявлено требование о компенсации морального вреда на основании положений ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание, что на спорные отношения распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», а также учитывая, что в судебном заседании установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, требование истца о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 15 указанного Закона.

Определяя размер денежной компенсации морального вреда, подлежащей взысканию в пользу истца, суд принимает во внимание характер причиненных истцу нравственных страданий, его индивидуальные особенности, а также учитывает требования разумности и справедливости.

С учетом всех обстоятельств дела, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика связанных с арендой жилья. Указанное требование истца мотивированно тем, что истец не имеет собственного жилья и проживает в съемной квартире на основании договора найма.

Факт отсутствия у истца в собственности какого-либо имущества, в том числе недвижимого, подтверждается уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений в отношении ФИО1

Размер платы за пользование жилым помещением по договору найма составлял 5 500 рублей в месяц за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным в материалах дела договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и истицей (п. 3.1. договора) (л.д. 33-34).

В дальнейшем размер платы за найм жилого помещения увеличился до 6 000 рублей в месяц, что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, и истицей (п. 3.1. договора) (л.д. 35-36).

Период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 7 месяцев, соответственно, 7 мес. x 5 500 руб. = 38 500 руб.

Период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 11 месяцев, соответственно плата за найм жилого помещения составила 11 мес. x 6 000 руб. = 66 000 руб.

Факт оплаты истцом указанных сумм подтверждается представленными копиями ведомостей оплаты к договору найма (л.д. 72-73).

Таким образом, размер убытков, которые истица понесла в связи с вынужденным съемом жилья, составил 104 500 руб.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленного истцом требования о взыскании с ответчика убытков, связанных с наймом жилого помещения. Таким образом, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика убытков, связанных с наймом жилого помещения, в размере 104 500 рублей.

В связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, истица ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ответчика претензию с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта по договору в срок не позднее 10 дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 31).

Указанная претензия была получена представителем ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией почтового уведомления, представленной в материалах дела (л.д. 32).

Однако требования истца, указанные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения. В связи с чем, истица была вынуждена обратиться за защитой своих законных прав и интересов в суд и ДД.ММ.ГГГГ подала исковое заявление.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ответчик требования потребителя, указанные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, добровольно не исполнил, с него подлежит взысканию штраф в размере 50 % от взысканных судом в пользу истца денежных средств, поскольку судом требования истца удовлетворены в размере 224 500 руб., соответственно размер штрафа, подлежащего взысканию, составляет 112 250 руб.

В соответствии со ст.ст. 333.19-333.20, 333.36 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 245 руб., от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры <адрес> расположенной на 2 этаже в 1-м корпусе кирпичного жилого дома по строительному адресу <адрес><адрес>.

Признать недействительными условия, изложенные во втором предложении п. 5.1.11 договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СИМ».

Признать согласованным срок передачи участнику долевого строительства ФИО1 застройщиком ООО «СИМ» объекта долевого строительства - квартиры, указанной в п. 1.1.2 договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СИМ» - до ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО «СИМ» неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 100 000 руб., убытки в связи с наймом жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 104 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000.00 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 112 250 руб.

Взыскать с ООО «СИМ» в доход государства госпошлину в размере 5 245 руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: О.В.Жданова