Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Журунбаева А. А., представителей ответчика Гридина К. С., Гридина С. Ю., Градской Н. Н., представителя третьего лица Сергеевой А. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... к Ковальчук Е. В. о понуждении к заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и встречному исковому заявлению Ковальчук Е. В. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... о понуждении к заключению договора аренды на стороне арендодателя,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... (далее - ТУ Росимущества в ...) обратилось с иском, указав, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, с местоположением: ... На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества: незавершенная строительством ремонтная мастерская, назначение: нежилое, одноэтажная, общая площадь ... кв.м., степень готовности ...%, инвентарный номер N, ..., кадастровый N, принадлежащая ООО «Славянские строители», объект незавершенного строительства, здание производственного корпуса N, ..., кадастровый N; объект незавершенного строительства, здание проходной, ..., кадастровый N; объект незавершенного строительства, ..., ..., кадастровый N, принадлежащие Ковальчук Е.В.

ООО «Славянские строители» обратились в адрес ТУ Росимущества в ... с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду. Ввиду того, что земельный участок является неделимым, было издано распоряжение ТУ Росимущества в ... от ...N-р «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м. ООО «Славянские строители».

Письмом ТУ Росимущества в ... № N от ... в адрес Ковальчук Е.В. был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № N от ... для его подписания и проведения процедуры государственной регистрации. ... от ответчика поступил отказ от подписания договора аренды земельного участка.

Ссылаясь на положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, истец с учетом уточнения исковых требований, просил суд обязать Ковальчук Е.В. заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендатора N от ... в редакции дополнительного соглашения N от ... к договору аренды участка N от ..., с учетом измененного приложения N к соглашению N от ....

Ответчиком Ковальчук Е.В. было подано встречное исковое заявление о понуждении к заключению договора аренды на стороне арендодателя, указав, что она является собственником незавершенных строительством зданий литер ..., литер ... литер ..., общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: .... Указанные объекты расположены на находящемся в федеральной собственности Российской Федерации земельном участке площадью N кв.м. с кадастровым номером N. Ранее собственником указанных объектов недвижимости являлось ООО «...». ... по договору аренды земельного участка N, заключенному с администрацией ..., вышеуказанный земельный участок был предоставлен ООО «...» в аренду сроком до ....

... ООО «...» продал расположенные на земельном участке объекты литер ..., литер ..., ... ЗАО ...». ... ЗАО «...» по договору купли-продажи продало указные объекты ФИО1, который впоследствии ... продал их Ковальчук Е.В.

... ООО «...» также распорядилось принадлежащим ему на праве собственности строением литер ..., расположенным на вышеуказанном земельном участке, заключив с ООО «...» договор купли-продажи, в дальнейшем ООО «...» распорядилось данным строением в пользу третьих лиц ООО «Славянские строители».

... между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации ... и ООО ...» было подписано соглашение N о расторжении договора аренды земельного участка от ...N с .... Данное соглашение послужило основанием для исключения сведения из ЕГРН о заключении договора аренды земельного участка от ...N с кадастровым номером N.

Однако, Ковальчук Е.В. как арендатор земельного участка вышеуказанного земельного участка является одной из сторон договора аренды земельного участка от ...N/д-N. Вместе с тем, Ковальчук Е.В. соглашение о расторжении договора не подписывала. Апелляционным определением ... областного суда от ... вышеуказанное соглашение было отменено.

С ... года Ковальчук Е.В. неоднократно обращалась в администрацию ... с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, однако, в силу разногласий соглашение о заключении дополнительного соглашения заключено не было.

В ходе судебного разбирательства истец по встречному исковому заявлению уточнила заявленные требований, окончательно просила суд внести изменения в договор аренды N от ..., заключенный между администрацией ... и Ковальчук Е.В. на аренду земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, местоположение: установлено относительно ориентира ремонтная мастерская, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... 3, для размещения ремонтной мастерской, склада, проходной, путем замены арендодателя – администрации ... на арендодателя территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ...; изложить п. 2.1 договора в следующей редакции: «Земельный участок, указанный в п. 1.1. Договора, передается в аренду с ... до ... года»; изложить в Приложении N к договору аренды N от ..., что стоимость арендной платы определяется из расчета арендной платы в год в размере ...% от кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация ..., АКБ «Форштадт» (Акционерное общество).

Ответчик Ковальчук Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте была извещена надлежащим образом, в заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители третьих лиц администрации ..., АКБ «Форштадт» в судебное заседание не явились,

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика по первоначальному исковому заявлению, извещенного о времени и месте надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, проверив материалы гражданского дела, и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, с местоположением: ...

Так же судом установлено, что ответчику Е.В. Ковальчук на праве собственности принадлежат следующие объекты: незавершенное строительством здание проходной (нежилое), площадью ... кв.м., литер ..., объект незавершенного строительства склад ГСМ (нежилое) литер ..., площадью ... кв.м., незавершенное строительством здание производственного корпуса N площадью ... кв.м., литер .... Данные объекты расположены на земельном участке с местоположением: ....

Кроме указанных объектов, на данном земельном участке расположена незавершенная строительством ремонтная мастерская (нежилое), литер ..., площадью ... кв.м., принадлежащая ООО «Славянские строители».

В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права, из которых следует, что объект литер ... принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от ..., дата регистрации права ...; объект литер ... принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от ..., дата регистрации права ...; объект литер ... принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от ..., дата регистрации права ....

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объекты недвижимости, принадлежащие на сегодняшний день Ковальчук Е.В. и расположенные на земельном участке по ..., ранее принадлежали ООО «...».

... между администрацией ... на стороне арендодателя и ООО «...» на стороне арендатора был заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендатору на срок до ... в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером N, площадью ... кв.м.

После перехода права собственности на объекты недвижимости от ООО «...» к Ковальчук Е.В., последняя обратилась в ... администрации ... с заявлением о перезаключении договора аренды от ... с ней на стороне арендатора.

В ответ на указанное заявление Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации ...Ковальчук Е.В. был дан ответ о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N от ..., ответчику предложено в срок до ... подписать и возвратить в адрес департамент подписанный экземпляр дополнительного соглашения, а также предоставить платежные поручения, подтверждающие оплату по договору аренды от ....

От подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Ковальчук Е.В. отказалась, ссылаясь на несогласие с исчисленным размером арендной платы.

Из материалов дела также следует, что от подписания дополнительных соглашений от ..., от ... к договору аренды Ковальчук Е.В. также отказалась.

Таким образом, судом установлено, что договор аренды земельного участка с учетом дополнительных соглашений к нему с Ковальчук Е.В., как арендодателем спорного земельного участка, не заключался.

При этом, материалами дела подтверждается, что ... ООО «...», на стороне «цедент» и ООО «...», на стороне «цессионарий», был заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ООО «...» уступил, а ООО «...» принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N от ..., в части земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью ... кв.м.

Однако, сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в регистрации указанного договора, а, следовательно, перехода права аренды на земельный участок, было отказано.

Уведомлениями от ..., направленными Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации ... в адрес арендаторов, договор аренды земельного участка N от ... по истечении трехмесячного срока получения данного уведомления адресатами считает расторгнутым.

При этом материалы дела правоустанавливающих документов содержат сведения о направлении данных уведомлений по юридическим адресам конкурсного управляющего ООО «Символ» и ООО «...».

... право собственности на земельный участок было зарегистрировано за Российской Федерацией.

Как следует из материалов дела, ООО «Славянские строители», являющееся собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, обратились в адрес ТУ Росимущества в ... с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду.

Ввиду того, что земельный участок является неделимым, было издано распоряжение ТУ Росимущества в ... от ...N «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м. ООО «Славянские строители».

... между ТУ Росимущества в ..., на стороне арендодателя, и ООО «Славянские строители», на стороне арендатора, на основании вышеуказанного распоряжения был заключен договор аренды земельного участка N.

В виду нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, письмом ТУ Росимущества в ...N от ... в адрес Ковальчук Е.В. был направлен договор аренды земельного участка и проект дополнительного соглашения к нему N от ... для его подписания и проведения процедуры государственной регистрации.

... от Ковальчук Е.В. истцу поступил письменный отказ в связи с несогласием условиями договора аренды и дополненного соглашения к нему.

Поскольку договор аренды с Ковальчук Е.В. до настоящего времени не заключен, истец, ссылаясь на положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ковальчук Е.В. было подано встречное исковое заявление, в котором ссылаясь на ранее заключенный между администрацией ... и ООО «...» догов аренды земельного участка N от ..., просила внести в него изменения, заменив прежнего арендатора ООО «...» на Ковальчук Е.В.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Ковальчук Е.В. встречных исковых требований в виду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Применительно к спорной ситуации следует руководствоваться нормами земельного законодательства, являющимися специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства и предусматривающими порядок передачи в аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью. Так, особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 названной статьи ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу пункта 9 указанной статьи ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

Обращаясь в суд со встречными исковыми требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ... путем замены стороны арендодателя с администрации ... на ТУ Росимущества в ..., Ковальчук Е.В. полагала, что данный договор является действующим.

Изучив представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что в момент рассмотрения спора договор аренды земельного участка N от ... являлся недействующий, поскольку как следует из выписки из ЕГРЮЛ, юридическое лицо ООО «...» ... было ликвидировано.

Кроме того, как указано судом ранее, администрацией ... в адрес конкурсного управляющего ООО «...» и ООО «...» направлялись уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от ....

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения указанного гражданского дела, договор аренды земельного участка от ... является прекращенным.

При этом суд отмечает, что решениями Ленинского районного суда ... от ..., ... по исковым требованиям администрации ... к Ковальчук Е.В. о взыскании суммы, судом не рассматривался вопрос о действительности договора аренды от ....

Следовательно, в момент направления истцом в адрес ответчика договора аренды земельного участка с дополнительными соглашениями, отсутствовали какие – либо действующие договоры аренды на спорный земельный участок, в связи с чем Ковальчук Е.В. не может ставить вопрос о замене арендодателя Администрации ... на ТУ Росимущества в ... и как следствие изложения договора в иной редакции.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований Ковальчук Е.В. к ТУ Росимущества в ... о понуждении к заключению договора аренды на стороне арендодателя.

При этом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела и с учетом положений пунктов 7, 8 статьи 39.20 ЗК РФ обращение ТУ Росимущества в ... в суд с иском о понуждении Ковальчук Е.В. к заключению договора аренды земельного участка следует признать правомерным.

При этом из приведенных норм статьи 39.20 ЗК РФ следует, что заключение договора аренды является для ответчика, как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от ... N N, от ... N N.

Спорный земельный участок относится к федеральной собственности, следовательно, в силу указанных норм арендная плата за его использование является регулируемой и в любом случае должна определяться в соответствии с нормативным актом Правительством Российской Федерации. Таким нормативным актом является Постановление Правительства РФ от ...N «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика оспаривалась размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, в связи с чем судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта N выполненного ООО «...», рыночная стоимость права аренды земельного участка за год (12 месяцев) с кадастровым номером N95, общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами для размещения ремонтной мастерской, склада, проходной, расположенного по адресу: ..., по состоянию на ... составила ... руб.

Указанное заключение суд принимает в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка.

Заключение эксперта сторонами не оспорено, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не поступало.

Исходя из данного заключения, истцом были уточнены исковые требования, а именно произведена корректировка дополнительного соглашения N о вступлении в договор аренды земельного участка N от ... иных арендаторов от ....

При этом суд отмечает, что ответчиком Ковальчук Е.В. не оспаривались условия договора аренды земельного участка, направленного ей для подписания истцом, во встречном исковом заявлении ею ставился вопрос о замене стороны арендодателя в договоре от ..., который судом был признан прекращенным. Протокол разногласий по условиям договора ответчиком в адрес истца также не направлялся.

Принимая во внимание обоснованность заявленных требований ТУ Росимущества в ... к Ковальчук Е.В. о понуждении к заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку в данном случае у ответчика существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов с учетом установления рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ТУ Росимущества в Оренбургской исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... к Ковальчук Е. В. о понуждении к заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора – удовлетворить.

Обязать Ковальчук Е. В. заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N со множественностью лиц на стороне арендатора N от ... в редакции дополнительного соглашения N от ... к договору аренды участка N от ..., с учетом измененного приложения N к соглашению N от ....

В удовлетворении встречных исковых требований Ковальчук Е. В. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ... о понуждении к заключению договора аренды на стороне арендодателя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.В. Нуждин

Решение суда в окончательной форме принято 26 августа 2019 года.

Судья: А.В. Нуждин