Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1669/2017 по иску ФИО1 к ЗАО «Континент проект» о признании недействительными действий и одностороннего акта приема-передачи квартиры, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ЗАО «Континент проект» о признании недействительными действий и одностороннего акта приема-передачи квартиры от 30 декабря 2016 года, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, взыскании судебных расходов на оказание юридических услуг в размере 20 000 рублей, ссылаясь на то, что 07 мая 2014 года между ЗАО «Континент проект» и ФИО1 был заключен договор № ДУ- 02к2-077 участия в долевом строительстве, предметом которого являлась квартира, расположенная на 17 этаже Многоквартирного жилого дома №2 корпус 2. Постановлением Администрации города Химки от 30 ноября 2016 года дому №2 корпус 2 присвоен почтовый адрес ул. Германа Титова, д.12, к. 2.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать квартиру Участнику, а Участник обязуется уплатить договором центу и принять квартиру от застройщика по Акту приема-передачи квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2.3 Договора, срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома: 30 апреля 2016 года. Срок передачи Застройщиком квартиры Участнику; в течение 6 (шести) месяцев с момента ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 30 октября 2016 года, при условии полного и надлежащего исполнения Участником финансовых обязательств по Договору.

Как усматривается из пункта 4.3.5. Договора, Застройщик обязан передать квартиру Участнику по Акту приема-передачи квартиры в срок установленный Договором, при условии исполнения Участником финансовых обязательств по Договору.

Пунктом 4.4.7. Договора установлено, что Застройщик вправе при отсутствии выявленных Участником существенных строительных недостатков квартиры, в случае ее неприемки, а также при отказе или уклонении от ее приемки Участником в предусмотренный Договором срок, по истечении двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности квартиры к передаче, составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры Участнику.

28 октября 2016 года Многоквартирный жилой дом №2 корпус 2 введен в эксплуатацию.

28 октября 2016 года за исх. №1434 Застройщик уведомил истца о завершении строительства Многоквартирного жилого дома и вводе его в эксплуатацию, а также о готовности Квартиры к передаче.

30 октября 2016 года в соответствии с Договором, истец прибыл в клиентский сервис Застройщика для приема Объекта долевого строительства, но в принятии Квартиры ему было отказано и было доведено, что выдача ключей в Многоквартирном жилом доме №2 корпус 2 начнется через несколько недель.

12 ноября 2016 года ему сообщили, что началась передача квартир клиентам в доме №2 корпус 2, а также предложили подъехать на принятие квартиры 27 ноября 2017 года.

27 ноября 2016 года истец повторно прибыл на приемку квартиры, однако при осмотре были обнаружены многочисленные строительные дефекты, в том числе:

Холодные батареи - отсутствие отопления в квартире.

Протечка в квартире - стена и пол на кухне были мокрые.

Не были отрегулированы створки окон.

Не качественно зачеканена минвата в технологический зазор.

Лифты в подъезде не работали.

Не закончены отделочные работы в подъезде.

Не закончены фасадные работы Многоквартирного жилого дома.

Указанные недостатки были отражены в акте осмотра квартиры от 27 ноября 2016 года, однако представитель Застройщика отказался указывать все выявленные истцом недостатки, в связи с этим истец написал отдельное заявление с указанием обнаруженных недостатков.

В своем письме от 29 ноября 2016 года за исх. №1105 Застройщик указал, что 27 ноября 2016 года истец был приглашен на приемку квартиры, однако при осмотре были обнаружены строительные дефекты, описанные в акте осмотра от 27 ноября 2016 года. Застройщик уведомил о том, что повторный осмотр квартиры назначен на 26 декабря 2016 года.

15 декабря 2016 года Застройщик направил адрес истца письмо, в котором указано, что истец отказался от принятия квартиры из-за обнаружения незначительных недостатков, которые были устранены Застройщиком в кратчайшие сроки. Кроме того, повторно уведомил о готовности квартиры к передаче и необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи, а в случае уклонения от принятия квартиры Застройщик оставляет за собой право на составление и направление одностороннего акта приема-передачи квартиры.

Не согласившись с вышеуказанным письмом, истец направил в адрес Застройщика уведомление.

Перед 26 декабря 2016 года истец связывался по телефону с отделом клиентского сервиса Застройщика, и ему было доведено о том, что лифты в Многоквартирном жилом доме еще не работают, отделочные работы в подъезде еще не завершены, но после новогодних праздников все недостатки будут устранены.

14 января 2017 года истец прибыл в отдел клиентского сервиса Застройщика для приема квартиры, где мне было доведено, что Застройщик 30 декабря 2016 года принял квартиру в одностороннем порядке.

Не согласившись с принятием одностороннего акта, истец написал претензию, но указанная претензия оставлена Застройщиком без ответа и без удовлетворения.

Полагал, что действия застройщика, связанные с принятием в одностороннем порядке квартиры не законными, поскольку застройщиком был нарушен срок передачи объекта долевого строительства, кроме того при приемке объекта был выявлен ряд недостатков, которые по состоянию на 30 декабря 2016 года устранены не были, в местах общего пользования не закончены ремонтные работы.

Таким образом, акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный ответчиком в одностороннем порядке, противоречит положениям статьи 8 ФЗ-214, у Застройщика до разрешения вопроса об осмотре истцом законченного строительством объекта долевого строительства и об устранении недостатков объекта долевого строительства не имелось оснований для его оформления, в связи с чем, такой документ подлежит признанию недействительным.

В связи с тем, что истец не обладает необходимыми юридическими познаниями, он вынужден был привлечь юридическую компанию для отстаивания своих интересов в судебном рядке. В связи, с чем 27.01.2016 года с ООО «БАТИАТ» был заключен договор оказание юридических слуг на сумму 20 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Континент проект» ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражала по изложенным в письменных возражениях основаниям, указала, что выявленные при осмотре квартиры дефекты были незначительными и были устранены застройщиком, однако истец необоснованно уклонялся от приемки квартиры.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 07 мая 2014 года между ЗАО «Континент проект» и ФИО1 был заключен договор № ДУ- 02к2-077 участия в долевом строительстве, предметом которого являлась квартира, расположенная на 17 этаже Многоквартирного жилого дома №2 корпус 2 по строительному адресу: Московская область, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

Судом установлено, что 28 октября 2016 года Многоквартирный жилой дом №2 корпус 2 введен в эксплуатацию (л.д.69-70).

Из искового заявления следует, что 28 октября 2016 года за исх. №1434 Застройщик уведомил истца о завершении строительства Многоквартирного жилого дома и вводе его в эксплуатацию, а также о готовности Квартиры к передаче.

Как указывает истец, 30 октября 2016 года в соответствии с Договором, он прибыл в клиентский сервис Застройщика для приема Объекта долевого строительства, но в принятии Квартиры ему было отказано и было доведено, что выдача ключей в Многоквартирном жилом доме №2 корпус 2 начнется через несколько недель. 12 ноября 2016 года ему сообщили, что началась передача квартир клиентам в доме №2 корпус 2, а также предложили подъехать на принятие квартиры 27 ноября 2017 года.

27 ноября 2016 года истец прибыл на приемку квартиры.

Согласно акту осмотра квартиры от 27 ноября 2016 года (л.д.77), в процессе осмотра было зафиксировано следующее:

Пол – влажное пятно, срок устранения 30 дней; стены – влажное пятно в правом нижнем углу на кухне со стороны окна, не качественно зачеканена минватав технологический зазор, срок устранения 30 дней, оконные проемы (включая остекление) – регулировка створок, срок устранения 30 дней, система отопления – холодные радиаторы, срок устранения 30 дней. По другим элементам квартиры замечаний нет.

Также в акте указано, что повторный осмотр квартиры назначен на 26 декабря 2016 года независимо от того, получено участником уведомления об исправлении недостатков. При этом неявка на повторный осмотр квартиры считается уклонением участника от приема квартиры.

Указанный акт подписан истцом и представителем ответчика, что истцом не оспаривалось.

Также 27 ноября 2016 года ФИО1 подал заявление, в котором указал, что в ходе осмотра квартиры были также выявлены недостатки, по мимо указанных в акте, а именно: не работают лифты, не закончены отделочные работы в подъезде, не закончены фасадные работы здания (л.д.81).

15 декабря 2016 года ЗАО «Континент проект» направил адрес истца письма (л.д.82-84), в котором застройщик повторно уведомил о готовности квартиры к передаче и необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи, а в случае уклонения от принятия квартиры Застройщик оставляет за собой право на составление и направление одностороннего акта приема-передачи квартиры.

Не согласившись с вышеуказанным письмом, истец направил в адрес Застройщика уведомление (л.д.32-33) с требование предоставить сведения когда будут включены лифты, каким образом было получено ЗОС, а также требование об устранении недостатков.

30 декабря 2016 года ЗАО «Континент проект» составило односторонний акт приема-передачи квартиры в связи с уклонение участника в принятии квартиры (л.д.34), который был направлен в адрес истца 31 декабря 2016 года (л.д.90).

Из представленного в материалы дела заявления ФИО1 от 14 января 2017 года следует, что 14 января 2017 года он принял на приёмку квартир, но ему стало известно, что квартира передана в одностороннем порядке, с чем он не согласен (л.д.35).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Т.е. законом помимо обязанности застройщика передать объект, предусмотрена еще и встречное обязательство участника его принять.

Пунктами 2.1. и 2.3. Договора, и. 4 ст. 8 №214-ФЗ также установлено встречное обязательство Участника по приемке Квартиры в установленные сроки.

В соответствии со статьей 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Статья 7 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

Так часть 2 статьи 7 предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом часть 3 данной статьи предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом в ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что истец был уведомлен о готовности объекта 28 октября 2016 года, приступил к осмотру квартиры 27 ноября 2016 года, по результатам осмотра Квартиры, сторонами составлен акт, в котором были заявлены не существенные дефекты, которые не являлись препятствием к принятию квартиры, при этом согласно п. 3 акта осмотра Участник обязался явиться на осмотр Квартиры 26 декабря 2016 года вне зависимости от получения уведомления по п. 3 акта, вместе с тем на повторный осмотр истец не явился, что он не оспаривает, передаточный акт подписан не был.

В указанной связи суд приходит к выводу, что действия ответчика по составлению одностороннего акта 30 декабря 2016 года основаны на законе и не противоречат требованиям Закона N 214-ФЗ.

Из анализа положений статей 7 и 8 Закона N 214-ФЗ следует, что установленные законом гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению. В случае нарушения данного обязательства застройщик в силу указанной статьи несет предусмотренную законом ответственность.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылается на то, что застройщиком в срок до 30 декабря 2016 года не были устранены недостатки, указанные им в заявлении от 27 ноября 2016 года, а именно не работают лифты, не закончены отделочные работы в подъезде, не закончены фасадные работы здания, на что истец неоднократно указывал в ходе рассмотрения настоящего спора, а также на то, что застройщик не уведомил его, когда будут устранены выявленные в ходе осмотра квартиры недостатки.

Вместе с тем из представлено в материалы дела акта от 27 ноября 2016 года следует, что срок устранения недостатков выявленных в квартире установлен в 30 дней и установлена повторная дата осмотра 26 декабря 2017 года.

Доказательств того, что выявленные недостатки в квартире не были устранены, истцом не представлено. Кроме того, доказательств того, что указанные в акте недостатке существенно нарушают требований к качеству объекта долевого строительства также не представлено.

Кроме того, суд обращает внимание, что Закон N 214-ФЗ не предусматривает возможность участка отказаться от приема объекта при незначительных недостатках, выявленных при осмотре объекта, в этом случае законом предусмотрен иной механизм восстановления прав участка.

При этом недостатки, на которые ссылается истец, не являются недостатками объекта строительства (в данном случае квартиры), а относятся к общедомовому имуществу, а, следовательно, законом не предусмотрена возможность отказа от приема объекта строительства из-за указанных недостатков.

В указанной связи требования истца о признании недействительными действий и одностороннего акта приема-передачи квартиры от 30 декабря 2016 года, обязании передать квартиру по акту приема-передачи подлежат оставлению без удовлетворения.

Поскольку в удовлетворении основных исковых требований ФИО1 судом отказано, оснований для взыскания расходов на юридические услуги, исходя из положения ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, у суда также не имеется, в связи с чем они также подлежат оставлению без удовлетворения как вытекающие из основных.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Континент проект» о признании недействительными действий и одностороннего акта приема-передачи квартиры, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Ю.В. Миронова

Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2017 года.

Судья: Ю.В. Миронова