Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане гражданское дела по иску Романенковой Галины Александровны к акционерному обществу «Дальсельхозмелиорация», Янину Сергею Александровичу о расторжении договоров аренды земельных участков, договора субаренды,

у с т а н о в и л:

Романенкова Г.А. обратилась в суд с иском к АО «Дальсельхозмелиорация» о расторжении договоров аренды земельных участков, мотивируя тем, что между КФХ «Бирское» в лице Романенковой Г.А. и Лариком А.Н. заключены договоры аренды с последующим выкупом принадлежащих КФХ земельных участков, а именно: договор аренды земельного участка от 07.07.2005 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 634875 +/- 6971.92 кв.м. Срок аренды 49 лет; договор аренды земельного участка от 07.07.2005 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 707983 +/- 7362.4 кв.м. Срок аренды 49 лет; договор аренды земельного участка от 07.07.2005 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 22134 +/- 1301.77 кв.м. Срок аренды 49 лет. Договоры удостоверены нотариально и были зарегистрированы в установленном законом порядке. КФХ «Бирское» прекратило деятельность, на момент прекращения деятельности членами КФХ «Бирское» являлись истец и Романенков А.К. (супруг Романенковой Г.А.). После смерти супруга, истец приняла наследство, в том числе и земельные участки с кадастровыми номерами №; №; №. Право собственности зарегистрировано 24.03.2018. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда от 14.10.2019 года по делу № №, апелляционным определением суда ЕАО по этому же делу от 12.02.2021. Решение оставлено без изменения. С момента заключения договоров аренды существенные обстоятельства изменились настолько, что если бы истец мог об этом знать или это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Действовавшие на дату заключения договоров аренды ставки земельного налога исключали для истца риск наступления неблагоприятных последствий. Существенное изменение налоговой ставки истец предвидеть не мог, при этом, обоснованно полагался на условия договоров о последующем выкупе земельных участков арендатором в лице Ларика А.Н.. Предвидеть банкротство первоначального арендатора истец также не мог, так как на момент заключения договоров КФХ Ларик А.Н. являлся крупным землепользователем и производителем сельскохозяйственной продукции и продукции животноводства. Исполнение договоров на существующих условиях исходя из ставки арендной платы на 2005 год определенной договорами нарушает принцип возмездности и эквивалентности гражданско-правовой сделки, так как договор аренды (в силу положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения) предполагает извлечение прибыли арендодателем при передаче во временное владение и (или) пользование принадлежащего ему имущества. Истец, полагая, что исполнение договоров является для него обременительным, направил ответчику предложение об увеличении размера арендной платы, то есть предпринял действия направленные на досудебное урегулирование спора и примирение сторон. В адрес ответчика 01.06.2021 были направлены проекты соглашений, ответ на которое истцом получен не был. 06.08.2021 было направлено повторное уведомление, которое было оставлено без ответа. Истцом 23.09.2021 в адрес ответчика было направлено требование (претензия) о расторжении договоров аренды земельных участков, которую ответчик добровольно не исполнил.

Просит суд расторгнуть в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора следующие договоры аренды: договор аренды земельного участка от 07.07.2005 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 634875 +/- 6971.92 кв.м. Срок аренды 49 лет; договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 707983 +/- 7362.4 кв.м. Срок аренды 49 лет; договор аренды земельного участка от 07.07.2005 с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 22134 +/- 1301.77 кв.м.

Определением суда от 26.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Росреестра по ЕАО.

Определением суда от 29.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Янин С.А.

Определением суда от 27.01.2022 к производству приняты увеличенные исковые требования о расторжении договора субаренды и изменен процессуальный статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Янина С.А. на ответчика.

Истец Романенкова Г.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель истца Чебаков Н.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования и доводы иска поддержал, суду дополнительно пояснил, что существенным изменением обстоятельств истец считает увеличение налоговых платежей за сданные в аренду земельные участки, которые значительно превышают суммы поступлений от аренды и делают обременительным для арендодателя дальнейшее исполнение договора. Также существенным изменение обстоятельств является то, что арендатор участком не пользуется по назначению.

Представитель ответчика АО «Дальсельхозмелиорация» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, о чем имеется заявление в материалах дела. В отзыве указали, что АО «ДСМ» не нарушило обязательство из договоров аренды, которые могут служить основанием для их расторжения, в связи с условиями хозяйственной деятельности АО «ДСМ» передало земельные участки в субаренду.

Ответчик Янин С.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав представителя истца, допросив свидетеля, изучив материалы дела приходит к следующему.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Указанное означает, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

В судебном заседании установлено, что 07.07.2005 между КФХ «Бирское» в лице главы КФХ «Бирское» Романенковой Г.А. и Лариком А.Н. заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым последнему передан в аренду с последующим выкупом земельный участок с кадастровым номером: № (новый №), площадью 65,0 га. (участок №2).

В соответствии с п. 1.2 указанного договора, указанный земельный участок принадлежит КФХ «Бирское» на основание постановления МО «Биробиджанский район» от 21.05. 2001 №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права регистрационный № от 04.07.2001 года, выданным Центром по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории ЕАО.

Согласно п. 2.1 договора, указанный земельный участки сдается сроком на 49 лет с оплатой в размере 200 рублей ежемесячно. Общая сумма договора составляет 117 600 рублей 00 копеек.

Передача земельного участка в аренду подтверждается п. 5.1 договора аренды земельного участка.

В судебном заседании установлено, что 07.07.2005 между КФХ «Бирское» в лице главы КФХ «Бирское» Романенковой Г.А. и Лариком А.Н. был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым последнему передан в аренду с последующим выкупом земельный участок с кадастровым номером № (новый №) площадью 2,2 га. (участок №1).

В соответствии с п. 1.3 указанных договоров согласие члена КФХ «Бирское» Романенко А.К. выдано в установленном законом порядке и удостоверено 07.07.2005 нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа Гузман Н.В., как и сами договоры аренды.

Согласно п. 2.1 данного договора указанный земельный участок сдаются сроком на 49 лет с оплатой в размере 100 рублей ежемесячно. Общая сумма договора составляет 58 800 рублей.

Передача земельных участков в аренду подтверждается п. 5.1 договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.3 указанного договора согласие члена КФХ «Бирское» Романенко А.К. выдано в установленном законом порядке и удостоверено 07.07.2005 нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа Гузман Н.В., как и сами договоры аренды.

Согласно п. 2.1 договора указанный земельный участок сдаются сроком на 49 лет с оплатой в размере 200 рублей ежемесячно. Общая сумма договора составляет 117 600 рублей.

Передача земельного участка в аренду подтверждается п. 5.1 договора аренды земельного участка.

Вышеуказанные договора удостоверены нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа ЕАО Гузман Н.В. и зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из материалов дела установлено, что крестьянское (фермерское) хозяйство «Бирское» прекратило деятельность 31.05.2005 и утратило государственную регистрацию на основании ст. 3 ФЗ от 23.06.2003 года № 76-ФЗ.

Романенков А.К. умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследником первой очереди, принявшим наследство после смерти Романенкова А.К. являлась Романенкова Г.А.

23.04.2018 истицей Романенковой Г.А. зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию от 22.10.2020 следует, что правообладателями земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № с 23.04.2018 является Романенкова Г.А. На основании договоров аренды земельных участков от 07.07.2005, соглашения об отступном от 03.09.2019 зарегистрирована аренда земельных участков на срок с 07.07.2005 года на 49 лет в пользу АО «Дальсельхозмелиоратация».

Согласно указанным выпискам категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда ЕАО от 05.02.2015 ИП глава КФХ Ларик А.Н. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Лагутин В.А.

АО «Дальсельхозмелиоратация» являлся одним из кредиторов и размер требований которого по состоянию на 03.09.2019 состоял 63 022 906, 86 руб.

В судебном заседании установлено, что 03.09.2019 между конкурсным управляющим ИП главы КФХ Ларик А.Н. – Лагутиным В.А., действующего на основании решения Арбитражного суда ЕАО от 05.02.2015 и конкурсным кредитором АО «Дальсельхозмелиорация», в лице директора Бурлуцкой И.О. заключено соглашение об отступном, в том числе в качестве отступного в счет частичного погашения своего требования АО «ДСМ» принимает от должника ИП главы КФХ Ларика А.Н. права аренды земельных участков с кадастровыми номерами:№, №, №, общей рыночной стоимостью 337 500 рублей.

Управлением Росреестра по ЕАО 18.09.2019 произведена государственная регистрация соглашения об отступном ( номер регистрации №) и было зарегистрировано обременение прав на спорные земельные участки в пользу арендатора АО «Дальсельхозмелиоратация».

20.09.2019 Романенковой Г.А. направлено уведомление, в котором АО «Дальсельхозмелиоратация» ставить в известность о передаче прав аренды на принадлежащие ей земельные участки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела суда ЕАО от 25.01.2021 решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 26.08.2020 отменено, вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Романенковой Г.А., Ларика А.Н. к АО «Дальсельхозмелиоратация», Лагутину В.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО о признании соглашения об отступном недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании незаконным решения о регистрации соглашения об отступном отказано. Исковые требования АО «Дальсельхозмелиоратация» к Ларику А.Н. о признании действительной сделкой – соглашение об отступном удовлетворены, сделка – соглашение об отступном, заключенное 03.09.2019 между конкурсным управляющим ИП главы КФХ Ларика А.Н. – Лагутиным В.А. и АО «Дальсельхозмелиоратация» признана действительной.

Согласно платежным поручениям за 27.01.2022 и 22.02.2022, АО ««Дальсельхозмелиоратация» произвела оплату арендной платы по договорам аренды земельных участков от 07.07.2005 за период с 18.12.2021 по 18.02.2022, с 18.02.2022 по 18.03.2022 в размере 1500 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно договора субаренды земельных участков от 22.04.2021, заключенного между АО «Дальсельхозмелиоратация» и Яниным С.А., арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользования земельные участки сельскохозяйственного назначения. Пунктом 5 договора предусмотрено, что срок аренды до 31.12.2021.

01.01.2022 был заключен договор субаренды земельных участков от 22.04.2021, заключенного между АО «Дальсельхозмелиоратация» и Яниным С.А., арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользования земельные участки сельскохозяйственного назначения. Пунктом 5 договора предусмотрено, что срок аренды до 01.12.2022.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договоров аренды земельных участков, а также применения последствий расторжения договора аренды в виде расторжения договора субаренды на указанные участки от 01.01.2022, представитель истца указал на существенные изменения обстоятельств - увеличением налоговых платежей за сданные в аренду земельные участки, и в связи с неиспользованием земельного участка по назначению.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № с момента получения прав аренды, арендатором (субарендатором) по назначению не используется, деятельность связанная с выращиванием сельскохозяйственной продукции на нем не осуществляется.

Свидетель ФИО10 суду пояснил, что его земельным участок с кадастровым номером № граничит с земельным участком с кадастровым номером №, который находится территориально в середине его участка). На данном участке работы не проводятся, участок заброшенный. Около 8 лет назад участок использовался КФХ Ларик.

23.09.2021 истец направил ответчик АО «Дальсельхозмелиоратация» уведомления – претензию, в котором указал, что в связи с отсутствием ответа на заключение на направленное предложение о заключение дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы, предлагает в добровольном порядке расторгнуть договоры аренды.

В соответствии с пп.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ)

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не арендную плату.

В судебном заседании установлено, что Ларик А.Н. перестал быть стороной по договорам аренды земельных участков с Романенковой Г.А. в связи со сменой арендатора по соглашению об отступном на АО «Дальсельхозмелиоратация» от 03.09.2019, согласно которого в качестве отступного в счет частичного погашения своего требования АО «Дальсельхозмелиоратация» принимает от должника - ИП главы КФХ Ларика А.Н. права аренды земельных участков общей рыночной стоимостью 337 500 рублей.

По мнению суда обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.

Истцом не представлено каких-либо доказательств не только существенного, но и иных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворение исковых требований Романенковой Г.А. к АО «Дальсельхозмелиорация», Янину С.А. о расторжении договоров аренды земельных участков, договора субаренды.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-197 ГПК РФ, -

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Романенковой Галины Александровны к акционерному обществу «Дальсельхозмелиорация», Янину Сергею Александровичу о расторжении договоров аренды земельных участков, договора субаренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области.

Судья Сладкова Е.Г.