Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных и жилищных отношений администрации г.Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа,

с участием прокурора Куруч Ю.Н., представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г.Новый Уренгой обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащего ей на праве собственности недвижимого имущества: комнат 1, 2 в квартире <данные изъяты> площадью 27,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, расположен-ного по адресу: <адрес>; нежилых помещений площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес>; прекращении права собственности ФИО1 и признании права собственности муниципального образования на изымаемое имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что распоряжением администрации г.Новый Уренгой № <данные изъяты> многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации <адрес> необходимо осуществить предусмотренные жилищным и земельным законодательством мероприятия по изъятию для муниципальных нужд принадлежащего ответчику на праве собственности вышеуказанного имущества. Рыночная стоимость объекта оценки и размера убытков на ДД.ММ.ГГГГ составила [суммы изъяты] рублей. Ответчику направлено письмо с проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа. Соглашение до настоящего времени не подписано.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Просила удовлетворить иск, взыскать в пользу истца возмещение за изымаемое имущество по второму варианту расчета, предложенному экспертом ФИО4

Представитель ответчика ФИО3 полагал возможным удовлетворить заявленные требования путем возложения на истца обязанности по выплате возмещения за изымаемое имущество по первому варианту расчета, предложенному экспертом ФИО4

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав заключение прокурора Куруч Ю.Н., полагавшей иск подлежащим удовлетворению с возмещением ответчику компенсации за изымаемое имущество, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО1 является собственником комнат <данные изъяты> в квартире <данные изъяты> площадью 27,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

Распоряжением главы города Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением главы города Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> принято решение об изъятии, наряду с иными, жилого помещения ФИО1, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 610 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, а также иные документы, в том числе отчет об оценке возмещения за изымаемый земельный участок и объекты недвижимого имущества.

От заключения соглашения ФИО1 отказалась.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 ст.35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Решение об изъятии жилого помещения, принадлежащего ФИО1, принято компетентным органом местного самоуправления, соблюдена администрацией г.Новый Уренгой и процедура, предшествовавшая изъятию жилого помещения у собственника, предусмотренная частями 2-4 ст.32 ЖК РФ.

Правовым последствием изъятия у собственников принадлежащего им жилого помещения путем выкупа является переход права собственности муниципальному образованию и прекращение права пользования жилым помещением в соответствии со ст.292 ГК РФ.

Для разрешения спора важное значение имеет рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.

Соглашение между администрацией г.Новый Уренгой и ФИО1 о выкупной стоимости жилого помещения не достигнуто, в связи с чем разрешение этого вопроса возможно в судебном порядке (ч.ч.6, 9 ст.32 ЖК РФ).

В обоснование выкупной цены департамент имущественных и жилищных отношений администрации г.Новый Уренгой предоставил отчет ООО «Региональный экспертный центр» № <данные изъяты> об определении размера возмещения собственнику объектов недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому размер возмещения составляет [суммы изъяты] рублей, в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества (жилое помещение, доля общего имущества в многоквартирном доме, доля земельного участка под жилым объектом) – [суммы изъяты] рублей, убытки, связанные изъятием жилого помещения – [суммы изъяты] рублей.

Судом была назначена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки и консалтинга» ФИО4 № <данные изъяты> многоквартирный дом <адрес> требовал капитального ремонта по состоянию на дату первой приватизации квартиры в доме (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), а также на дату первой приватизации спорной квартиры (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ). На дату государственной регистрации права собственности ФИО1 на комнаты <данные изъяты> к квартире <адрес> (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) с учетом значительного физического износа дома проведение капитального ремонта нецелесообразно, рядовая застройка сносится.

Из ответа начальника департамента имущественных и жилищных отношении администрации г.Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда о предоставлении сведений о проведении/не проведении капитального ремонта дома <адрес> следует, что капитальный ремонт дома не производился.

Размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по первому варианту расчета эксперта составляет [суммы изъяты] рублей, в т.ч. рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым № <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 27,2 кв.м., с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок площадью с кадастровым номером <данные изъяты>, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – [суммы изъяты] рублей; убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка и жилого помещения – [суммы изъяты] рублей.

При определении подлежащей взысканию в пользу ФИО1 выкупной стоимости изымаемого имущества суд считает возможным принять во внимание заключение эксперта ООО «Агентство оценки и консалтинга» ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, считая его более достоверным и отвечающим интересам ответчика – собственника жилого помещения, поскольку отчет, предоставленный истцом, составлен более полутора лет назад, вследствие чего в силу положений ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не может быть принят судом.

При этом суд берет за основу расчет возмещения по первому варианту, поскольку он включает в себя максимально возможную сумму убытков собственника, в которую включены все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Доказательств того, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, суду не представлено. Не представлено суду и доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы. Выводы, содержащиеся в заключении, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка объекта оценки, а также на опыте и профессиональных знаниях оценщика. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. Сторонами при рассмотрении дела не представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии действующему законодательству рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

В то же время, разрешая вопрос о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с часть 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если на момент приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.

Заключением эксперта, установлена классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, в соответствии с которой жилые здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет.

Согласно копии технического паспорта жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, построен в 1987 году и имеет V группу капитальности.

В соответствии с указанной выше классификацией жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, общий срок службы жилых зданий V группы капитальности (сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, сборно-щитовые и глинобитные, перекрытия деревянные) составляет 30 лет, при этом указанная категория капитальности жилого дома не предусматривает необходимости проведения комплексного капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, поскольку жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, относится к V группе капитальности, которая не предусматривает проведения капитального ремонта, то оснований для возмещения ответчику компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд не находит.

Кроме того, согласно заключению эксперта, на дату государственной регистрации права собственности ФИО1 на комнаты <адрес> (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) с учетом значительного физического износа дома проведение капитального ремонта нецелесообразно.

Требования департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя о прекращении права собственности ответчиков на изымаемое жилое помещение, земельный участок и нежилые помещения, расположенное по адресу: <адрес>, полностью соответствуют разъяснениям, содержащимся в п.п. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, с целью соблюдения баланса прав и законных интересов сторон спора, суд считает необходимым установить, что прекратившимся право собственности ФИО1 на изымаемое имущество необходимо считать с момента выплаты ей возмещения за данное имущество. Аналогичным образом возникновение права собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на изымаемое имущество также обусловлено моментом выплаты ФИО1 выкупной стоимости за изымаемое имущество.

Разрешая требования департамента в части осуществления изъятия имущества ФИО1 на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, разработанным департаментом, суд не находит оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 455 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Таким образом, обязанность по заключению договора может быть возложена на сторону в силу императивных норм права.

Однако, по общим правилам действующего законодательства при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе, такой выкуп производится на основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ. Законодательством не установлена обязанность собственника изымаемого жилого помещения заключить такое соглашение, в связи с чем обязанности у департамента и ФИО1 заключить соглашения о выкупе не имеется.

Следовательно, поскольку стороны равны и свободны в заключении договора, то понуждение стороны к заключению договора противоречит общим принципам гражданского законодательства.

Таким образом, помимо юридически значимых условий порядка изъятия спорного имущества, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласование иных условий такого изъятия отнесено к доброй воле сторон, которые не могут быть подвержены судебному понуждению в данной части.

При таких обстоятельствах иск Департамента подлежит частичному удовлетворению.

Обязанность по оплате производства судебной экспертизы определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была возложена на ФИО1 Из заявления ООО «Агентство оценки и консалтинга» от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании судебных расходов усматривается, что оплата экспертизы в сумме [суммы изъяты] рублей по счету № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не произведена, в связи с чем расходы на оплату услуг эксперта подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ООО «Агентство оценки и консалтинга».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью пропорционально размеру площади комнат <данные изъяты> в квартире <адрес>; комнаты <данные изъяты> в квартире <данные изъяты> площадью 27,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>; нежилые помещения площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, расположенные по адресу: <адрес>.

Возложить на департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя обязанность выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое имущество в размере [суммы изъяты] рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью пропорционально размеру площади комнат <данные изъяты> в квартире <адрес>; комнаты <данные изъяты> в квартире <данные изъяты> площадью 27,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>; нежилые помещения площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, расположенные по адресу: <адрес>, с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Признать право собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью пропорционально размеру площади комнат <данные изъяты> в квартире <данные изъяты> по адресу: <адрес>; комнаты <данные изъяты> в квартире <данные изъяты> площадью 27,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>; нежилые помещения площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, расположенные по адресу: <адрес>, с момента выплаты ФИО1 возмещения за изымаемое имущество.

В остальной части исковых требований департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Агентство оценки и консалтинга» расходы на проведение экспертизы в сумме [суммы изъяты] рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Новоуренгойский городской суд.

Судья В.Е. Литвинов

СПРАВКА:

Мотивированное решение составлено 21 сентября 2023 года.

Судья В.Е. Литвинов