Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании нарушенным права преимущественной покупки переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи (…) долей в праве общедолевой собственности на жилой дом

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании за ним права преимущественной покупки (…) долей жилого дома, расположенных по адресу (…), признании недействительным договора купли продажи (…) доли указанного жилого дома, заключенного ФИО2, ФИО3, ФИО5

Требования мотивированы тем, что он является собственником (…) доли в праве общедолевой собственности на жилой дом расположенный по адресу : (…), по договору купли-продажи от 10 июля 2002 года. Ответчики ФИО3, ФИО2 являются собственниками по (…)доле каждый в праве общедолевой собственности на указанный жилой дом.

06 августа 2010 года ФИО2, ФИО3 продали свои доли ФИО5 с оплатой в рассрочку. О состоявшейся сделке ему стало известно в августе 2015 года на предварительном слушании в Ишимском городском суде по иску ФИО2, ФИО3 по делу № 2-1212/2015 года. Решением Ишимского городского суда от 27 августа 2015 года суд решил зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 06 августа 2010 года на (…)доли на ФИО5

Указанным договором нарушено его право на преимущественную покупку долей ФИО2 и ФИО3 Ни он, ни его родители не получали письменного извещения о намерении продать (…) доли в праве общедолевой собственности на жилой дом ФИО5 от сторон по сделке купли-продажи дома.

Представителем истца ФИО1 – ФИО6 требования в ходе рассмотрения дела изменены, с учетом изменения иска ФИО1 просит признать договор купли-продажи (…) доли в праве общедолевой собственности на жилой дом по ул. (…) заключенным с нарушением преимущественного права покупки и перевести на него права и обязанности покупателя по указанному договору.

Истец ФИО1 в суд при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела не явился, его представитель ФИО6, действующий по нотариальной доверенности от 12 октября 2015 года, иск поддержал в полном объеме, считает, что законный представитель ФИО7, разрешая от его имени регистрацию в доме ответчика и членов ее семьи, действовала не в интересах сына ФИО7, второй законный представитель ФИО8 о сделке купли-продажи доли дома узнал только в суде в августе 2015 года.

Законные представители ФИО1- ФИО7, ФИО8, при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела в суд не явились, от ФИО7 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в суд представила заявление о ее намерении производить выплаты по договору купли-продажи в интересах сына ФИО1

Ответчики ФИО3, ФИО2 в суд при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела не явились, их представитель ФИО4, действующая по нотариальным доверенностям от 25 мая 2015 года( л.д. 29),от 29.04.2015 года ( л.д. 30) с иском согласна, пояснила, что при заключении договора купли-продажи (…) долей дома, ее доверители не направляли письменных сообщений ФИО1, его законным представителям- родителям о продаже принадлежащих им долей ФИО5

Ответчик ФИО5 с иском не согласна, считает, что мать ФИО9 – ФИО7 знала о продаже долей дома, она разрешила ей регистрацию в указанном доме от имени сына ФИО1 в 2010 году, в связи с чем считает, что пропущен трехмесячный срок реализации права на преимущественную покупку долей дома. В суде также подтвердила факт, что не направляла письменных сообщений ФИО1, его родителям о покупке дома, считает, что мальчик и его родители знали о продаже дома.

Представитель третьего лица Департамента социального развития Тюменской области органа опеки и попечительства г.Ишима) ФИО10, действующая по доверенности от 15 января 2014 года ( л.д. 50), в суде пояснила, что в орган опеки и попечительства с заявлением об отказе от права несовершеннолетнего лица ФИО11 от его прав преимущественной покупки долей дома по ул. (…) никто не обращался, о сделке купли продажи от 06 августа 2010 года, органу опеки и попечительства стало известно 06 августа 2010 года.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих по делу, изучив письменные доказательства, считает требования, подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ ( в редакции на момент заключения договора) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу( п.2).При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя ( п.3).

ФИО2,ФИО3, ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома от 14 июня 2002 года являлись собственниками каждый (…) доли в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по ул. (…) ( л.д. 52).

Право собственности ФИО1, (…) года рождения, на (…)долю в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по ул. (…) подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10 июля 2002 года, запись регистрации № (…) ( л.д. 7).

Согласно договору купли-продажи (…) долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 06 августа 2010 г. ( л.д. 9-10) ФИО2, ФИО3 продали (…) доли жилого дома по ул. (…)ФИО5 за (…) рублей, расчет между сторонами производится в следующем порядке (…) рублей передаются в день подписания договора, (…) рублей будут выплачиваться продавцом в рассрочку по (…) рублей ежемесячно до 28 числа каждого месяца.

Решением Ишимского городского суда Тюменской области от 27 августа 2015 года ( л.д.11-14) установлено, что согласно расписке ФИО3, ФИО2 получили от ФИО5 (…) рублей. Согласно передаточного акта от 06 августа 2010 г. ФИО2, ФИО3 передали (…) доли жилого дома по ул. (…), а ФИО5 приняла указанное имущество.

В суд представлены ФИО5 приходные кассовые ордера, согласно которых она производила оплату по договору купли-продажи, перечисляла денежные средства ФИО2, с апреля 2015 г. платежи не производились.

Решением Ишимского городского суда Тюменской области от 27 августа 2015 года постановлено - зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 06 августа 2010 года, заключенного ФИО3, ФИО2 с ФИО5, на (…) доли в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу : (…), общей площадью (…) кв.м., в том числе жилой площадью (…) кв.м. от ФИО2, ФИО3 на ФИО5, (…) года рождения. Установить обременения на указанный дом в виде ипотеки в силу закона в пользу продавцов ФИО2, ФИО3

Решение вступило в законную силу 30 сентября 2015 года.

Указанное решение имеет для сторон, кроме законного представителя ФИО1 - ФИО7 ( она не была привлечена при рассмотрении дела) преюдициальное значение в силу ст.61 ГПК РФ, поскольку при рассмотрении гражданского дела № 2-1212/2015 все остальные лица по настоящему гражданскому делу участвовали.

Согласно п.14 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

На момент заключения договора купли-продажи (…) долей жилого дома по ул. (…) ФИО1 исполнилось (…) лет, родители его вместе не проживали на этот период, были разведены, ФИО2 приходится ему бабушкой- матерью ФИО7 – указанные факты установлены на основании пояснений сторон, ответчиками не оспариваются.

Как участник общедолевой собственности на жилой дом по ул. (…) ФИО1 имел право преимущественной покупки (…) долей жилого дома, принадлежащих ФИО2, ФИО3

ФИО2, ФИО3 должны были направить ему, его законным представителям письменное сообщение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Родители несовершеннолетних детей, согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1); вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2).

Для отказа от права преимущественной покупки в отношении ребенка –ФИО1 при наличии согласия родителей на сделку, они должны были обратиться в орган опеки и попечительства г.Ишима.

В суде установлено, что в орган опеки и попечительства ФИО7, ФИО8 не обращались. ФИО7 знала о продаже долей жилого дома, об этом поясняла представитель ФИО2, ФИО3 – ФИО4, что отражено в решении Ишимского городского суда Тюменской области от 27 августа 2015 года.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства.

В исключительных случаях, когда пропуск срока исковой давности имел место, например, ввиду явно ненадлежащего исполнения законными представителями таких лиц возложенных на них законодательством полномочий, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен по заявлению представляемого или другого уполномоченного лица в его интересах (статья 205 ГК РФ).

Если нарушение прав названных лиц совершено их законным представителем, срок исковой давности по требованиям к последнему, в том числе о взыскании убытков, исчисляется либо с момента, когда о таком нарушении узнал или должен был узнать иной законный представитель, действующий добросовестно, либо с момента, когда представляемому стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав и он стал способен осуществлять защиту нарушенного права в суде, то есть с момента возникновения или восстановления полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособности (статья 21 ГК РФ, статья 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Полная дееспособность ФИО1 до настоящего времени не наступила, его отец ФИО8 узнал о продаже долей дома в июле 2015 года при рассмотрении дела по иску ФИО2, ФИО3, по которому он был привлечен в качестве представителя ФИО1 (л.д. 97,98)

Согласно почтовому уведомлению он получил иск И-вых 28 июля 2015 года ( л.д.99 ), на момент подачи иска -21 октября 2015 года трехмесячный срок не пропущен.

Кроме того, органу опеки попечительства г.Ишима о продаже долей дома по ул. (…) ФИО5 стало известно при рассмотрении данного дела.

В суде установлено, что платежи по договору купли-продажи (…) долей дома составляют (…) рублей в месяц, в суд представлено заявление ФИО7, которая согласна производить платежи по договору, в суд она представила сведения о своих доходах ( л.д.94-96)

В связи с изложенным, суд считает установленным нарушение права ФИО1 на преимущественную покупку (…) долей в общедолевой собственности на жилой дом по адресу: (…).

Суд удовлетворяет требования ФИО1 в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО5 в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме по (…) рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст.56, 98, 194-198 ГПК РФ, ст.ст. 250 Гражданского кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 удовлетворить.

Признать договор купли продажи (…) долей в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу (…), от 06 августа 2010 года заключенным с нарушением права преимущественной покупки ФИО1

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО5, предусмотренные договором купли-продажи (…) долей в праве общедолевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: (…), от 06 августа 2010 года, заключенного ФИО2, ФИО3, ФИО5

Взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО5 государственную пошлину в пользу ФИО1 по (…) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ишимский городской суд в течение месяца с момента написания решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2015 года.

Согласовано:

Судья Ишимского городского суда И.В. Клишева