Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5, ФИО6 к ИП ФИО3 о расторжении договоров аренды нежилых помещений, о взыскании задолженности по договорам аренды; по встречному иску ИП ФИО3 к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ИП ФИО5, ФИО6 обратились в Арбитражный суд Костромской области с иском к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договорам аренды от 01 октября 2015 года за период времени с 01 июня 2019 года по 01 октября 2019 года: в пользу ФИО1 20 000 руб., в пользу ФИО5 40 000 руб., в пользу ФИО7 50 000 руб.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 22 июня 2020 года гражданское дело передано для рассмотрения в суд общей юрисдикции на том основании, что истцы на день предъявления иска в суд не имели статуса индивидуального предпринимателя.

В процессе рассмотрения настоящего дела истцы ФИО1, ФИО5, ФИО6 неоднократно уточняли исковые требования, отказались от части иска в сумме 25 503,78 руб. (по требованию о взыскании с ответчика долга по услуге «теплоснабжение»), в итоге, просят суд:

- расторгнуть договор аренды от 01 октября 2015 года № нежилого помещения по адресу: ..., заключенный между ФИО5 и ИП ФИО3; взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО5 долг по арендной плате за период с 01 июня 2019 года по 01 февраля 2021 года в размере 200 000 руб., пени в соответствии с п. 4.1 договора за период с 01 июня 2019 года по февраль 2021 года включительно в размере 699 700 руб., задолженность по оплате услуги «теплоснабжение» в соответствии с п. 3.8 договора и актом сверки 59 677,34 руб. =(144858,44-25503,78):2), расходы по оплате государственной пошлины 2 000 руб.,

- расторгнуть договор аренды от 01 октября 2015 года № нежилого помещения по адресу: ..., заключенный между ФИО1 и ИП ФИО3; взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 долг по арендной плате за период с 01 июня 2019 года по 01 февраля 2021 года 100 000 руб., пени в соответствии с п. 4.1 договора с 01 июня 2019 года по февраль 2021 года включительно 351 250 руб., задолженность по оплате услуги «теплоснабжение» в соответствии с п. 3.8 договора и актом сверки 29 838,67 руб. =(144858,44-25503,78):4), расходы по оплате государственной пошлины 2 000 руб.,

- расторгнуть договор аренды от 01 октября 2015 года № нежилого помещения по адресу: ..., заключенный между ФИО6 и ИП ФИО3; взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО8 долг по арендной плате за период с 01 декабря 2018 года по 01 февраля 2021 года 130 000 руб., пени в соответствии с п. 4.1 договора с 01 декабря 2018 года по февраль 2020 года включительно 573 000 руб., задолженность по оплате услуги «теплоснабжение» в соответствии с п. 3.8 договора и актом сверки 29 838,67 руб. =(144858,44-25503,78):4), расходы по оплате государственной пошлины 2 000 руб.

Требования истцы мотивировали тем, что с июня 2019 года ИП ФИО3 арендную плату не вносит, в связи с чем образовалась задолженность. Кроме того, он не исполняет договор в части оплаты расходов по коммунальным услугам, а именно, за услугу «теплоснабжение». Задолженность подтверждена актом сверки, подписанным ФИО5 и представителем МУП г. Костромы «Городские сети», долг составляет 119 354,66 руб. В октябре 2019 года истцы направили в адрес ИП ФИО3 уведомление о погашении долга, расторжении договоров аренды и освобождении помещений, которые до настоящего времени им не исполнены.

Ответчик ИП ФИО3 предъявил встречный иск к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 072 325 руб. Иск обосновал тем, что согласно договору аренды, заключенному с ФИО5, он должен был вносить ежемесячно арендную плату в размере 10 000 руб. Имеются расписки, оформленные ФИО5, из которых видно, что ФИО3 вносил плату в большем размере, чем предусмотрено договором, в связи с чем образовалась значительная переплата, и на стороне ФИО5 возникло неосновательное обогащение. Так, за период с 13.07.2016 по 25.05.2019 ФИО3 передал ФИО5 в общей сложности 1 612 325 руб., при этом, за 35 месяцев сумма арендной платы составила 350 000 руб. За период с 01.06.2019 по 01.09.2020 (15 месяцев) арендная плата составила 150 000 руб. Таким образом, переплата составляет 1 112 325 руб. Он считает целесообразным зачесть указанную сумму в счет арендных платежей до конца 2020 года, а оставшуюся сумму взыскать как неосновательное обогащение (1 112 325-40000 (аренда до декабря 2020)=1 072 325 руб.

Истцы ФИО5, ФИО1, ФИО6 в суд не явились, просили рассматривать дело в их отсутствие.

Истец ФИО5 ранее в судебном заседании заявленные требования поддержала, встречный иск не признала. Пояснила, что денежных средств в размерах, указанных ответчиком ИП ФИО3, она не получала. Оспаривала оформление расписок о получении арендной платы за 2015-2019 годы. Все коммунальные услуги оплачивал лично ФИО3, они, как арендодатели, денежные средства не вносили. В какой-то период времени образовался долг, в т.ч., по оплате теплоснабжения, были взысканы суммы в судебном порядке. Она этот долг не погашала. Доверенность на дочь ФИО1 с правом получения арендных платежей не выдавала.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 уточненный иск поддержал по основаниям, в нем изложенным. Дополнил, что ИП ФИО3 до настоящего времени пользуется нежилыми помещениями по адресу: ..., использует их под хостел. Ранее, в судебном заседании, ФИО3 не оспаривал факт невнесения арендной платы с июня-августа 2019 года, а также невнесение платы за коммунальные услуги. Судебной экспертизой установлено, что расписки о получении ФИО5 от ИП ФИО3 арендной платы за период 2015, 2017-2019 оформлены не самой ФИО5 То есть, факт передачи денежных средств во исполнение обязательства не подтвержден. Поддерживает ходатайство ФИО5 о пропуске ФИО3 срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения.

Ответчик ИП ФИО3 в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании ответчик ИП ФИО3 иск о взыскании арендной платы не признал. При этом пояснил, что арендную плату действительно не платит с июня 2019 года по причине непредоставления ему арендодателями акта сверки по договорам и расписок о получении арендной платы, которые ему необходимы для отчетности перед Банком в связи с блокировкой счета. Кроме того, по арендной плате имеется переплата, ежемесячно он передавал ФИО5 сумму, превышающую установленный размер ежемесячного платежа. Денежные средства для ФИО6, ФИО1 передавалась через ФИО5, поскольку они одна семья. Частично суммы перечислялись на счета истцов. Задолженность по услуге «теплоснабжение» не оспаривал, как и не оспаривал факта пользования им помещениями по настоящее время.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 иск не признал, встречный иск поддержал. Привел доводы о том, что ФИО3 за период действия договоров аренды были переданы денежные средства в счет оплаты аренды в большем размере, чем предусмотрено договором. В связи с чем на стороне ФИО5 образовалось неосновательное обогащение в сумме, указанной во встречном иске. Таким образом, ИП ФИО3 полностью исполнена обязанность по внесению арендных платежей. Расписки о получении ФИО5 арендных платежей за период 2015, 2017-2019, которые, как установлено судебной экспертизой, оформлены не ФИО5, а иным лицом, были переданы ФИО3 ФИО1, из чего возможно сделать вывод, что ФИО1 могла их оформить. В определенные периоды времени ИП ФИО9 не мог использовать арендованные помещения по назначению в связи с отсутствием холодного водоснабжения (с августа 2019 года), неисправностью канализации. В адрес арендодателей были направлены претензии. Полагает, что арендная плата за такой период времени подлежит либо уменьшению, либо арендатор должен быть освобожден от этой обязанности. Требования о взыскании долга по услуге «теплоснабжение» удовлетворению не подлежит, поскольку арендодатели не исполнили свою обязанность, предусмотренную договором, и не передавали арендатору соответствующие счета, на основании которых он должен был либо оплатить услугу, либо возместить платеж. Также не были предоставлены сведения о счетах, на которые было необходимо перечислять денежные средства. Считает, что по данному требованию пропущен срок исковой давности. При наличии оснований ко взысканию неустойки просит применить ст. 333 ГК РФ.

К участию в деле в качестве 3-го лица привлечено МУП г. Костромы «Городские сети», представитель в суд не явился, просит рассматривать дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждено материалами настоящего гражданского дела, 01 октября 2015 года между ИП ФИО5 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения №, этаж первый, общей площадью <данные изъяты> (сто) кв.м., назначение нежилое, по адресу: ..., размеры помещений указаны в поэтажном плате (приложение № 1 к договору). Договор действует в течение 11 месяцев с момента подписания, помещение используется для гостиничного сервиса и прочих услуг проживания. В соответствии с п. 2.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. В силу п.п. 3.1, 3.2 договора сумма арендной платы устанавливается в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в месяц, уплачивается каждый календарный месяц, начиная с соответствующего числа месяца, указанного при подписании сторонами акта-приема передачи помещения. Арендная плата вносится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре, либо наличными средствами, не позднее 5 (пятого) числа каждого месяца, за текущий календарный месяц (п. 3.4).

01 октября 2015 года между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения №, этаж первый, общей площадью <данные изъяты> кв.м., назначение нежилое, по адресу: ..., размеры помещений указаны в поэтажном плате (приложение № 1 к договору). Договор действует в течение 11 месяцев с момента подписания, помещение используется для гостиничного сервиса и прочих услуг проживания. В соответствии с п. 2.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. В силу п.п. 3.1, 3.2 договора сумма арендной платы устанавливается в размере 5 000 (пять тысяч) рублей в месяц, уплачивается каждый календарный месяц, начиная с соответствующего числа месяца, указанного при подписании сторонами акта-приема передачи помещения. Арендная плата вносится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре, либо наличными средствами, не позднее 5 (пятого) числа каждого месяца, за текущий календарный месяц (п. 3.4).

01 октября 2015 года между ФИО6 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения №, этаж первый, общей площадью <данные изъяты> кв.м., назначение нежилое, по адресу: ..., размеры помещений указаны в поэтажном плате (приложение № 1 к договору). Договор действует в течение 11 месяцев с момента подписания, помещение используется для гостиничного сервиса и прочих услуг проживания. В соответствии с п. 2.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату. В силу п.п. 3.1, 3.2 договора сумма арендной платы устанавливается в размере 5 000 (пять тысяч) рублей в месяц, уплачивается каждый календарный месяц, начиная с соответствующего числа месяца, указанного при подписании сторонами акта-приема передачи помещения. Арендная плата вносится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре, либо наличными средствами, не позднее 5 (пятого) числа каждого месяца, за текущий календарный месяц (п. 3.4).

01 октября 2015 года между сторонами подписаны акты приема-передачи нежилых помещений.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться помещениями по истечении срока действия договора аренды, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на тот же срок.

Судом установлено, что ИП ФИО3 пользуется указанными выше помещениями до настоящего времени. Данный факт не оспаривал ни ответчик, ни его представитель.

В связи с наличием задолженности по договорам аренды, в сентябре 2019 года ФИО5, ФИО1, ФИО6 направили ИП ФИО3 претензии о погашении задолженности, оплате неустойки, о расторжении договора, о чем в деле имеются соответствующие документы.

В судебном заседании ответчик ФИО3 не отрицал, что с июня-августа 2019 года арендных платежей не вносит по причине переплаты, а также по причине отказа арендадателей от составления акта сверки и предоставления ему расписок о получении арендной платы.

Ответчиком, в подтверждение доводов об исполнении условий договоров об арендной плате, представлены следующие доказательства: выписка по счету за период 2016-2019 (л.д. 55-72 том 1), расписки от ФИО5 за период 2015-2019 (л.д. 87-135 том 1).

Согласно представленным распискам, ФИО5 получила от ФИО3 в качестве арендной платы по договору аренды от 01 октября 2015 года:

- за 2015 год: октябрь 45 000 руб., ноябрь 45 000 руб., декабрь 45 000 руб., итого 135 000 руб. (л.д. 133-135 том 1);

- за 2016 год (дата составления расписок 12.04.2017): январь 45 000 руб., февраль 45 000 руб., март 45 000 руб., апрель 45 000 руб., май 45 000 руб., июнь 30 000 руб., июль 30 000 руб., август 30 000 руб., сентябрь 21 200 руб., октябрь 25 000 руб., ноябрь 21 500 руб., декабрь 25 000 руб. Итого 407 700 руб. (л.д. 121-132 том 1);

-за 2017 год: январь 24 000 руб., февраль 24 000 руб., март 24 000 руб., апрель 20 000 руб., май 24 000 руб., июнь 24 000 руб., июль 24 000 руб., август 24 000 руб., сентябрь 24 000 руб., октябрь 24 000 руб., ноябрь 24 000 руб., декабрь 24 000 руб. Итого 288 000 руб. (л.д. 109-120 том 1);

- за 2018 год: январь 24 500 руб., февраль 24 500 руб., март 26 600 руб., апрель 26 600 руб., май 30 000 руб., июнь 30 000 руб., июль 40 000 руб., август 37 000 руб., сентябрь 37 000 руб., октябрь 32 000 руб., ноябрь 22 000 руб., декабрь 37 000 руб. Итого на сумму 367 200 руб. Итого 367 200 руб. (л.д. 92-103 том 1);

- за 2019 год: январь 22 000 руб., февраль 34 625 руб., март 43 500 руб., апрель 20 000 руб., май 44 200 руб. Итого 164 325 руб. (л.д. 87-91 том 1).

Истец ФИО5, оспаривая оформление расписок, а также факт получения от ФИО3 указанных сумм, заявила ходатай ство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы.

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 18 февраля 2021 года по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено эксперту ЗА, которой предоставлены на исследование подлинники расписок за 2015-2019г.г., свободные и экспериментальные образцы почерка и подписи ФИО5

Согласно заключению эксперта № от 20 апреля 2021 года, рукописные записи и подписи от имени ФИО5 в расписках о принятии денежных средств в счет арендной платы, оформленные в период времени за октябрь 2015-декабрь 2015, январь 2017-декабрь 2017, январь 2018 – декабрь 2018, январь 2019-май 2019 выполнены не самой ФИО5, а иным лицом, с подражанием подписям и почерку ФИО5

Рукописные записи и подписи от имени ФИО5 в расписках о принятии денежных средств в счет арендной платы за период времени январь 2016 – декабрь 2016, датированные 12 апреля 2017 года, выполнены самой ФИО5

Выводы эксперта участники процесса не оспаривали.

У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта, поскольку экспертное заключение составлено экспертом, обладающим большим опытом и стажем работы в области почерковедения (эксперт имеет высшее образование, квалификацию судебного эксперта по специальности 1.1 “Исследование почерка и подписи”, стаж работы по специальности с 1986 года), с соблюдением установленного процессуального порядка. Эксперт ответила на все поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей, неполноты и противоречий заключение в себе не содержит. Эксперту для исследования были представлены как свободные, так и экспериментальные образцы почерка, которые были отобраны в судебном заседании и приобщены к материалам дела, все образцы были исследованы, выводы эксперта подкреплены наглядной фототаблицей. Исследовательская часть экспертизы мотивирована и понятна, в заключении указана специальная и методическая литературы, которой руководствовался эксперт при исследовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах расписки о получении арендной платы за октябрь 2015 -декабрь 2015, январь 2017 - декабрь 2017, январь 2018 – декабрь 2018, январь 2019 - май 2019 не могут быть приняты в качестве доказательств факта передачи ФИО3 денежных средств ФИО5 в качестве арендной платы.

Ссылка представителя ответчика ИП ФИО3 – ФИО4 на то, что расписки за указанный период могли быть оформлены ФИО1, которая приносила их ФИО3, носит предположительный характер и каким-либо образом не влияет на разрешение данного спора. Так, факт передачи ИП ФИО3 в пользу ФИО5 сумм в январе 2017 – марте 2017 ежемесячно по 24 000 руб., и в январе 2018 - 24 500 руб. подтвержден выпиской по счету. Факт передачи ФИО3 в пользу ФИО5 иных сумм, указанных в расписках за 2015, 2017, 2018, 2019 годы, не подтвержден соответствующими доказательствами. Сами расписки не содержат сведений о том, что их оформила ФИО1, соответствующих документов, подтверждающих право ФИО1 принимать от ИП ФИО3 арендную плату по договору, заключенному с ФИО5, не представлено.

Согласно текстам расписок, оформленных ФИО5 12 апреля 2017 года, ФИО5 получила от ИП ФИО3 денежные средства в счет арендной платы за 2016 год:

- за январь 2016 года – май 2016 года по 45 000 рублей, за июнь 2016 года – 30 000 рублей, за июль 2016 года – 30 000 рублей, за август 2016 года 30 000 рублей, за сентябрь 2016 года 21 200 рублей, за октябрь 2016 года 25 000 рублей, за ноябрь 2016 года 21 500 рублей, за декабрь 2016 года – 25 000 рублей.

Итого 407 700 рублей

Согласно выписке по счету на имя ФИО3, им перечислены на счет ФИО10 суммы в 2016 году: 13.07.2016 - 30 000 руб., 08.08.2016 – 30 000 руб., 10.09.2016 - 21200 руб., 07.10.2016 - 25 000 руб., 21.11.2016 - 21 500 руб., 23.12.16 – 25 000 руб. Итого 152 700 руб.

Суммы, указанные в расписках за июль 2016 по декабрь 2016 дублируют суммы, перечисленные на счет ФИО5 за этот же период времени.

Итого за 2016 год ФИО5 получила от ИП ФИО3 за аренду за период январь 2016 – декабрь 2016 сумму 407 700 руб. вместо 120 000 рублей (по условиям договора). Переплата составила 287 700 рублей.

В соответствии п. 3.6 договора в период действия договора арендодатель имеет право не чаще чем 1 раз в год в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на 5/10% от стоимости аренды в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость арендной платы по договору, с письменным уведомлением арендатора путем отправки заказного письма в адрес арендатора не менее чем за 30 дней до момента подписания дополнительного соглашения к настоящему договору об изменении арендной платы за помещение.

Все изменения и дополнения к договору должны быть совершены сторонами а письменной форме в виде дополнительных соглашений к нему (п. 6.2 договора).

Доказательств заключения дополнительных соглашений к договору об изменении размера арендной платы суду не представлено.

В 2017 году на счет ФИО5 перечислена сумма 72 000 руб. (14.01.2017-24 000 руб., 13.02.2017-24 000 руб., 10.03.2017-24 000 руб.)

В 2018 году на счет ФИО5 перечислена сумма 28 500 руб. (15.01.2018-24500 руб., 09.02.2018 – 4 200 руб.).

За период времени 2015, 2017, 2018г.г., с января 2019 по май 2019 ФИО5 задолженность с ИП ФИО3 не взыскивает.

При этом, переплата по арендной плате за 2016 год в сумме 287 700 рублей как неосновательное обогащение не подлежит взысканию с ФИО5 по следующим основаниям.

Ответчик ФИО5 заявила о пропуске срока исковой давности по встречным требованиям о неосновательном обогащении.

Статьей 195 ГК РФ предусмотрено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как ранее указано, суммы, переданные ответчиком в 2016 году ФИО5, имеют целевое назначение – оплата арендных платежей за период январь 2016 - декабрь 2016, на что конкретно указано в расписках. Расписки датированы 12 апреля 2017 года. Часть платежей, с июля по декабрь 2016 года, перечислены на счет ФИО5

Встречный иск о взыскании неосновательного обогащения ИП ФИО3 подал в суд 02 декабря 2020 года, т.е. за пределами 3-х летнего срока исковой давности.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска суд не находит.

Как указано выше, ответчик ИП ФИО3 не отрицал, что с июня-августа 2019 года арендную плату не вносит.

С июня 2019 года по январь 2021 года включительно имеется задолженность по договору №, заключенному с ФИО5 в сумме 200 000 рублей (10 000 руб.* 20 месяцев).

По договору №, заключенному с ФИО1, и по договору №, заключенному с ФИО6, также имеется задолженность. Однако с расчетом задолженности, представленным истцами, суд согласиться не может.

Так, по договору №, заключенному с ФИО1, доказательств оплаты арендной платы за 2015 год (5 000*3=15 000), за 2016 год (5 000*12=60 000) в дело не представлено.

В 2017 году на счет ФИО1 от ФИО3 поступили суммы: 15.07.2017-15 000 руб., 14.08.2017 – 24 000 руб., 14.10.2017 – 24 500 руб., всего 63 500 руб., вместо 60 000 рублей за год (5000*12); переплата составила 3 500 руб.

В 2018 году на счет ФИО1 от ФИО3 поступили суммы: 15.02.2018-24 500 руб., 23.03.2018-26 600 руб., 13.04.2018-26 600 руб., 17.05.2018 – 30 000 руб., 05.06.2018 – 30 000 руб., 08.07.2018-40 000 руб., 09.08.2018 – 37125 руб. Итого 214 825 руб.; переплата составила 124 825 руб.

Итого переплата за 2017, 2018 год – 128 325 руб. (124 825+3 500).

При наличии долга за 2015, 2016 год в сумме 75 000 руб. (15 000+60 000), переплата в сумме 75 000 руб., полученная истцом в 2017,2018г.г. подлежит отнесению в счет погашения имеющегося долга.

В 2019 году перечислений от ИП ФИО3 на счет ФИО1 не производилось. Поскольку соглашения об изменении размера арендной платы между ИП ФИО3 и ФИО1 не заключалось, остаток переплаты 53 325 руб. (128 325-75 000) следует отнести в счет платежей за 2019 год: по 5 000 рублей на 10 месяцев (до октября 2019 года включительно), и 3 325 руб. на ноябрь 2019 года (остаток долга за ноябрь составит 1 675 руб.).

То есть, с ноября 2019 года по январь 2021 года включительно имеется задолженность в сумме 71 675 рублей (1 675 руб. ноябрь 2019 + 5 000 руб. декабрь 2018+ (5 000*12 за 2020 год)+5 000 за январь 2021).

По договору №, заключенному с ФИО6, истец просит взыскать долг по аренде с декабря 2018 по январь 2021 года включительно.

Доказательств оплаты за 2015 год (5 000*3=15 000 руб.) не имеется.

На счет ФИО6 от ФИО3 поступили денежные средства:

- в 2016 году: 19.09.2016 - 10 000 руб., 27.10.2016 - 6 200 руб., 30.11.2016 - 10 000 руб. Итого 26 200 руб. Долг составит 33 800 руб. (60 000-26 200);

- в 2017 году: 10.01.2017 - 14 000 руб., 13.02.2017 - 7500 руб., 10.03.2017 - 7500 руб., 13.05.2017 - 15000 руб., 10.06.2017 - 15000 руб., 20.07.2017 - 7500 руб., 03.09.2017-15000 руб., 05.10.2017 - 7500 руб., 17.11.2017 - 7500 руб., 18.12.2017 - 7 500 руб. Итого 96 500 руб. Переплата составляет 36 500 рублей (96 500- 60 000);

- в 2018 году: 30.01.2018 - 7500 руб., 26.04.2018 - 15000 руб., 20.06.2018 - 20 000 руб., 02.08.2017 – 44 800 руб. Итого 87 300 руб.; переплата составляет 27 300 рублей (87 300 – 60 000).

Переплата за 2017 и 2018 составляет 63 800 руб. (36 500+27 300). Поскольку соглашения об изменении размера арендной платы между ИП ФИО3 и ФИО6 не заключалось, из указанной суммы следует отнести на погашение долга за 2015 и 2016 год 15 000 руб. и 33 800 руб.=48 800 руб. Остаток переплаты 15 000 руб. (63 800 - 48 800) следует отнести на три месяца (январь, февраль, март) 2019 года, по 5 000 рублей.

Сведений о перечислении в счет арендной платы с апреля по декабрь 2019 года, за 2020 год, за январь 2021 год нет, за указанный период долг составляет 5 000 руб. * 22 месяца =110 000 руб.

Представитель ответчика ссылался на невозможность использования арендованных помещений с августа 2019 года по назначению в связи с отключением холодного водоснабжения.

По сообщению ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой» на судебный зарос, с 2018 года в управляющую компанию неоднократно поступали обращения собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ..., о намокании плит перекрытий в водомерном узле, в помещениях, смежных с водомерным узлом, над которыми находится нежилое помещение, сдаваемое в аренду ИП ФИО11, и которое используется под хостел. В ходе обследования были выявлены переустройства инженерных сетей. В адрес арендатора, собственников неоднократно направлялись предупреждения о выполнении работ по приведению сантехнического оборудования в надлежащее состояние, которые были проигнорированы. Для побуждения к устранению аварийных ситуаций сотрудниками управляющей компании были предприняты меры по пресечению противоправных действий арендатора, а именно, отключено холодное водоснабжение 22 августа 2019 года до полного восстановления и устранения аварийных действий.

В Ленинском районном суде г. Костромы 25 сентября 2020 года было рассмотрено гражданское дело № 2-313/2020 по иску НД к ФИО3 о взыскании ущерба, причиненного общему имуществу многоквартирного дома. Из решения от 25 сентября 2020 года, вступившего в законную силу, следует, что намокание и разрушение конструктивных элементов жилого дома по адресу: ..., произошло вследствие поступления воды из радиатора комнаты №, которая находится в пользовании ИП ФИО3 Суд пришел к выводу, что причиной повреждения общего имущества указанного жилого дома произошло вследствие ненадлежащего содержания ИП ФИО3 переданного ему в аренду нежилого помещения, причинен ущерб, который обязан возместить ИП ФИО3

Таким образом, прекращение подачи услуги водоснабжения явилось следствием действий арендатора ИП ФИО3 Доказательств, что ответчик с августа 2019 года не использовал помещение по назначению вследствие действий (бездействия) собственников, не представлено, оснований для освобождения его от уплаты арендных платежей не имеется.

На основании вышеизложенного, с ИП ФИО3 подлежит взысканию задолженность по арендной плате:

- в пользу ФИО5 за период с июня 2019 года по январь 2021 года включительно в сумме 200 000 рублей,

- в пользу ФИО1 за период с ноября 2019 года по январь 2021 года включительно в сумме 71 675 рублей,

- в пользу ФИО6 за период с апреля 2019 года по январь 2021 года включительно в сумме 110 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 4 договора аренды, в случае несвоевременного внесения арендной платы, арендатор выплачивает в пользу арендодателя по его письменному требованию пени из расчета 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится не позднее 5 числа каждого месяца, за текущий календарный месяц.

По договору №, заключенному с ФИО5, неустойка составит:

С 06.06.2019 по 28.02.2021: 10 000*634*1%=63 400 руб.

С 06.07.2019 по 28.02.2021: 10 000*604*1%= 60 400 руб.

С 06.08.2019 по 28.02.2021: 10 000*575*1%=57 500 руб.

С 06.09.2019 по 28.02.2021: 10 000*542*1%=54 200 руб.

С 06.10.2019 по 28.02.2021: 10 000*512*1%=51 200 руб.

С 06.11.2019 по 28.02.2021: 10 000*481*1%=48 100 руб.

С 06.12.2019 по 28.02.2021: 10 000*451*1%=45 100 руб.

С 06.01.2020 по 28.02.2021: 10 000*420*1%=42 000 руб.

С 06.02.2020 по 28.02.2021: 10 000*389*1%=38 900 руб.

С 06.03.2020 по 28.02.2021: 10 000*360*1%=36 000 руб.

С 06.04.2020 по 28.02.2021: 10 000*329*1%=32 900 руб.

С 06.05.2020 по 28.02.2021: 10 000*299*1%=29 900 руб.

С 06.06.2020 по 28.02.2021: 10 000*268*1%=26 800 руб.

С 06.07.2020 по 28.02.2021: 10 000*238*1%=23 800 руб.

С 06.08.2020 по 28.02.2021: 10 000*207*1%=20 700 руб.

С 06.09.2020 по 28.02.2021: 10 000*176*1%=17 600 руб.

С 06.10.2020 по 28.02.2021: 10 000*146*1%=14 600 руб.

С 06.11.2020 по 28.02.2021: 10 000*115*1%=11 500 руб.

С 06.12.2020 по 28.02.2021: 10 000*85*1%=8 500 руб.

С 06.01.2021 по 28.02.2021: 10 000*54*1%= 5 400 руб.

С 06.02.2021 по 28.02.2021: 10 000*23*1%= 2 300 руб.

Итого 690 800 рублей

По договору №, заключенному с ФИО1, неустойка составит:

С 06.11.2019 по 28.02.2021: 1 675*481*1%= 8 056,75руб.

С 06.12.2019 по 28.02.2021: 5 000*451*1%=22 550 руб.

С 06.01.2020 по 28.02.2021: 5 000*420*1%=21 050 руб.

С 06.02.2020 по 28.02.2021: 5 000*389*1%=19 450 руб.

С 06.03.2020 по 28.02.2021: 5 000*360*1%=18 000 руб.

С 06.04.2020 по 28.02.2021: 5 000*339*1%=16 450 руб.

С 06.05.2020 по 28.02.2021: 5 000*299*1%=14 950 руб.

С 06.06.2020 по 28.02.2021: 5 000*268*1%=13 400 руб.

С 06.07.2020 по 28.02.2021: 5 000*238*1%=11 900 руб.

С 06.08.2020 по 28.02.2021: 5 000*207*1%=10 350 руб.

С 06.09.2020 по 28.02.2021: 5 000*176*1%=8 800 руб.

С 06.10.2020 по 28.02.2021: 5 000*146*1%=7 300 руб.

С 06.11.2020 по 28.02.2021: 5 000*115*1%=5 750 руб.

С 06.12.2020 по 28.02.2021: 5 000*85*1%=4 250 руб.

С 06.01.2021 по 28.02.2021: 5 000*54*1%=2 700 руб.

С 06.02.2021 по 28.02.2021: 5 000*23*1%= 1 150 руб.

Итого 186 056,75 руб.

По договору №, заключенному с ФИО6, неустойка составит:

С 06.04.2019 по 28.02.2021: 5 000*695*1%= 34 750 руб.

С 06.05.2019 по 28.02.2021: 5 000*665*1%= 33 250руб.

С 06.06.2019 по 28.02.2021: 5 000*634*1%= 31 700 руб.

С 06.07.2019 по 28.02.2021: 5 000*604*1%= 30 200 руб.

С 06.08.2019 по 28.02.2021: 5 000*575*1%= 28 750 руб.

С 06.09.2019 по 28.02.2021: 5 000*542*1%= 27 100 руб.

С 06.10.2019 по 28.02.2021: 5 000*512*1%= 25 600 руб.

С 06.11.2019 по 28.02.2021: 5 000*481*1%= 24 050 руб.

С 06.12.2019 по 28.02.2021: 5 000*451*1%=22 550 руб.

С 06.01.2020 по 28.02.2021: 5 000*420*1%=21 050 руб.

С 06.02.2020 по 28.02.2021: 5 000*389*1%=19 450 руб.

С 06.03.2020 по 28.02.2021: 5 000*360*1%=18 000 руб.

С 06.04.2020 по 28.02.2021: 5 000*339*1%=16 450 руб.

С 06.05.2020 по 28.02.2021: 5 000*299*1%=14 950 руб.

С 06.06.2020 по 28.02.2021: 5 000*268*1%=13 400 руб.

С 06.07.2020 по 28.02.2021: 5 000*238*1%=11 900 руб.

С 06.08.2020 по 28.02.2021: 5 000*207*1%=10 350 руб.

С 06.09.2020 по 28.02.2021: 5 000*176*1%=8 800 руб.

С 06.10.2020 по 28.02.2021: 5 000*146*1%=7 300 руб.

С 06.11.2020 по 28.02.2021: 5 000*115*1%=5 750 руб.

С 06.12.2020 по 28.02.2021: 5 000*85*1%=4 250 руб.

С 06.01.2021 по 28.02.2021: 5 000*54*1%=2 700 руб.

С 06.02.2021 по 28.02.2021: 5 000*23*1%= 1 150 руб.

Итого 413 450 руб.

Представитель ответчика ФИО4 заявил ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, сославшись на несоразмерность неустойки последствиям неисполнения обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, недопущение превращения института неустойки в способ обогащения кредитора вопреки ее компенсационной функции, баланс между применяемой мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, принимая во внимание период просрочки, размер задолженности по арендной плате, значительность размера подлежащей начислению неустойки в соответствии с условиями договора, отсутствие доказательств тому, что нарушение арендатором условий договора повлекло за собой какие-либо неблагоприятные последствия для арендодателей, суд признает несоразмерным начисленный истцами размер неустойки последствиям нарушения обязательства, считает возможным снизить его по правилам статьи 333 ГК РФ и ст. 395 ГК РФ, и определяет ко взысканию в пользу ФИО5 неустойку 85 000 рублей, в пользу ФИО6 - 45 000 рублей, в пользу ФИО1 - 35 000 рублей.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу п. 6.3 договора аренды договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в случаях, установленных действующим законодательством, в т.ч., по требованию арендодателя, когда арендатор по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им своих обязательств в 10-дневный срок.

04 сентября 2019 года ФИО1, ИП ФИО5, ФИО6 направили в адрес ИП ФИО3 претензии о расторжении договоров аренды в связи с неуплатой арендной платы, о выплате долга по арендной плате, неустойки, выплате долга перед МУП г. Костромы «Городские сети».

Поскольку в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд, то имеются оснований для удовлетворения иска о расторжении договоров аренды от 01 октября 2015 года.

Истцами заявлены требования о взыскании с ИП ФИО3 задолженности по оплате услуги «теплоснабжение».

Договоры аренды содержат условие о том, что расходы арендодателя за коммунальные услуги (услуги тепло-и водоснабжения, канализация) не включены в арендную плату, но дополнительно арендатор возмещает арендодателю стоимость электроснабжения, услуги тепло-и водоснабжения, канализационные услуги, вывоз ТБО, на основании счетов, выставленных арендодателю в безналичном или наличном порядке в течение 5 рабочих дней с даты получения счета (п.п. 3.7, 3.8 договора).

На рассматриваемый период времени между ФИО5 и МУП г. Костромы «Городские сети» был заключен договор энергоснабжения от 01.07.2016 №, в соответствии с которым МУП г. Костромы «Городские сети» поставляло тепловую энергию в горячей воде для объекта, расположенного по адресу: ..., нежилое помещение №.

МУП г. Костромы «Городские сети» и ФИО5 подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 по 15.10.2019, согласно которому за собственником ФИО5 числится задолженность 144 858,44 руб.

Истцы просят взыскать с ответчика долг с 01.01.2017 по 31.05.2019 в сумме 119 354,66 руб., исключили требования о взыскании по решениям суда штрафных санкций, госпошлины.

Как пояснил в суде представитель истца ФИО2, счета по оплате коммунальных услуг передавались ФИО3 для оплаты, сами арендодатели услуги не оплачивали.

Ответчик ФИО3 в суде пояснил, что услугу «теплоснабжение» оплачивал сам, не отрицал, что за предыдущие периоды времени имеется долг, который необходимо погасить.

Представитель ответчика ФИО4 заявил о пропуске срока исковой давности по данному требованию.

Иск о взыскании долга по оплате услуги заявлен в рамках настоящего дела 13 августа 2020 года.

Согласно акту сверки, с учетом внесенной суммы 28 000 руб. (13.02.2017), на октябрь 2017 года остаток долга - 31 942,72 руб. 27 ноября 2017 года внесена сумма 40 000 рублей, долг погашен. Остальная задолженность в сумме 119 354,66 руб. образовалась с 30 ноября 2017 года по май 2019 года, т.е., требования заявлены в пределах срока исковой давности, долг подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов: в пользу ФИО5 – 59 677,33 руб. из расчета 119 354,66*50% (площадь, принадлежащая ФИО5 – <данные изъяты> кв.м.), в пользу ФИО1 29 838,67 руб. (площадь, принадлежащая ФИО1 – <данные изъяты> кв.м.), в пользу ФИО6 29 838,67 руб. (площадь, принадлежащая ФИО6 – <данные изъяты> кв.м.).

В силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Каждый из истцов при подаче иска в суд оплатил государственную пошлину 2 000 рублей, данные судебные расходы, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежат возмещению ответчиком.

При увеличении исковых требований государственная пошлина истцами не была оплачена, т.о., подлежит разрешению вопрос о взыскании с ответчика государственной пошлины в доход бюджета.

Так, с ИП ФИО3 в пользу ФИО5 определена ко взысканию сумма 344 677,33 руб. (200000+85000+59677,33). Госпошлина с такой суммы составит 6 646,78 руб. (344677,33-200000*1%+5200).

В пользу ФИО1 определена ко взысканию сумма 136 513,60 руб. (71675+35000+29838,60). Госпошлина составит 3 930,28 руб. (136513,60-100000*2%+3200).

В пользу ФИО6 определена ко взысканию сумма 184 838,60 руб. (110 000+45000+29838,60). Госпошлина составит 4 896,78 руб. (184 838,60 -100000*2%+3200).

С ИП ФИО3 в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 9 825,45 руб. из расчета (6 646,78-2000)+(3 930,28-2000)+ (4 896,78-2000).

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, ФИО5, ФИО6 к ИП ФИО3 о расторжении договоров аренды нежилых помещений, взыскании задолженности по договорам аренды удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №, заключенный 01 октября 2015 года между ФИО5 и ИП ФИО3

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО5 задолженность по арендной плате за период июнь 2019 года – январь 2021 года включительно в сумме 200 000 рублей, неустойку за период июнь 2019 года по февраль 2021 года включительно в сумме 85 000 руб., долг по оплате услуги «теплоснабжение» 59 677,33 руб., расходы по оплате государственной пошлины 2 000 руб., всего взыскать сумму 346 677 (триста сорок шесть тысяч шестьсот семьдесят семь) руб. 33 коп.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №, заключенный 01 октября 2015 года между ФИО1 и ИП ФИО3

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период ноябрь 2019 года – январь 2021 года включительно в сумме 71 675 рублей, неустойку за период ноябрь 2019 года – февраль 2021 года включительно в сумме 35 000 руб., долг по оплате услуги «теплоснабжение» 29 838,60 руб., расходы по оплате государственной пошлины 2 000 рублей, всего взыскать сумму 138 513 (сто тридцать восемь тысяч пятьсот тринадцать) руб. 60 коп.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №, заключенный 01 октября 2015 года между ФИО6 и ИП ФИО3

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО6 задолженность по арендной плате за период апрель 2019 года – январь 2021 года включительно в сумме 130 000 рублей, неустойку за период апрель 2019 года – февраль 2021 года включительно в сумме 45 000 руб., долг по оплате услуги «теплоснабжение» 29 838,60 руб., расходы по оплате государственной пошлины 2 000 рублей, всего взыскать сумму 206 838 (двести шесть тысяч восемьсот тридцать восемь) руб. 60 коп.

В остальной части иска ФИО5, ФИО1, ФИО6 отказать.

Встречный иск ИП ФИО3 к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

Взыскать с ИП ФИО3 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома 9 825 (девять тысяч восемьсот двадцать пять) руб. 45 коп.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Спицына

Решение в окончательной форме изготовлено 12 июля 2021 года