Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 чу о выселении из жилого помещения, встречное исковое заявление ФИО2, ФИО4 ча, ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ею заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности, на основании свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость квартиры согласована и составляет 2800000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали передаточный акт и расписку о получении оплаты за квартиру. ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира была зарегистрирована на истицу ФИО1 Согласно выписке из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ, в спорной квартире проживают: ФИО2, ФИО3, ФИО4, которые до настоящего времени квартиру не освободили. Поскольку ответчики не являются членами семьи ФИО1, соглашений о пользовании жилым помещением с ними не имеется, просит признать утратившими право пользования жилым помещением и возможности проживания за ответчиками на принадлежащей ФИО1 на праве собственности квартире.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования и просила выселить ФИО2. ФИО3, ФИО4 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО3 не согласившиеся с иском, подали встречное исковое заявление, в котором указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с договором ФИО2 передал в собственность ФИО1 квартиру, которая ее приняла и уплатила за нее 2800000 рублей. Однако указанный договор заключен между ФИО2 и ФИО1 с целью прикрыть другую сделку, а именно договор залога квартиры. Истец и ответчик фактически договор купли-продажи не исполнили. Истец и ответчик являются единственными владельцами ООО со 100% участием в уставном капитале и директорами своих организаций. Сделка является притворной, т.к. истец имеет задолженность перед организацией ответчика в сумме 3200000 рублей, что подтверждается актом сверки и выписками из ЕГРЮЛ. Покупная цена в договоре указана с учетом задолженности, указанной в акте сверки. Истец зарегистрирован в квартире, проживает в ней, несет расходы по ее содержанию, оплачивает коммунальные платежи. Оспариваемый договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств по договору поставки от 05.02.2016г., заключенного между ООО «Дженетикс» (100% участия истца) и ООО «МедХолдингГрупп» (доля участия ответчика 100%). На момент заключения сделки истец не выражал свою волю на передачу права собственности, денежные средства при этом не передавались, поскольку имел намерение погасить задолженность по договору поставки, а заключение договора купли-продажи выступало в качестве обеспечения обязательства.

Просят суд признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 22.07.2016г., государственную регистрацию права собственности на квартиру от 21.12.2016г. № на имя ответчика, а также аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру на имя ответчика в ЕГРПН, обязать ответчика возвратить в собственность истца квартиру и признать за истцом право собственности на квартиру.

ФИО1 в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении иска в ее отсутствие. Представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Возражала против встречного иска, ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен, была подписана расписка о передаче денег, в Россреестре стороны присутствовали, добровольно зарегистрировали сделку, со стороны ФИО2 не было никаких претензий и возражений. Так как ответчики добровольно не захотели выселяться, пришлось истице обратиться в суд. Доводы ответчика не обоснованы, даже если стороны договора являются директорами юридических лиц, это не относится к отношениям между физическими лицами.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО6 возражала против первоначального иска, настаивала на удовлетворении встречного искового заявления.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.99), в данном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрированы и проживают ФИО4, ФИО3 (л.д.10).

22.07.2016г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель), заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>103 (л.д.5-7). В соответствии с п.2.1 договора стоимость приобретаемой покупателем квартиры составляет 2800000 рублей.

Согласно расписки от 22.07.2016г. ФИО2 получил от ФИО1 денежные средств в размере 2800000 рублей в качестве оплаты за приобретение квартиры (л.д.9). В этот же день покупатель принял от продавца квартиру согласно передаточного акта (л.д.8).

21.12.2016г. зарегистрировано право собственности истицы на спорную квартиру, что подтверждается выпиской ЕГРПН (л.д.11).

26.05.2017г. истцом в адрес ответчиков направлены претензии с требованием прекратить право пользования квартирой и покинуть ее (л.д.12-18). Требования истца не выполнены, в настоящее время в жилом помещении проживают ответчики ФИО4 и ФИО3, что подтверждено в судебном заседании ответчиком ФИО2 и представителем ответчиков ФИО6

Согласно ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ответчики не являлись и не являются членами семьи настоящего собственника жилого помещения, что не оспорено сторонами.

В соответствии п.1 ст.558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров по отчуждению жилья. В договоре купли-продажи отсутствует условие о том, что ответчики сохраняют право пользования указанной квартирой.

Таким образом, суд считает требования истца о признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением основанными на законе, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения не освободит указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, суд считает, что поскольку право пользования жилым помещением ответчиками утрачено в связи с переменой собственника жилого помещения, подлежат выселению на основании ч.1 ст.35 ЖК РФ из <адрес> в <адрес> проживающие в ней члены семьи бывшего собственника ФИО3 и ФИО4

В тоже время суд отказывает в иске в части выселения из данной квартиры ФИО2, поскольку в судебном заседании установлено, что он проживает не в спорном жилом помещении, а по адресу: <адрес>96, где и зарегистрирован по месту жительства. Данный вывод суда основан на пояснениях ответчика ФИО2 в судебном заседании, а также не опровергнут истцом, указавшим в исковом заявлении именно этот адрес фактического проживания ответчика.

Не подлежит удовлетворению встречный иск в полном обьеме, исходя из следующего.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п.1ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ- притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что оснований для признания договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой не имеется.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор является притворной сделкой, то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку, суду не представлено.

В ходе рассмотрения иска установлено, что договор сторонами исполнен, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, расчет по сделке произведен в полном объеме, действительная воля сторон была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые характерны для договора купли-продажи.

Оспариваемая сделка заключена в требуемой форме, фактически исполнена и то обстоятельство, что в спорной квартире продолжают проживать члены семьи прежнего собственника, не свидетельствует о ее притворности, поскольку ответчиком по встречному иску принимались меры реализации своих прав как собственником, а именно, к выселению истцов в досудебном порядке, путем направления письменной претензии (л.д.18), а впоследствии она обратилась в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

Намерения и волеизъявление сторон сделки, ответчика по настоящему делу, полностью соответствуют договору и закону, после подписания договора купли-продажи ответчик совершенными им действиями полностью подтвердила свои намерения и создала соответствующие договору правовые последствия. Таким образом, с учетом положений ст.ст.131, 223, 574 ГК РФ и ст.2 ч.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающими, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, государственная регистрация права собственности ФИО1 в полном объеме подтверждает намерение и желание сторон по договору создать соответствующие данной сделке правовые последствия, то есть передать право собственности на возмездной основе покупателю. При этом, ФИО2 не возражал против передачи документов в Управление Росреестра и последующей регистрации перехода права собственности на квартиру, заявление о приостановлении либо прекращении регистрационных действий не подавал.

Не имеют юридического значения доводы истцов о том, что данная сделка фактически прикрывает договор залога, в обеспечение исполнения обязательств по договору поставки от 05.02.2016г., заключенному между ООО «Дженетикс» и ООО «МедХолдингГрупп».

Действительно, 05.02.2016г. между ООО «Дженетикс» (Поставщик) в лице директора ФИО2 и ООО «МедХолдингГрупп» (Покупатель) в лице директора ФИО1 был заключен договор поставки оборудования и материала на сумму 3163800 рублей (л.д.66-70). Учредителем ООО «МедХолдингГрупп» является ФИО1 (л.д.72-80), учредителем ООО «Дженетикс» выступает ФИО2 (л.д.81-85). Стороны в судебном заседании подтвердили, что условия указанного договора ООО «Дженетикс» не исполнены до настоящего времени. Однако, договор поставки был заключен 05.02.2016г. между юридическими лицами, в то время как сделка по продаже квартиры состоялась 22.07.2016г. (через 5 месяцев) между физическими лицами. Цена договора поставки 3163800 рублей превышает стоимость отчуждаемого недвижимого имущества 2800000 рублей.

В соответствии со статьями 48, 50 и 87 ГК РФ, статьями 2 и 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществом с ограниченной ответственностью признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей; общество не отвечает по обязательствам своих участников. По смыслу указанных положений, общество с ограниченной ответственностью является самостоятельным участником гражданского оборота, следовательно, наличие не исполненных договорных обязательств юридического лица, не влечет для его учредителя дополнительных обязанностей, в том числе в части передачи в залог принадлежащего ему имущества, значительно превышающего размер уставного капитала ФИО2 в ООО «Дженетикс» в сумме 10000 рублей.

Также не являются основанием для удовлетворения встречного иска доводы истцов о том, что рыночная цена спорной квартиры менее цены, указанной в договоре купли-продажи. В подтверждение указанных доводов истцами представлен отчет №ОН-17, выполненный ИП ФИО8, из которого следует, что на 22.07.2016г. стоимость объекта оценки составила 1272000 рублей (л.д.128-152), в то время как по договору купли-продажи, данное жилое помещение реализовано за 2800000 рублей. Однако, как пояснила в судебном заседании представитель истцов, оценщиком жилое помещение не осматривалось, стоимость квартиры определена методом прямого сравнения продаж по сделкам купли-продажи схожих по своим характеристикам обьектов-аналогов. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При таких обстоятельствах, стороны, действуя по своей воле и в своем интересе, заключая спорный договор, самостоятельно и на свое усмотрение согласовали условия о цене договора.

Не подтверждают доводы встречного иска доказательства отсутствия поступления полученной ФИО2 по договору суммы на расчетные счета, открытые на его имя в кредитных организациях, поскольку расчет по сделке производился путем передачи наличных денежных средств, что следует из расписки. Последующая передача денежных средств на хранение в банк зависела от волеизъявления продавца квартиры, т.к. он самостоятельно определял порядок распоряжения и способ хранения полученных им денежных средств.

В правоохранительные органы истцы по факту возможных неправомочных действий со стороны ответчицы с принадлежащим им имуществом не обращались. Исковое заявление о признании договора притворной сделкой было подано в суд только после обращения ФИО1 с исковым заявлением о выселении.

Истец ФИО2, заключивший с ответчиком ФИО1 оспариваемую им сделку, имеет иное пригодное для проживания жилое помещение, где в настоящее время проживает.

Поскольку судом не установлено, что договор купли-продажи жилого помещения от 22.07.2016г. является мнимой сделкой, не подлежат удовлетворению иные требования истцов по встречному иску, как последствия признания договора недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать ФИО2, ФИО4 ча, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу <адрес>.

Выселить ФИО4 ча, ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО4 ча, ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения-отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц.

Председательствующий подпись Нефедова Е.П.

Мотивированное решение изготовлено: 01.12.2017г.