Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1675/2021 по иску ФИО1 к Администрации г. Волгодонска Ростовской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Волгодонска, указав, что является собственником квартир №, многоквартирного дома <адрес>. Истец обратилась в Администрацию г. Волгодонска с заявлением о переводе указанных жилых помещений в нежилые помещения. Постановлением Администрации г. Волгодонска от 22.09.2020 № 1889 ФИО1 отказано в переводе жилых помещений в нежилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ - несоответствие проекта на перепланировку жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения - шифр: ПСК-305.1028.10-19, выполненного ООО «Проектная Строительная Компания» требованиям законодательства - нарушение ч. 3 ст. 36 ЖК РФ (уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции).

Для осуществления перевода квартир в нежилые помещения, ФИО1 в соответствии с требованиями п. 2 ст. 23 ЖК РФ получила согласие собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а также согласия собственников помещений, примыкающих к переводимым помещениям.

ООО «Проектная Строительная Компания» подготовило истцу проект на перепланировку 14-ти жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения ПСК-305.1028-19.

Согласно Заключению к проекту, многоквартирный жилой дом по <адрес> построен в 2010. Системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, отопления, электроснабжения) 14-и жилых помещениях, расположенных на первом этаже, отделены от систем инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, отопления, электроснабжения) жилого дома, и имеют отдельные от жилого дома приборы учета. Здание многоквартирного жилого дома (соответственно помещения №) по <адрес>, имеет все необходимые для нормальной жизнедеятельности системы инженерно- технического обеспечения. Перепланировка 14 жилых помещений по <адрес>, заключается в перепрофилировании жилых помещений в нежилые помещения. Перепланировка 14 жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения по <адрес>, не изменяет конструктивную схему здания, не изменяет градостроительные регламенты, не затрагивает несущие конструкции и не снижает несущую способность здания в целом. Перепланировка 14-и жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения по <адрес>, не является реконструкцией и не предусматривает изменения, демонтаж существующих сетей систем инженерно-технического обеспечения жилого дома в целом и не ухудшает их работоспособность. Проект перепланировки сохраняет без изменения все существующие инженерные коммуникации жилого дома: вентиляцию, стояки канализации, водоснабжения, электроснабжение, как помещений первого этажа, так и жилого дома в целом. При выполнении всех рекомендаций проекта на перепланировку 14 жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения, по <адрес>, (шифр: ПСК- 305.1028.10-19) не влияет на безопасную для жизни и здоровья граждан эксплуатацию объекта. Данная перепланировка не нарушает требования СП 70.13330—01*. «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий», пожарной безопасности, санитарные и экологические требования. ФИО1 в соответствии с названным проектом, в 2019 году произвела перепланировку принадлежащих ей квартир с перепрофилированием в нежилые помещения. Как следует из постановления Администрации г. Волгодонска от 22.09.2020 № 1889, в результате перевода спорных жилых помещений в нежилые произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом ответчик в постановлении указывает, что ФИО1 в заявлении о переводе жилых помещений в нежилые просила присоединить часть общего имущества собственников многоквартирного (коридор общего пользования).

В проекте на перепланировку ПСК-305.1028-19, указано, что перепланировка 14 жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения по <адрес>, не является реконструкцией. При этом реконструкция проводится, в том числе и при уменьшении общего имущества собственников в многоквартирном доме (пункт 3 ст. 36 ЖК РФ).

То есть, указанным Проектом не предусмотрено уменьшение общего имущества собственников в многоквартирном доме. Согласно технической документации на многоквартирный дом, доступ к нежилым помещениям с номерами №, принадлежащим ФИО1, осуществляется через два отдельных входа, которые не используются другими собственниками для доступа к принадлежащим им жилым помещениям. Доступ к жилым помещениям многоквартирного дома осуществляется через другой отдельный вход, который не имеет сообщения с 1 -м этажом на котором расположены переводимые помещения. Коридор, на который ссылается ответчик, остается в числе общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, при этом данный коридор не используется собственниками других помещений и в пользовании им они не нуждаются. Жилой дом по <адрес>, построен в 2010. Между собственниками многоквартирного дома на протяжении 10 лет сложился порядок пользования общим имуществом, возражений против которого на протяжении указанного времени не возникало. Сведений о том, что сложившийся порядок пользования указанным коридором нарушает права других собственников помещений не имеется. Кроме того, ФИО1 в заявлении о переводе помещений, поданном в Администрацию г. Волгодонска не просила присоединить общее имущество собственников многоквартирного дома (коридор общего пользования), на что ссылается ответчик в постановлении об отказе в переводе помещений. Таким образом, вопреки утверждениям ответчика, в результате перевода принадлежащих ФИО1 жилых помещений в нежилые помещения, не произойдет уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом уточнений, принятых судом, ФИО1 просила признать жилые помещения квартиры №, расположенные по <адрес> нежилыми помещениями; признать за ней право собственности на нежилые помещения №, расположенные по <адрес>.

В судебное заседание 24.06.2021 истец ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала.

В судебном заседании 24.06.2021 представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 24.06.2021 не явился, в ходе рассмотрения дела исковые требования не признал, указав, что постановлением администрации г. Волгодонска от 22.09.2020 № 1889 ФИО1 отказано в переводе жилых помещений № в нежилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по <адрес> с присоединением части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридора общего пользования) по основаниям п. 3 ст. 36 ЖК РФ - уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Документов подтверждающих принятие собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> решения о реконструкции дома ФИО1 не представлены. Согласно Протокола № 1/2019 от 21.08.2019 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования по вопросам, поставленным на голосование - общее собрание не рассматривало и не принимало решения по вопросу реконструкции многоквартирного жилого дома <адрес>. ФИО1 представлен проект на перепланировку 14-и жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения. Однако происходит увеличение площади квартир принадлежащих ФИО1 за счет присоединения общего имущества. В соответствии с ЖК РФ и ГрК РФ такие действия являются реконструкцией, следовательно, необходим проект на реконструкцию жилого дома. ФИО1 не обжаловала постановление администрации г. Волгодонска от 22.09.2020 № 1889, которым отказано в переводе жилых помещений в нежилые в порядке административного судопроизводства. Иск о признании права относится к способам защиты права, и, истец, обращаясь с требованием о признании права собственности на переведенные из жилого помещения квартиры в нежилые, не освобождается от необходимости представить доказательства того, что им были предприняты все зависящие от нее меры для осуществления перевода в установленном порядке, так как удовлетворение иска должно быть направлено на устранение нарушения другими лицами прав собственности, а не на нарушение самим истцом требований законодательства. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный, переведенный из жилого в нежилой, объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Признание права собственности на произведенный перевод из жилых помещений в нежилые в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на новый объект в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание 24.06.2021 не явился, рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил отзыв по существу заявленных требований

Выслушав пояснения представителя истца, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартир №, расположенных в многоквартирном доме <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 11.05.2018.

ООО «Проектная Строительная Компания» подготовило проект № ПСК-305.1028.10-19 на перепланировку жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения.

Постановлением Администрации г. Волгодонска от 22.09.2020 № 1889 ФИО1 отказано в переводе жилых помещений в нежилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ – несоответствие проекта, выполненного ООО «Проектная Строительная Компания», требованиям законодательства – нарушение ч. 3 ст. 36 ЖК РФ (уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции).

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (пункт 2).

Согласно пункту 3 названной статьи, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещений, документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 23 ЖК РФ.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе и в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства (подпункт 4пункта 1 статьи 24 ЖК РФ).

В силу статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 23 ЖК РФ ФИО1 получила согласие собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по <адрес>, а также согласия собственников помещений, примыкающих к переводимым помещениям, что подтверждается протоколом внеочередного собрания собственников помещений от 21.08.2019 № 1/2019.

ООО «Проектная Строительная Компания» подготовило проект на перепланировку 14-ти жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения ПСК-305.1028-19.

Согласно Заключению к проекту, многоквартирный жилой дом по <адрес> построен в 2010.

Системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, отопления, электроснабжения) 14-и жилых помещениях, расположенных на первом этаже, отделены от систем инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, отопления, электроснабжения) жилого дома, и имеют отдельные от жилого дома приборы учета.

Здание многоквартирного жилого дома (соответственно помещения №) по <адрес>, имеет все необходимые для нормальной жизнедеятельности системы инженерно- технического обеспечения.

Перепланировка 14-и жилых помещений по <адрес>, заключается в перепрофилировании жилых помещений в нежилые помещения.

Перепланировка 14-и жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения по <адрес>, не изменяет конструктивную схему здания, не изменяет градостроительные регламенты, не затрагивает несущие конструкции и не снижает несущую способность здания в целом.

Перепланировка 14-и жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения по <адрес>, не является реконструкцией и не предусматривает изменения, демонтаж существующих сетей систем инженерно-технического обеспечения жилого дома в целом и не ухудшает их работоспособность. Проект перепланировки сохраняет без изменения все существующие инженерные коммуникации жилого дома: вентиляцию, стояки канализации, водоснабжения, электроснабжение, как помещений первого этажа, так и жилого дома в целом.

При выполнении всех рекомендаций проекта на перепланировку 14-и жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения, по <адрес>, (шифр: ПСК- 305.1028.10-19) не влияет на безопасную для жизни и здоровья граждан эксплуатацию объекта.

Данная перепланировка не нарушает требования СП 70.13330—01*. «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий», пожарной безопасности, санитарные и экологические требования.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно технической документации на многоквартирный дом, доступ к нежилым помещениям с №, принадлежащим ФИО1, осуществляется через два отдельных входа, которые не используются другими собственниками для доступа к принадлежащим им жилым помещениям.

Доступ к жилым помещениям многоквартирного дома осуществляется через другой отдельный вход, который не имеет сообщения с 1-м этажом на котором расположены переводимые помещения.

Оценив согласно ст. 67 ГПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, и установив, что произведенные истцом перепланировка четырнадцати жилых помещений с перепрофилированием в нежилые помещения по <адрес>, не является реконструкцией, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования истца.

Статья 8 Закона № 218-ФЗ указывает, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ), и сведения, которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 Закона № 218-ФЗ вносятся в уведомительном порядке. Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных Законом № 218-ФЗ. Сведения о назначение помещения: жилое, нежилое относятся к дополнительным (пункт 10 часть 5 статья 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Признать жилые помещения №, расположенные по <адрес>, нежилыми помещениями.

Признать за ФИО1, право собственности на нежилые помещения №, расположенные по <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 30.06.2021.

Судья