Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Элтехно», ООО УК «Элтехно» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указал, что истец является собственником квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии со ст.36 ЖК РФ, собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, которое является общим имуществом дома. В соответствии со ст.36 ч.4 ЖК РФ, только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества могут быть переданы в пользования иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

<дата> был заключен договор аренды недвижимого имущества в отношении нежилых помещений общей площадью 26,1 кв.м., расположенных на 1 этаже 2 и 3 подъездов жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен между ООО УК «Элтехно» (арендодатель) и ООО «Элтехно» (арендатор), помещение предоставляется для размещения офиса ООО «Элтехно». Помещения, сданные в аренду, являются общим имуществом дома, в них размещаются консъержные. ООО «Элтехно», юридический адрес которого находится на <адрес>, незаконно въехал и занимает помещения на 1 этаже во 2 и 3 подъездах дома по <адрес>, выезжать в добровольном порядке отказывается, помещение используется не по назначению. Организация не платит арендную плату, пользуется коммунальными услугами, электричеством не внося за них плату.

Считает договор аренды недействительной сделкой по следующим основаниям. Сдача в аренду общего имущества МКД произведена без принятия решения общего собрания собственников. По договору аренды от <дата>. арендодателем выступает УК ООО «Элтехно» в лице генерального директора ФИО5, сдавшее в аренду недвижимое имущество, а именно помещения консъержные во 2 и 3 подъездах, арендатором является ООО «Элтехно», генеральным директором которого выступает ФИО5 Управляющей компанией МКД по адресу: <адрес> является ООО «Элтехно», ООО УК «Элтехно» не имеет отношения к дому. В данном случае арендодателем выступило ненадлежащее лицо, так как договор мог быть заключен только уполномоченным представителем собственников, при наличии согласия всех собственников.

В договоре аренды отсутствуют существенные условия договора- не определен объект аренды- ссылка в п.1.2. договора на общую площадь помещений, расположенных на 1-х этажах в двух разных подъездах дома, не позволяет определить имущество, которое было передано по договору аренды. При составлении договора, должна быть соблюдена форма и указаны обязательные реквизиты. К таким реквизитам относятся: адреса и контакты сторон, дата и подписи сторон, предмет соглашения и обязательства, место исполнения, реквизиты обусловливающие индивидуальные признаки сторон. В договоре отсутствуют все реквизиты сторон.

Арендная плата, установленная п.4.1. договора, составляющая <данные скрыты> за 26 кв.м., не вносится, так как директором в организациях выступает одно и то же лицо. Таким образом нарушаются права истца, который вынужден нести бремя содержания спорных нежилых помещений. Считает арендную плату сильно заниженной. Просит признать недействительным договор аренды недвижимого имущества б/н от <дата>. Применить последствия недействительности сделок: обязать ответчика ООО «Элтехно» вернуть недвижимое имущество, являющееся общей долевой собственностью собственников МКД, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Первомайского районного суда г.Ижевска УР от 11.08.2014 года принято заявление об отказе от иска в части. Прекращено производство по делу по иску ФИО1 к ООО «Элтехно», ООО УК «Элтехно» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в части обязания ответчика возвратить недвижимое имущества.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца, ФИО2, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что договор аренды заключен ненадлежащим лицом, которое к дому никакого отношения не имело. Управляющей компанией жилого дома являлась ООО «Элтехно», а не ООО УК «Элтехно». В настоящее время в доме создано ТСЖ, ответчик освободил спорные помещения, но договор так и не расторгнут.

Представители ответчиков ООО «Элтехно», ООО УК «Элтехно», третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, третьего лица.

Суд, изучив материалы гражданского дела, выслушав пояснения представителя истца, установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

ФИО1 с <дата>. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 82,7 кв.м., на праве общей совместной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП № от <дата>.

ООО «Элтехно» с <дата> являлось управляющей компанией жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи технической документации на дом от ООО УК «ЖРП №8» к ООО «Элтехно», № от <дата>., бланком договора управления, актами выполненных работ.

<дата> между УК ООО «Элтехно» (арендодатель), действующая на основании договора на управление МКД по <адрес>, в лице генерального директора ФИО5, с одной стороны, и ООО «Элтехно» (арендатор), действующая на основании Устава, в лице генерального директора ФИО5, заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять имущество, указанное в п.1.2 договора, во временное владение и пользование и вносить арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора (п.1.1. договора аренды).

Арендодатель обязуется передать арендатору следующее имущество: нежилое помещение общей площадью 26,1 кв.м., расположенное на 1 этаже 2 и 3 его подъездов по адресу: <адрес>, для размещения офиса арендатора (п.1.2. договора). Срок действия договора с <дата>. по <дата>. включительно с возможностью продления (п.3.1. договора аренды).

Арендная плата, включая коммунальные услуги, оплачивается арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца в размере <данные скрыты>, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора или иным способом, не противоречащим законодательству РФ (п.4.1. договора).

Протоколом № общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> от <дата> года, принято решение об изменении способа управления домом, в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, избрано управлением Товариществом собственников жилья «Байкал», утвержден проект Устава ТСЖ, выбраны члены правления ТСЖ, ревизионная комиссия. Принято решение расторгнуть договор управления МКД с ООО «Элтехно» (п.10 протокола).

Договор управления МКД с ООО «Элтехно» расторгнут, что подтверждается актом приема-передачи технической документации на МКД № по <адрес>, от ООО «Элтехно» в ТСЖ «Байкал».

Суд, установив указанные выше обстоятельства, полагает необходимым удовлетворить исковые требования истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В судебном заседании установлено, что объектом аренды по договору аренды от <дата> являются нежилые помещения, расположенные на 1 этаже 2 и 3 подъездов, указанные помещения используются для пребывания в них консъержа, то есть объект аренды является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями представителя истца, копией технического паспорта на жилой дом с указанием места расположения и площадей спорных помещений.

Ответчиком суду не представлено доказательств, что собственниками помещений в МКД по адресу: <адрес>, принималось решение о передаче общего имущества МКД- нежилых помещений, расположенных на 1 этаже 2 и 3 подъездов в аренду третьим лицам, или предоставлялось право управляющей компании на заключение договора аренды общего имущества.

В соответствии с изложенным, УК ООО «Элтехно», без решения общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, передал в аренду ООО «Элтехно» общее имущество многоквартирного жилого дома, чем нарушил права истца, как собственника помещения в многоквартирном доме, то есть указанная сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной.

Иные доводы истца, прозвучавшие в ходе рассмотрения дела, правового значения для разрешения дела по существу не имеют.

Исходя из изложенного, суд считает, что исковые требования ФИО1 к ООО «Элтехно», ООО УК «Элтехно» о признании сделки недействительной, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Элтехно», ООО УК «Элтехно» о признании сделки недействительной- удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от <дата>., заключенный между УК ООО «Элтехно» и ООО «Элтехно», в отношении общего имущества МКД- нежилого помещения общей площадью 26,1 кв.м., расположенного на 1 этаже 2 и 3 его подъездов многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первомайский районный суд г. Ижевска, УР.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.08.2014 года.

Судья: А.А. Владимирова