Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года гражданское дело по иску ФИО1, к Закрытому акционерному обществу «Речное», Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о прекращении ипотеки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ЗАО «Речное», ОАО «Россельхозбанк» о прекращении и признании отсутствующей ипотеки № на земельный участок с кадастровым номерном № по адресу: <адрес>; прекращении и признании отсутствующей ипотеки № на земельный участок с кадастровым номерном № по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с Определением Арбитражного суда Омской области от 13 мая 2011 года по делу № А46-7482/2010 о банкротстве ЗАО «Речное», постановлено установить и включить в третью очередь реестра требований кредиторов закрытого акционерного общества «Речное» Омского района Омской области требование открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» города Москвы в размере 679467707,00 рублей, в том числе: 567954850,00 рублей - сумма основного долга, 111311547,96 рублей - проценты за пользование кредитом, 201309,04 рублей - комиссия за резервирование денежных средств по кредитной линии, в том числе: 636079139,68 рублей как обязательство, обеспеченное залогом имущества должника, в том числе залог земельного участка с кадастровым номерном № по адресу: <адрес>. В ходе конкурсного производства, ФИО1 купила указанный земельный участок на торгах в форме публичного предложения, согласно публикации в газете «Коммерсантъ» от 23 марта 2013 года. Заключен договор купли-продажи от 31 мая 2013 года, в этот же день документы сданы на регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Расчет по договору произведен полностью. 19 июня 2013 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок. На земельный участок с кадастровым номером №, зарегистрировано два обременения (ипотеки) - № от 27.05.2009 года (первоначальная ипотека) и № от 05.05.2010 года (последующая ипотека). После продажи земельного участка ипотека прекратилась. Однако соответствующие изменения в реестр прав на недвижимое имущество не внесены. Государственный регистратор устно пояснила ей, что для прекращения ипотеки необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, которого в регистрирующий орган не поступало. ЗАО «Речное» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» знают о продаже заложенного участка и поступлении денежных средств в полном объеме, однако уклоняются от подачи совместного заявления о прекращении ипотеки. Запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена на основании решения суда о прекращении ипотеки.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании ордера ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ОАО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО3 возражала против исковых требований, пояснила, что Залог подлежит прекращению в силу закона и для погашения регистрационной записи об ипотеке не требуется заявление залогодержателя, истец должна обжаловать действия регистрирующего органа. Пояснила, что в обеспечение исполнения обязательств по договорам об открытии кредитной линии между ОАО «Россельхозбанк» («Залогодержатель») и ЗАО «Речное» («Залогодатель») были заключены договоры об ипотеке (залоге) земельных участков. Решением Арбитражного суда Омской области от 14.12.2010 по делу № А46-7482/2010 ЗАО «Речное» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве. С учетом характера отношений, возникающих при реализации заложенного имущества должника в ходе конкурсного производства, для погашения записи о залоге такого имущества не требуется специального согласия залогодержателя (в данном случае Банка) о погашении записи о залоге имущества.

Представитель ответчика ЗАО «Речное» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.12.2010 по делу № ЗАО «Речное» Омского района Омской области признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена Р.Е.С. Определением от 15.04.2013 г., конкурсное производство в отношении ЗАО «Речное» продлено до 14.08.2013 г.

Установлено, что 31.05.2013 между ЗАО «Речное» в лице конкурсного управляющего Р.Е.С. и ФИО1 заключен договор продажи №, в соответствии с Протоколом № о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Речное» от 15.05.2013.

Согласно указанному договору Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить следующее имущество в соответствии с условиями настоящего Договора: земельный участок с кадастровым номером №. категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для размещения производственных объектов, площадь 105401 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Имущество является предметом залога по договору № от 18.05.2009.

В соответствии с п. 2.1, 2.2 Договора цена имущества составляет 984000 рублей и должна быть произведена в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора в безналичной форме путем перечисления денежных средств.

Из платежного поручения № от 30.04.2013 следует, что ФИО1 в качестве задатка для участия в торгах по лоту № – земельный участок с кадастровым номером № ЗАО «Речное» перечислено 5000 рублей.

Согласно платежному поручению № от 22.05.2013 ФИО4 перечислено 979000 рублей ЗАО «Речное» в качестве оплаты за земельный участок с кадастровым номером №.

Из свидетельства о государственной регистрации права 55-АА №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 19.06.2013 следует, что на основании договора купли-продажи № от 31.05.2013 ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № из категории земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства, площадью 105401 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.07.2013 № на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства, площадью 105401 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО1 имеются ограничение (обременение) права в виде: ипотеки, зарегистрированной 19.06.2013, номер государственной регистрации № на срок с 27.05.2009 по 17.05.2017 в пользу Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков № от 18.05.2009; ипотеки зарегистрированной 19.06.2013, номер государственной регистрации № на срок с 05.05.2010 по 30.09.2019 в пользу Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на основании договора об ипотеке (залоге) земельных участков № от 24.03.2010, договора № об открытии кредитной линии от 31.10.2008.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.05.2011 по делу №, требования ОАО «Росельхозбанк», вытекающие из кредитного договора и договора ипотеки были установлены и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Речное» как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

Как следует из указанного определения, судом установлено, что 18.05.2009 между ОАО «Росельхозбанк» и ЗАО «Речное» заключен договор № об ипотеке (залоге) земельных участков в обеспечение обязательств ООО «<данные изъяты>» по договору № об открытии кредитной линии от 18.05.2009, по которому указанны земельный участок был оформлен в залог. 24.03.2010 между ОАО «Росельхозбанк» и ЗАО «Речное» заключен договор № об ипотеке (залоге) земельных участков в обеспечение обязательств ООО «<данные изъяты>» по договору № об открытии кредитной линии от 31.10.2008, по которому указанны земельный участок был оформлен в залог.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, п HYPERLINK "garantf1://10064072.2037/" одряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Часть 1 ст. 336 ГК РФ устанавливает, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В соответствии со ст. 18.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности.

Вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество должника решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом данного имущества.

Продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.

В качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Сумма превышения размера оценки имущества, оставленного конкурсным кредитором за собой, над размером обеспеченного залогом требования возвращается должнику.

Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

При продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования конкурсного кредитора по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) имущество должника, в том числе являющееся предметом залога, составляет конкурсную массу и подлежит продаже в порядке, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» путем проведения торгов.

Установлено, что продажа спорного заложенного имущества была произведена в порядке, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 12 постановления от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, суд полагает, что на момент рассмотрения дела в суде осуществлена реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, поэтому требования о прекращении ипотеки по договору подлежат удовлетворению.

Следует, прекратить и признать отсутствующей ипотеку № на земельный участок с кадастровым номером 55:20:020802:36 местоположение: <адрес>; прекратить и признать отсутствующей ипотеку № на земельный участок с кадастровым номером 55:20:020802:36 местоположение: <адрес>.

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п.4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Таким образом, данное решение суда является основанием для погашения регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Прекратить и признать отсутствующей ипотеку № на земельный участок с кадастровым номером № местоположение: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ипотеки.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение 1 месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ:

Решение в окончательной форме изготовлено: 18.08.2013г.