Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению Ярморкин Ю.Н. к Порублеву А.С., Дмитриеву С.И., Администрации г. Пятигорска о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Ярморкин Ю.Н. обратился в суд с иском к Порублеву А.С., Дмитриеву С.И., Администрации г. Пятигорска о признании права собственности. В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Порублеву А.С. и Дмитриеву С.И. принадлежал по <данные изъяты> доли каждому объект незавершенного строительства жилой дом площадь застройки <данные изъяты> <данные изъяты> готовности. По адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Объект недвижимого имущества расположен был на земельном участке площадью <данные изъяты> который предоставлен Порублеву А.С. Постановлением администрации г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ № в долгосрочную аренду. Срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ Разрешение на с строительство выдано ранее, на основании Постановления главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ. Выданы технические условия на подключение объекта капитального строительства к электрическим сетям, газораспределительной сети, на проектирование и строительство водопроводного ввода и канализационного выпуска.. Между ним и ответчиками заключен договор по условиям которого они должны были провести реконструкцию трехэтажного жилого дома, по адресу <адрес>, возвести помещения четвертого этажа общей площадью в пределах <данные изъяты> Он принял на себя обязательства по финансированию строительства указанных помещений, а Порублев А.С. и Дмитриеву С.И. разработать и согласовать проектную документацию, согласовать с заинтересованными службами, обеспечить строительство необходимыми материалами произвести строительные работы и сдать объект в эксплуатацию. Свои обязательства ответчики должны выполнить солидарно. В настоящее время в соответствии в технической документацией в состав помещений <данные изъяты> этажа дома по указанному адресу литер <данные изъяты> входят помещения: № Все строительные работы выполнены в соответствии с требованием строительных норм и правил. Поскольку не получено разрешение на строительство перечисленных помещений, то ввод в эксплуатацию не представляется возможным. Просит сохранить жилой дом в реконструированном состоянии и признать за ним право собственности на помещения, перечисленные в исковом заявлении.

В судебное заседание истец Ярморкин Ю.Н. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием полномочного представителя адвоката Хорошилов И.П.

Полномочный представитель истца, выступавший по нотариальной доверенности адвокат Хорошилов И.П. доводы, изложенные в исковом заявлении полностью поддержал и пояснил, что между истцом и ответчиками Порублев А.С. и Дмитриеву С.И. состоялась договоренность, что Ярморкин Ю.Н. инвестирует строительство четвертого этажа жилого дома по указанному адресу. Порублев А.С. и Дмитриеву С.И., будучи собственниками жилого дома не возражали против реконструкции принадлежащего им жилого дома. На момент заключения договора земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества принадлежал ответчику Порублеву А.С. на праве аренды. Срок аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ. Не вникая в подробности выполнения работ он обеспечил финансирование строительных работ, а ответчики обязаны были подготовить все необходимые документы для выполнения работ и выполнить эти работы, а затем сдать в эксплуатацию. Фактически строительство всех помещений завершено, на его требование передать их по акту приема-передачи, ответчики уклоняются выполнить свои обязательства. Таким образом, объект возведен, его строительство окончено, но он не может быть сдан в эксплуатацию, поскольку в установленном законом порядке не было оформлено разрешение на реконструкцию и орган местного самоуправления отказались выдать разрешение на ввод в эксплуатацию, что подтверждается отказом Администрации г. Пятигорска. Работы по строительству помещений четвертого этажа выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил, все технические условия выполнены предыдущими собственниками, нагрузка на сети соответствует проектной мощности. Права и охраняемые законом интересы других собственников не нарушены. В начале строительных работ истец убедился. Что строи ельство четвертого этажа не повлияет отрицательно на несущие конструкции существующего строения, поскольку при составлении проектной документации были произведены расчеты с учетом четвертого этажа, однако дом был возведен в три этажа.

Ответчик Порублев А.С. в судебном заседании пояснил, что он так же по нотариальной доверенности действует в интересах Дмитриеву С.И. Не возражает против признания права собственности за Ярморкин Ю.Н. на указанные им помещения. Он и Дмитриеву С.И., будучи собственниками жилого <адрес> дали согласие на надстройку четвертого этажа. Работы соответствуют требованиям СНиП, их права нарушены не были.

Ответчик Дмитриеву С.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. ранее в предварительном судебном заседании Дмитриеву С.И. не возражал против удовлетворения исковых требований Ярморкин Ю.Н. и пояснял, что фактически помещения четвертого этажа были окончены строительством, когда они были собственниками долей жилого дома. разрешения на реконструкцию жилого дома они не получали. Претензий к Ярморкин Ю.Н. он не имеет.

Представитель Администрации г. Пятигорска, выступавшая по доверенности осипян П.А. возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку отсутствует разрешение органов местного самоуправления на реконструкцию жилого дома. С мнения, изложенного экспертами Ставропольской ЛСЭ в представленном истцом заключения, требований о сносе самовольно возведенного этажа Администрация города в настоящем судебном заседании не заявляет. Жалоб со стороны граждан по поводу самовольного строительства в адрес администрации города не поступало.

Суд, выслушав доводы лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Жилой дом по адресу <адрес> принадлежал на праве собственности в равных долях Порублеву А.С. и Дмитриеву С.И. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданное ДД.ММ.ГГГГ Основание возникновения права собственности договор аренды земельного участка и кадастровый паспорт. Жилой дом литер <данные изъяты> Земельный участок на котором расположен жилой дом был предоставлен Порублеву А.С. на праве аренды, что подтверждается Постановлением Администрации г. Пятигорска №, от ДД.ММ.ГГГГ и договором аренды, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Участок предоставлен под объектом незавершенного строительства: жилой <адрес>.

Жилой дом по <адрес> который состоял из трех надземных этажей и одного подземного, возведен в соответствии с разрешением на строительство, которое выдано застройщику потешкиной Е.П. на основании представленных ею документов, в том числе и проектной документации на строительство жилого дома и строений вспомогательного использования. Срок действия разрешения определен в <данные изъяты> лет.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи право собственности в равных долях перешло к Порублеву А.С. и Дмитриеву С.И. на объект незавершенного строительства <данные изъяты> готовности. После завершения строительства за Порублев А.С. и Дмитриеву С.И. зарегистрировано право собственности на жилой дом с указанием конкретных помещений и помещений общего пользования. Впоследствии принадлежащие Порублеву А.С. и Дмитриеву С.И. помещения в указанном жилом доме были проданы, что подтверждается материалами инвентарного дела.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца Хорошилов И.П. и не отрицал ответчик Порублев А.С., он же в интересах Дмитриеву С.И., что решение о реконструкции было принято на тот момент, когда право собственности принадлежало им. Строительство четвертого этажа было начато в ДД.ММ.ГГГГ и окончено в ДД.ММ.ГГГГ. По материалам инвентарного дела год постройки основного строения литер <данные изъяты> по <адрес> указан ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами достигнута договоренность о реконструкции принадлежащего ответчикам жилого дома, работы выполнены самовольно, поскольку разрешение органов местного самоуправления получено не было. Строительные работы, как пояснили в судебном заседании стороны были начаты именно в срок указанный в договоре между Ярморкин Ю.Н. и Порублев А.С., Дмитриеву С.И.. Таким образом, на момент заключения сделок по отчуждению помещений указанного жилого дома были очевидными строительные работы по реконструкции жилого дома с надстройкой помещений четвертного этажа. Со стороны новых собственников помещений претензий не заявлялось.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако, как установлено в судебном заседании, работы по реконструкции жилого здания выполнены в отсутствие разрешительной документации, в связи с чем, являются самовольными, что является нарушением требований закона и в дальнейшем служит препятствием к регистрации права собственности на объект недвижимого имущества органом местного самоуправления, и дает основания считать вновь возведенный объект самовольной постройкой.

В настоящее время реконструкция объекта окончена и капитальное строение литер «А» представляет собой жилое здание общей площадью 1258,3 кв.м.

Статья 218 ГК РФ предусматривает основания возникновения права собственности, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, согласно которой право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям ГрК РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справку о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Как усматривается из материалов дела, истец обращался в администрацию г. Пятигорска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, но ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд, поскольку реконструкция жилого здания литер <данные изъяты> по указанному адресу произведена самовольно в отсутствие разрешительной документации.

По мнению суда в ходе проведенной реконструкции объект недвижимости претерпел существенные изменения, что требовало обязательного согласования с органом местного самоуправления.

Ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ дает понятие реконструкции: это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно технического обеспечения.

Градостроительным кодексом (ст.1) установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в т.ч. и на месте сносимых объектов (п.13 ст.1), реконструкция - изменение параметров объектов и их частей (количества помещений, этажности, площади, производственной мощности, и пр. (п.14ст.1).

Согласно ст. 754 ГК РФ под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания и сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).

То обстоятельство, что истцом фактически выполнены работы по реконструкции существующего объекта недвижимости в судебном заседании стороны не оспаривают.

Собственники жилого дома на момент заключения сделки по реконструкции жилого дома по указанному адресу желали выделения из состава этого здания соответствующих помещения четвертого этажа возникшего в результате реконструкции и возникновения права собственности на отдельные помещения у Ярморкин Ю.Н.

В этом смысле такая реконструкция создает новый объект как учета объектов недвижимости, так и прав.

Первая заключается в том, что реконструкция, способная привести к возникновению нового объекта гражданских прав (например, в виде надстройки мансардного этажа), осуществляется в отношении объекта (здания), находящегося в собственности одного лица, т.е. объекта, являющегося самостоятельным объектом гражданских прав.

В таком случае проведенная реконструкция сама по себе приводит к возникновению нового объекта гражданских прав. Собственник реконструированного здания может желать выделения из состава этого здания соответствующего помещения (например, возникшего в результате реконструкции мансардного этажа), а не сохранения собственности на здание в целом с учетом увеличения его этажности и площади.

В этом смысле такая реконструкция создает новый объект учета и новый объект права.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм.

ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 года предусматривает аналогичные требования, в соответствии с которыми самовольная постройка определяется как строительство любого объекта без соответствующего разрешения, в том числе без соответствующих землеустроительных документов, разработанного и утвержденного проекта.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо, ее осуществившее, не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

Анализ представленных письменных доказательств, свидетельствует о соблюдении целевого использования предоставленного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости имеет назначение - земли населенных пунктов для размещения жилого дома.

Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке инеразрывно с ним связан, и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке ( выполнить работы по реконструкции существующего здания) и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок.

Наличие права на земельный участок, по мнению суда, нашло свое подтверждение представленными истцами письменными доказательствами указанными выше, а именно материалами инвентарного дела и договором аренды, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суд учитывает, что в зависимости от вида выполненных при реконструкции строительных работ решается вопрос права на строение и регистрации его: - если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта ввода в эксплуатацию, - если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описании объекта в ЕГРП вносятся изменения на основании нового технического плана с указанием новых технических характеристик объекта, - если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов с указанием при этом в ЕГРП и свидетельстве о регистрации права новых характеристик объекта по плану ПТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе. Поскольку такие строительные работы как перепланировка, реконструкция отдельных помещений не влекут увеличение (захват) площади земельного участка, закрепленного за жилым домом в целом, осуществляются не иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата). Принимая во внимание, что в данном случае реконструкция жилого дома проводилась в пределах площади и границ земельного участка, закрепленного за жилым домом, претензий со стороны пользователей сопредельных земельных участков, к истцу не заявлено, не существует угрозы жизни и безопасности граждан, захвата чужого (муниципального) земельного участка не имеется и претензий к истцу администрацией города или иными землепользователями заявлено не было, самостоятельных требований от иных лиц о признании за ними права на объект недвижимости также не поступало, а следовательно, не имеется безусловных оснований к отказу в удовлетворении иска. Поэтому реконструированный истцом жилой дом литер «А» с изменением параметров объекта недвижимости путем увеличения общей площади, с выполненными работами без нарушения условий землепользования, а также норм СНиП, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, архитектурных и других требований, предъявляемых к объекту недвижимости, является одним из оснований сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 26: рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Как указано выше, в материалах дела имеется заключение компетентного органа об отсутствии нарушений, которые бы препятствовали признанию права собственности.

Истцом в судебном заседании представлено экспертное исследование № от ДД.ММ.ГГГГ

Исследование выполнено путем изучения представленных истцом документов, натурного обследования с фиксацией его результатов и последующим сопоставлением полученных данных с требованием нормативных документов.

В результате исследования представленных документов и экспертного обследования установлено, что по <адрес> возведено жилое здание. Здание возведено по проекту, разработанному ООО

«Проектное бюро Промышленного и Гражданского Строительства <адрес>». Площадь застройки <данные изъяты> В ходе обследования установлено, что при строительстве жилого <адрес> в <адрес> предусмотрен подъезд пожарных машин как со стороны <адрес>, так и со стороны дворового фасада жилого дома. Высота жилого дома ниже <данные изъяты>, соответственно требования норм п. 8.1,8.3 Свода правил

« Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» по соблюдению противопожарной безопасности при возведении жилого <адрес>, соблюдены. На день проведения экспертизы здание литер <данные изъяты> по <адрес> находится в удовлетворительном техническом состоянии, деформации в несущих конструкциях, превышающие допустимые размеры, отсутствуют. Здание безопасно при использовании по назначению ( в качестве жилого здания). Эксперты пришли к выводу, что возведенное по <адрес> отвечает требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, предъявляемых к жилым зданиям, находится в удовлетворительном техническом состоянии, обрушением не грозит и безопасно при использовании по назначению ( в качестве жилого здания).

В судебном заседании, эксперт Мустафин А.Н., будучи предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, полностью подтвердил все выводы, изложенные в заключении экспертного исследования №, в экспертном исследовании, в том числе нашло свое отражение, что сейсмостойкость здания не нарушена, сейсмические пояса выполнены как из железобетона монолитные.

Как пояснили в судебном заседании стороны, что препятствием к регистрации права собственности на вновь созданные помещения является отсутствие разрешения на возведение помещений четвертого этажа, а именно реконструкции жилого здания.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие угрозы жизни и безопасности подтверждено заключением экспертов.

Как указано выше, что фактически произведена реконструкция жилого дома литер <данные изъяты>

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).

Обстоятельств, препятствующих признанию права собственности на помещения четвертого этажа жилого <адрес>, судом не установлено.

Таким образом, на настоящее время спорный объект недвижимости соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Ответчиком, в лице представителя по доверенности, осипян П.А., суду не представлены доказательства нарушения истцом при проведении работ по реконструкции градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Более того, в своих возражениях ответчик и не ссылается на их нарушения, а в обоснование возражений ссылался на нарушения Градостроительного кодекса, а именно на то обстоятельство, что поскольку истцом не получено разрешение на строительство, то строительные работы по возведению помещений четвертого этажа выполнены без соответствующего разрешения, т.е. самовольно, однако требований о приведении жилого дома в прежнее состояние суду заявлено не было.

Таким образом, судом установлено, что все технические условия и рекомендации при реконструкции жилого дома истцом выполнены без нарушений, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто представителем ответчика.

Отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Как указано в исковых требованиях Ярморкин Ю.Н., застройщиком были получена все технические условия о выполнении которых им представлены справки, что нарушения выданных технических условий не установлено.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

С учетом изложенного, жилой дом литер <данные изъяты> по указанному адресу, а соответственно и помещения, возведенные истом в результате

реконструкции здания, является объектом недвижимости.

В судебном заседании установлено, что часть помещений принадлежавших собственникам, ответчикам по настоящему делу Порублеву А.С. и Дмитриеву С.И., однако сведений о возражении против сохранения помещений четвертого этажа и признания права собственности на помещения, указанные в исковом заявлении, от собственников не заявлено.

В условиях состязательности процесса в соответствии с положениями ст.ст.55,56 ГПК РФ, суду не представлено данных о наличии существенных нарушений градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, норм радиационной безопасности и иных правил и нормативов, которые делали бы невозможным сохранение жилого дома литер «А» по указанному адресу в реконструированном состоянии.

С учетом изложенного, суд считает возможным сохранить жилой дом литер «А» по указанному адресу в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л;

Исковые требования Ярморкин Ю.Н. к Порублеву А.С., Дмитриеву С.И., Администрации г. Пятигорска удовлетворить.

Сохранить жилой дом литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии.

Признать за Ярморкин Ю.Н. право собственности на помещения четвертого этажа жилого дома литер <данные изъяты> по адресу: <адрес>, а именно: № всего общей площадью <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца.

Судья:___________________________________О.В. Ивлева.