Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Романовой Т.Б. к Некоммерческому партнерству «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город» о признании права собственности на незавершенный строительством объект и по иску Седачева В.И к Некоммерческому партнерству «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», ООО «Вик Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

УСТАНОВИЛ:

Романова Т.Б. обратилась в Самарский районный суд <адрес> с иском, в котором просит признать за ней право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, первая секция (литера А), 5 этаж.

В обоснование иска указано, что Романова Т.Б. является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома в <адрес> на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 01.12.2014 года №, дополнительного соглашения к договору, заключенного с ним НП «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», предметом которого является долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части однокомнатной <адрес>, общей строительной площадью 62,92 кв.м, на 5 этаже в первой секции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, именуемой в дальнейшем «объект». Оплата по данному договору истцом произведена в полном объеме в общей сумме 3146000 рублей. Договором о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома предусмотрен проектный срок окончания строительства дома – 1 квартал 2015 года. В настоящее время строительство жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию нарушены. В связи с тем, что до настоящего времени указанный жилой дом не сдан в эксплуатацию, то он является объектом незавершенного строительства. Данные обстоятельства препятствуют истцу во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение и реализовать в его отношении свои права, в связи с чем предъявлен настоящий иск.

Седачев В.И.- третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, также обратился в суд с иском, в котором просил признать за ним право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, первая секция (литера А), 5 этаж, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Вик Строй» заключен договор №ф/05 о долевом участии в строительстве жилого дома.

В судебном заседании представитель истца Кучер И.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении иска Седачева В.И. просил отказать.

Седачев В.И. в судебное заседание не явился, ходатайство его представителя Демчука А.Ю. об отложении судебного заседания было отклонено судом в виду непредоставления доказательств уважительности неявки Седачева В.И. на судебное заседание.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Седачева В.И. - Демчук А.Ю., действующий на основании доверенности и ордера, исковые требования поддержал, указав, что Седачев В.И. свои обязательства перед ООО «Вик Строй» выполнил в полном объеме, в связи с чем, ему должна быть передана спорная квартира в незавершенном строительством объекте.

Представитель ответчика Некоммерческого партнерства «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город» Малышева Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании относительно удовлетворения заявленных исковых требований Романовой Т.В. не возражала, пояснив, что истцом обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома исполнены в полном объеме. Что касается требований Седачева В.И., просила в их удовлетворении отказать, пояснив, что ответчик является правопреемником «ЖСК «Старый город» только в части, определенной в разделительном балансе от ДД.ММ.ГГГГ, получил имущество по разделительному балансу, и в силу правопреемства приобрел права заказчика-застройщика многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в котором находится спорная квартира. В разделительном балансе от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют положения, подтверждающие правопреемство НП «РЖСК «Старый город» по заключенному между Седачевым В.И. и ООО «Вик Строй» договору о долевом участии в строительстве жилого <адрес> от 04.03..2005 г.. По договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенному между «ЖСК «Старый город» (заказчик-застройщик) и ООО «Вик Строй» (дольщик), ООО «Вик Строй» является участником долевого строительства и обладает соответствующими правами, в том числе передавать право долевого участия в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Иными полномочиями ООО «Вик Строй» не наделялось. До настоящего времени ООО «Вик Строй» не произвело оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ№. ООО «Вик Строй» не являлось застройщиком дома и не имело право привлекать денежные средства граждан и заключать с гражданами договор участия в долевом строительстве, а также передавать гражданам квартиры. Договор, заключенный между истцом Седачевым В.И. и ООО «Вик Строй», был завизирован Заказчиком-Застройщиком НП «ЖСК «Старый город» в лице председателя правления ФИО9, однако из содержания договора, НП «ЖСК ««Старый город» стороной данного договора не являлось и не принимало на себя никаких обязательств перед Седачевым В.И. по договору. Денежные средства в счет оплаты участия в долевом строительстве в отношении <адрес> ни от Седачева В.И.., ни от ООО «Вик Строй» в их организацию не поступали. Строительство жилого дома практически не осуществлялось, прежним руководством и членами организации на протяжении десяти лет не было завершено строительство многоквартирного жилого дома, стройка относилась к числу проблемных объектов жилищного строительства в <адрес>, инициативная группа дольщиков в 2011 году была вынуждена войти в состав членов и руководства Некоммерческого партнерства для того, чтобы контролируя процесс поступления и расходования денежных средств, осуществляя надзор за производством строительных и иных видов подрядных работ, обеспечить завершение строительства многоквартирного жилого дома. С 2011 года строительство объекта было возобновлено и фактически осуществлялось за счет средств участников долевого строительства. У них отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу полученных ООО «Вик Строй» от граждан денежных средств Некоммерческому партнерству или направление их на цели строительства дома. Кроме того, документы, представленные Седачевым В.И., в подтверждение оплаты, не могут являться допустимым доказательством, поскольку векселя имеют неточности. Таким образом, законных оснований для признания права собственности на квартиру за Седачевым В.И., не имеется, кроме того, спорная квартира продана по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ Романовой Т.Б. Просила в иске Седачева В.И. отказать.

Представитель ответчика ООО «Вик Строй» в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому просили исковые требования Седачева В.И. удовлетворить, подтвердив факт полной оплаты им доли по договору долевого участия, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Вик Строй». В иске Романовой Т.Б. отказать.

Представители третьих лиц - администрации г.о. Самара, Управления Росрееестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От администрации г.о. Самара поступил отзыв на иск, согласно которому просили в иске Романовой Т.Б. отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела № по иску Авдеева О.А. и Седачева В.И. о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости (<адрес> спорном доме), суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с абзацем 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как следует из материалов дела, застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (строительный №) являлось НП «ЖСК «Старый город» на основании постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении ЖСК «Старый город» в аренду земельных участков, разрешения проектирования и строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС <адрес> и трансформаторной подстанции по <адрес>», лицензии № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений и уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, выполнение функций заказчика-застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ между НП «ЖСК «Старый город» (заказчик -застройщиком) и ООО «Вик Строй» (дольщиком) заключен договором № о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома, согласно которому ООО «Вик Строй» (дольщик) обязан финансировать все подготовительные, проектные, строительно-монтажные работы, также все платежи, связанные со строительством объекта. Долевое участие ООО «Вик Строй» в долевом строительстве данного объекта составляет 100 процентов за вычетом долей по заключенным ранее договорам долевого участия: №№, 18, 19-24, 25, 16ф, 16/1ф, 16/2ф, 16/3ф, 16/4ф, 17ф, 18ф (л.д. 107-109).

По исполнении сторонами своих обязанностей по договору раздел общей площади объекта и общей жилой площади объекта уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются на основании рабочего проекта и натурных обмеров БТИ, и согласовываются сторонами в уточненном плане распределения помещений. Передача в собственность дольщика причитающейся ему площади объекта в соответствии с уточненным планом распределения помещений производится по Акту приема-передачи (п. 5.2 Договора)

В соответствии с п.6 Договора долевое участие Дольщика в строительстве Объекта производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-застройщика, передачи иного имущества, зачетом встречных требований либо иной форме по согласованию сторон.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ. данного договора по окончании строительства заказчик-застройщик должен передать в собственность дольщика или по его письменному поручению третьим лицам жилой и нежилой эквивалент объекта, соответствующего долевому взносу, определяемому сторонами в настоящем договоре.

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ. договора от ДД.ММ.ГГГГ№ при передаче дольщиком права долевого участия (требования) любому юридическому или физическому лицу заказчик-застройщик обязан визировать представленный на ознакомление договор, нести ответственность за его нарушение перед новым дольщиком только в том случае, если объем и условия нового договора полностью соответствуют объему и условиям настоящего договора.

При этом, дольщик в силу п. 4.4.1 Договора имеет право передавать право долевого участия любому другому юридическому и физическому лицу в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вик Строй» (инвестором) и ФИО2 (дольщиком) был заключен договор об участии в строительстве жилого <адрес>, в части <адрес> (строительный) на пятом этаже секции №, общей площадью ориентировочно 61,24 кв.м ( л.д. 110-111).

Согласно п. п. 2.1., 2.2. договора истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере 949220 рублей из расчета стоимости 1 кв.м. в размере 15 500 рублей и, как следует из справки ООО «Вик Строй» от ДД.ММ.ГГГГ Общество подтвердило полную оплату по данному договору ( л.д. 112).

ООО «Вик Строй» обязалось в течение 50 дней после ввода квартиры в эксплуатацию передать истцу квартиру по акту приема-передачи (п. 3.1.2. договора).

Договор не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из названных договоров и постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении ЖСК «Старый город» в аренду земельных участков, разрешения проектирования и строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС <адрес> и трансформаторной подстанции по <адрес>» следует, что заказчиком-застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> являлся НП «ЖСК «Старый город», правопреемником которого в настоящее время является НП «РЖСК «Старый город». ООО «Вик Строй» на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ№ является дольщиком, наделенным правом передавать права долевого участия иным лицам, в том числе гражданам с согласия заказчика-застройщика, выраженного путем визирования договора передачи прав. В этом случае ответственность перед новым дольщиком несет заказчик-застройщик.

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ№ф/05, заключенный между ООО «Вик Строй» и истцом Седачевым В.И.., завизирован заказчиком-застройщиком НП «ЖСК «Старый город». При этом ООО «Вик-Строй» не является застройщиком дома, поскольку ему не предоставлялся земельный участок под строительство и не выдавалось разрешение на строительство.

Следовательно, ООО «Вик Строй» не имело полномочий на привлечение к строительству денежных средств граждан и заключение с ними договоров участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 382 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Из буквального толкования договора № от ДД.ММ.ГГГГ и договора ДД.ММ.ГГГГ№ф/05 следует, что последний договор №ф/05 является договором переуступки прав требований по договору о долевом участии в строительстве жилого дома.

В соответствии с п.3 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Согласно ч.1 ст. 11 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Факт оплаты ООО «Вик Строй» и Седачевым В.И. доли, соответствующей спорной квартире, по договору №ф/05 от ДД.ММ.ГГГГ оспаривается НП «РЖСК «Старый город».

Согласно данным бухгалтерского учета НП «ЖСК «Старый город» отсутствуют сведения, подтверждающие оплату по <адрес> (строительный номер) по вышеуказанному адресу по договору №ф/05 от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на расчетный счет Некоммерческого партнерства, передачи ему иного имущества, зачета встречных требований, либо в любой иной форме по согласованию сторон.

При этом, акт приема передачи причитающихся ООО «Вик Строй» общих и жилых площадей объекта между ООО «Вик Строй» и НП «ЖСК «Старый город» не подписан.

В подтверждение оплаты ООО «Вик Строй» за участие в долевом строительстве по спорной <адрес> суду допустимых доказательств истцом не представлено. Оригиналы платежных поручений суду не представлены. При этом, наличие платежных поручений о перечислении ООО «Вик строй» взносов по договору о долевом участии в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с НП «ЖСК «Старый город», на сумму, не превышающую стоимость трех квартир по договорам, заключенным с Седачевым В.И. и Седачевой Н.И., не свидетельствуют о том, что была произведена оплата застройщику за долевое участие в строительстве по <адрес>.

Суд учитывает, что ООО «Вик строй», кроме заключенных двух договоров с Седачевым В.И. №/ф от ДД.ММ.ГГГГ.на сумму 1 377 975 руб. и №ф/05 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 943 850 руб. и одного договора с Седачевой Н.И. №ф/04 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 907 934 руб. (всего на сумму 3 229 759 руб.), по имеющейся у НП «РЖСК «Старый город» информации, заключил еще 12 договоров, дольщики по которым перезаключали договоры участия в долевом строительстве непосредственно с НП «РЖСК «Старый город» и производили доплаты по договорам.

По договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по подготовке территории строительства, общестроительных и специальных строительных работ, заключенному между ООО «Строймонолит», НП «ЖСК «Старый город» и ООО «Вик строй», и договору подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Часинвест», НП «ЖСК НП «Старый город» и ООО «Вик строй», ООО «Вик Строй», выступая в качестве инвестора, обязался оплачивать выполненные подрядчиком и принятые заказчиком работы. Однако, по договорам подряда не представлены доказательства, подтверждающие произведенную со стороны ООО «Вик Строй» оплату в полном объеме. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что названные договоры подряда и документы, указывающие на выполнение работ по этим договорам (акты о приемке выполненных работ), не подтверждают затраты непосредственно ООО «Вик Строй» в рамках заключенных договоров подряда, и не могут подтверждать оплату застройщику участия в долевом строительстве по <адрес>.

Суд принимает во внимание, что в п.п. 1.1, 2.1 договора подряда на выполнение работ №-Ч от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Часинвест», НП «ЖСК «Старый город» и ООО «Вик Строй» на сумму 31047201, 71 рубля, срок начала выполнения строительно-монтажных работ секции 1 <адрес>97, предусмотрен июнь 2005 года, срок окончания работ - июнь 2007 года. Таким образом, в договоре предусмотрено завершение полностью всех строительно-монтажных работ по секции 1 строящегося дома к июню 2007 года. Однако строительно-монтажные работы к указанному времени не были завершены и на момент реорганизации НП «ЖСК «Старый город» в 2008 году было возведено только пять этажей 1 секции строящегося дома. Все это свидетельствует о том, что сумма, предусмотренная договором подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежала оплате в полном объеме подрядчику ООО «Часинвест».

В разделительном балансе от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 56411000 рублей, отсутствуют положения, подтверждающие правопреемство Некоммерческого партнерства «РЖСК «Старый город» по заключенному между Седачевым В.И. и ООО «Вик Строй» договору о долевом участии в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд учитывает, что по разделительному балансу на ДД.ММ.ГГГГ НП «РЖСК «Старый город» передано на баланс имущества на сумму 56411000 рублей, из которых застройщиком заключено договоров на сумму 19171176,28 рублей. Вместе с тем, ООО «Вик Строй» заключил договоры на сумму 51317390,44 рубля только с теми дольщиками, которые впоследствии перезаключили договоры долевого участия с застройщиком, доплатив ему соответствующие суммы.

Иных доказательств оплаты своей доли по договору №ф/05 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вик Строй» суду не представил в нарушение ст. 56 ГПК РФ.

Подтверждением отсутствия оплаты застройщику за участие в долевом строительстве по <адрес> является не указание на произведенную оплату со стороны ООО «Вик Строй» в договоре о долевом участии в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ООО «Вик Строй» мог передать Седачеву В.И. права на участие в долевом строительстве по <адрес> только одновременно с переводом на него долга по оплате застройщику долевого строительства по данной квартире. Однако денежные средства от Седачева В.И. на расчетный счет Некоммерческого партнерства также не поступали.

Как следует из документов, представленных Седачевым В.И. в подтверждение оплаты за долевое участие в строительстве, он передал ООО «Вик Строй» векселя серии БВ-73-05 № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300000 рублей, серии БВ-73-05 № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1077975 рублей, выданные ООО «КОНВЕРСБАНК-МОСКВА» ( л.д. 114, 116).. Между тем, суд указанные документы в качестве доказательств не принимает, поскольку подлинники данных документов суду стороной истца не предоставлены, кроме того, сам факт нахождения указанных документов у истца, не свидетельствует об оплате ООО «Вик Строй» спорной квартиры ответчику НП «Развитие ЖСК «Старый город», являвшемуся на тот момент застройщиком дома.

Кроме того, в представленных Седачевым В.И. в материалы дела документах, а именно: договоре, справке от ДД.ММ.ГГГГ, актах приемки –передачи векселей, копиях векселей, содержится противоречивая информация.

Так, в справке ООО «Вик Строй» от ДД.ММ.ГГГГ указано, что по договору №ф/05 от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ оплачено 100 % от общей площади: 13,33 кв.м по цене 22500 рублей – 300000 рублей, принят вексель актом приема-передачи векселей б/н от ДД.ММ.ГГГГ; 47,91 кв.м по цене 22500 рублей – 1077975 рублей, принят вексель актом приема-передачи векселей б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112). Вместе с тем, Седачев В.И не представил дополнительного соглашения об увеличении цены договора.

Имеются разночтения в актах приемки- передачи векселей. В акте от ДД.ММ.ГГГГ указано, что дата составления векселя серии БВ-73-05 № г. на сумму 1077975 рублей - ДД.ММ.ГГГГ, однако истец в подтверждение оплаты обозначенной суммы приложил к исковому заявлению вексель от ДД.ММ.ГГГГ. В акте от ДД.ММ.ГГГГ указано, что вексель на сумму 300000 рублей со сроком платежа по предъявлении, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, истцом суду представлен вексель серии БВ-73-05 № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком платежа – не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства свидетельствуют о противоречивости содержания представленных истцом документов, а также о том, что данные документы не могут являться допустимыми и достаточными доказательствами произведенной Седачевым В.И. оплаты за долевое участие в строительстве.

Информацию том, что простые векселя серии БВ-73-05 № от ДД.ММ.ГГГГ, серии БВ-73-05 № от ДД.ММ.ГГГГ, с указанной серией, номером и номиналом действительно выдавались ОАО АКБ «Конверсбанк-Москва», и были погашены после передачи их ООО «Вик Строй», и денежные средства за данную квартиру перечислялись последним застройщику, не представляется возможным подтвердить банком, поскольку из письма Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что АКБ Сбережений и Кредита (ЗАО), являющийся правопреемником банка ОАО АИБ «Академхимбанк», переименованного в дальнейшем в ОАО АКБ «Конверсбанк-Москва», признан ДД.ММ.ГГГГ несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию Агентство по страхованию вкладов». Электронные базы данных ОАО АКБ «Конверсбанк-Москва» и ОАО АИБ «Академхимбанк» не передавались бывшим руководством банка временной администрации по управлению кредитной организацией и, в свою очередь, не переданы конкурсному управляющему (л.д. 164-165).

Представленный в материалы дела реестр договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «Вик Строй» (л.д. 117)., не подтверждает того, что они вместе с договорами с дольщиками были переданы в НП «ЖСК «Старый город», поскольку подписи на данном документе сделаны физическими лицами ФИО12, ФИО13, ФИО9, ФИО14, при этом никакого указания на то, что соответствующие лица имеют отношения к НП «РЖСК «Старый город» не содержится, печатей организаций НП «РЖСК «Старый город» и ООО «Вик Строй» не имеется.

Реестр договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «Вик Строй» (л.д.167), не подтверждает оплату по спорной квартире со стороны ООО «Вик Строй», поскольку при перечислении денежных средств назначение платежа не указывалось.

Исходя из условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вик Строй» приняло на себя обязательства по финансированию переданной ему 100% доли в жилом доме, за исключением указанных в нем договоров.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается сторонами, что строительство жилого дома было приостановлено в конце 2008 – начале 2009 года в связи с прекращением финансирования строительства объекта ООО «Вик Строй». С 2011 года строительство жилого дома возобновлено и в настоящее время оно ведется правопреемником НП «ЖСК «Старый город» - Некоммерческим партнерством «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город» на основании разрешения на строительство №RU 63301000-171, выданного Главой городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии продленного сроком до ДД.ММ.ГГГГ, за счет средств новых участников долевого строительства (л.д. 36).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ООО «Вик Строй» не исполнило обязательства в полном объеме по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, связанные с инвестированием строительства жилого дома, в связи с чем, не оплатив свою долю, не могло уступить право в отношении спорной квартиры. Также отсутствуют и допустимые доказательства внесения истцом денежных средств по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, ООО «Вик Строй» не имело полномочий по распоряжению спорной квартирой, а заключенный с Седачевым В.И. договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не порождает у него право требования передачи жилого помещения в собственность.

Доводы представителя Седачева В.И. о том, что НП «РЖСК «Старый город» признавало истца дольщиком, поскольку направляло в ее адрес письма о производстве доплаты, а также предоставляло реестр участников долевого строительства в прокуратуру, суд не принимает во внимание, поскольку из представленного письма следует, что Некоммерческое партнерство уведомляло истца, что денежные средства в счет оплаты участия в долевом строительстве в отношении <адрес> от Седачева В.И. и от ООО «Вик Строй» в НП «РЖСК «Старый город» не поступали. Данное письмо НП «РЖСК «Старый город» не свидетельствует о том, что Некоммерческим партнерством признано право Седачева В.И. на обозначенную выше квартиру, поскольку из указанного письма следует, что оплата по договору № 7ф/05 от 04.03.2005 произведена полностью. Однако, данный договор заключен между Седачевым В.И. и ООО «Вик Строй», НП «РЖСК «Старый город» стороной данного договора не являлось. Поэтому оплата по указанному договору могла быть произведена только стороне по договору, т.е. ООО «Вик Строй».

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения иска Седачева В.И. о признании права собственности на квартиру в незавершённом строительстве объекте не имеется. При этом, истец не лишен права требовать взыскания убытков, понесенных им по договору, со второй стороны договора.

ДД.ММ.ГГГГ НП «РЖСК «Старый город», будучи застройщиком жилого дома, на законном основании заключило с Романовой Т.Б. договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дом в <адрес>, и дополнительное соглашение к нему, доля определена в виде спорной однокомнатной <адрес> на 5 этаже в первой секции жилого дома по <адрес>97, общей площадью 62,92 кв.м. Оплата по договору в сумме 3146000 рублей Романовой Т.Б. осуществлена путем передачи ценных бумаг НП «РЖСК «Старый город» в полном объеме, а именно: путем передачи простого векселя № на сумму 3146000 рублей, а также внесением в кассу 164000 рублей (л.д.5-15, 91-98).

Согласно п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее первого квартала 2015 года.

Возведение жилого дома, в котором расположено спорное жилое помещение, было основано на разрешении на строительство № RU 63301000-171 от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого неоднократно продлялся. Застройщик осуществлял строительство на специально отведенном земельном участке ( л.д. 25-34, 36).

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, после окончания строительства объекта должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, представляющее собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В случае отсутствия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию данный объект не может считаться оконченным строительством.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что строительство жилого дома, о котором указано в заключенном между сторонами договора, осуществлялось ответчиком на специально отведенном земельном участке и в соответствии с разрешительной документацией, следовательно, возводимый ответчиком объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. В таком случае у истца Романовой Т.Б. существует право на приобретение в собственность жилого помещения в незавершенном строительством жилом доме.

Доля истца Романовой Т.Б. в строительстве определена, имеет точное описание в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома, а также в представленной суду технической документации на квартиру (л.д. 20-24), что позволяет выделить спорное жилое помещение из числа других и идентифицировать его.

Факт оплаты истцом Романовой Т.Б. денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и дополнительным соглашениям подтверждается пояснениями стороны ответчика НП «РЖСК «Старый город» и представленными суду простым векселем № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3146000 рублей, актом приема -передачи простого векселя от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 164000 рублей, справкой от ДД.ММ.ГГГГ, договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой и актом о приемке выполненных работ на сумму 3146000 рублей (л.д.5-15, 91-98).

ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира по акту приема-передачи передана Романовой Т.Б. на отделочные работы (л.д. 16).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об исполнении истцом Романовой Т.Б. своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома в полном объеме.

В соответствии с технической документацией квартиры ООО «Центр недвижимости» (л.д. 34-38), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры с учетом площади балконов с применением коэффициента составляет 61,4 кв.м, общая площадь без учета площади балконов – 59,3 кв.м, жилая площадь – 55,8 кв.м.

Согласно строительно-технической экспертизе № жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС <адрес> и ТП, расположенного по адресу: <адрес>, выполненной ООО «Бюро Вневедомственной экспертизы» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, основные несущие конструкции жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС <адрес> и ТП находятся в хорошем состоянии. Выполненная реконструкция не повлечет за собой потери несущей способности стен и перекрытий, а следовательно и устойчивости здания в целом. Жилой дом соответствует требованиям экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, не затрагивает права третьих лиц и не нарушает параметры разрешенного строительства, а также соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Доводы ООО «Вик Строй» о том, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома между Романовой Т.Б. и НП «РЖСК «Старый город» не прошел государственную регистрацию, в связи с чем в удовлетворении иска Романовой Т.Б.. следует отказать, суд не принимает во внимание поскольку строительство спорного многоквартирного дома началось на основании постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении НП ЖСК «Старый город» в аренду земельных участков, разрешения проектирования и строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС <адрес> и трансформаторной подстанции по <адрес>», лицензии № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений и уровней ответственности, т.е. до введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Указанной нормой права предусмотрена возможность признания права собственности как на недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще продолжает создаваться.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся и объекты незавершенного строительства.

Статья 25 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусматривает как регистрацию вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, так и регистрацию объекта незавершенного строительства.

Таким образом, для реализации прав собственника на результат работы – объект незавершенного строительства необходима государственная регистрация права собственности дольщика на данный объект.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст.3 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные права и законные интересы лица, обратившегося в суд.

В данном случае Романова Т.Б.. имеет право на судебную защиту, обратившись с иском о признании права. Интерес в рассмотрении такого спора обусловлен притязанием на объект недвижимости Седачева В.И., а также нарушением со стороны ответчика условий договора ( в части срока создания объекта).

Исходя из положений законодательства ст. 18 Конституции РФ, провозглашающей приоритет прав гражданина, ст. 35 Конституции РФ, гарантирующей, что каждый вправе иметь имущество в собственности; ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности приобретается, в том числе при создании лицом новой вещи для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, суд считает возможным исковые требования Романовой Т.Б. удовлетворить.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Романовой Т.Б. – удовлетворить.

Признать за Романовой Т.Б. право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, первая секция (литера А), 5 этаж.

В удовлетворении иска Седачева В.И к Некоммерческому партнерству «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», ООО «Вик Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.