Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПК (СА) «Русь» к Криворота Н.И. об обязании заключить договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

СПК (СА) «Русь», в лице представителя по доверенности Ротенберга А.С. обратился в суд с иском к Криворота Н.И. об обязании заключить договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, указывая на то, что 18 октября 2016 года Криворота Н.И. с одной стороны (Арендодатель) и СПК (СА) «Русь» с другой стороны (Арендатор), заключили договор аренды № земельных участков, площадью 52 000 кв.м. и 152 000 кв.м., категории - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №

Срок аренды, сторонами определён с 01 декабря 2016 года по 30 декабря 2021 года. Договор аренды зарегистрирован в УФСГРКиК по Ростовской области 11 апреля 2017 года.

Согласно договору аренды (п. 4.1.), стороны установили преимущественное право Арендатора, при прочих равных условиях, на заключение договора аренды на новый срок.

08 июля 2021 года в СПК (СА) «Русь» поступило письмо от Криворота Н.И., которым указанное лицо заявило об отсутствии намерений на заключение договора аренды на новый срок, и предупредило Арендатора о том, что просит земельные участки освободить, для самостоятельной обработки и использования.

16 июля 2021 года СПК (СА) «Русь» направил в адрес Криворота Н.И. уведомление, которым, указанному адресату было сообщено о том, что Кооператив намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

К указанному уведомлению были приложены три экземпляра оферты - договора аренды на новый срок, подписанного СПК (СА) «Русь». Срок для акцепта (подписания договора аренды на новый срок Криворота Н.И.) в соответствии с п. 1. ст. 445 ГК РФ установлен в 30 дней. Акцепт от Криворота Н.И. в СПК (СА) «Русь» в установленный срок не поступил.

В соответствии с положениями абз. 3 п. 1. ст. 2, п. 1. ст. 23 ГК РФ, деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (...) — является предпринимательской. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, деятельность по сельскохозяйственному производству - является предпринимательской. Гражданин, осуществляющий подобную деятельность, должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Криворота Н.И. не зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, поскольку предметом аренды являются земельные участки сельхозназначения, в соответствии со ст. 79 ЗК РФ, ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 10 ГК РФ не допускается оставление земель указанной категории без соответствующего ухода. Таким образом, исходя из соображений добросовестности и разумности, данные земельные участки и после 01 декабря 2021 года надлежит обрабатывать и использовать в соответствии с его назначением. Исходя из изложенного, очевидно, что после указанной даты, данные участки будут использоваться сельхозтоваропроизводителем.

Исходя из вышеизложенного, наступают обстоятельства, дающие СПК «СА» «Русь» требовать исполнения своего преимущественного права:

1. Криворота Н.И. не возвратила с акцептом в СПК (СА) «Русь» направленный ему договор аренды;

2. Криворота Н.И. не представила в СПК (СА) «Русь» возражений по условиям договора аренды на основании подтверждённых письменных намерений с иными потенциальными арендаторами с условиями отличными от оферты, для реализации права СПК (СА) «Русь» согласится на заключение договора аренды на новый срок на иных условиях равных другим предложениям, либо права перевода прав Арендатора от иных лиц, нарушивших право преимущества - на себя.

3. Криворота Н.И. не является индивидуальным предпринимателем, (плательщиком налога на ЕСХН, либо иного альтернативного налога), не может осуществлять без регистрации в качестве индивидуального предпринимательства - деятельность по обработке земель сельскохозяйственного назначения - то есть сельхозпроизводству. Кроме того, у Криворота Н.И. отсутствует сельскохозяйственная техника, необходимая для сельхозпроизводства.

С учетом вышеизложенного, истец полагает, что Криворота Н.И. фактически не планирует, и не может планировать обрабатывать спорные земельные участки самостоятельно, без привлечения третьих лиц. Напротив, Криворота Н.И. планирует иметь отношения с третьими лицами по использованию его земельного участка сельхозназначения, без регистрации соответствующего договора.

Экономический смысл уклонения от заключения договора аренды на новый срок, при равенстве условий с иными лицами, заключается в преследовании цели направленной на сокрытие доходов от налогообложения, как со стороны недобросовестного Арендодателя, так и недобросовестного Арендатора, в случае, когда они действуют без государственной регистрации права аренды.

При таких обстоятельствах, действия/бездействия Арендодателя, целью которых является недобросовестное преодоление права преимущества Арендатора - вступают в противоречие с нормами п. 3, п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ, которые запрещают извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а при нарушении указанных требований предполагают лишение нарушителя защиты его прав.

Истец просил суд обязать Криворота Н.И. заключить с СПК (СА) «Русь» договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 61:34:06000:13:1206 и 61:34:06000:13:1205, на условиях оферты СПК «СА» «Русь» на срок с 01 января 2022 года по 30 декабря 2027 года (оферта в приложениях).

Представитель истца СПК (СА) «Русь» действующий на основании доверенности Ротентерг А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, ссылался на доводы, изложенные в заявлении.

Ответчик Криворота Н.И. о времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждено почтовым уведомлением (л.д.51), в назначенное судом время не явился, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика Криворота Н.И. действующий на основании доверенности от 17 августа 2021 года (л.д. 44) Гаранжа А.И. в судебном заседании возражал против требований заявленных СПА (СА) «Русь». Представил в суд письменные возражения (л.д. 45-46), в которых указал на то, что истец указывает, что 16 июля 2021 г. направил в адрес ответчика уведомление о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. Также направил оферту - проект договора аренды на новый срок, подписанный СПК (СА) «Русь», который в установленный п. 1 ст. 445 ГК РФ 30-дневный срок не был подписан ответчиком, акцепт от Криворота Н.И. в СПК (СА) «Русь» в установленный срок не поступил. Ответчик не представил возражений по условиям договора аренды, не представил письменных намерений с иными арендаторами на иных условиях, отличных от условий аренды истца, для реализации СПК (СА) «Русь» преимущественного права, как прежнего арендатора. Также ссылаясь на положения земельного законодательства и ст. 10 ГК РФ, указывает, что не допускается оставление сельскохозяйственных земель без соответствующего ухода. Приводит довод о том, что ответчик не является индивидуальным предпринимателем и не может осуществлять деятельность по обработке земель сельскохозяйственного назначения и не обладает сельскохозяйственной техникой необходимой для сельхозпроизводства.

Указанные выше доводы являются необоснованными, приводимые Истцом положения законодательства, касающиеся преимущественного права арендатора, не соответствуют заявленному исковому требованию, поскольку устанавливают иной порядок реализации преимущественного права прежнего арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков. причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Указанной нормой не предусматривается возможность понуждения к заключению договора. Более того, одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Между Криворота Н.И. и СПК (СА) «Русь» был заключен Договор № аренды земельных участков на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, подтверждая факт получения ДД.ММ.ГГГГ уведомления об отказе от Договора аренды № земельных участков, вменяет это обстоятельство ответчику как нарушение им преимущественного права СПК (СА) «Русь» на заключение договора аренды на новый срок. Истец полагает надлежащим способом защиты понуждение к заключению договора аренды на его условиях, в целях достижения необходимого ему результата в виде приобретения права аренды на земельные участки, принадлежащие ответчику. Однако такой правовой подход может быть квалифицирован как использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, что прямо запрещено ст. 10 ГК РФ. Истец, навязывая свои условия, намеревается получить судебный акт, исключающий возможность возникновения конкурирующих условий аренды земельных участков, принадлежащих ответчику.

Вместе с тем, предъявляя требование о понуждении к заключению договора. Истцом не учтено, что в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ физические и юридические лица обладают свободой договора и понудить их к заключению договора можно при наличии либо предварительного договора, содержащего такое обязательство обеих сторон, либо оснований, установленных законом. Исходя из приведенных истцом оснований для обращения в суд, не следует, что имеет место наличие предварительного договора, содержащего такое обязательство обеих сторон, а также отсутствуют доказательства наличия установленных законом оснований для понуждения ответчика к заключению нового договора аренды на новый срок. Доказательств того, что договор аренды, в котором ответчик выступает в качестве «Арендодателя» является публичным, истцом не представлено, в связи с чем, понуждение ответчика к заключению договора аренды с любым лицом, включая истца, не допускается.

С учетом мнения представителя истца, представителя ответчика и применительно положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, установленном договором.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, 18 октября 2016 года между Криворота Н.И. и СПК (СА) «Русь» был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №, по условиям которого Криворота Н.И. передала в аренду СПК (СА) «Русь» земельные участки, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами №, сроком на пять лет, с 01 декабря 2016 года по 30 декабря 2021 года.

Пунктом 2.2 настоящего договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон не потребовала прекращения договора. Требование о прекращении договора должно быть направлено стороной в письменной форме не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Арендодатель не праве прекратить договор аренды до завершения ежегодных полевых работ, либо после выполнения осенних полевых работ (л.д. 8-10).

Судом установлено, что арендодатель отказался от продолжения арендных отношений с арендатором по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № от 18 октября 2016 года, направив в адрес истца уведомление от 08 июля 2021 года (л.д. 11).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, просит суд обязать Криворота Н.И. заключить с СПК (СА) «Русь» договор аренды земельных участков, принадлежащих Криворота Н.И. на новый срок, с 01 января 2022 года по 30 декабря 2027 года.

Между тем, правовые условия, на которые ссылается истец, для продления заключенного между сторонами договора аренды № от 18 октября 2016 года отсутствуют.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Из буквального содержания пункта 3 статьи 22 ЗК РФ и статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Однако, как следует из материалов дела, испрашиваемые земельные участки по состоянию на сегодняшний день находятся в аренде у истца в срок до 30 декабря 2021 года, никому иному в аренду не передавались, доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик решил предоставить спорные земельные участки в аренду иному лицу, истец суду не представил.

В соответствии с положениями части 2 - 4 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В рассматриваемом случае отсутствует норма закона, на основании которого было бы допустимо понуждение ответчика к заключению договора аренды земельных участков. Само понятие распоряжение имуществом (землей) по своему усмотрению подразумевает под собой возможность владельца земельного участка проявить волю на самостоятельное использование земли, как в прочем и распорядиться иным образом продать, подарить и т.п., иное означало бы ограничение гарантированных статьями 34 (часть 1) и 36 (часть 1) Конституции Российской Федерации прав лиц, иметь в частной собственности землю, и свободно использовать свое имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца обязать Криворота Н.И. заключить с СПК (СА) «Русь» договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № на условиях оферты СПК «СА» «Русь» на срок с 01 января 2022 года по 30 декабря 2027 года (оферта в приложениях), удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований СПК (СА) «Русь» к Криворота Н.И. об обязании заключить договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ М.В.Ткаченко

Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2021 года.