Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ИнСК» «НДК» к Пойкину А.С. о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов,

установил:

Истец ООО «ИнСК» «НДК» обратился в суд с иском к ответчику Пойкину А.С. о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>), по условиям которого истец обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать участнику долевого строительства – ответчику по делу квартиру, указанную в п.2.2. договора, а участник – ответчик обязался уплатить цену договора в порядке и в сроки, указанные в договоре, и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Цена договора составила <данные изъяты>., которая была внесена ответчиком платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора долевого участия ответчик достоверно знал, что истцом строительство <адрес> по вышеуказанному адресу не было начато по объективным причинам – в июне-июле 2015 года в адрес истца со стороны Администрации <данные изъяты> поступила просьба о передаче в уже начавшихся строиться домах (почтовые адреса: №, №), более чем <данные изъяты> на возмездной основе, для выполнения государственной программы переселения жителей из аварийного и ветхого жилья. В связи с чем, между Администрацией и застройщиком – истцом были заключены муниципальные контракты. Сроками реализации указанных контрактов была обозначена дата – ДД.ММ.ГГГГ, что значительно опережало изначально установленную дату реализации застройки, в соответствии с разрешительной документацией – апрель 2017 года. При этом само строительство домов № и № было начато лишь в ДД.ММ.ГГГГ года и были выполнены работы лишь по обустройству нулевого цикла (подземная часть). Застройщик неоднократно пытался объяснить должностным лицам Администрации о персональных сроках сдачи и ввода домов в эксплуатацию, необходимостью строительства оставшихся домов, включая <адрес>, но был вынужден пойти на уступки, согласно вышеуказанных условий контрактов, с целью устранения возможных негативных последствий в своем отношении со стороны Администрации и упреждения таковых. Исходя из данных обстоятельств застройщик, достигнув устных договоренностей с Администрацией, вынужден был менять проектные решения дважды, уже построенные квартиры приходилось разрушать и фактически реализовывать новый проект, согласованный с Администрацией с учетом пожеланий последней, то есть по факту осуществлялась перепланировка. Кроме того, вместо плоской крыши, утвержденной изначальным проектом, была выстроена двухскатная из металло-черепицы. Истец, понимая, что не успевает уложиться в установленный контрактом срок, с целью обеспечения <данные изъяты> необходимыми коммуникационными сетями, как внутренними, так и внешними (отопление, водоснабжение, канализация, электричество) был вынужден отвлечь все имеющиеся материально-технические ресурсы и финансовые средства с других строящихся домов на участке, включая необходимость переноса двух высоковольтных линий на <данные изъяты>, так как их расположение затрудняло строительство других домов в связи с нависанием проводов непосредственно над участками строительства домов и земельным участком площадью <данные изъяты> истец в ущерб реализации строительства всех домов комплекса сумел закончить стройку и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>. В результате этих вынужденных действий были сорваны сроки по строительству оставшихся шести домов многофункционального комплекса, график финансирования и как следствие ввод домов в эксплуатацию. Указанные обстоятельства привели к окончанию разрешительных сроков на строительство многофункционального комплекса. По участку предназначенному для строительства <адрес> проходила линия высоковольтной электропередачи, что создавало невозможность начать строительство дома до устранения причин. Однако дольщик Пойкин А.С., зная о данных обстоятельствах и убедившись в низкой стоимости квадратного метра приобретаемых им прав на долю квартиры в объекте строительства, заключил договор. Подготовительные работы по дому № истец начал вести в ДД.ММ.ГГГГ, но в зимний ДД.ММ.ГГГГ ведение строительных работ не представлялось возможным. При этом разрешение на строительство заканчивалось в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, истец вынужденно и в соответствии с действующим законодательством, еще в ДД.ММ.ГГГГ обратился в Министерство жилищного строительства <адрес> за продлением соответствующего разрешения. Министерство жилищного строительства <адрес> многократно и по разным причинам отказывало в продлении разрешения на строительство. Отказы со стороны разрешительного органа обосновывались последним необходимостью приведения всей документации в соответствии с новыми стандартами правового урегулирования в сфере строительства. Разрешение на строительство было продлено дважды по одному дню с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, только в сентябре 2019 года истец получил продление разрешения на строительство, в большей степени благодаря вступившим в законную силу изменениям к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ. Сразу после получения вышеуказанного соответствующего разрешения на строительство истец незамедлительно приступил к возобновлению и продолжению застройки. За кратчайшие сроки истец в период времени с ДД.ММ.ГГГГ включительно возвел цокольный (подвальный), а также первый этаж двухсекционного многоквартирного дома. Затем, с апреля 2020 года в РФ и по настоящее время, в том числе и в <адрес>, с целью недопущения распространения «корона-вирусной» инфекции нового типа, были приняты ограничительные меры, в том числе напрямую затронувшие и строительную отрасль. В связи с этим, истец не имел законных оснований на продолжение застройки и был вынужден приостановить строительные работы. Приостановление строительства также было обусловлено широким оттоком привлеченной рабочей силы. Указанные обстоятельства привели к срыву сроков – ввода объектов недвижимости в эксплуатацию. При этом, данные обстоятельства являются обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажорные события), о чем указано в договоре долевого участия, заключенным с ответчиком. Несмотря на данные обстоятельства на сегодняшний день степень готовности <адрес> составляет более 60%. Выполнены работы по устройству всех внутриплощадочных и внешне-площадочных сетей. Ответчик был осведомлен об изложенных обстоятельствах, так как проживал в непосредственной близости от места застройки <адрес> по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности истцу и предоставленной ответчику в соответствии с договором безвозмездной аренды жилья от ДД.ММ.ГГГГ. Окна указанной квартиры как раз выходят на строящийся <адрес>. Ранее с ответчиком Пойкиным А.С. было заключено дополнительное соглашение с новыми сроками сдачи квартиры, подписанное последним, но не поданное ответчиком на государственную регистрацию в виду его неявки в МФЦ Мои документы и <адрес>. Истец не раз доводил до сведения ответчика о задержке сроков ввода в эксплуатацию жилого дома в связи с различными обстоятельствами, не зависящими от воли застройщика. Ответчик как и все дольщики уведомлялся о сложившейся обстановке, установлении нового срока ввода в эксплуатацию жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ. Дольщики, кроме ответчика Пойкина А.С., подписали дополнительные соглашения к договорам долевого участия, дополнительные соглашения были зарегистрированы в установленном законом порядке. Ответчику с ДД.ММ.ГГГГ истцом предлагались различные варианты решения сложившейся ситуации, а именно, предлагалось расторгнуть договор долевого участия и выплата полной суммы внесенных денежных средств с учетом неустойки, исключающей период безвозмездного проживания ответчика в арендуемой квартире и действия ограничений в период распространения корона-вирусной инфекции с учетом положений Постановления Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ; подписание дополнительного соглашения к ДДУ и производство ремонтных работ в подлежащей передаче ответчику квартире за счет истца- застройщика; согласие на переуступку права в пользу третьего лица с полном выплатой денежных средств по договору. Однако, несмотря на принятые со стороны истца меры по урегулированию сложившейся ситуации, ответчик не желает идти навстречу, отказывается от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в части переноса сроков окончания строительства на IV квартал 2021 года, но при этом заявляет требование о получении квартиры. Несмотря на тот факт, что истец направлял в адрес ответчика Пойкина А.С. письма с целью получения согласия последнего на расторжение договора долевого участия в добровольном порядке и возмещении внесенных в счет оплаты объекта недвижимости денежных средств, либо же выработки иного решения возникшей проблемы в части подписания дополнительного соглашения к ДДУ с установлением новых сроков ввода в эксплуатацию, ответчик Пойкин А.С. фактически самоустранился от мирового урегулирования ситуации, отказывается от расторжения ДДУ, подписания дополнительного соглашения, а также переуступки прав требования. Ответчик стал обращаться с жалобами в контрольно-надзорные органы, что привело к инициации в отношении истца процесса банкротства. В настоящее время в Арбитражном суде <адрес> рассматривается дело №. При этом главенствующим фактором, поспособствовавшим началу указанного судебного процесса, послужила невозможность подписания с ответчиком дополнительного соглашения по продлению сроков передачи квартиры в соответствии с нормами действующего законодательства. При этом, если бы стороны могли предвидеть указанные негативные последствия в виде банкротства, то договор долевого участия не был бы заключен вовсе. Указанное обстоятельство подачи заявления о банкротстве истца признается существенным и является основанием для изменения договора, то есть переносе сроков строительства и заключении дополнительного соглашения к договору долевого участия. Существенным изменением обстоятельств является факт подачи заявления Фондом защиты прав дольщиков о банкротстве застройщика ООО «ИнСК «ИНДК». Если бы стороны могли предвидеть банкротство застройщика, то договор долевого участия не был бы заключен. Указанное обстоятельство подачи заявления о банкротстве застройщика признается существенным и является основанием для изменения договора, то есть переносе сроков строительства и заключение дополнительного соглашения к договору долевого участия. Не заключение дополнительного соглашения к договору долевого участия о переносе сроков строительства означает, что договор остается просроченным (то есть проблемным), а это является основанием для банкротства застройщика по инициативе Фонда, что наносит материальный ущерб истцу. П.5.1. договора долевого участия предусматривается, что застройщик обязан передать участнику квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Застройщик разрешение на строительство продлил и обратился к участнику с просьбой подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства, одно дополнительное соглашение участник подписал, а от подписания последующих отказался. Таким образом, не подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства участник создал существенное обстоятельство для банкротства застройщика. Застройщик ООО «ИнСК «НДК» проявил добросовестность и разумность, неоднократно предлагая ответчику Пойкину А.С. все возможные варианты урегулирования вопроса, направил множество обращений и провел несколько встреч и переговоров, предоставил для временного проживания квартиру, и в итоге перевел денежные средства участника на депозит нотариусу как это предусмотрено ФЗ №214-ФЗ. Таким образом, очевидны обстоятельства намеренного злоупотребления своими правами со стороны ответчика, как участника долевого строительства, что создает реальные препятствия завершению строительства не только <адрес>, но и всего комплекса. Истец, не видя иного выхода, руководствуясь ст.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, заявило о расторжении указанного договора долевого участия в одностороннем порядке и возврате внесенных ответчиком денежных средств в размере, установленном договором, то есть <данные изъяты>., о чем направило в адрес ответчика соответствующее письмо. Также истец изъявил о своем намерении выплатить ответчику Пойкину А.С. штрафные санкции за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., в общей сумме <данные изъяты>., с учетом того, что ответчик Пойкин А.С. проживал на безвозмездной основе в <адрес>, которая была ему предоставлена застройщиком – истцом по делу. В связи с этим, истец просит признать расторгнутым договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнСК «НДК» и ответчиком Пойкиным А.С., взыскать с ответчика Пойкина А.С. судебные расходы по оплате истцом госпошлины в размере <данные изъяты>., исключить из ЕГРН регистрационные записи № и № относительно договора долевого участия за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем истец ООО «ИнСК «НДК» уточнил исковые требования и с учетом уточнения исковых требований просит расторгнуть договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнСК «НДК» и Пойкиным А.С., взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. (т.1 л.д.220).

Истец ООО «ИнСК «НДК» в лице представителя по доверенности ФИО в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик Пойкин А.С. и его представитель по доверенности и по устному ходатайству ответчика Пойкина А.С. - ФИО в судебное заседание явились, иск не признали в полном объеме.

3-и лица – Администрация Дмитровского городского округа <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, МРФ АО «Россельхозбанк», Министерство жилищной политики <адрес>, ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в судебное заседание не явились, извещались надлежаще, мнение по иску не выразили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу - истцом ООО «ИнСК «НДК» (застройщик) и ответчиком Пойкиным А.С. (участник долевого строительства) был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> по условиям которого, застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать участнику долевого строительства квартиру, указанную в п.2.2. договора, а участник Пойкин А.С. принял на себя по договору обязательства оплатить цену договора в порядке и в сроки, указанные в договоре, и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Объектом долевого строительства по настоящему договору является квартира, которая состоит из одной комнаты, расположенной в <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты>

В соответствии с п.5.1. договора долевого участия, застройщик ООО «ИнСК «НДК» обязан передать участнику Пойкину А.С. квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п.6.1. договора, цена договора определена как произведение проектной общей площади квартиры и цены одного квадратного метра передаваемых квартир, и составляет <данные изъяты>.

Согласно п.6.5. договора долевого участия, участник Пойкин А.С. оплачивает цену договора за счет собственных средств в размере <данные изъяты>., предоставленных ему АО «Россельхозбанк» (т.1 л.д.174-190).

Ответчик Пойкин А.С. свои обязательства по договору перед застройщиком – истцом по делу исполнил в полном объеме (т.1 л.д.65).

Истец ООО «ИнСК «НДК» в нарушение принятых на себя обязательств по передаче ответчику Пойкину А.С. квартиры, в предусмотренный договором срок квартиру ответчику не передал до настоящего времени.

В обоснование иска истец ООО «ИнСК «НДК» ссылается на то, что срыв данного срока был вызван вынужденным заключением истцом с Администрацией Дмитровского городского округа <адрес> муниципальных контрактов, что повлекло за собой изменение проектных решений, необходимость разрушения уже построенных квартир, фактически начав реализацию нового проекта, согласованного с Администрацией Дмитровского городского округа <адрес> с учетом пожеланий последней.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ООО «ИнСК «НДК» и ответчиком Пойкиным А.С. был заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой), в соответствии с которым, истец предоставил ответчику в безвозмездное пользование (без взимания арендной платы) жилое помещение – <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>. Данная квартира была предоставлена истцом ответчику на срок до передачи истцом ответчику квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.30-33).

ДД.ММ.ГГГГ стороны по делу заключили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой), по условиям которого, предоставление истцом в безвозмездное временное пользование квартиры по договору является оплатой неустойки, компенсацией (возмещением) всех расходов ответчика Пойкина А.С. в связи с просрочкой передачи ему квартиры по договору долевого участия (т.1 л.д.47-48).

П.4 данного дополнительного соглашения стороны определили, что при обращении ответчика к истцу с претензиями, иском, иными требованиями по договору долевого участия, либо в случае уступки ответчиком прав требования по договору долевого участия третьему лицу, стороны признают договор безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой) от ДД.ММ.ГГГГ возмездным и классифицируют как договор найма жилого помещения, с оплатой за пользование квартирой <данные изъяты> месяце. При этом по соглашению сторон плата за пользование квартирой исчисляется с первого дня приема квартиры ответчиком по дату возврата квартиры истцу по акту (п.4 дополнительного соглашения).

В связи с тем, в установленный срок застройщик ООО «ИнСК «НДК» дольщикам, в том числе и участнику долевого строительства Пойкину А.С. квартиру не передал, истец заключил с другими участниками долевой собственности дополнительные соглашения об изменении сроков передачи квартир. С ответчиком Пойкиным А.С. дополнительное соглашение не было заключено, ввиду отказа последнего от подписания такого соглашения.

Из материалов дела усматривается, что в целях урегулирования данного вопроса, истец с осени 2020 года неоднократно направлял в адрес ответчика письма с предложением подписания дополнительного соглашения к Договору долевого участия и производства ремонтных работ в подлежащей передаче ответчику квартире за счет истца – застройщика, либо даче ответчиком согласия на переуступку права в пользу третьего лица с полной выплатой денежных средств по договору, либо расторжения договора долевого участия и выплаты полной суммы внесенных ответчиком по договору денежных средств с учетом неустойки, исключающей период безвозмездного проживания ответчика в предоставленной истцом в аренду квартире и действия ограничений в период распространения корона-вирусной инфекции с учетом положений Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, ни один из предлагаемых истцом вариантов, ответчиком не принят.

В связи с обращениями ответчика Пойкина А.С. с жалобами в контрольно-надзорные органы, в отношении истца ООО «ИнСК «НДК» было возбуждено дело о банкротстве, которое рассматривается в Арбитражном суде <адрес>.

Истцом ООО «ИнСК «НДК» заявлен настоящий иск о расторжении с ответчиком Пойкиным А.С. договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на основании положений п.2 ст.451 ГК РФ, поскольку истцу и ответчику не удалось достигнуть соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

Судом установлено, что денежные средства, оплаченные ответчиком Пойкиным А.С. по вышеназванному договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, истец перечислил на депозит нотариусу, о чем истец письменно сообщил ответчику.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из содержания данной нормы права следует, что лицо, требующее расторжения договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В обоснование исковых требований истец ссылается на заключение истцом с органом местного самоуправления муниципальных контрактов, изменение проектного решения, период распространения корона-вирусной инфекции, что значительно отодвинуло сроки передачи дольщикам квартир.

Суд полагает, что указанные истцом обстоятельства не являются таким существенным изменением обязательств в рамках положений п.2 ст.451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора с ответчиком Пойкиным А.С.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при наличии установленных судом по делу обстоятельств, не предоставляет застройщику право расторжения с участником долевого строительства договора долевого участия в строительстве, при том, что ответчик Пойкин А.С. по договору долевого участия в полном объеме и в установленный договором срок свои обязательства исполнил. При невыполнении обязательств застройщиком перед участником долевого строительства по передаче в установленный договором срок объекта долевого строительства, вышеназванным Федеральным законом предусмотрена ответственность застройщика в виде выплаты участнику долевого строительства неустойки, при этом, обязанность участника долевого строительства заключить дополнительное соглашение к договору об изменении сроков передачи объекта долевого строительства нормы данного ФЗ не содержат.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих исковых требований к ответчику Пойкину А.С., не освобождают истца от исполнения принятых на себя обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и не являются основанием для одностороннего отказа от исполнения данных обязательств, расторжения договора.

Суд полагает, что в данном случае отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора долевого участия, заключенного с ответчиком Пойкиным А.С.

Материалами дела подтверждено, что стороны по делу, заключая договор долевого участия, согласовали все его существенные условия, каждая из сторон приняла на себя обязанности, определенные данным договором.

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд также обращает внимание на то, что муниципальные контракты между истцом и Администрацией были заключены до заключения договора долевого участия с ответчиком Пойкиным А.С., а именно, в ДД.ММ.ГГГГ, договор с Пойкиным А.С. заключен истцом ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО «ИнСК» «НДК» к Пойкину А.С. расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд <адрес>.

Судья: