Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Брянской городской администрации о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды, признании договора заключенным на неопределенный срок и о понуждении к совершению действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с указанным исковым заявлением к Брянской городской администрации, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией с ним как с арендатором заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №.

По условиям договора в аренду ему передан земельный участок площадью 357 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения садоводства и огородничества».

Договор аренды заключен сроком на 5 лет – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Несмотря на истечение срока договора аренды, ФИО3 продолжил пользоваться данным участком ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя – Брянской городской администрации.

По результатам проведенной на основании распоряжения Управления Росреестра по Брянской области от 05.02.2019 №34-р плановой выездной проверки нарушений земельного законодательства установлено не было.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ Брянская городская администрация уведомила ФИО3 о прекращении договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением его срока, указав на необходимость возврата земельного участка.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение указанного земельного участка в виде его аренды отсутствует, что свидетельствует о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Уведомление о прекращении договора аренды, как указывает истец, не является предупреждением об отказе от договора.

Истец полагает, что уведомление арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ не основано на нормах закона и не является предупреждением об отказе от договора. Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке является незаконным, поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и уточнив заявленные требования, истец просил суд:

- признать незаконным досрочное расторжение договора аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке,

- признать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенным на неопределенный срок на тех же условиях;

- обязать Брянскую городскую администрацию совершить действия, направленные на обеспечение внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № площадью 357 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, правами ФИО3

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений Брянской области, управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Управление Росреестра по Брянской области.

Истец ФИО3, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала. Указала, что договор является заключенным на неопределенный срок, в установленном порядке не расторгался. Отказ арендодателя от его исполнения неправомерен. Пояснила также, что с учетом категории земельного участка он не мог быть возвращен в июле, поскольку на тот момент он был засажен, урожай не мог быть собран в установленные сроки. Участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, а потому прекращение его аренды в период сельскохозяйственных работ не допускается.

Представитель управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что срок действия договора был им определен и истек. Пользование истцом предоставленным ему участком по истечении срока действия договора не умаляет права администрации отказаться от исполнения договора. В материалах дела имеются письменные возражения.

Представитель ответчика - Брянской городской администрации, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представители третьих лиц - Управления имущественных отношений Брянской области, Управления Росреестра по Брянской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело без их участия.

В материалах дела имеется письменный отзыв представителя Управления имущественных отношений Брянской области, из которого следует указание на право распоряжения рассматриваемым земельным участком, собственность на который не разграничена, управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

С учетом мнения участвующих в деле представителей и положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ приказом Управления имущественных отношений Брянской области №3004 ФИО3 для ведения садоводства и огородничества в аренду предоставлен земельный участок по адресу: <адрес>.

Во исполнение данного распоряжения ДД.ММ.ГГГГ Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №.

Согласно разделу I указанного договора арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 357 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, для ведения садоводства и огородничества (п. 1.1 договора). Срок аренды 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество земельный участок значился обремененным. Сведения о правообладателе указанного участка отсутствуют, что свидетельствует о том, что собственность в отношении него не разграничена.

В свою очередь согласно ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Вопросы управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, урегулированы Положением об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 № 168.

Согласно п. 1.4 данного Положения права и обязанности, связанные с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, осуществляет Брянская городская администрация в пределах установленной компетенции.

Исполнительно-распорядительные функции в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности города Брянска, за исключением жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, и земельных участков, а также организационно-технические функции в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, расположенных на территории города Брянска, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации. Соответствующими полномочиями управление наделено Положением об управлении имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, утвержденного решением Брянского городского Совета народных депутатов от 07.08.2009 №95 (далее – Положение об управлении).

В соответствии с п. 3.1 Положения об управлении управление в соответствии с возложенными на него задачами подготавливает проекты договоров аренды земельных участков, расположенных на территории города Брянска, государственная собственность на которые не разграничена, проекты соглашений об их изменении и расторжении.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что полномочиями в отношении рассматриваемого земельного участка управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации наделено.

Установлено, что в отношении указанного земельного участка на основании распоряжения от 05.02.2019 №34-р Управлением Росреестра по Брянской области проведена проверка на предмет соблюдения требований земельного законодательства при его использовании. Согласно акту проверки от ДД.ММ.ГГГГ органом государственного надзора нарушений требований земельного законодательства со стороны ФИО3 не выявлено.

Позднее, ДД.ММ.ГГГГ, Брянской городской администрацией в адрес ФИО3 направлено уведомление о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В уведомлении указано на необходимость возврата земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанное уведомление получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

После получения данного уведомления ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о продлении срока аренды указанного земельного участка на три года.

По результатам рассмотрения данного заявления ДД.ММ.ГГГГ ему отказано в заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ ввиду прекращения срока его действия (исх. №).

С ДД.ММ.ГГГГ запись об обременении участка арендой признана неактуальной, что подтверждено Управлением Росреестра по Брянской области в представленной суду информации от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, обратившись в суд с рассматриваемым иском, указал, что уведомление арендодателя не свидетельствует о его отказе от договора, а указывает на расторжение договора в одностороннем порядке в отсутствие законных на то оснований. Соответствующие же основания определены договором аренды, к их числу отнесены использование участка не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче, а также невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока плата, нарушение иных условий договора.

Указанные доводы истца суд находит основанными на неверном толковании правовых норм по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 22, ст. 28 ЗК РФ (в редакции на день заключения договора аренды) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В свою очередь положениями ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) регламентировано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Как уже указывалось выше рассматриваемый договор аренды земельного участка заключался сроком до ДД.ММ.ГГГГ. По истечении данного срока каких-либо возражений относительно пользования ФИО3 участком от арендодателя не поступало вплоть до июня 2020 года.

Ввиду изложенного вопреки доводам стороны ответчика суд приходит к выводу о том, что договор аренды по истечении срока его действия пролонгирован на тех условиях на неопределенный срок.

Несмотря на это, оснований для признания его в настоящее время заключенным на неопределенный срок на тех же условиях у суда не имеется, поскольку он прекратил свое действие.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом, как установлено п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Применительно к рассматриваемой ситуации такое право на односторонний отказ от исполнения предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда договор считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В свою очередь в силу положений п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, направив истцу уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик воспользовался правом на односторонний отказ от возобновленного на неопределенный срок договора, выразив волю на прекращение арендных отношений. В рассматриваемом случае с учетом приведенных выше правовых норм договор аренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении трехмесячного срока с даты получения арендатором соответствующего уведомления (ДД.ММ.ГГГГ).

При таких обстоятельствах в настоящее время оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключенным на неопределенный срок на тех же условиях не имеется, как не имеется оснований для вывода о незаконном досрочном расторжении договора аренды и о возложении на Брянскую городскую администрацию обязанности совершить действия, направленные на обеспечение внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № площадью 357 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, правами ФИО3

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды земельного прекращен, в силу п. 1 ст. 622 ГК РФ ответчик обязан возвратить земельный участок администрации.

Ссылка ответчика на возможность досрочного расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, только по основаниям, определенным п. 6.2 договора аренды, суд полагает несостоятельной, поскольку она основана на неверном толковании правовых норм применительно к рассматриваемым обстоятельствам дела. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, тогда как в настоящем случае договор пролонгирован на неопределенный срок и расторгнут в одностороннем порядке посредством отказа арендодателя от договора, что не может быть расценено в качестве досрочного расторжения договора аренды. Более того, указанным пунктом договора (6.2) предусмотрено право расторжения договора по требованию арендодателя.

При этом суд также отмечает, что в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Аналогичная позиция отражена в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, являющемся приложением к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 №66 (п.4).

Необоснованными суд находит и доводы стороны истца о том, что арендованный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем договор не мог быть прекращен в период сельскохозяйственных работ.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 №796, вид разрешенного использования участка – для ведения гражданами садоводства и огородничества. Участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1).

В этой связи к рассматриваемой ситуации неприменимы положения п.п. 1 п. 2 ст. 45, п.п. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ, согласно которым в период полевых сельскохозяйственных работ прекращение аренды земельного участка не допускается при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Результаты проверки, проведенной в 2019 году Управлением Росреестра по Брянской области в рамках реализации контрольно-надзорных функций, правового значения для разрешения дела не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к Брянской городской администрации о признании незаконным досрочного расторжения договора аренды, признании договора заключенным на неопределенный срок и о понуждении к совершению действий, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г.Брянска С.В. Козлова

В окончательной форме решение изготовлено 12.03.2021.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г.Брянска С.В. Козлова