Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям Прокурора <адрес> к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, ФИО1 об устранении нарушений в сфере землепользования,

установил:

Прокурор <адрес> обратился в суд с исковыми заявлениями к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, ФИО1 об устранении нарушений в сфере землепользования.

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой проведена проверка исполнения федерального законодательства в сфере землепользования которой установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельных участков сторонами не расторгнуты, ФИО1 в адрес Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан до истечения срока действия договоров аренды не обращалась.

В соответствии с п. 1.1. каждого договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду:

- земельный участок площадью 1011 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 67 676,17 руб.

- земельный участок площадью 989 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 706,53 руб.

- земельный участок площадью 1015 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 356,05 руб.

- земельный участок площадью 985 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 606,61 руб.

- земельный участок площадью 981 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 597,19 руб.

- земельный участок площадью 999 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 956,35 руб.

- земельный участок площадью 997 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства 1 - 3 этажного здания гостиницы коттеджного типа для спортсменов. Срок действия договора аренды в соответствии с п. 3.1. установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1. договора установлен размер и порядок оплаты арендной платы который за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 906,38 руб.

Просит возвратить земельные участки, поименованные в исковых заявлениях и погасить в Едином государственном реестре недвижимого имущества запись о регистрации договоров аренды, а также расторгнуть договор аренды земельного участка №к от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между администрацией ГО <адрес> и ФИО1

Определением от ДД.ММ.ГГГГ исковые заявления объединены в одно производство.

В судебном заседании истец требования поддержал, по доводам изложенным в исковых заявлениях.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлен отзыв из которого следует, что с ФИО1 заключены договора аренды земельных участков. По обращениям ФИО1 2018 г. и 2023 г. последней отказано в продлении срока аренды земельных участков. Право аренды не погашено, имеется задолженность по арендным платежам.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила представителей.

Представители ответчика ФИО1 в судебном заседании требования не признали, поскольку прокурор является не надлежащим истцом по делу, администрация и Министерство земельных и имущественных отношений РБ требований о расторжении земельного участка, изъятии земельных участков не заявляют, досудебный порядок о расторжении договора аренды не соблюден. Задолженности по арендным платежам не имеется, земельные участки используются по целевому назначению. На участках имеются объекты, принадлежащие ФИО1 на праве собственности.

Третье лицо ВАФ в судебном заседании с исковыми требованиями также не согласился, земельные участки используются по целевому назначению, задолженностей по арендным платежам не имеется. Заблаговременно обращались с требованием о продлении срока действия договоров аренды, однако решение по обращению 2018 г. не принято.

Представитель Администрации ГО <адрес> в судебном заседании требования истца поддержала, указав, что с исковым заявлением об истребовании земельных участков в суд не обращались.

Представители филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ - ППК РОСКАДАСТР, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, полагая возможным принятие решения при имеющейся явки, суд приходит к следующему.

В силу требований ст. 46 Земельного кодекса РФ основания для прекращения аренды земельного участка устанавливаются гражданским законодательством и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов незавершенного строительства по адресам: <адрес>

В связи с принадлежностью объектов незавершённого строительства, администрацией <адрес> с ФИО1ДД.ММ.ГГГГ заключены договора аренды земельных участков сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.3.2. договора аренды установлено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий договора.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направлены в администрацию ГО <адрес> заявления о продлении договоров аренды земельных участков.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В судебном заседании установлено, что публичный собственник земельного участка с требованиями в порядке ст. 239.1 ГК РФ в суд не обращался.

Поскольку собственник спорных земельных участков не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды указанных земельных участков, на котором расположены объекты, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у ФИО1 имеется право требовать предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этих объектов.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельных участков, на которых они расположены, с момента истечения в сентябре 2018 года срока действия заключенного в отношении них договоров аренды, возникают риски нарушения имущественных прав ФИО1, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Каких либо нарушений условий договора аренды ФИО1 допущено не было, задолженности по арендным платежам, на день рассмотрения заявленных требований, отсутствуют.

Суд также принимает во внимание доводы представителей ответчика ФИО1 о том, что защита прав неопределенного круга лиц не возможна путем нарушения прав собственника объектов незавершенного строительства.

Приведенные истцом в исковых заявлениях доводы и ссылки на нормы материального права не могут повлечь принятия решения об удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного, в связи с принадлежностью объектов незавершённого строительства ФИО1 на праве собственности, направление ею заявлений о продлении срока действий договоров аренды, не обращение собственника земельных участков в суд с иском об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов, суд находит требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Анализируя требования прокурора в части расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№к суд приходит к следующему:

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу требований действующего законодательства на истце лежит обязанность соблюдения определенной последовательности обращения за защитой, нарушение которой исключает в данный момент реализацию его права на судебную защиту вследствие несоблюдения условия о порядке рассмотрения спора.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под досудебным порядком урегулирования спора принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

Между тем прокурором доказательств, подтверждающих соблюдение им предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиками, не представлено, в связи с чем требования о расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ№к подлежат оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь ст.ст. 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требования Прокурора <адрес> к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, ФИО1 об устранении нарушений в сфере землепользования о возвращении земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: РБ, <адрес>; № по адресу: <адрес>, № по адресу: <адрес>, № по адресу: <адрес>, № по адресу: <адрес>, № по адресу: <адрес>, № по адресу: <адрес>, в собственность государства и погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственный регистрации договоров аренды земельных участков - отказать.

Исковые требования Прокурора <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№к заключенного между администрацией городского округа <адрес> Республики Башкортостан и ФИО1, оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ через Нефтекамский городской суд РБ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий А.В. Псянчин