Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с названным иском в суд, в обоснование своих требований указал, что ФИО1 приобрел нежилое помещение №17, состоящее из: комнат №22, 23-24, 22-24. 25, 26, 27, 27а, 28, 28а, 286, 28г, общей площадью 147,1 кв.м., кадастровый (или условный) номер <данные изъяты> (залог), расположенное по адресу: <адрес> путем заключения Договора №<данные изъяты> купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Советского отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области и в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в Ростовской области №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ИП ФИО2 был заключен Договор аренды указанного нежилого помещения, по условиям которого арендная плата за пользование указанным определяется в размере 150 000 рублей. Арендная плата оплачивается не позднее 5-го числа каждого месяца предоплатой за текущий месяц, при этом первый платеж не ранее 15.01.2018 г. В п. 5.1. Договора указано, что Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.11.2018 года. 31.12.2017 года между сторонами был подписан Акт приема-передачи объекта недвижимости. Ответчик оплатил истцу денежные средства в размере 150 000 руб. только за первый месяц пользования объектом, с февраля 2018 года по май 2018 года оплата им не производилась. 05.04.20188 года истец передал через сотрудника ответчика Требование о погашении задолженности по арендной плате, где ответчику предлагалось в срок до 10.04.2018 года погасить задолженность по арендной плате в размере 450 000 рублей. Указанное требование ответчик проигнорировал. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом за период с апреля по май 2018 года исходя из размера арендной платы равного 150 000 рублей на момент обращения в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону составляет 600 000 руб.

На основании вышеизложенного, согласно уточненным исковым требованиям просит взыскать задолженность за период с февраля по июль 2018 года в размере 800 000 руб.; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 31.12.2017 года, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2; обязать ИП ФИО2 освободить нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 147,1 кв.м., Этаж 1 (первый). Адрес: <данные изъяты> кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>

ФИО2 обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО1, согласно которым указал, что в соответствии с п. 3.5 заключенного 31.12.2017 года между ИП ФИО2 и ФИО1 договора аренды нежилого помещения, арендатор обязан вернуть объект в нормальном состоянии - «стройвариант», либо потребовать у Арендодателя оплаты неотделимых и отделимых улучшений, принадлежащих арендатору в соответствии с п. 1.1. настоящего Договора. Объем улучшений принадлежащих ИП ФИО3 оговорен в. п.1.1. Договора, а именно: системы Водоотведения и водоснабжения (со счетчиком), Электропроводка (с 2 счетчиками), Осветительные приборы, Вентиляция приточная и вытяжная, наружная и внутренняя, Холодильное оборудование, Технологическое оборудование, Торговое оборудование, Отделка полов, Отделка стен, Отделка потолков, Межкомнатные двери, Жалюзи, Мебель, Входные узлы, Сантехника, Стеллажи, Оборудование интерьера, Электрические распределительные силовые щиты, Окна, Маркизы, Вывески рекламы (наружная и внутренняя), система противопожарной безопасности и оборудование, охранная сигнализация, иные предметы, а так же иное оборудование и предметы, (не принадлежащие третьим лицам). Стоимость улучшений составляет 1 000 000 рублей. На основании изложенного, согласно уточненным исковым требованиям, просит взыскать с ФИО1 в свою пользу 1 000 000 рублей стоимости неотделимых и отделимых улучшений; зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых и отделимых улучшений в размере подлежащем взысканию в пользу ФИО1

Истец (ответчик по встречному иску) извещен надлежаще, в суд не явился, направив представителя ФИО4, который исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске, при этом исковые требования по встречному иску не признал, просил отказать, указав при этом, что все неотделимые улучшения были произведены по предыдущему договору аренду, заключенному между ФИО5 и ФИО2 с согласия собственника, а значит, требовать имеется право только с ФИО2, а не с ФИО1, который не давал согласия на производство каких-либо улучшений.

Ответчик (истец по встречному иску) извещен надлежаще, в суд не явился, направив представителя ФИО6, который первоначальные исковые требования не признал, указав в том числе на отсутствие права у истца, не являющегося собственником, на заключение данного договора и, как следствие, требования сумм арендных платежей встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении.

В отношении надлежаще извещенных истца (ответчика по встречному иску) и ответчика (истца по встречному иску), дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

По правилам ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Ростовской области № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года осуществлена реализация арестованного имущества - нежилого помещения №17, состоящего из: комнат №22, 23-24, 22-24. 25, 26, 27, 27а, 28, 28а, 286, 28г, общей площадью 147,1 кв.м., кадастровый (или условный) номер <данные изъяты> (залог), расположенного по адресу: <адрес> общей стоимостью 9796860 рублей, должник - ФИО5, указанного в постановлении СПИ Советского районного Р отдела УФССП по Ростовской области от 23.08.2017 г. о передаче имущества на реализацию по ИП № <данные изъяты>, путем проведения открытых торгов.

ФИО1 приобрел на публичных торгах указанное нежилое помещение путем заключения Договора №<данные изъяты> купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен Договор аренды указанного нежилого помещения, по условиям которого арендная плата за пользование указанным определяется в размере 150 000 рублей.

В соответствии с п. 4.1 договора, арендная плата оплачивается не позднее 5-го числа каждого месяца предоплатой за текущий месяц, при этом первый платеж не ранее 15.01.2018г.

В п. 5.1. Договора указано, что Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 ноября 2018 года.

Тем же числом между ФИО1 и ИП ФИО2 был подписан Акт приема-передачи указанного объекта недвижимости.

Как указано истцовой стороной, ИП ФИО2 была произведена оплата аренды нежилого помещения за январь 2018 года, с февраля 2018 года по май 2018 года оплата ответчиком не производилась.

Ответчиком данный факт не оспаривается.

В соответствии со ст. ст. 421, 425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

ФИО1 приобрел указанное нежилое помещение путем заключения Договора №<данные изъяты> купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Советского отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области и в соответствии с вышеуказанным распоряжением ТУ Росимущества в Ростовской области №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Результат проведенных торгов был оспорен должником ФИО5 в судебном порядке, однако 04.07.2018 года апелляционным определением Ростовского областного суда отменено решение Ленинского районного суда от 12.04.2018 года, принято новое решение, которым требования о признании торгов недействительными оставлены без удовлетворения.

При этом как следует из условий договора аренды от 13.12.2017 года, а также акта приема-передачи объекта недвижимости от того же числа, нежилое помещение было передано ответчику, фактически находилось в его пользовании, а ответчиком во исполнение согласованных условий указанного договора аренды произведена оплата в размере ежемесячной арендной платы – 150 000 руб.

Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (п. 12 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 РФ N 73).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи).

В статье 619 ГК РФ указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в нарушение условий договора и норм ГК РФ ответчиком не произведена оплата арендной платы по Договору за февраль, март, апрель, май, июнь и июль 2018 года.

Таким образом, арендатор не исполнил надлежащим образом обязанности в соответствии с договором аренды. Задолженность в полном объеме не погашена, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

В связи с указанными обстоятельствами, 05.04.2018 года истец вручил требование о погашении задолженности по арендной плате работнику ответчика. Требования претензии в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были.

15.05.2018 года истцом в адрес ответчика была направлена посредством почтовой связи досудебная претензия о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Указанные требования в добровольном порядке ответчиком также не были удовлетворены.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения, подлежат удовлетворению.

С учетом размера ежемесячного платежа согласно договору аренды в 150000 руб., сумма задолженности по арендным платежам составляет 900 000 руб.

При этом суд не может выйти за пределы заявленных исковых требований, в связи с чем считает подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей в размере 800 000 руб. за период с февраля по июль 2018 года.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа, что полностью согласуется с положениями ст. 619 ГК РФ.

В деле имеются доказательства факта нарушения ответчиком установленного договором порядка и срока оплаты арендной платы за нежилое помещение. Указанное нарушение является существенным нарушением арендатором условий договора аренды и основанием для его расторжения, следовательно, удовлетворения заявленных требований. При этом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Возврат арендованного имущества арендодателю предусмотрен положениями статьи 622 ГК РФ. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Относительно заявленных встречных исковых требований ФИО2 суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В обоснование необходимости удовлетворения заявленных встречных требований ответчик ссылается на понесенные в период 2013 года и 2014 года расходы по оплате стоимости произведенных неотделимых и отделимых улучшений помещения.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5 и ФИО2 заключен договор аренды № <данные изъяты> помещения общей площадью 122,5 кв.м., в том числе производственной 69,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для открытия и размещения предприятия быстрого питания с залом обслуживания и производственным цехом.

25.08.2013 года между ИП ФИО2 и ИП ФИО7 заключен договор подряда на проектирование, изготовление, поставку и монтаж объектов торговли и производства.

Согласие арендодателя ФИО5 на проведение указанных работ отражено в заключенном сторонами дополнительном соглашении от 25.08.2013 года к договору аренды № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании, в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года каких-либо неотделимых и отделимых улучшений помещения арендаторам не производилось.

Как следует из договора № <данные изъяты> купли-продажи арестованного имущества на торгах от ДД.ММ.ГГГГ года, а также пояснений сторон, имущество приобретено истцом в состоянии, качестве и комплектности, в которых находится и в настоящее время, доказательств производства каких-либо неотделимых и отделимых улучшений помещения с момента подписания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время ответчиком, суду не представлено.

Договор купли-продажи арестованного имущества на торгах от ДД.ММ.ГГГГ года не содержит информации о наличии в помещении имущества в виде отделимых и неотделимых улучшений, принадлежащих третьим лицам.

Стоимость приобретенного истцом нежилого помещения согласно договору купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года составила 8 335 731 руб.

В силу положений ст. 623 ГК обязанность возмещения арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений возникает в случае, если таковые неотделимые улучшения произведены арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, а также если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В данном случае, отделимые и неотделимые улучшения помещения были произведены арендатором в период действия договора, заключенного им 24.08.2013 года с предыдущим собственником помещения – ФИО5, с согласия арендодателя, что с учетом установленных судом обстоятельств, а также исходя из вышеуказанных норм законодательства, позволяет прийти к выводу, что право требования возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений у ФИО2 возникло к предыдущему арендодателю – ФИО5

Согласно п. 1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между истцом и ответчиком, сторонами оговорено, что находящееся в объекте, отделимые и неотделимые улучшения, а именно: Водоотведение и водоснабжение (со счетчиком), электропроводка (с 2 счетчиками), Осветительные приборы, Вентиляция приточная и вытяжная, наружная и внутренняя, Холодильное оборудование, Технологическое оборудование, Торговое оборудование, Отделка полов, Отделка стен, Отделка потолков, Межкомнатные двери, Жалюзи, мебель, Входные узлы, Сантехника, Стеллажи, Оборудование интерьера, Электрические распределительные силовые щиты, Окна, Маркизы, Вывески рекламы (наружная и внутренняя), система противопожарной безопасности и оборудование, охранная сигнализация, иные предметы, а также иное оборудование и предметы, (не принадлежащие третьим лицам) принадлежат ФИО2

Однако, с учетом установленных судом вышеуказанных обстоятельств, указание в договоре аренды от 31.12.2017 года на принадлежность лицу неотделимых улучшений, правового значения для разрешения спора не имеет, ответчик не лишен права взыскания стоимости неотделимых и отделимых улучшений при предъявлении требований к предыдущему арендодателю.

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В ходе судебного разбирательства истцовой стороной также выражена позиции о необходимости возврата ответчиком помещения в соответствии с п. 3.5 договора аренды от 31.12.2017 года в «нормальном состоянии - «стройвариант», и отсутствия притязаний на имущество арендатора.

На основании изложенного, с учетом норм законодательства и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Представителем ответчика также выражена позиция, согласно которой имеется необходимость в уменьшении суммы стоимости аренды на том основании, что помещение было предоставлено ответчику без проведения необходимых коммуникаций, то есть в ненадлежащем виде, не позволяющем его использовать по назначению.

Однако суд не усматривает таковых оснований, доказательств передачи помещения в ненадлежащем виде, с нарушением условий заключенного договора аренды, без проведения необходимых коммуникаций, стороной не представлено. Как установлено в ходе судебного разбирательства, каких-либо работ по приведению помещения в надлежащее для использования состояние с момента заключения договора аренды от 31.12.2017 года ответчиком не производилось, помещение используется ответчиком для размещения бара, стоимость сторонами была согласована в размере 150 000 руб., при этом ответчиком также была однократно произведена оплата суммы аренды в указанном размере. Условия заключенного договора аренды ответчиком не оспаривались.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с удовлетворением судом уточненных исковых требований ФИО1, а также отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма оплаченной госпошлины в размере 9 800 руб., а также сумма госпошлины в размере 2 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения, - удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в сумме 800 000 рублей.

Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить Нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 147,1 кв.м., Этаж: 1 (первый). Адрес: <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>.

Требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании стоимости отделимых и неотделимых улучшений, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 9 800 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размеру 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 августа 2018 года.

Судья Лепетюх А.В.